(2023)川1002执异225号国家税务总局某某局、某某商业银行某某分行借款合同纠纷执行异议执行裁定书
发文时间:2024-07-22
来源:四川省内江市市中区人民法院
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异议人(利害关系人):国家税务总局某某局,住所地:四川省华蓥市。

法定代表人:甘伟,该局局长。

委托诉讼代理人:刘长国,该局职工。

委托诉讼代理人:刘宇,四川智群律师事务所律师。

原案申请执行人:某某商业银行某某分行,住所:内江市市中区。

主要负责人:陶江林,行长。

委托诉讼代理人:杨丽娟,四川融众律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘宇鑫,四川融众律师事务所律师。

原案被执行人:四川某某有限公司,住所广安市。

法定代表人:吴某某。

原案被执行人:四川某某有限公司,住所广安市。

法定代表人:吴某某。

原案被执行人:四川省某某有限公司,住所四川省广安经济技术开发区。

法定代表人:王某某。

原案被执行人:四川某某有限公司,住所广安市华。

法定代表人:杨某。

原案被执行人:宁波某某有限公司,住所浙江省宁波市海曙区。

法定代表人:杨某。

原案被执行人:吴某某,男,1966年10月11日出生,汉族,住合江县。

原案被执行人:李某某,女,1970年11月2日出生,汉族,住合江县。

原案被执行人:王某某,男,1948年4月5日出生,汉族,住合江县。

原案被执行人:郑某某,女,1950年4月17日出生,汉族,住合江县。

原案被执行人:杨某,男,1971年4月12日出生,汉族,住浙江省宁波市江东区。

原案被执行人:黄某某,女,1974年3月12日出生,汉族,住浙江省宁波市江东区。

原案被执行人:刘某某,男,1975年3月1日出生,汉族,住广安市广安区。

原案被执行人:王某,女,1978年10月10日出生,汉族,住成都市金牛区。

本院在恢复执行申请执行人某某商业银行某某分行(以下简称“某某商业银行”)与被执行人四川某某有限公司、四川某某有限公司、四川省某某有限公司、四川某某有限公司、宁波某某有限公司、吴某某、李某某、王某某、郑某某、杨某、黄某某、刘某某、王某等借款合同纠纷一案中【案号:(2023)川1002执恢273号】,异议人国家税务总局某某局(以下简称“某某税务局”)向本院提出书面异议申请。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

异议人某某税务局称,1.停止(2023)川1002执恢273号案件将四川某某有限公司的财产拍卖款支付给申请执行人及其他主体;2.从上述财产拍卖款项中优先向申请人扣缴税款911,252.46元及滞纳金1,694,183.44元;3.从清偿完毕抵押债权后的剩余拍卖款中,优先向申请人扣缴税款2,384,389.75元及滞纳金2,525,926.76元。事实与理由:1.异议人对四川某某有限公司履行行政执法行为,不属于本案民事审查范围,故依法应直接协助执行。2.2014年5月21日前的欠缴税款及滞纳金,应从本案拍卖款项中优先征收,法院应配合执行。3.清偿完毕抵押债权后的剩余拍卖款中向异议人扣缴税款。4.异议人追缴税款不受追征期限制,有权依法征收税款。综上,请法院依法支持异议人的申请事项。

异议人提供审查的证据有:本院(2016)川1002民初1389号民事判决书、(2023)川1002执恢273号执行裁定书,广安房他证华蓥字第X**证书、《关于四川某某有限公司欠缴税款及滞纳金情况的说明》、欠缴税款及滞纳金明细表、《关于协助扣缴四川某某有限公司税款及滞纳金的函》、纳税人欠税确认表、税务事项通知书、税务文书送达回证、责令限期改正通知书、(2023)川1002执恢273号之一执行告知书。

原案申请人某某商业银行答辩称,一、某某税务局不能作为参与分配主体,更不是执行异议提起主体。1.某某税务局不是本案利害关系人,其要求追缴的税款并非基于本案执行行为产生;2.民事执行法律法规没有关于税收优先权可在执行中参加案款分配并优先实现的规定;3.税收优先权只适用于行政执法程序,在民事执行程序中不应突破使用;4.某某税务局在本案中要求追缴的税款应由其自行采取行政强制措施执行,而非要求人民法院协助执行扣划。二、某某税务局对四川某某有限公司的涉本案拍卖款主张优先权,无执行依据,无权要求参与分配。1.某某税务局未提供税务处理决定书等生效法律文书,以确保欠缴税款是确定债权;2.某某税务局未对四川某某有限公司欠缴税款依法进行公告,欠税优先性来源于欠税公示及产生的公信力;3.税务机关的欠税追缴期为三年,且不得加收滞纳金;4.税务机关对2014年5月20日抵押权形成前的四川某某有限公司欠税已超法定追征期,虽然在2019年11月11日向四川某某有限公司送达了税务事项通知书、限期缴纳税款通知,但超过法定追征期,且未公告;5.滞纳金不享有税收优先权。三、本案不适用国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》的规定。1.本案税务机关主张的欠税款项是在四川某某有限公司经营过程中产生,不是拍卖财产而产生;2.该《复函》系国家税务总局单方答复,未得到最高法院的回应和许可。

原案申请人某某商业银行未提供证据。

原案被执行人四川某某有限公司口头辩称,欠税款属实,涉及的滞纳金希望能予以减免。自己只有这么多财产,不足以同时缴纳税款和偿还债务,但这两笔欠款都应支付,所以请法院依法裁决。

原案被执行人四川某某有限公司未提供证据。

原案被执行人四川某某有限公司、四川省某某有限公司、四川某某有限公司、宁波某某有限公司、吴某某、李某某、王某某、郑某某、杨某、黄某某、刘某某、王某等,均未答辩,未提供证据。

本院审查查明:被执行人四川某某有限公司取得坐落于华蓥市双河街道办事处广华大道机电工业园区的房屋及相应的土地使用权,并为被执行人四川某某有限公司向申请执行人某某商业银行的借款提供1,100万元的最高额抵押,于2014年5月22日办理了相应抵押登记。后因四川某某有限公司未能按约还款,某某商业银行向本院提起诉讼。本院立案受理并依法审理后作出(2016)川1002民初1389号民事判决书,判决中确认某某商业银行对四川某某有限公司案涉房屋和土地的折价、拍卖、变卖款中,在借款1,100万元本金及利息(包括利息597,300元、罚息3,453,714.25元、复利184,493.49元,以及从2017年2月3日至付清之日止按年利率16.2%计息)内享有优先受偿权,四川某某有限公司在承担保证责任后,有权向四川某某有限公司追偿。本院(2016)川1002民初1389号民事判决书生效后,各被告未履行清偿义务,某某商业银行向本院申请强制执行,本院以(2018)川1002执351号案件立案执行,经执行后依法终结了该次执行程序。经某某商业银行申请,本院又于2021年以(2021)川1002执恢465号案件、于2022年以(2022)川1002执恢424号案件、于2023年以(2023)川1002执恢273号案件恢复执行。在(2023)川1002执恢273号案件中,案涉四川某某有限公司的房屋和土地,经本院依法拍卖,买受人顾松书以11,073,440元的最高价竞得。扣除辅助拍卖费用20,000元、过户税费1,623,255.56元、延迟交付房屋产生的必要费用200,000元、评估费60,078.8元后,申请执行人实际收到的案涉抵押房屋和土地的拍卖价款为9,170,105.64元,尚不足以清偿抵押债权。

另查明,在(2023)川1002执恢273号案件中,某某税务局向本院提交了《关于协助扣缴四川某某有限公司税款及滞纳金的函》,要求我院协助扣缴四川某某有限公司尚欠税款。申请执行人某某商业银行向本院提交《法律意见书》,认为某某税务局主张的所欠税款在本案拍卖款中不享有优先权,且已过征期,无权要求分配。本院综合审查后作出(2023)川1002执恢273号之一《执行告知书》,告知某某税务局本院无法在拍卖款中协助其扣缴,并告知其可以于收到该告知书之日起十五日内向本院提起执行异议。某某税务局据此在规定时间内向本院提出前述书面异议申请。

某某税务局主张的四川某某有限公司所欠税款及滞纳金,皆涉及坐落于华蓥市的房屋及相应的土地,系该处房屋及土地产生的房产税和城镇土地使用税,具体形成时间划分为两个阶段。一是产生于抵押前(2014年5月21日前)的税款911,252.46元及滞纳金1,694,183.44元,某某税务局主张从上述财产拍卖款项中优先扣缴;二是产生于抵押后(2014年5月21日后)至2023年6月30日的税款2,384,389.75元及滞纳金2,525,926.76元,某某税务局主张从清偿完毕抵押债权后的剩余拍卖款中,优先扣缴。因本案当中涉及的拍卖款不足以清偿抵押债权,故涉及四川某某有限公司产生于抵押后(2014年5月21日后)的税款及滞纳金本院不予以审查。着重审查四川某某有限公司产生于抵押前(2014年5月21日前)的税款及滞纳金。

某某税务局提供审查的证据中,针对四川某某有限公司欠税事实的材料,主要有:1.该局自行制作的《欠缴税款及滞纳金明细表》;2.经四川某某有限公司签章确认的《纳税人欠税确认表》2份,时间分别是2021年11月1日及2023年6月19日;3.经四川某某有限公司工作人员签收的《税务事项通知书》及相应的税务文书送达回证。其中《税务事项通知书》共11份,文书编号、内容、签收时间分别为:(1)华地税明通[2011]XX号,内容为通知申报2011年度房产税及城镇土地使用税并交纳税款,签收时间是2011年12月22日;(2)华地税五通[2013]X号,内容为通知申报2011年5月-2013年6月的城镇土地使用税并交纳税款、滞纳金,签收时间是2013年7月15日;(3)华地税五通[2013]XX号,内容为通知申报2011年5月-2013年12月的城镇土地使用税并交纳税款、滞纳金,签收时间是2013年12月16日;(4)华税税通[2019]XXX号、(5)华税税通[2019]XXX号、(6)华税税通[2019]XXX号、(7)华税税通[2019]XXX号、(8)华税税通[2019]XXX号、(9)华税税通[2019]XXX号、(10)华税税通[2019]XXX号、(11)华税税通[2019]XXX号;涉及2019年度的8份通知书,内容皆为责令限期缴纳税款及滞纳金,应纳税款时间段为2011年1月-2014年12月,签收时间是2019年11月11日(当日签收多份);4.经四川某某有限公司工作人员签收的《责令限期改正通知书》以及相应的税务文书送达回证。文书编号分别为:华地明税限改[2011]XX号、华地五税限改[2013]XX号、华地五税限改[2013]XX号、华税明税限改[2023]XXX号;内容为责令办理城镇土地使用税纳税申报并缴纳税款;签收时间分别是2011年12月27日、2013年7月22日、2013年12月23日、2023年5月24日。

本院认为,本案的争议焦点主要在于以下几个方面:

一、某某税务局主体是否适格,其提出的异议是否属于人民法院审查范围。

某某税务局提出异议认为自己基于对四川某某有限公司履行税收行政执法行为,不属于民事审查范围,法院应直接配合协助执行;某某商业银行认为某某税务局不是本案利害关系人,不能作为参与分配主体,提起执行异议主体不适格。本院认为,本案被执行人四川某某有限公司欠缴税款,某某税务局作为国家税收机关,在本案作出不予扣缴税款的执行行为后,可以作为利害关系人提出异议,这也是本院在对该局的《执行告知书》中明确告知的救济权利和途径。对于某某税务局要求法院不经审查直接配合协助执行的主张,系该局的错误认识。人民法院依法执行案件,依法支付案款,任何案外人要求从执行案款中分配或受偿相应款项,都需要经过人民法院依法进行审查评判。至于异议人某某税务局提出的优先扣缴税款的异议是否成立,本案应在查明上述事实的基础上,正确理解和适用税收优先的法律规定,统筹税收优先和执行程序中当事人合法权益保护的关系,作出妥善处理。

二、某某税务局主张抵押前所欠税款应当优先于抵押权能否成立。

本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”的规定,本案所涉四川某某有限公司的房屋土地抵押时间为2014年5月22日,某某税务局主张四川某某有限公司在此之前所欠税款应当优先于抵押权的主张成立。

三、某某税务局未提供税务处理决定书等生效法律文书、未作欠税公示是否影响本案主张税款优先。

某某商业银行认为,某某税务局未提供税务处理决定书等生效法律文书,以确保欠缴税款是确定债权;未对四川某某有限公司欠缴税款的情况予以公示公告,不具有优先性。本院认为,某某税务局提供了四川某某有限公司欠税明细,并提供了经四川某某有限公司签章确认的2份《纳税人欠税确认表》,足以明确四川某某有限公司欠税事实及欠税明细金额。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十六条规定:“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的,应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况”。某某商业银行在办理案涉房屋土地的抵押登记手续时,可以自行向担保人或税务机关充分了解担保人和担保物的欠税情况,况且本案所涉的税款并非四川某某有限公司所欠的其他税款,而恰恰是抵押物本身而产生的欠税款,因此,税务机关是否公示该欠税情况与本案前述税款是否优先性不具有必然联系。某某商业银行基于担保人的隐瞒或自己的疏忽所造成的损失,可另行要求相关责任人承担或者自行承担。

四、税款优先是否适用于滞纳金。

申请执行人某某商业银行认为滞纳金不享有优先权,本院认为,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”的规定可以得知,滞纳金不同于税款,其目的在于督促和惩罚拖欠税款的债务人;其与抵押权人的优先权相比,不具有优先保护的必要。因此,本案中,具有优先权的仅为税款,不应包含滞纳金。

五、本案税款优先是否适用追征期的限制规定。

某某商业银行还认为某某税务局主张四川某某有限公司在抵押之前所欠税款应受追征期的限制。本院认为,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条“因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款,但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误,未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金;有特殊情况的,追征期可以延长到五年。对偷税、抗税、骗税的,税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款,不受前款规定期限的限制”的规定,不受追征期限制的系偷税、抗税、骗税的情形。根据本案查明的情况,某某税务局向四川某某有限公司发出《税务事项通知书》《责令限期改正通知书》要求其申报纳税的时间,分别在2011年、2013年、2019年及以后,在2014年1月-2019年10月期间,某某税务局未向四川某某有限公司发出追缴税款通知,也未提供四川某某有限公司主动申报的依据。因此,从2014年1月-2014年5月的税款,其不能在本案中主张优先权。同时,涉及某某税务局在2011年、2013年向四川某某有限公司发出《税务事项通知书》《责令限期改正通知书》,仅要求四川某某有限公司申报并交纳城镇土地使用税,其中并未要求其申报交纳房产税,故从2013年3月1日-2014年5月的房产税税款,某某税务局也不能在本案中主张优先权。但涉及2011年-2013年的城镇土地使用税,四川某某有限公司在收到税务机关的相应《税务事项通知书》《责令限期改正通知书》后,拒不申报、拒不交纳税款,符合《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税”的规定,四川某某有限公司拒不申报、拒不交纳税款的行为,已构成偷税,因此,四川某某有限公司在案涉财产抵押之前所欠的2011年-2013年的城镇土地使用税税款不应受追征期的限制,在本案中享有优先权。根据某某税务局自行制作的《欠缴税款及滞纳金明细表》以及经四川某某有限公司签收的2份《纳税人欠税确认表》进行计算确认,从2011年-2013年12月30日,四川某某有限公司应缴纳城镇土地使用税款为550,363.67元。

综上,本院认为,某某税务局向本院提出的书面异议部分成立,本院在执行中应从案涉四川某某有限公司被拍卖的房屋和土地价款中,优先向某某税务局扣缴税款550,363.67元。依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第四十五条第一款、第四十六条、第五十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条之规定,裁定如下:

一、从(2023)川1002执恢273号案件被执行人四川某某有限公司所有的坐落于华蓥市的房屋和土地使用权拍卖价款中,提取550,363.67元款项支付给国家税务总局某某局。

二、驳回国家税务总局某某局的其他异议请求。

如不服本裁定,可以自本裁定书送达之日起十日内,向成渝金融法院申请复议。

审判长  蔡利霞

审判员  张峻菡

审判员  廖红秋

二〇二三年十二月二十日

书记员  卢 慧


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。