冀财资[2021]156号 河北省财政厅关于印发《河北省省级事业单位国有资产处置实施办法》的通知
发文时间:2021-12-01
文号:冀财资[2021]156号
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省直各部门:


  为进一步加强我省省级事业单位国有资产管理,维护资产的安全和完整,提高资产的使用效益,根据《行政事业性国有资产管理条例》(国务院令第738号)、《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)、《财政部关于修改<事业单位国有资产管理暂行办法>的决定》(财政部令第100号)和《政府会计准则》(财政部令第78号)的有关规定,我们制定了《河北省省级事业单位国有资产处置实施办法》。现印发给你们,请遵照执行。


河北省财政厅


2021年12月1日


河北省省级事业单位资产处置实施办法


  第一章 总 则


  第一条 为规范省级事业单位国有资产处置行为,维护国有资产安全和完整,根据《行政事业性国有资产管理条例》(国务院令第738号)、《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)、《财政部关于修改<事业单位国有资产管理暂行办法>的决定》(财政部令第100号)和《政府会计准则》(财政部令第78号)等有关规定,制定本办法。


  第二条 本办法适用于执行政府会计制度的省级事业单位。


  第三条 省级事业单位国有资产处置方式包括无偿划转、对外捐赠、转让、置换、报废、损失核销等。


  第四条 省级事业单位国有资产处置应遵循公开、公正、公平和竞争择优的原则,严格履行审批手续,未经批准不得擅自处置。


  第五条 省财政厅、省级事业单位预算主管部门(以下简称主管部门)及有审批权限的省级事业单位按照规定权限对省级事业单位国有资产处置事项进行审批(审核)或备案;省级事业单位负责本单位国有资产处置的具体管理。


  第六条 省财政厅、主管部门及有审批权限的省级事业单位对国有资产处置事项的批复文件,是国有资产处置的依据。


  省级事业单位要依据批复文件处置资产,处置完毕后应当及时核销相关资产台账信息,同时进行会计处理,确保账实相符和账账相符。


  省级事业单位国有资产处置情况应当在行政事业性国有资产管理情况年度报告中予以反映。


  第七条 省级事业单位拟处置的国有资产权属应当清晰,取得或者形成的方式应当合法合规,权属关系不明或者存在权属纠纷的,应当按照有关规定界定权属后予以处置。


  被设置为担保物的国有资产处置,应当符合《中华人民共和国民法典》等法律的有关规定。


  第二章 处置范围和基本程序


  第八条 符合下列情形的省级事业单位国有资产应当予以处置:


  (一)因技术原因确需淘汰或者无法维修、无维修价值的;


  (二)涉及盘亏等非正常损失的;


  (三)已超过使用年限且无法满足现有工作需要的;


  (四)因自然灾害等不可抗力造成毁损、灭失的;


  (五)因单位分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者部分职能、业务调整等而移交的;


  (六)发生产权变动的;


  (七)依照国家有关规定需要处置的其他情形。


  第九条 除本办法第十条、第十一条规定外,省级事业单位房屋构筑物、土地和车辆的处置,货币性资产损失的核销,以及一次性处置(含损失核销)单位价值或批量价值(账面原值,下同)在800万元(以下简称规定限额)以上(含800万元)的其他国有资产的处置,报省财政厅审批;一次性处置(含损失核销)规定限额以下的其他国有资产处置,报主管部门审批,主管部门应当于批复之日起5个工作日内,将批复文件通过河北预算管理一体化系统资产管理子系统上传备案。


  省级事业单位应当在规定权限内根据实际及时处置国有资产,一个月度内分散处置的国有资产原则上按同一批次汇总计算批量价值。


  第十条 省直部门所属高等院校房屋构筑物、土地和车辆的处置,由主管部门审核后,报省财政厅审批;其他资产处置由主管部门审批,主管部门应当于批复之日起5个工作日内,将批复文件通过河北预算管理一体化系统资产管理子系统上传备案。其中,已达使用年限并且应淘汰报废的资产处置,由高等院校自主处置,处置结果于5个工作日内通过河北预算管理一体化系统资产管理子系统上传备案。已达使用年限仍可以继续使用的,应当继续使用。


  第十一条 省政府设立的省级研究开发机构、高等院校对持有的科技成果,可以自主决定转让,除涉及国家秘密、国家安全及关键核心技术外,不需报主管部门和财政部门审批或者备案。涉及国家秘密、国家安全及关键核心技术的科技成果转让,由主管部门按照国家有关保密制度的规定审批。


  省政府设立的省级研究开发机构、高等院校以科技成果作价投资形成的国有股权无偿划转、转让、损失核销等处置事项,由主管部门审批。


  第十二条 在突发公共卫生事件或者国家重大自然灾害等应急情况下,省级相关事业单位可本着急事急办、特事特办的原则,按照主管部门要求履行相关程序后处置国有资产,待应急事件结束后按照国有资产管理权限报主管部门、省财政厅备案。


  第十三条 除国家另有规定外,省级事业单位转让、拍卖、置换国有资产等,应当依法进行资产评估,并按照国有资产评估管理有关规定进行核准或者备案。


  省政府设立的省级研究开发机构、高等院校将其持有的科技成果转让,由单位自主决定是否进行资产评估;通过协议定价的,应当在本单位公示科技成果名称和拟交易价格。


  第十四条 省级事业单位处置规定限额以上的国有资产,应当按以下程序办理:


  (一)申报。省级事业单位向主管部门提交纸质申报材料,同时在河北预算管理一体化系统资产管理子系统中基于相关资产卡片发起处置申请。


  (二)审核。主管部门经严格审核后,报省财政厅审批,同时在河北预算管理一体化系统资产管理子系统中审核单位申报的处置事项。主管部门对申报的资产处置事项和相关材料的合规性、真实性、有效性和完整性负责。


  (三)审批。省财政厅对主管部门报送的国有资产处置事项进行审批。重要设施或资产的处置,经省财政厅审核后,报省政府审批。审批通过后,省财政厅在河北预算管理一体化系统资产管理子系统中确认部门提交的处置申报事项。


  (四)处置。省级事业单位对申报处置的国有资产,应当按照有关规定进行公开处置。


  第三章 无偿划转和对外捐赠


  第十五条 无偿划转是指在不改变国有资产性质的前提下,以无偿转让的方式变更国有资产占有权、使用权的行为。


  第十六条 无偿划转应当按以下程序办理:


  (一)同一部门所属事业单位之间、事业单位向行政单位无偿划转国有资产,按第九条规定权限审批。


  (二)跨部门无偿划转国有资产,划出方和接收方协调一致(附意向性协议),分别报主管部门审核同意后,由划出方主管部门报省财政厅审批,并附接收方主管部门同意接收的有关文件。


  (三)跨级次无偿划转国有资产,由省级无偿划转给市、县(市、区)的,应当附接收方主管部门和同级财政部门同意接收的相关文件,由省级事业单位主管部门报省财政厅审批;市、县(市、区)无偿划转给省级的,由划出方按照同级财政部门规定的处置权限履行审批手续。


  第十七条 省级事业单位申请国有资产无偿划转,应提交以下材料:


  (一)无偿划转申请文件及单位内部决策文件;


  (二)《省级事业单位国有资产无偿划转和对外捐赠申请表》;


  (三)国有资产价值凭证及产权证明(如购货发票或收据、记账凭证、资产信息卡、竣工决算报告、国有土地使用权证、房屋所有权证、不动产权证、专利证、著作权证、担保(抵押)凭证、债权或者股权凭证、投资协议等凭据的复印件,复印件加盖单位公章,下同);


  (四)因单位撤销、合并、分立、改制而移交资产的,需提供撤销、合并、分立、改制的批文;


  (五)拟无偿划转国有资产的名称、数量、规格、单价等清单;


  (六)划出方和划入方签署的意向性协议;


  (七)其他相关资料。


  第十八条 对外捐赠是指省级事业单位依照《中华人民共和国公益事业捐赠法》,自愿无偿将占有、使用的国有资产赠与合法受赠人的行为。


  省级事业单位对外捐赠应当利用本单位闲置资产或者淘汰且具有使用价值的资产,不得新购资产用于对外捐赠。


  同一主管部门上下级单位之间和主管部门所属单位之间,不得相互捐赠资产。


  第十九条 省级事业单位国有资产对外捐赠,应提交以下材料:


  (一)对外捐赠申请文件及单位内部决策文件;


  (二)《省级事业单位国有资产无偿划转和对外捐赠申请表》;


  (三)国有资产价值凭证及产权证明;


  (四)对外捐赠报告,包括对外捐赠事由、方式、责任人、国有资产构成及其数额、对外捐赠事项对本单位财务状况和业务活动影响的分析等;


  (五)其他相关材料。


  第二十条 捐赠方依据受赠方出具的捐赠资产交接清单确认实际发生的对外捐赠行为。


  第四章 转让和置换


  第二十一条 转让是指省级事业单位变更国有资产占有、使用权并取得收益的行为。


  省级事业单位转让国有资产,应当以公开竞争方式进行,严格控制非公开协议方式,可以通过相应公共资源交易平台进行。


  第二十二条 省级事业单位转让国有资产,以相关部门核准或者备案的资产评估报告所确认的评估价值作为确定底价的参考依据,意向交易价格低于评估结果90%的,应当报资产评估报告核准或者备案部门重新确认后交易。


  第二十三条 省级事业单位申请转让国有资产,应提交以下材料:


  (一)转让申请文件及内部决策文件;


  (二)《省级事业单位国有资产转让等申请表》;


  (三)国有资产价值凭证及产权证明;


  (四)转让方案,包括资产的基本情况,处置的原因、方式,可行性及风险分析等;


  (五)转让方和受让方签署的意向性协议;


  (六)其他相关材料。


  第二十四条 置换是指省级事业单位与其他单位以固定资产、无形资产等为主进行的资产交换,一般不涉及货币性资产或者只涉及用于补差价的少量货币性资产。


  资产置换,应当以相关部门核准或者备案的资产评估报告所确认的评估价值作为置换对价的参考依据。


  第二十五条 省级事业单位申请国有资产置换,应提交以下材料:


  (一)置换申请文件及双方单位内部决策文件;


  (二)《省级事业单位国有资产转让等申请表》;


  (三)国有资产价值凭证及产权证明;


  (四)置换方案,包括双方拟用于置换资产的基本情况、设置担保情况,置换的原因、方式,可行性及风险分析等;


  (五)置换双方签署的意向性协议;


  (六)双方拟置换资产的评估报告;


  (七)其他相关材料。


  第五章 报废和损失核销


  第二十六条 报废是指按照有关规定或者经有关部门、专家鉴定,对因技术原因确需淘汰或者无法维修、无维修价值的国有资产,或者已超过使用年限且无法满足工作需要的国有资产,进行产权核销的国有资产处置行为。


  省级事业单位已达使用年限仍可继续使用的国有资产,应当继续使用。


  第二十七条 省级事业单位申请国有资产报废,应提交以下材料:


  (一)报废申请文件及单位内部决策文件;


  (二)《省级事业单位国有资产转让等申请表》;


  (三)国有资产价值凭证及产权证明,房屋建筑物部分结构拆除的应提交中介机构出具的拟拆除部分资产价值报告;


  (四)报废价值清单;


  (五)有关部门、专家出具的鉴定文件及处理意见;


  (六)因房屋拆除等原因需办理资产报废手续的,提交相关职能部门的房屋拆除批复文件、建设项目拆建立项文件、双方签定的房屋拆迁补偿协议;


  (七)专利、非专利技术、著作权、资源资质等因被其他新技术所代替或者已经超过法律保护的期限、丧失使用价值和转让价值的,提供有关技术部门的鉴定材料,或者已经超过法律保护期限的证明文件;


  (八)其他相关材料。


  第二十八条 损失核销是指由于发生盘亏、毁损、非正常损失等原因,按照有关规定对国有资产损失进行核销的国有资产处置行为。


  省级事业单位对发生的国有资产损失,应当及时处理。


  第二十九条 资产损失的核销按照《行政事业性国有资产管理条例》(国务院令第738号)和《行政事业单位资产清查核实管理办法》(财资〔2016〕1号)办理审批手续。


  第六章 处置收入


  第三十条 处置收入是指在转让、置换、报废等处置国有资产过程中获得的收入,包括转让资产收入、置换差价收入、拆迁补偿收入、报废报损残值变价收入、保险理赔收入、转让土地使用权收益、所办一级企业的清算收入等。


  第三十一条 除国家另有规定外,省级事业单位国有资产处置收入,应当在扣除相关税金、资产评估费、拍卖佣金等费用后,按照政府非税收入和国库集中收缴管理有关规定及时上缴省级国库。


  土地使用权转让收益以及占地补偿收益,按照财政部有关规定上缴省级国库。


  各主管部门所属高等院校自主处置已达使用年限并且应淘汰报废的国有资产取得的收益,留归高等院校,纳入单位预算,不上缴国库,统一核算、统一管理。


  省政府设立的省级研究开发机构、高等院校转化科技成果所获得的收入全部留归本单位,纳入单位预算,不上缴国库,统一核算、统一管理,主要用于对完成和转化职务科技成果作出重要贡献人员的奖励和报酬、科学技术研发与成果转化等相关工作。


  第三十二条 省级事业单位转让对外投资形成的股权(权益)的处置收入,扣除税金、评估费等相关费用后,上缴省级国库,实行“收支两条线”管理。


  第三十三条 省级事业单位应上缴的国有资产处置收入,应在取得收入的10个工作日内,全额上缴省级国库。


  第七章 监督检查


  第三十四条 主管部门应加强对省级事业单位国有资产处置行为及其收入的日常监督,并适时进行专项检查。


  第三十五条 主管部门和省级事业单位应当建立健全科学合理的事业单位国有资产监督管理责任制,将资产监督、管理的责任落实到具体单位和个人。


  第三十六条 省财政厅、主管部门、省级事业单位及其工作人员在国有资产处置管理工作中,存在违反本办法规定的行为,以及其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违纪行为的,依照《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国监察法》、《行政事业性国有资产管理条例》等有关规定追究责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第八章 附 则


  第三十七条 参照《中华人民共和国公务员法》管理的省级事业单位国有资产处置管理,依照行政单位国有资产管理的有关规定执行。


  省直机关后勤服务中心国有资产处置管理,按照“三定”分工,由省机关事务管理局归口管理。


  执行《民间非营利组织会计制度》的省级社会团体及民办非企业单位国有资产处置管理,参照本办法执行。


  实行企业化管理并执行企业财务和会计制度的省级事业单位,其国有资产处置由主管部门审批;省财政厅按照企业国有资产监督管理的有关规定实施监督管理。


  第三十八条 省级事业单位货币性资产损失核销,按照预算及财务管理有关规定执行。


  第三十九条 公共基础设施、政府储备物资、国有文化文物等省级事业性国有资产处置,以及省级事业单位境外国有资产处置,按照有关规定执行。


  第四十条 主管部门可根据本办法的规定,结合实际情况,授权所属省级事业单位一定限额的国有资产处置权限,并制定国有资产处置管理具体办法。


  第四十一条 对涉及国家安全和秘密的省级事业单位国有资产处置,应当按照国家有关保密制度的规定,做好保密工作,防止失密和泄密。


  第四十二条 本办法由河北省财政厅负责解释。


  第四十三条 本办法自2022年1月1日起施行,有效期5年。《河北省省级事业单位国有资产处置实施办法》(冀财资〔2019〕110号)同时废止。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。