合地税[2009]66号 合肥市地方税务局关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
发文时间:2009-06-26
文号:合地税[2009]66号
时效性:全文有效
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各县地方税务局、国家税务局;市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局:

现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称《办法》)转发给你们,结合我市实际,提出以下补充意见,请一并遵照执行。

一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题

2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率,仍执行国税函[2008]299号文件规定的比例。自2009年1月1日起,我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下:

(一)房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的,计税毛利率暂定为20%。


(二)房地产开发企业的开发项目位于其它地区的,计税毛利率暂定为15%。


(三)属于经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率暂定为3%。


二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题

计算公式:企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额

新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率


三、关于销售税金及有关费用税务处理问题

(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后,允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。


(二)房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。


(三)除经济适用房、限价房和危改房以外,房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入,在按本《办法》规定的计算出的预计毛利额,减除上述(一)(二)项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额,占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的,主管税务机关应列入纳税评估,对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。


四、关于事后核定征收问题

根据《办法》第四条规定,房地产开发企业如出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,除按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理外,主管税务机关可对其以往应缴纳的企业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。我市房地产开发企业核定征收的应税所得率不得低于15%。


五、关于成本利润率问题

房地产企业发生《办法》第七条第(三)款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入(或利润)的,其成本利润率暂按15%确定。


六、关于开发产品转为自用税务处理问题

房地产开发企业将开发产品转为自用的,按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)有关规定和《办法》第二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理,但实际使用时间累计未超过12个月又销售的,按销售完工产品处理,计税价值应该是未扣除折旧后的原值。


七、关于预提费用问题

(一)符合《办法》第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方(甲方)实际购买并提供材料部分的金额。

预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。


(二)符合《办法》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。对售房合同、协议或广告,或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的,其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入当期应纳税所得额;未有明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其已预提的该项费用应全部并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时,再按照《办法》第二十八条有关规定计算扣除。


(三)根据《办法》第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预提费用,必需提供政府要求上交相关费用的正式文件,除政府相关文件有明文期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入当期应纳税所得额,以后年度实际支付时准予在税前扣除。


八、关于纳税申报问题

(一)预缴申报。房地产企业账载利润+房地产企业未完工产品取得的收入*计税毛利率,填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度纳税申报表A类》第四行“实际利润额”栏。


(二)年度申报。

1、房地产企业销售未完工产品取得的收入*计税毛利率,填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表(A类)附表三《纳税调整项目明细表》第52行第三列“调增金额”栏。

2、房地产企业开发产品完工后,将销售未完工产品取得的收入转为销售收入时,转回预计毛利额(即:销售未完工产品取得的收入*计税毛利率)填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表(A类)附表三《纳税调整项目明细表》第52行第四列“调减金额”栏。


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取得境外所得怎么计税?个税要点一次说清

  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

  (1)综合所得抵免限额=中国境内和境外综合所得按规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额/中国境内和境外综合所得收入额合计

  (2)经营所得抵免限额=中国境内和境外经营所得按规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国(地区)的经营所得应纳税所得额/中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计

  (3)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照个人所得税法相关规定分别单独计算的应纳税额

  抵免限额 = 该国综合所得抵免限额 + 经营所得抵免限额 + 其他分类所得抵免限额

  3.确定可抵免税额(孰低原则)

  境外已缴税额 ≤ 抵免限额 → 按实际已缴额全额抵免

  境外已缴税额 > 抵免限额 → 按限额抵免,超过部分可结转以后 5 个年度抵免

  4.算出应补 / 应退税额

  应补(退)税额 = 境内外总应纳税额 − 境内已缴税额 − 境外可抵免税额

  四、材料清单有哪些?这些情况也能办!

  居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供:

  1. 境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明;

  2. 税收缴款书或者纳税记录等纳税凭证。

  未提供符合要求的纳税凭证,不予抵免。

  Q: 我无法在6月30日前取得境外纳税凭证,怎么办?

  A: 纳税人确实无法在6月30日前提供纳税凭证的,可同时凭境外所得纳税申报表(或者境外征税主体确认的缴税通知书)以及对应的银行缴款凭证办理境外所得抵免事宜。

  五、热点问题

  Q1:如果取得的境外所得是外币,要怎么折算成人民币呢?

  所得为人民币以外货币的,按照办理纳税申报或者扣缴申报的上一月最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。年度终了后办理汇算清缴的,对已经按月、按季或者按次预缴税款的人民币以外货币所得,不再重新折算;对应当补缴税款的所得部分,按照上一纳税年度最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。

  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。