增值税法实施条例(征求意见稿)的十四个核心要点与案例解析
发文时间:2025-08-13
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来源:天职国际
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增值税是我国第一大税种,2024年增值税收入约6.57万亿元,占全部税收收入38%。为保障《中华人民共和国增值税法》(以下简称《增值税法》)自2026年1月1日起正式施行,财政部会同税务总局于2025年8月11日在官网发布《中华人民共和国增值税法实施条例(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”),并向社会公开征求意见。“意见稿”全文分六章57条,共7078字。全文充分体现了党的二十届三中全会关于“全面落实税收法定原则,规范税收优惠政策,完善对重点领域和关键环节支持机制”的会议精神。以下就“意见稿”中对纳税人影响比较大的十四个核心要点并结合案例进行分析,供读者参考。

  1、贷款服务及与贷款直接相关的费用进项税额不得抵扣

  “意见稿”第二十条规定,纳税人购进贷款服务,及其向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。基本平移了《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,简称“36号文”)中关于“贷款服务进项税额不得抵扣”的相关规定,按照税制平移的思路,保持现行税制框架和税负水平基本不变的原则。

  《增值税法》2024年12月25日正式表决通过以来,纳税人最关心的莫过于贷款服务的进项税额是否可以抵扣。尽管《增值税法》第二十二条删除了“购进贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣”的内容,但同时又增加了“国务院规定的其他进项税额不得从其销项税额中抵扣”的条款,充满了悬念。最终“意见稿”并没有像大多数人期望的那样允许抵扣,而是维持现状不变。

  关于贷款服务的进项税额不允许抵扣的原因问题,财政部在2019年8月27日回复政协十三届全国委员会景柱委员时,在《财政部关于政协十三届全国委员会第二次会议第3983号(财税金融类339号)提案答复的函》(财社函[2019]第17号)二、关于精准减免实体企业税费的建议(三)关于融资费用纳入增值税抵扣链条问题中提到:“贷款利息纳入抵扣有利于完善增值税抵扣链条,在实行现代增值税制度的国家也有实践。但由于贷款利息纳入抵扣影响较广,行业受益面不均衡,企业受益程度也存在较大差异,需要审慎决策、稳步推进。下一步,我们将结合制度改革步骤、设计和征管条件,统筹考虑委员建议”。

  综合目前的形势判断,将贷款服务的进项税额纳入到抵扣范围将是一个长期的决策过程。

  2、长期资产混合用途按照金额分类处理,税收监管更精准

  “意见稿”第二十六条规定,长期资产(固定资产、无形资产、不动产)既用于一般计税方法计税项目,又用于五类不允许抵扣项目的(简称混合用途),原值不超过 500万元的单项长期资产,对应的进项税额可以全额从销项税额中抵扣;原值超过500万元的单项长期资产,购进时先全额抵扣进项税额,同时在混合用途期间,应当根据折旧或者摊销年限,再计算五类不允许抵扣项目对应的不得从销项税额中抵扣的进项税额,逐年调整。此举改变了“36号文”规定的固定资产、无形资产、不动产用于混合用途的,其进项税额可以全额抵扣的情况。

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  例如:甲公司(一般纳税人)购进一栋10层的楼房,1层用于经营,2-10层用于员工宿舍,支付价款1000万元,另外支付增值税90万元,折旧年限20年。(单位:万元)

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  3、征收管理加强,小规模纳税人补税时适用税率(征收率)将发生重大变化

  “意见稿”第三十八条规定,单位和个体工商户年应征增值税销售额超过小规模纳税人标准的,应当向主管税务机关办理一般纳税人登记,并自超过小规模纳税人标准的当期起按照一般计税方法计算缴纳增值税。这一规定意味着未来一旦小规模纳税人进行补税时,不能全部按照简易计税方法补税,而是要分成两部分:未达到小规模纳税人标准的部分按照简易计税方法和适用征收率进行补税,超过小规模纳税人标准的部分按照一般计税方法和适用税率进行补税。这样会极大增加小规模纳税人补税时因未及时转为一般计税方法纳税人的税负。从长远看,合规经营才是长久之道。

  按照《国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复》(税总函[2015]311号)的规定,纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的,主管税务机关应制作《税务事项通知书》予以告知。纳税人在《税务事项通知书》规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的,其《税务事项通知书》规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额。税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额,应按小规模纳税人简易计税方法,依3%(目前适用征收率是1%)征收率计算应纳税额。

  例如,戊玉石加工厂(先为小规模纳税人,后转为一般纳税人),2021年-2023年通过第三方支付平台取得销售货物收入(不含税)2.36亿元,未及时申报缴纳增值税,后被税务机关检查并处理。列表如下:(单位:元)

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  通过该税务稽查案例可以得知,在目前的税法规定下,小规模纳税人补税时,针对税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额,均可按小规模纳税人简易计税方法和3%(目前适用1%)的征收率计算应纳税额。如果当时国家针对小规模纳税人有免税政策,也可以享受免税优惠。

  4、列举了“四种情形”外的非应税交易对应的进项税额不得抵扣

  “意见稿”第二十二条规定,纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产用于增值税法第六条以外的非应税交易的,对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。在实务操作中,部分基层税务机关会因为纳税人购进货物、服务用于不征增值税项目,而被要求将对应的进项税额转出。

  同时,需要注意的是,《增值税法》中不征收增值税只包括四种情形:

  (一)员工为受雇单位或者雇主提供取得工资、薪金的服务;(二)收取行政事业性收费、政府性基金;(三)依照法律规定被征收、征用而取得补偿;(四)取得存款利息收入。

  其中,“依照法律规定被征收、征用而取得补偿”在“36号文”中属于免税项目,对应的进项税额应该进行转出。按照“意见稿”的规定,从2026年1月1日起,因被征收、征用取得的补偿收入对应的进项税额将不必进行转出,对此类纳税人是一个巨大的福音,彻底消除了实务操作中的争议问题。

  但是需要注意的是,“意见稿”只允许上述列举的四种不征收增值税情形对应的进项税额允许抵扣,其他非应税交易对应的进项税额不允许抵扣。例如,“36号文件”规定,在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目。那么在《增值税法》正式实施后,如果没有新的补充政策,按照“意见稿”的规定,其对应的进项税额将不能抵扣。

  例如,丁公司(增值税一般纳税人)2016年12月新购入不动产支付总价款10000万元,另外支付增值税进项税额900万,2026年12月被政府拆迁,净值还剩余50%。

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5、进项税额的分摊首次引进了“清算”概念

  “意见稿”第二十三条规定,一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额,按照公式计算当期不得抵扣的进项税额。纳税人应当按照上述公式逐期计算不得抵扣的进项税额,并在次年1月纳税申报期内依据全年汇总数据进行清算调整。

  增加对纳税人提出了全年清算调整的要求,一举消除了“36号文”中计算公式中“当期”的概念不清晰,以及如果纳税人各个月份取得的进项税额和简易计税项目、免税项目不均衡时对纳税人造成的税务风险,同时规避了由税务机关做年度清算的实务操作争议问题。

  6、简化了纳税义务发生时间的判断标准

  “意见稿”第四十一条规定,增值税法第二十八条第一款第一项所称收讫销售款项,是指纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项;取得销售款项索取凭据的当日,是指书面合同确定的付款日期,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,是指应税交易完成的当日。应税交易完成的当日,是指货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当日。

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  《增值税暂行条例实施细则》对增值税纳税义务发生时间的确认方式有7项,而“36号文”对增值税纳税义务发生时间的确认方式有5项,部分条款已经不适用目前的电子化支付场景,所以“意见稿”对增值税纳税义务发生时间的确认方式进行了简化,更便于纳税人进行判断和操作。

  7、证实了无偿提供服务不再被作为视同应税交易

  “意见稿”第四十二条规定,增值税法第二十八条第一款第二项所称完成视同应税交易的当日,是指货物发出、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当日。比“意见稿”第四十一条应税交易完成的当日(指货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当日)少了一项“服务完成”。意味着证实了无偿提供服务不再被作为视同应税交易。

  8、对出口货物和跨境销售服务申报免税增加了36个月的最长期限

  “意见稿”第五十一条规定,纳税人出口货物适用免征增值税的,报关出口之日起三十六个月内未申报免税的,视同向境内销售货物,应当按规定缴纳增值税。第五十二条规定,纳税人跨境销售服务、无形资产适用免征增值税的,自纳税义务发生之日起三十六个月内未申报免税的,视同向境内销售服务、无形资产,应当按规定缴纳增值税。此规定意味着给出口业务申报免税的期限加上了“紧箍咒”,避免了纳税人长期不申报免税。将对跨境电商申请退税带来一定的影响。

  根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第2号)第四条规定,纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为,未在规定期限内申报出口退(免)税或者开具《代理出口货物证明》的,在收齐退(免)税凭证及相关电子信息后,即可申报办理出口退(免)税;未在规定期限内收汇或者办理不能收汇手续的,在收汇或者办理不能收汇手续后,即可申报办理退(免)税。现有规定意味着出口退税申请退(免)税是没有最长时间限制的。

  9、增加了反避税条款

  “意见稿”第五十六条规定,纳税人实施不具有合理商业目的的安排而减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加、提前退还增值税税款的,税务机关有权按照合理方法予以调整。法律对查处上述行为另有规定的,从其规定。本条款为新增条款,将原来常用于企业所得税方面的反避税条款也纳入到增值税中,扩大了反避税范围,显示出监管机构对增值税的重视程度,也显示未来的反避税监管重点也将有所变化。

  10、明确了服务和无形资产在境内消费的判断标准

  “意见稿”第四条规定,增值税法第四条第四项所称服务、无形资产在境内消费,是指下列情形:

  (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售服务、无形资产,在境外现场消费的服务除外;(二)境外单位或者个人销售的服务、无形资产与境内的货物、不动产、 自然资源直接相关;(三)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

  此规定是“消费地原则”的具体解释,只要服务、无形资产在境内消费或者与境内的货物、不动产、自然资源直接相关,就应该在境内交税。例如,境外老师通过互联网对境内学生提供传授英语的在线课程,学生在境内消费,按照“意见稿”的规定,就应该在境内缴纳增值税。

  11、混合销售(一项应税交易)更强调主附关系

  “意见稿”第十条规定,一项应税交易中包含两个以上涉及不同税率、征收率的业务。业务之间具有明显的主附关系。主要业务居于主体地位,体现交易的实质和目的;附属业务是主要业务的必要补充,并以主要业务的发生为前提。

  例如,乙公司给丙客户销售水泥产品,同时向对方提供运输服务,此时运输服务和销售水泥属于一项应税交易,销售水泥业务属于主体地位。运输服务应该和销售水泥产品按照一项应税交易和13%的税率计算缴纳增值税。

  12、增加税款退回条款

  “意见稿”第十四条规定,纳税人按照简易计税方法计算缴纳增值税的, 因销售折让、 中止或者退回而退还给购买方的销售额,应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款,可以从以后的应纳税额中扣减或按规定申请退还。此举改变了以前只能向后结转而不能申请退税的规定,对纳税人减少资金占用是个利好的消息。

  13、非正常损失的不动产和不动产在建工程所耗用设计服务的进项税额可以抵扣

  “意见稿”第十九条规定,增值税法第二十二条第三项所称非正常损失项目包括以下情形:

  (三)非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物和建筑服务;(四)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物和建筑服务。

  “36号文”附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

  (四)非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

  “意见稿”新规定不得抵扣的内容比“36号文”少了设计服务,意味着纳税人发生非正常损失的不动产和不动产在建工程所耗用设计服务对应的进项税额可以抵扣。

  14、税收优惠政策用词更加精准,监管更加严格

  “意见稿”第二十七条规定,农产品,是指初级农产品。第二十八条规定,医疗机构不包括美容医疗机构(含美容医疗诊所)。第二十九条规定,古旧图书,是指向社会收购的古书和旧书。第三十条规定,残疾人个人提供的服务,是指残疾人本人为社会提供的服务。第三十三条规定,门票收入,是指第一道门票收入。这些规定一方面使得税收优惠政策精准到达被扶持的对象。另一方面,避免无限扩大化,滥用税收优惠现象的出现。例如,有些纳税人开设医疗机构,实际从事的却是高利润的美容医疗服务。但由于“36号文”没有对医疗机构进行限制,使得不该享受该项税收优惠政策的纳税人享受了税收优惠,偏离了税收优惠政策的立法本意。

  同时,“意见稿”第三十五条规定,纳税人未单独核算增值税优惠项目销售额、进项税额,或者通过提供虚假材料等各种手段违法违规享受增值税优惠的,不得享受该项税收优惠,已享受增值税优惠的,由税务机关追回不得享受优惠期间相应的税款;构成逃税的,按照有关规定予以处理。强调了纳税人享受税收优惠时应该履行单独核算的义务。同时,赋予税务机关可以追回因纳税人违法享受优惠而少缴税款的权利。

  总体而言,“意见稿”体现了“保持增值税税制基本稳定、税负水平总体不变,同时,总结实践经验、体现改革成果,对于健全有利于高质量发展的增值税制度,规范增值税的征收和缴纳,保护纳税人的合法权益,具有重要意义”的立法原则和精神。虽然“意见稿”已经准备的很完善和充分,但是“意见稿”仍有10处“由国务院财政、税务主管部门规定”的条款,意味着在《增值税法》正式实施之前仍会有大量的配套文件要出台,纳税人要紧密关注相关部门的政策发布情况,及时学习,提早做出预判,结合自身业务实际情况,提前准备,做到未雨绸缪。

 


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。