(2024)粤0191民初12096号荣祥某有限公司、广州某有限公司等买卖合同纠纷一审判决书
发文时间:2025-01-24
来源:广东自由贸易区南沙片区人民法院
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原告:广州市某有限公司,住所地广东省广州市花都区,统一社会信用代码914401xxxxxxxxxxxx。

法定代表人:谭某甲。

委托诉讼代理人:莫惠婷,广东浩淼律师事务所律师。

委托诉讼代理人:蔡婉珺,广东浩淼律师事务所律师。

被告:广州某有限公司,住所地广州市南沙区海滨

房(仅限办公用途),统一社会信用代码914401xxxxxxxxxxxx。

法定代表人:吴某。

委托诉讼代理人:孙某,女,1996年1月3日出生,系该公司职员。

被告:某有限公司,住所地广州市天河区(部位:自编311-A),统一社会信用代码914401xxxxxxxxxxxx。

法定代表人:朱某。

原告广州市某有限公司(以下简称某丙公司)与被告广州某有限公司(以下简称某甲公司)、某有限公司(以下简称某乙公司)买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某丙公司的委托诉讼代理人莫惠婷、蔡婉珺,被告某甲公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼,被告某乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某丙公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告某甲公司、某乙公司向原告某丙公司支付货款88250.57元及违约金(违约金以88250.57元为基数,按每日0.1‰的标准,从2024年2月8日起计算至实际清偿之日止);2.案件受理费及财产保全费由被告某甲公司、某乙公司共同承担。

事实和理由:2021年8月至2022年12月期间,原告某丙公司应被告某甲公司需求,向被告某甲公司供应塑料管道管件等建材,双方先后签订了一份《采购合同》及四份《购销合同补充协议》,约定合同所列数量为暂定数量,不作为实际结算的依据,具体供货量以双方实际结算为准。若被告某甲公司不按合同约定时间付款,原告某丙公司有权停止供货,且被告某甲公司每逾期一日,按所欠货款的0.1‰计算支付违约金,违约金总额不超过欠付货款总金额的5%。合同签订后,原告某丙公司依约向被告某甲公司指定的某项目供货。经双方对账确认,原告某丙公司在2021年8月至2022年12月期间,共为被告某甲公司供应建材货款总金额为980692.41元。同时,原告某丙公司应被告某甲公司要求,向被告某甲公司开具并交付了总金额为980692.41元的11张增值税专用发票,但被告某甲公司收到发票后未按发票金额全额支付货款,仅履行了部分付款义务。2023年1月19日,被告某乙公司与原告某丙公司及案外人广东某有限公司、佛山市某甲有限公司签订《协议》一份,约定由被告某乙公司向原告某丙公司及上述案外人清偿货款,但被告某乙公司却未按协议约定履行。截止至本案起诉之日,被告某甲公司、某乙公司尚欠原告某丙公司货款88250.57元未支付。原告某丙公司认为,原告某丙公司与被告某甲公司签订合同后,已完成合同约定的义务,但被告某甲公司未依约履行全部付款责任;被告某乙公司与原告某丙公司等签订的《协议》是被告某乙公司作出的债务加入的意思表示,故被告某乙公司应当与被告某甲公司一起共同承担向原告某丙公司清偿欠款的责任。

被告某甲公司辩称:不同意原告某丙公司的诉讼请求。理由为:根据原告某丙公司与被告某甲公司签订的《采购合同》第四条验收第4.5条约定,原告某丙公司应提交有被告某甲公司盖章确认的《送货单》及《对账单》来证明其送货数量、送货金额,但原告某丙公司提交的《对账单》没有被告某甲公司人员签字,也未加盖被告某甲公司公章或合同章确认,故对于原告某丙公司所主张的剩余未付货款不予确认。《采购合同》第五条结算方式第5.1条约定,原告某丙公司应在被告某甲公司付款前向被告某甲公司提交相关请款资料,但原告某丙公司并未按此履行,故被告某甲公司亦不存在未支付货款的违约行为,无需向原告某丙公司支付违约金。财产保全费并非原告某丙公司诉讼所必须发生的费用,故该费用不应由被告某甲公司承担。

被告某乙公司提交书面答辩状辩称:不同意原告某丙公司的诉讼请求。理由为:原告某丙公司与被告某乙公司之间不存在买卖合同关系。原告某丙公司依据《协议》向被告某乙公司主张债权,但该协议所用印章并不是被告某乙公司公章,且印章上明确载明“项目技术专用章,经济合同一律无效”,而该协议明显是经济类合同,另外谭某乙并非被告某乙公司的员工,其无权代表被告某乙公司签名确认任何文件。因此,该协议对被告某乙公司无效。综上,原告某丙公司无权要求某乙公司支付任何费用。

经审理查明:某乙公司为某年产13.3万吨速冻食品生产线建设项目(以下统称案涉项目)的工程总承包单位。2021年8月,某甲公司因案涉项目施工需要,向某丙公司采购塑料管道管件、给水管、给水直通等建材。双方于2021年11月2日签订《采购合同》[合同编号:AJ(YSW)2021CG071],

其中合同第1.4条约定,合同所列数量为暂定数量,不作为实际结算的依据,具体供货量以双方实际结算为准。第4.5条约定,双方一致同意:合同履行过程产生的全部单据文件,除甲方(某甲公司)指定人员签字外,还需甲方公章或合同章确认,非甲方公章或合同章确认的单据视为无效,不作为本合同的结算依据。第5.1条约定,乙方每月5号前需将上月送货的详细供货量、单价、总价及累计至上月底未付款数的报表和有甲、乙双方指定人员签字确认及盖章的送货单寄给甲方,经甲方审核通过后,于该月25日前支付上月的所有货款。如乙方未按以上约定上报相关请款资料,视为货物未妥善交给甲方,甲方无需支付货款。第5.2条约定乙方提交的结算单、报表及送货单经甲方核对无误后,乙方提供13%的增值税专用发票,乙方开具的发票必须符合国家税务相关规定,甲方收到发票后,7日内按合同约定支付相应的货款。第7.1条约定甲方应按约定时间向乙方支付货款。如甲方不按合同约定时间付款,乙方有权停止供货,且甲方每逾期一日,按所欠应付货款的0.1‰计算支付违约金,违约金总额不超过欠付货款的总金额的5%。其后,双方又陆续签订了四份《购销合同补充协议》(合同编号依次为:071-补2、071-3、071-补3、071-补4),分别对原合同内容进行了添加。其中三份《购销合同补充协议》(合同编号为:071-补2、071-补3、071-补4)均载明周某为甲方委托代理人。

合同签订后,某丙公司依约为某甲公司向案涉项目供应建材,并向某甲公司先后开具了11张增值税专用发票,合计金额为980692.41元。某甲公司收到上述发票并已将之用于抵扣进项税。某甲公司共计向某丙公司支付货款892441.84元。

某丙公司对其主张的事实举证如下:1.对账单(复印件),证明其与某甲公司已对账确认供货金额的事实。该对账单列明了2021年8月至2022年12月每月的供货金额及累计金额为980692.41元,对账单审核栏处分别有周某和谭某乙的签名。2.签署日期为2023年11月19日的《协议》,证明某乙公司自愿加入本案债务的事实。该协议载明:“本项目安某生产基地向佛山市某乙有限公司、某丙公司、广东某有限公司共三家公司购买建材总共货款为5168330元,已支付2863571元,还欠2304758元。为了今后双方之间友好合作,经协商一致,本项目承诺2023年1月份支付货款250000元,其余货款分三期支付,于2023年3、4、5月份支付,第一笔货款不低于600000元,第二、三笔货款均付现金。”协议落款处盖有某乙公司的印章,印章字样为“项目技术专用章,经济合同一律无效”,并有谭某乙的签名。3.《材料采购合同审批表》6份(复印件),证明谭某乙系某乙公司在案涉项目上的代表。在上述审批表项目部意见中的材设人员一栏处签名为周某,项目财务一栏处签名为鲁某,项目经理一栏处签名为谭某乙,佛肇区工程分管一栏处签名为某乙公司的法定代表人朱某。某丙公司表示周某是工程项目负责采购的人员,同时也是案涉合同某甲公司指定的委托代理人;鲁某是某甲公司的财务人员。

诉讼中,某丙公司向本院提出财产保全申请,请求对某甲公司、某乙公司名下价值89530.2元的财产采取保全措施,并提供了相应担保。本院于2024年9月3日作出(2024)粤0191民诉前调12031号民事裁定书,裁定查封、扣押、冻结某甲公司、某乙公司名下价值89530.2元的财产。某丙公司为此支出了保全费915.3元,后本院对某甲公司、某乙公司的财产采取了保全措施。

本院认为:本案为买卖合同纠纷。综合各方的诉辩意见,本案争议的焦点问题为:1.某丙公司与某甲公司之间的货款及逾期付款违约金数额应如何认定;2.某乙公司应否对本案债务承担责任。

关于第一个争议焦点问题。某丙公司与某甲公司签订的《采购合同》及四份《购销合同补充协议》均是双方的真实意思表示,内容没有违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。某丙公司提供了对账单,以证实双方经结算确认供货总额为980692.41元,某甲公司虽对此不予确认,但结合《采购合同》关于先核对数额再提供发票的付款流程约定,以及某丙公司已向某甲公司提供相应金额发票,且某甲公司亦用以抵扣进项税的事实,可以与对账单相互印证。因此,某丙公司主张双方已对账确认上述供货总额的事实具有高度盖然性,本院予以采信。某甲公司共向某丙公司支付货款892441.84元,未足额付清全部货款,已构成违约,现某丙公司要求其支付剩余货款88250.57元,并从2024年2月8日起,按照每日0.1‰的标准支付违约金,具有合同依据,本院予以支持,但违约金总额应按照合同约定以不超过欠付货款总额的5%为限。

关于第二个争议焦点问题。虽然某丙公司提交了盖有某乙公司案涉项目部印章的协议,并主张该协议系由案涉工程的项目经理谭某乙出具并盖章,但该协议能否约束某乙公司,需考察该盖章签约行为是否对某乙公司构成表见代理。对此,本院从表见代理须符合的权利外观要件和主观因素要件作如下分析:

关于权利外观要件。第一,协议所用印章既非某乙公司的公章,也非合同专用章,而是项目技术专用章,而项目技术专用章的使用范围仅限于与项目技术相关的资料和文件,不具有对外签订合同的效力。因此,从谭某乙加盖项目技术专用章的行为,不能体现出其有权代表某乙公司对外签约的权利外观。第二,虽然某丙公司提供了《材料采购合同审批表》用以证实谭某乙为案涉项目的项目经理,但该审批表上同时显示项目部的材设人员为周某、项目财务为鲁某。根据某丙公司述称,周某是案涉合同某甲公司指定的委托代理人,鲁某则是某甲公司的财务人员。因此,并不能依据上述审批表来判定谭某乙为某乙公司人员。综上,谭某乙在向某丙公司出具协议时,并不具备足以使某丙公司相信其有权代表某乙公司对外签约的权利外观。

关于主观因素要件。主要审查某丙公司是否善意且无过失地相信谭某乙有代表某乙公司对外签约的权利。第一,某丙公司作为从事管道管件等建材销售业务的公司,长期向建筑工地供应建材,应当清楚建设工程领域转包、分包情形常见。某丙公司称谭某乙为项目经理,故认为谭某乙是某乙公司代表,但在某丙公司提供的其与某甲公司的货款对账单上,谭某乙是作为审核人在其上签字确认,则某丙公司理应清楚项目部人员不可能既代表总包方又代表材料供应商,故不能认定某丙公司对谭某乙有权代表某乙公司对外签约具有合理信赖。第二,协议所盖的印章上明确载明“项目技术专用章,经济合同一律无效”,某丙公司对此清楚知悉,而协议的内容为对货款的支付作出具体的承诺,为公司债务加入的意思表示,属于公司的重大决策事项,必须经过股东会的决议和批准。在此情况下,某丙公司既无要求谭某乙出示某乙公司的相关授权委托,亦无审查某乙公司是否已就债务加入事宜形成股东会或董事会决议,故某丙公司未尽基本的审慎审查义务,不能认定其系善意且无过失地相信谭某乙有权代表某乙公司对外签约。

综上,本案不符合适用表见代理的权利外观要件和主观因素要件,某丙公司提交的签署日期为2023年11月19日的《协议》不应约束某乙公司,对其主张某乙公司应对本案债务承担责任的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百二十六条,《中华人民共和国公司法》第十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定,判决如下:

一、被告广州某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市某有限公司支付货款88250.57元及违约金(违约金以88250.57元为基数,按照每日0.1‰的标准,从2024年2月8日起计算至实际清偿之日止,违约金总额以不超过欠付货款总额的5%即4412.53元为限);

二、驳回原告广州市某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1019.13元、保全费915.3元,由被告广州某有限公司负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定,符合条件的二审案件,经双方同意,可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制,请于上诉状中明确提出,未提出的视为同意;被上诉人如不同意适用独任制,请于上诉答辩期间内书面向本院提出,未提出的视为同意。

审 判 员 何彤文

二〇二五年一月二十四日

法官助理 魏小银

书 记 员 梁凤茵

记 录 员 朱笑君

自动履行提示

对生效法律文书确定的义务,负有履行义务的一方拒不履行的,对方当事人可向人民法院申请强制执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施,并依照相关法律法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的,人民法院可依法对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。

逾期不缴纳诉讼费用的,人民法院将依法强制执行。

存在隐藏、转移、变卖、毁损财产或者违反人民法院限制高消费令进行消费等规避、抗拒执行情形的,人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施;情节严重,构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定,追究相应的刑事责任。

申请再审,不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果,请主动履行文书确定的义务。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。