合地税[2009]66号 合肥市地方税务局关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
发文时间:2009-06-26
文号:合地税[2009]66号
时效性:全文有效
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各县地方税务局、国家税务局;市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局:

现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称《办法》)转发给你们,结合我市实际,提出以下补充意见,请一并遵照执行。

一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题

2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率,仍执行国税函[2008]299号文件规定的比例。自2009年1月1日起,我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下:

(一)房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的,计税毛利率暂定为20%。


(二)房地产开发企业的开发项目位于其它地区的,计税毛利率暂定为15%。


(三)属于经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率暂定为3%。


二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题

计算公式:企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额

新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率


三、关于销售税金及有关费用税务处理问题

(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后,允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。


(二)房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。


(三)除经济适用房、限价房和危改房以外,房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入,在按本《办法》规定的计算出的预计毛利额,减除上述(一)(二)项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额,占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的,主管税务机关应列入纳税评估,对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。


四、关于事后核定征收问题

根据《办法》第四条规定,房地产开发企业如出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,除按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理外,主管税务机关可对其以往应缴纳的企业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。我市房地产开发企业核定征收的应税所得率不得低于15%。


五、关于成本利润率问题

房地产企业发生《办法》第七条第(三)款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入(或利润)的,其成本利润率暂按15%确定。


六、关于开发产品转为自用税务处理问题

房地产开发企业将开发产品转为自用的,按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)有关规定和《办法》第二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理,但实际使用时间累计未超过12个月又销售的,按销售完工产品处理,计税价值应该是未扣除折旧后的原值。


七、关于预提费用问题

(一)符合《办法》第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方(甲方)实际购买并提供材料部分的金额。

预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。


(二)符合《办法》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。对售房合同、协议或广告,或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的,其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入当期应纳税所得额;未有明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其已预提的该项费用应全部并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时,再按照《办法》第二十八条有关规定计算扣除。


(三)根据《办法》第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预提费用,必需提供政府要求上交相关费用的正式文件,除政府相关文件有明文期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入当期应纳税所得额,以后年度实际支付时准予在税前扣除。


八、关于纳税申报问题

(一)预缴申报。房地产企业账载利润+房地产企业未完工产品取得的收入*计税毛利率,填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度纳税申报表A类》第四行“实际利润额”栏。


(二)年度申报。

1、房地产企业销售未完工产品取得的收入*计税毛利率,填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表(A类)附表三《纳税调整项目明细表》第52行第三列“调增金额”栏。

2、房地产企业开发产品完工后,将销售未完工产品取得的收入转为销售收入时,转回预计毛利额(即:销售未完工产品取得的收入*计税毛利率)填入《中华人民共和国企业所得税年度申报表(A类)附表三《纳税调整项目明细表》第52行第四列“调减金额”栏。


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一、关于人的范围。《协定》第一条第二款纳入了关于税收透明体的规定。对于按照缔约国任何一方的税法视为完全透明或部分透明的实体或安排,缔约国一方将该实体或安排取得或通过其取得的所得作为本国居民取得所得进行税务处理的部分,应视为由缔约国一方居民取得的所得,缔约国另一方应允许就该部分所得给予协定待遇。

二、关于税种范围。《协定》在中国适用于个人所得税和企业所得税,在挪威适用于国家、郡、市征收的所得税,国家对勘探和开发海底石油资源及相关活动和作业(包括对生产的石油进行管道运输)所得征收的税收,以及国家对非居民演艺人员的报酬征收的税收。

三、关于常设机构。建筑工地,或者建筑、装配或安装工程,持续超过12个月的构成常设机构。同时,《协定》规定了关于防止合同拆分的反滥用条款,规定仅为确定是否超过12个月期限的目的,缔约国一方企业在缔约国另一方建筑工地开展活动,且这些活动在一个或者多个时间段内累计时间超过30天但不超过12个月,并且该企业的一个或多个紧密关联企业在不同时间段在同一建筑工地开展相关活动、每个时间段都超过30天的,这些不同时间段均应计入该企业在该建筑工地开展活动的时间。此外,企业通过雇员或雇用的其他人员提供劳务,包括咨询劳务,该性质的活动(为同一项目或相关联的项目)在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过183天的构成常设机构。

四、关于股息。缔约国一方居民公司支付给缔约国另一方居民的股息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果股息的受益所有人是缔约国另一方居民,在受益所有人是公司且在包括股息支付日在内的365天期间均直接拥有支付股息的公司至少25%资本的情况下,所征税款不应超过股息总额的5%;在其他情况下,则不应超过股息总额的10%。

五、关于利息。发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的利息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果利息的受益所有人是缔约国另一方居民,则所征税款不应超过利息总额的10%。发生于缔约国一方而为缔约国另一方居民取得并受益所有的利息,应在首先提及的缔约国一方免税,条件是利息由缔约国一方政府受益所有,或是由缔约国一方政府担保或保险的贷款利息。该免税规定所列名的机构在中国包括中国人民银行、国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行、全国社会保障基金理事会、中国出口信用保险公司、中国投资有限责任公司及其直接或间接全资拥有的任何实体等。

六、关于特许权使用费。发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的特许权使用费,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果特许权使用费受益所有人是缔约国另一方居民,则所征税款不应超过特许权使用费总额的10%。

七、关于财产收益。缔约国一方居民转让股份或类似权益取得的收益,如果转让前365天的任一时间,该股份或类似权益超过50%的价值直接或间接来自位于缔约国另一方的不动产,可以在该缔约国另一方征税。缔约国一方居民转让缔约国另一方居民公司股份或类似权益取得的收益,如果转让者在转让行为前365天内的任何时候曾经直接或间接持有该公司至少25%的资本,可以在该缔约国另一方征税。

八、近海活动。缔约国一方居民在缔约国另一方近海开展与勘探或开发位于该缔约国另一方的海床、底土或其自然资源有关的活动,应视为是通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业活动;但如果缔约国一方居民在有关纳税年度开始或结束的任何12个月内在缔约国另一方开展活动累计不超过30天,则不应视为在该缔约国另一方构成常设机构。

九、关于享受协定优惠的资格判定。为防止协定滥用,《协定》在「享受协定优惠的资格判定」条款中纳入了「主要目的测试」规定,即如果申请享受协定优惠的人以获取协定优惠待遇为其安排或交易的主要目的之一,则不得享受协定优惠待遇,除非能够证明在此种情况下给予该优惠符合协定相关规定的宗旨和目的。

十、关于生效执行时间。中挪双方已完成《协定》生效所必需的各自国内法律程序。《协定》于2026年6月16日生效,并适用于2027年1月1日或以后开始的纳税年度取得的所得。

来源:国家税务总局网站政策解读。

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二、试点意义。试点地区按照「双轨验证、单轨运行」的步骤,逐步验证新表的适用性,通过试点发现可能出现的各类问题,研究提出解决办法,广泛收集纳税人的意见建议和体验反馈,及时优化、改进和完善新表设计及系统功能,形成可复制、可推广的实施路径,为全国范围内实施新表奠定基础。

三、相较现行申报表的四大变化。(一)维持申报习惯,保持了《主表》及《附列资料(一)(二)(三)》《增值税减免税申报明细表》整体结构不变。(二)增设信息表提供定制服务,增设《增值税及附加税费申报表业务信息表》,采集纳税人的登记属性、适用优惠政策、特殊业务类型等标签信息,纳税人选择确认后,由系统智能判断并动态生成适配纳税人特殊业务场景的申报界面。(三)具体表单有变化,附列资料(一)增设附1《未开具发票销售情况明细》、整合扣除项目明细至附2《扣除项目明细》、增设附3《简易计税明细》;附列资料(二)整合加计抵减情况至附1《本期加计抵减情况明细》。(四)栏次内容有增删,主要有:一是除附列资料(三)外,不再区分增值税一般纳税人和小规模纳税人表单;二是附列资料(一)细化一般计税方法、简易计税方法、免抵退税、免退税、免税、分支机构预缴等六项计税方法分别填报,提供全部适用税率及征收率增行功能,并设置未达到起征点税额计算栏次以展示算税过程;三是附列资料(二)增设免税黄金普通发票等进项税额抵扣、长期资产进项税额转出额等进项税额转出栏次,以及单独核算用于即征即退的进项税额。

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来源:国家税务总局浙江省税务局政策解读。

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