皖自然资规[2019]3号 关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施意见的通知
发文时间:2019-10-29
文号:皖自然资规[2019]3号
时效性:全文有效
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各市及广德市、宿松县自然资源和规划局、财政局、住房和城乡建设局、国有资产监督管理委员会、税务局、市场监督管理局、地方金融监督管理局:

  现将《完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施意见》印发给你们,请认真遵照执行。


安徽省自然资源厅

安徽省财政厅

安徽省住房和城乡建设厅

安徽省国有资产监督管理委员会

国家税务总局安徽省税务局

安徽省市场监督管理局

安徽省地方金融监督管理局

2019年10月29日


关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见


  为深入贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发[2019]34号),加强土地二级市场建设,深化“放管服”改革,促进经济高质量发展,现结合我省实际,提出以下实施意见。

  一、明晰转让条件,保障交易自由

  (一)建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产交易、缴税、登记等相关手续。

  (二)划拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。对不改变土地及建筑物、构筑物现状的,补缴土地出让价款按照评估现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去划拨土地使用权价格合理确定;依法变更规划条件的,补缴土地出让价款应按照评估变更后规划条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定。

  (三)出让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

  以出让方式取得的建设用地使用权转让,属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%、工业用地未达到“三通一平”的,可按照“先投入后转让”原则,交易双方先行签订建设用地使用权转让合同,办理预告登记,待达到转让条件后,再依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未实施建设行为且未办理规划建设手续的,可凭预告登记证明办理项目规划、建设等审批手续;建设项目转让前已办理规划建设手续的,建设用地使用权转让后,应在符合规划的前提下,依法办理项目规划建设变更手续.

  “已投资额”可依据持有资质的有关机构出具的已投资情况报告认定(已投资额、总投资额均不含建设用地使用杈出让价款向国家缴纳的相关税费),工业用地条件指开发程度达到“三通平”(通水、通电、通路、场地平整)及以上条件;转让工业用地的,受让方拟建项目应符合国家产业政策以及投资强度、环保、安全、税收等要求。

  (四)作价出资或入股建设用地使用权转让。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度。

  二、规范分割合并,促进合理利用

  (五)土地分割、合并转让。土地分割、合并应符合规划要求,权属和产杈关系清晰,具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。土地分割合并转让由权利人申请,经市、县自然资源主管部门批准,依法办理不动产转移登记。

  拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。分割转让应当有利于土地开发利用,不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求。土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块,且土地权属性质、使用权类型一致。

  三、强化出租管理,提高服务水平

  (六)有偿方式取得的建设用地使用权出租。以出让、租赁作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

  (七)划拨方式取得的建设用地使用权出租。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。土地收益具体标准由各地根据土地等级、用途等因素确定。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并及时缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

  (八)建设用地使用权出租服务保障。市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用杈出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。

  国有建设用地使用权出租的,出租人应当取得不动产权证书(国有建设用地使用权证书或国有建设用地使用权及房屋所有权证书);出租人依法转让不动产时,应当在转让之前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先受让权。

  四、完善抵押机制,保障合法权益

  (九)建设用地使用权抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。以划拨建设用地使用权为标的物设定抵押,依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的自然资源主管部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

  (十)放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用杈及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

  (十一)放宽对抵押物的限制。对不以公益为目的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财进行抵押融资的,各地可采取告知承诺制等措施,保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损.

  已享受产业扶持优惠政策的建设用地使用权进行抵押融资的,须经所在地人民政府或政府派出机构同意。市、县金融监督管理部门应加强对此类融资资金使用情况的监管。

  五、落实税收政策,降低交易成本

  (十二)落实减税降费政策。各地可根据本地实际,在地方杈限内探索城镇土地使用税差别化政策,促进土地节约集约利用。依法落实减税降费政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,对我省增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税和教育费附加地方教育附加。自2019年3月1日起,我省受让建设用地使用权契税适用税率统一下调至3%。

  六、创新运行模式,完善服务体系

  (十三)优化交易平台。各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平合基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,与相关部门加强信息共享集成,大力推行“互联网+政务服务”模式。在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、住建、金融等部门或机构的办事窗口,实现相关职能部门业务网上整合衔接,实现“一窗受理、一网通办、站办结”,精筒材料,压缩时间,提高工作效率。

  (十四)加强信息共享。各地要按照国家政务信息整合共享要求,全面对接省、市政务服务网,积极推进土地市场交易平台与政府统一的数据共享交换平合有序衔接,大力促进部门信息共享。土地市场交易相关的材料或信息能够直接通过共享获得的,不得要求当事人重复提交。加强涉地司法处置工作衔接,建立健全执行联动机制,司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。

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取得境外所得怎么计税?个税要点一次说清

  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

  (1)综合所得抵免限额=中国境内和境外综合所得按规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额/中国境内和境外综合所得收入额合计

  (2)经营所得抵免限额=中国境内和境外经营所得按规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国(地区)的经营所得应纳税所得额/中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计

  (3)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照个人所得税法相关规定分别单独计算的应纳税额

  抵免限额 = 该国综合所得抵免限额 + 经营所得抵免限额 + 其他分类所得抵免限额

  3.确定可抵免税额(孰低原则)

  境外已缴税额 ≤ 抵免限额 → 按实际已缴额全额抵免

  境外已缴税额 > 抵免限额 → 按限额抵免,超过部分可结转以后 5 个年度抵免

  4.算出应补 / 应退税额

  应补(退)税额 = 境内外总应纳税额 − 境内已缴税额 − 境外可抵免税额

  四、材料清单有哪些?这些情况也能办!

  居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供:

  1. 境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明;

  2. 税收缴款书或者纳税记录等纳税凭证。

  未提供符合要求的纳税凭证,不予抵免。

  Q: 我无法在6月30日前取得境外纳税凭证,怎么办?

  A: 纳税人确实无法在6月30日前提供纳税凭证的,可同时凭境外所得纳税申报表(或者境外征税主体确认的缴税通知书)以及对应的银行缴款凭证办理境外所得抵免事宜。

  五、热点问题

  Q1:如果取得的境外所得是外币,要怎么折算成人民币呢?

  所得为人民币以外货币的,按照办理纳税申报或者扣缴申报的上一月最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。年度终了后办理汇算清缴的,对已经按月、按季或者按次预缴税款的人民币以外货币所得,不再重新折算;对应当补缴税款的所得部分,按照上一纳税年度最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。

  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。