案例解析:房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理
发文时间:2020-06-08
作者:陈红
来源:中道咨询
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根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定,价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。由此可见,违约金也是价外费用的一个重要构成内容,那么,房地产企业同购房业主之间发生的违约金是否都属于价外费用,都需要开具发票呢?


  第一种情形:合同已解除,业主支付违约金给地产企业


  案例1:房地产企业同业主甲签订了商品房销售合同,业主甲缴纳了1万元定金,约定的付款期限届满时,甲因为个人原因未能履行合同,地产企业将该定金没收,根据合同约定做为违约金处理。


  分析:由于双方合同解除,也就是说合同未履行,交易行为实质上并没有发生,根据上述实施细则及财税[2016]36号文,地产企业与业主甲彼此之间没有发生销售房屋,也没有发生其他应税服务行为,则该违约金不属于价外费用的范畴。


  财税处理:


  (一)增值税及发票处理:


  (1)地产企业收到违约金,不属于增值税的应税范畴,不需要缴纳增值税;


  (2)地产企业不需要开具发票,直接向业主甲提供收款收据即可。


  (二)企业所得税:


  地产企业收到违约金,应计入“营业外收入”科目核算并计算缴纳企业所得税;


  (三)土地增值税:


  因该地产企业收到的违约金,不属于地产企业的价外费用,当然也不涉及土地增值税。


  第二种情形:合同已经履行,地产企业向业主支付违约金


  案例2:房地产企业同业主乙签订了商品房销售合同,约定2019年3月31日前交房,但由于地产企业原因,造成交房延误至10月31日,按照销售合同约定,地产企业应向业主甲支付违约金2000元。


  分析:根据上述细则规定,违约金是价外向购买方收取的,但本案中是销售方(地产企业)向购买方(业主乙)支付的,同房款支付方向相反,也就是说支付方向同主合同价款不一致,那么这里支付的违约金也不属于价外费用。


  财税处理:


  (一)增值税及发票处理:


  (1)购买方收到的违约金不属于增值税应税行为,当然也不需要缴纳增值税;


  (2)购买方收到违约金后直接开具收条给支付方即可,作为地产公司凭借收条或者收据入账。


  (二)企业所得税:


  地产企业支付的违约金,计入“营业外支出”科目核算,同时可以在企业所得税前正常扣除。


  (三)购买方涉及的所得税:


  这里需要注意,业主收到的违约金,如果购买方为自然人,取得这部分违约金,应按照“偶然所得”缴纳个人所得税,税款由地产企业代扣代缴;如果购买方为企业,取得这部分违约金,应计入“营业外收入”科目核算缴纳企业所得税。


  第三种情形:合同已经履行,业主根据销售合同的约定向地产企业支付违约金


  案例3:房地产企业销售房屋给业主丙,双方约定了分期付款,但由于业主丙的原因未及时付款,根据销售合同约定,业主向地产企业支付违约金1万元。


  分析:合同已经履行,交易正常发生,业主支付违约金给地产企业,同房款支付方向一致,因此属于上述细则规定的价外费用范畴。


  财税处理:


  (一)增值税及发票处理:


  (1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应当按照房屋销售的税率(9%或5%)交税;


  (2)地产企业收到违约金的纳税义务发生时间同房屋销售的纳税义发生时间应保持一致,以约定和收取的时间为准;


  (3)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票,如果业主为企业,也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致,如果开具的是专用发票,那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。


  (二)企业所得税:


  地产企业收到业主违约金,同房款支付方向一致,属于房屋销售的价外费用,应该同房屋销售收入一并计算缴纳企业所得税。


  (三)土地增值税:


  因该违约金属于地产企业的价外费用,当然应该连同房屋销售价款一并缴纳土地增值税。


  第四种情形:合同已经履行,双方单独签署借款协议,业主支付地产公司延期付款利息


  案例4:房地产企业销售房屋给业主丁,双方约定了分期付款,但由于业主丁自身的原因未及时付款,双方单独又签署了借款协议,约定业主丁向地产企业支付延期付款利息2万元。


  分析:延期付款利息其实也属于违约金的一种特殊情况,只是它和违约金的计算方法不同而已,如果未在销售合同中约定,而是到了应付款,双方单独签订了借款协议,则该延期付款利息不属于价外费用的范畴,这是与上述案例3的不同之处,也就是说,案例3在主合同中做了约定,就属于价外费用;本案例是主合同之外,双方单独签订的协议,则不属于价外费用。


  财税处理:


  (一)增值税及发票处理:


  (1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应当按照借款利息(一般纳税人6%)的税率交税;


  (2)地产企业收到违约金的纳税义务发生时间根据双方单独签订的借款协议约定的时间为准;


  (3)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码为“资金占用费”的编码。


  (二)企业所得税:


  地产企业收到的违约金属于“其他业务收入”范畴,应并入企业的应纳税所得额合并缴纳企业所得税。


  (三)土地增值税:


  因该延期付款利息不属于地产企业房屋销售的价外费用,因此地产企业收到该延期付款利息当然也不用缴纳土地增值税。


  由上述4个案例可以发现,虽然都是地产企业同购房业主之间的违约金,但由于业务实质不同,支付方向不同,合同约定不同,并不能一概而论是否都属于价外费用,或者都应该开具发票或者不开具发票,以及是否都需要缴纳相关税费,需要大家在实务工作中仔细甄别,以免给企业带来不必要的损失和麻烦。


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遭遇个税税率“跳档”?别急,可能是触发了临界点~

纳税人

  你好!我每个月工资都差不多,这个月个税却比之前要多了。

  申税小微

  最近接到纳税人关于个税税率“跳档”的疑问,出现这样的情况,可能是因为您的累计收入达到了税“临界点”,从而出现了“税率跳档”。今天跟我一起来看看,具体为什么会出现这样的情况呢?

  01第一步

  每个月的个税预扣预缴税额是怎么计算的? 居民个人工资薪金收入扣减免税收入、减除费用、专项扣除、专项附加扣除、依法确定的其他扣除后,其应纳税所得额按照7级超额累进税率计税。我们来看公式:

  本期应预扣预缴税额=(累计预扣预缴应纳税所得额×预扣率﹣速算扣除数)-累计减免税额-累计已预扣预缴税额。

  累计预扣预缴应纳税所得额=累计收入﹣累计免税收入﹣累计减除费用﹣累计专项扣除﹣累计专项附加扣除﹣累计依法确定的其他扣除

  其中:累计减除费用,按照5000元/月乘以纳税人当年截至本月在本单位的任职受雇月份数计算。

  02第二步

  为什么会出现“税率跳档”?

  自2019年1月1日起实施的《中华人民共和国个人所得税法》,对居民个人工资薪金采取年度累计预扣法。全年累计预扣预缴应纳税所得额增加,其对应的税率档位升高,这就是“税率跳档”。

  随着本年累计收入的增多,全年累计预扣预缴应纳税所得额相应增多,达到一定数额的时候,预扣率就会进入更高税率级别,税额也会增加。

  03第三步

  什么是“临界点”?

  目前税率跳档位有6 个临界点,分别是3.6万、14.4 万、30万、42万、66万、96万。 一旦到了临界值,在每月收入基本不变的情况下,预扣的个税就会有所不同。

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举例:纳税人张三2025年每月取得12500元(包含工资、预发绩效奖等),专项扣除2000元/月,专项附加扣除为1000元/月,预扣预缴税款如下:

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这样可以较清晰的看到,9月应纳税所得额超过第一档临界值36000元,税率发生“跳档”,预扣率由3%变为10%,应纳税额变为450元,比适用上一级税率多扣315元。

  申税小微

  以上就是为什么会出现“税率跳档”的原因啦。但是别担心,月度预扣税款增加不代表您最终需要缴纳的税款增加,到年度汇算清缴时可以汇总您全年综合所得收入,税款多退少补!

破产法草案的“不征税收入”—政策选择和法律逻辑

在2025年9月12日发布的《中华人民共和国企业破产法(修订草案)》里,一条关于不征税收入的条款引发不小的争议,即在第八章“重整”第四节“重整计划的执行和监督”中,第一百四十条规定“债权人减免债务人的债务,依法属于不征税收入”。该条款的意图非常明确,也代表着破产领域的一个重大进步,那就是希望借助“破产特区理论”,将破产重整中的债务人从债务减免(比如重整计划的平衡方案)可能带来的巨大税务负担中解放出来,从而促进重整的进行和完成。当然,从目前的文义来看,不征税收入条款是否仅仅适用于破产重整,而不适用于破产清算,看起来可能还有争议。

  本文重点讨论采用“不征税收入”这样的文字是否真的合适?作为政策选择,用这样的词语目的在于表达不予征税的结论,但从法律逻辑上看,这样的表述就未必合适,此前我们有过相关的讨论(《浅谈“免征”、“暂免征”、“暂不征收”与“不征收”的区别》),在此我们将再从几个不同的角度进行讨论:

  一、企业所得税法下的不征税收入究竟代表什么?

  我们认为,不征税收入和免税收入最大的区别就是,前者是不符合征税的构成要件,本质上不属于应税交易,不应当征税,而后者是符合征税的构成要件,但税法出于特殊政策的考虑,给予免税的税收处理。对于中国税收居民企业而言,企业所得税上的应税收入并不是分类或者列举式的,也没有具体税目的概念,因此,一般而言,企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的经济利益,都在企业所得税的征税范围内,而不能类似个人所得税和增值税那样,在列举税目之外的所得就可以被认为是不征税收入。另一方面,免税收入当然是从政策角度也需要明确的。

  那么企业所得税上的不征税收入应该如何看待呢,《企业所得税法》第七条规定的不征税收入包括:

  财政拨款;依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;国务院规定的其他不征税收入。前述不征税收入主要有以下几个特点:

  基于可税性原理:企业所得税的应税收入应当是经营成果的体现,不征税收入具有非营利性或公益性,根据可税性原理,不应对其征税。

  避免财政资金循环征税:财政拨款等不征税收入本质上是财政资金,对其征税又转为财政收入,如同左手送出去的钱右手又拿回一部分,不符合效率原则。

  资金性质决定:行政事业性收费和政府性基金属于财政性资金,是国家财政收入,基于征税者不对自己征税的原理,不应对其征税。

  权利义务决定:企业取得的财政拨款往往附有政策条件,在会计上具备按其他应付款核算的可能性,其使用需要受到相应的监管并只能用于特定的用途,且通常须在规定时间内使用完毕,剩余的部分需要退还或作为应税收入。此情况下,主要是收入对应的资产企业并无完整的权利,其事实上只有使用权,这也是为什么对应收入所使用产生的成本不能税前扣除的原因。

  由此可见,破产中的债务重整所得在理论上是不符合不征税的特点的。

  二、如果确认债务减免收入是不征税收入,那么对应债权人的损失应该如何处理?

  如果试图解析破产法如此规定的背景,不能不说到破产法上的一个著名的悖论,那就是破产带来的债务减免在税收上的对称性处理问题,虽然这个讨论本身是个伪命题,但不妨碍我们据此去观察在破产重整中的税务处理的几种主要状态:

  第一种状态就是现行的税法规则下,破产的债务减免在债务人端征税,但是在债权人端可以税前列支;

  第二种则是,目前实践中常常存在的,在债务人端通过各种税收安排实现了暂不征税的处理,而在债权人端相应的因为处理的复杂性而未能进行税前扣除;

  第三种,则是部分人期待的理想状态,希望为了促进破产重整降低整体交易成本,能够实现债务人端不征税,同时在债权人端可以税前扣除。

  除了上述三种情况,其实都还有一些政策可能性可以进一步的延申,比如对债务人的重整所得递延征税,或者对债权人的损失递延扣除以及在此基础上的排列组合,其本质的目的就在于,通过合理的制度设计既保障国家的税收收入又可以在最大程度上促进破产重整的进行和完成。这些政策的选择都有不同的平衡结果。

  回到破产法草案,如果确认债务减免收入是不征税收入,那么对应债权人的损失应该如何处理?

  说到这里不得不提到《企业所得税法实施条例》的规定,企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产,不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。事实上,企业取得不征税收入可能对应三种支出:

  一种是这些“收入”形成的支出,例如在现实中取得财政拨款后将其用于购买资产所对应的折旧,这是明确规定于实施条例的;

  一种是为了取得这部分收入而发生的支出,例如为了取得财政拨款企业自身支付的审计费或其他费用,这类费用在所得税上没有明确,而在增值税上,除了明确可以抵扣的行政事业性收费、政府性基金,显然企业取得财政拨款对应的进项是存在不能抵扣的风险的;

  第三个是最为有趣和有争议的,就是与这些收入对应的另一方的支出,在一般的情况下,企业所得税法目前的不征税收入对应的对象往往都是政府部门,因此本身是不存在支出列支的问题。其实前两者对应的是收到“收入”一方的成本,而后者则是对应的实际支付款项一方的成本。

  那么如果将破产重整的债务人所得作为不征税收入,是否仍然,对于前两者而言,破产企业就变成需要区分自身的支出中与此相关的部分来确定相应的处理(一个有趣的问题是所得税的不征税收入其实往往也是增值税的不征税收入),从而使问题复杂化。而如果将与不征税收入的对应支出不得列支扩展到另一方(即债权人),似乎就变成明确了债权人的损失在此情况下不得列支了,这也许暗示着征管机构未来对于破产重整中债权人损失税务处理的某种态度和意向的处理,尽管这样的推论本身就有所牵强。

  反过来,如果把这个规定修改为免税收入,就企业所得税上的优惠处理而言,产生的效果是对应的支出自然可以列支,对应相对方的支出也仍然可以依据税法进行扣除。这样比较下来,相比于“不征税收入”,“免税收入”解释和应用起来可能是更加顺畅的,当然对于破产重整的支持力度也更大。

  三、此外,还有一个有趣的问题是,对于非破产重整中产生的债务减免,依法是否属于不征税收入呢?

  破产重整中的债务减免,和破产清算中的债务减免、非破产程序中的债务减免,从交易实质上看并没有本质区别,如果仅依据交易发生的场景不同而对交易是否应税进行区别处理,从企业所得税的征税原理来看,似乎很难找到合理的支撑。

  最后,我们并不是不认同破产法草案尝试对破产重整程序中的债务减免不予征税的处理结果,在政策选择上,基于财政收入的保障和破产重整的成本破局考量,也许规定不征税收入是一个合理的政策选择。然而从法律逻辑、实际困难和对向处理的澄清来看,这一规定仍有商榷之处,似乎以暂免征税的方式切入做出规定会更加的合适。