(2024)新2901民初4426号某设备租赁站、某甲有限责任公司等建筑设备租赁合同纠纷民事一审民事判决书
发文时间:2025-03-29
来源:新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院
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原告:某设备租赁站,经营场所新疆维吾尔自治区阿克苏市。

经营者:江某,男,1975年2月1日出生,住河北省唐山市玉田县。

委托诉讼代理人:张先斌,贵州诺天律师事务所律师。

委托诉讼代理人:肖永久,贵州诺天律师事务所律师。

被告:某甲有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区拜城县。

法定代表人:杨某,该公司总经理。

委托诉讼代理人:苗树斌,新疆远新律师事务所律师。

被告:邢某,男,1978年9月25日出生,住新疆维吾尔自治区阿克苏市。

第三人:牟某,男,1946年10月8日出生,住新疆维吾尔自治区阿克苏市。

原告某设备租赁站(以下简称某租赁站)与被告某甲有限责任公司(以下简称某甲公司)、邢某、第三人牟某建筑设备租赁合同纠纷一案,本院于2024年7月5日立案后,依法适用普通程序,于2025年2月17日公开开庭进行了审理。原告某租赁站委托诉讼代理人张先斌、肖永久,被告某甲公司法定代表人杨某、委托诉讼代理人苗树斌,第三人牟某到庭参加诉讼,被告邢某经本院公告送达开庭传票,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某租赁站向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院判令解除原告与被告于2014年10月11日签订的《租赁合同》;2.判令被告某甲公司、邢某支付原告截止到2023年11月30日的租赁费1,881,707.15元及违约金564,512.15元(违约金以1,881,707.15元为基数,按30%计算);3.判令被告某甲公司、邢某返还原告钢管56,020米、扣件4400套,若不能返还则按钢管15元/米、扣件5元/套进行赔偿,赔偿款862,300元;4.判令被告某甲公司、邢某自2024年3月1日起继续按照钢管0.015元/天/米、扣件0.014元/天/套的标准向原告支付下欠的钢管56,020米、扣件4400套的租赁费直至材料退还完毕或赔偿款付清之日止;5.本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等费用由被告某甲公司、邢某承担。诉讼过程中某租赁站变更第二项诉讼请求为:判令被告某甲公司、邢某支付原告截止到2023年11月30日的租赁费1,998,557.54元及违约金599,567.27元(违约金以1,998,557.54元为基数,按30%计算),其他诉讼请求未进行变更。事实和理由:2014年10月15日,原告与被告某甲有限责任公司阿克苏分公司签订了《租赁合同》,合同对租赁材料名称、数量、单价、付款方式、违约金等进行了明确的约定。合同签订后,原告依约向被告交付了其租赁的建筑设备,被告却未按约支付租赁费用。2023年11月30日,经原告统计被告共欠原告租赁费1,998,557.54元,下欠钢管56,020米、扣件4400套。经原告多次催告,但被告置之不理,故提起本案诉讼。

某甲公司辩称,1.原告出示的租赁合同系伪造,不具有法律效力。某甲公司某分公司未和原告签订合同,合同上加盖的公章明显与某甲公司某分公司预留备案印鉴不一致。因此该合同对某甲公司及某甲公司某分公司均无法律效力。第三人牟某是某甲公司某分公司的负责人,案涉合同显示签名人为邢某,邢某与某甲公司、牟某没有关系,某甲公司、牟某均未委托邢某与原告签订合同,邢某无权代理某甲公司,其签署的文件对某甲公司以及某甲公司某分公司没有法律效力。2.假设该合同有效,原告诉请也无事实和法律依据。原告提交的合同约定了租赁费支付时间,诉讼时效早已届满。假设某甲公司应返还钢管、扣件,钢管、扣件使用期限已超过10年,早已折旧完毕,原告应该就其主张的赔偿款提交经第三方出具的合法评估报告支持。假设原告主张的事实存在,原告主张的违约金数额过高,且不符合合同约定。原告主张的2024年3月1日之后的租赁费属于重复主张,依法应予以驳回。综上,案涉合同对某甲公司以及某甲公司某分公司无法律效力,原告的诉讼请求无事实和法律依据,应予以驳回。

邢某未到庭答辩,亦未提交书面答辩意见。

牟某述称,案涉合同上加盖的某甲公司某分公司公章为假公章,邢某并非受托人。某甲公司某分公司在2013年年底就停业了,2014年3月牟某已经到某房地产公司上班,在2014年至2017年期间牟某根本不认识邢某,牟某在2018年4月经人介绍才认识邢某。案涉合同约定每月25日前收取租赁费,说明原告每月都收到了租赁费,不然不会快十年了才起诉。合同约定到期不归还租赁设备,视为继续使用另行办理手续,如果在一个月内不办理手续,原告有权收回租赁设备,而至今已到期十年,责任应由原告自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告邢某未到庭参加诉讼,本院视为其放弃举证、质证的权利。对当事人提交的证据,本院认定如下:

1.原告某租赁站提交《租赁合同》,用以证明:2014年10月11日原告与某甲公司某分公司、邢某签订了《租赁合同》,合同对租赁材料名称、数量、单价、付款方式、违约金等进行了明确的约定的事实,邢某有代理权。经质证,被告某甲公司对该证据不认可,认为该合同不是某甲公司某分公司签订,不能证明邢某有代理权,加盖的公章系假的公章,也不符合委托代理相关法律规定。第三人牟某对该证据不认可,认为系造假的合同。本院对该证据的真实性、合法性予以确认,关联性以及证明力结合全案证据予以认定。

2.原告某租赁站提交《建筑器材租赁用品提货单》、租金费用结算单,用以证明:自2014年10月13日到2015年10月25日期间,原告向被告租赁设备钢管56,020米、扣件4400套,自2014年10月13日到2023年11月30日期间,被告未退还原告租赁设备钢管56,020米、扣件4400套,被告共欠付租赁费1,998,557.54元,自2014年10月13日到2018年5月31日止,被告邢某均在《阿克苏市某租赁站结算清单》签字并认可该租赁结算清单各项数据。经质证,被告某甲公司、第三人牟某认为某甲公司及某甲公司某分公司没有委托邢某提货,没有委托其签署结算清单,对某甲公司、牟某没有约束力。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认,关联性以及证明力结合全案证据予以认定。

3.原告某租赁站提交非税收入缴款书、委托代理合同,用以证明:原告为主张债权支出诉讼费14,376.31元、保全费5,000元,律师代理费100,000元,根据合同约定该费用应该由被告承担。经质证,被告某甲公司、第三人牟某对该证据真实性认可,认为诉讼费、保全费虽然实际发生了,但原告与某甲公司没有签订合同,所以不应由被告承担,律师费应由原告举证证明实际支付,若实际支付因原告与某甲公司没有租赁合同关系,该费用不应由某甲公司承担。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认,关联性结合全案证据予以认定。

4.被告某甲公司提交《公章刻制回执单》,用以证明:原告出示的案涉合同上加盖的印鉴明显和预留备案印鉴不一致,故该合同对某甲公司和某甲公司某分公司均无法律效力。经质证,原告某租赁站对该证据真实性、合法性认可,关联性、证明目的不认可,认为该备案仅能证明某甲公司某分公司向行政机关备案印章,不能证明该公司存在多枚印章的情况,也不能证明该公司没有实际使用过签订合同的印章;案涉合同签订时间是2014年10月11日,当时市场环境尤其是建工领域存在多枚印章共同使用的情况,被告不能仅以其备案的印章进行抗辩,侵犯原告合法权益。第三人牟某对该证据认可。本院对该证据真实性、合法性予以确认,关联性结合全案证据予以认定。

5.被告某甲公司提交《外出经营活动税收管理证明申请审批表》《企业所得税(月)季预缴纳税申报表一份》《单位银行结算账户管理协议》《财税库银横向互联网系统委托银行代缴税款三方协议书》,用以证明某甲公司某分公司使用的印鉴和预留备案印鉴一致,且经税收部门核准;原告出示的合同上的印鉴系伪造,合同无效,被告从公章刻制之日起一直用的是备案公章;某甲公司某分公司的对外合同、申报文件既有盖章也有分公司负责人签章,第三人没有委托过其他人代表分公司事实民事法律行为,包括签订合同。经质证,原告对该组证据真实性、合法性认可,关联性、证明目的不认可,认为该证据无法证明某甲公司某分公司没有实际使用过案涉合同中的印章,被告提交的均为向行政机关以及银行等监管部门提交的印章,无法证实被告在实际施工中是否存在多枚印章情形。第三人牟某对该组证据认可。本院对该组证据真实性、合法性予以确认,关联性结合全案证据予以认定。

6.被告某甲公司提交《建设工程施工合同》,用以证明:案涉合同中某甲公司某分公司使用的印鉴和预留备案印鉴不一致,且未经合同相对人认可,原告出示的合同上的印鉴系伪造,合同无效;被告提交的合同加盖牟某私章,某甲公司某分公司并未委托他人签署合同或其他法律文书。经质证,原告对该组证据真实性、合法性认可,关联性、证明目的不认可,理由与证据5质证意见一致。第三人对该组证据认可。本院对该组证据真实性、合法性予以确认,关联性结合全案证据予以认定。

7.被告某甲公司提交国家企业信用信息公示系统企业信息,用以证明:牟某系某甲公司某分公司负责人,同时证明该分公司设立于2009年5月18日,而印鉴刻制于2009年5月22日,证据互相印证,合法可信,只有第三人有权利代表分公司事实民事法律行为。经质证,原告对该组证据真实性、合法性认可,关联性、证明目的不认可,理由与证据5质证意见一致。第三人对该组证据认可。本院对该证据真实性、合法性与关联性予以确认。

8.被告某甲公司提交报警回执,用以证明某甲公司和第三人牟某已就涉及合同诈骗或伪造公司印章罪报案,某甲公司与第三人牟某知道邢某或者原告伪造公司印章或合同诈骗后向公安机关报案,说明某甲公司与第三人牟某对邢某所谓的代理行为表示反对,也说明邢某没有获得某甲公司授权。经质证,原告对该证据真实性、合法性认可,关联性、证明目的不认可,认为该证据仅是报案回执而非立案回执,也就是说公安机关没有对该案进行实质立案,报警内容均系被告所述,不能证明案涉印章存在他人伪造的结论,案涉合同原告作为善意相对人且已经实际履行义务,被告因该为其合同义务承担相应责任。第三人对该证据认可。本院对该组证据真实性、合法性予以确认,关联性结合全案证据予以认定。

9.第三人牟某提交聘用合同书,用以证明:其于2014年3月已经在某房地产开发公司上班。经质证,原告认为该证据真实性无法确认,且与本案无关,该证据可以反映出第三人于2014年3月开始不负责某甲公司某分公司的管理,而案涉合同是在2014年10月11日签订,后期某甲公司及某甲公司某分公司是否委托过邢某处理此事,第三人并不知情,而第三人在庭审过程中一再否认合同并未授权邢某,存在虚假陈述。被告某甲公司对该证据认可。本院对该证据真实性、合法性予以确认,关联性结合全案证据予以认定。

10.经原告某租赁站申请,本院委托某价格评估有限公司对2024年度钢管以及铸铁扣件的市场单价进行鉴定。某价格评估有限公司作出某价鉴字[2024]第X号价格鉴定意见书,并开具8,000元电子增值税发票。经质证,原告对该鉴定意见书真实性、合法性与关联性认可。被告某甲公司、第三人牟某认为该鉴定意见书没有证明力,因为邢某没有参与鉴定,合同上约定如果丢失或者报废,按照原值赔偿,原告没有举证证明标的物是损害还是丢失。本院对该鉴定意见书的真实性、合法性与关联性予以确认。

根据当事人陈述以及经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2014年10月11日,被告邢某以某甲公司某分公司(乙方)的名义与原告某租赁站(甲方)签订《租赁合同》,约定甲方向乙方出租钢管、扣件等物资,租赁期限自2014年10月11日至2015年11月30日,计费从提货之日起至货物退清之日止,每月25日前结算一次所租设备租赁费并予以支付;不足半月的最低按半月计算,逾期不按时交租赁费的,按日承担所欠租赁费千分之五的违约金,直至结清租赁费为止。乙方按约定日期不能退还甲方设备的,应视为对合同约定期限的延长,延期必须另行办理租赁手续,如一个月不办理,甲方有权收回所租赁设备,并有权向人民法院起诉,为此所造成的一切后果及损失由乙方自负,并赔偿甲方一切损失。设备若丢失或报废按市场新物原价百分之百赔偿。如有违约造成的损失由违约方承担一切责任(包括律师代理费、诉讼费、差旅费等必要费用)。该合同落款处由邢某在乙方委托代理人处签字,并加盖印文为“某甲公司某分公司”的印章。该合同签订后,邢某自2014年10月13日至2015年10月25日期间陆续在原告处租赁钢管、扣件等物资,共租赁钢管56,020米,扣件4400个(其中十字卡4000个、接头卡200个、转卡200个),原告主张上述租赁物至今未归还。

2017年8月3日至2018年5月期间,邢某分别在结算清单上签字并备注“以上内容属实”,确认钢管在租数量为56,020米,扣件在租数两位4400个,并确认2014年10月13日至2014年12月15日租赁费合计10,482.88元,2015年3月15日至2015年12月15日租赁费合计116,850.39元,2016年3月15日至2016年12月15日租赁费合计166,759.2元,2017年3月15日至2017年8月3日租赁费合计101,706.08元,2017年8月3日至2017年12月1日租赁费合计86,665.04元,2018年3月1日至2018年5月31日租赁费合计82,974.8元。上述经邢某确认的租赁费总计565,438.39元。

本案审理过程中,经原告某租赁站申请,本院委托某价格评估有限公司对2024年度钢管以及铸铁扣件的市场单价进行鉴定。某价格评估有限公司作出某价鉴字[2024]第X号价格鉴定意见书,载明:(一)2024年钢管:1.直径40mm壁厚3mm单价为14.6元/米;2.直径40mm壁厚2.75mm单价为12.54元/米。(二)2024年铸铁扣件:1.900g-1000g:接头卡5.29元/个、转卡5.29元/个、十字卡5.08元/个;2.800g-900g:接头卡4.9元/个、转卡4.9元/个、十字卡4.87元/个;3.700g-800g:接头卡4.77元/个、转卡4.77元/个、十字卡4.64元/个。原告为此支付鉴定费8,000元。原告为本案申请保全,支付保全费5,000元。

另查明,某甲公司某分公司系某甲公司依法登记设立的分支机构,第三人牟某为该分公司原负责人,现某甲公司某分公司已注销登记。

本院认为,本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,故按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定,本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为:1.案涉合同是否对某甲公司发生法律效力;2.案涉合同是否应予以解除;3.原告主张的各项费用是否有事实和法律依据;4.某甲公司提出的诉讼时效抗辩能否成立。

关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》低四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”本案中,原告主张案涉合同系被告邢某代理某甲公司某分公司签订,应承担对应的举证责任。被告某甲公司以及时任某甲公司某分公司负责人的牟某均对此予以否认,原告未举证证明邢某系有权代理,亦未提交证据证明其有理由相信邢某有代理权,本院依据原告申请出具调查令调取相关材料,亦未成功调取能够证明邢某与某甲公司及其分公司有关联的相关证据,故按照上述法律规定,案涉合同对某甲公司及其分公司不发生法律效力,应由行为人即邢某承担责任。某甲公司在本案审理过程中申请对案涉合同加盖的公章与备案印鉴是否一致进行鉴定,基于上述理由,某甲公司该项鉴定申请无必要进行鉴定,故对其此项申请不予准许。

关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”本案中,案涉合同约定租赁期限为2014年10月11日至2015年11月30日,租赁期限届满之后,邢某继续使用租赁物,原告亦未提出异议,应认定双方之间存在不定期租赁合同关系。被告邢某作为承租方至今未付清租赁费,已致使合同目的不能实现,构成根本违约,且案涉合同为不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,故本院对原告要求解除案涉合同的主张予以支持。因原告未举证证明其已通知邢某解除合同,故本院确认案涉合同于起诉状副本公告送达期满的时间即2024年9月12日解除。

关于第三个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”本案中,虽然被告邢某一直未归还案涉租赁物,但从其最后一次租赁物资之日即2015年10月25日至今已快十年,且在被告邢某2017年至2018年期间在结算清单上签字时,双方已经确定了未归还的租赁物种类、数量,在此情况下,被告邢某在几年期间既不退还租赁物也不支付租赁费构成违约,原告作为出租方亦有义务采取措施阻止损失扩大,而原告在经过近十年后提起诉讼请求解除合同、支付租赁费与违约金、返还租赁物,明显导致其损失扩大,故本院对原告主张的租赁费计算至被告邢某最后一次在结算清单上签字确认的租赁期间,即2018年5月31日,对于原告主张的此后的租赁费本院不予支持。原告提交的提货单、结算清单等证据足以证实截至2018年5月31日共产生租赁费565,438.39元,故本院对原告主张的租赁费中565,438.39元予以支持,超出上述金额部分本院不予支持。案涉合同解除后,原告要求被告返还租赁物或赔偿损失的诉求,符合双方合同约定及法律规定,本院予以支持。因案涉合同中并未约定无法归还租赁物损失赔偿价格,原告与被告邢某亦未就此另行达成协议,故本院对原告提出的鉴定申请予以准许,因提货单、结算单等均未明确租赁物规格,故本院按照鉴定结论中不同规格租赁物的平均值计算每种租赁物的单价,即钢管13.57元/米,接头卡、转卡4.99元/个,十字卡4.86元/个,被告邢某尚有钢管56,020米、扣件4400个(其中十字卡4000个、接头卡200个、转卡200个)未归还,故若无法归还上述租赁物,被告邢某应赔偿原告损失781,627.4元(56,020米×13.57元/米+4000个×4.86元/个+400个×4.99元/个)。对于违约金,因案涉合同中约定每日按照欠付租赁费千分之五承担违约金,原告主动进行调整按照欠付租赁费的30%主张违约金,未超出合同约定,且与被告违约程度相当,故本院对原告主张的违约金中169,631.52元(565,438.39元×30%)予以支持。对于原告主张的律师费,虽然案涉合同中约定由违约方承担,但原告在庭审中自认律师费尚未支付,亦未提交相应增值税发票等证据予以佐证,故对原告主张的律师费本院不予支持。对于原告主张的保全担保费,因案涉合同中未约定保全担保费由违约方承担,故对原告主张的保全担保费亦不予支持。

对于第四个争议焦点问题。被告某甲公司提出诉讼时效抗辩,但如前所述,案涉合同对某甲公司不发生法律效力,其不需要承担责任,而诉讼时效抗辩是针对权利人通过诉讼程序强制义务人履行义务的权利即胜诉权的限制,适用诉讼时效抗辩的前提是原告对该被告享有实体权利,因此本院对某甲公司提出的诉讼时效抗辩不予审查。被告邢某未到庭答辩,亦未提交书面答辩意见提出诉讼时效抗辩,且原告亦主张一直在向邢某主张权利,而某甲公司提出的诉讼时效抗辩不及于被告邢某,邢某经合法传唤未到庭参加诉讼,应视为放弃提出诉讼时效抗辩的权利。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第九十六条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定,判决如下:

一、确认某设备租赁站与邢某于2014年10月11日签订的《租赁合同》于2024年9月12日解除;

二、邢某于本判决生效之日起十五日内向某设备租赁站支付租赁费565,438.39元;

三、邢某于本判决生效之日起十五日内向某设备租赁站支付违约金169,631.52元;

四、邢某于本判决生效之日起十五日内向某设备租赁站返还钢管56,020米、扣件4400个(其中十字卡4000个、接头卡200个、转卡200个),若不能返还则支付上述租赁物损失费781,627.4元;

五、驳回某设备租赁站的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费34,483.4元,由原告某设备租赁站负担19,369.4元,由被告邢某负担15,114元。保全费5,000元,由被告邢某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。

审 判 长 买尔旦 · 米吉提

审 判 员 阿迪拉·艾尼瓦尔

人民陪审员 饶世林

二〇二五年二月二十六日

书 记 员 马   欣瑞


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。