(2018)粤0902刑初232号广东省茂名市茂南区人民法院刑事判决书
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来源:广东省茂名市茂南区人民法院
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公诉机关茂名市茂南区人民检察院。

公诉机关指控:

2013年7月27、28日,吉林省双辽市国家税务局稽查局、吉林省柳河县国家税务局稽查局相继向茂名市国家税务局发出协查函。函告:双辽市鑫旺矿产品销售有限公司、柳河通晟物资贸易有限公司在无真实货物交易的情况下,向茂名市联能贸易有限公司虚开增值税专用发票。其中,柳河通晟物资贸易有限公司向茂名市联能贸易有限公司虚开增值税专用发票共54份,价税合计621万元,税额合计902307.61元,双辽市鑫旺矿产品销售有限公司向茂名市联能贸易有限公司虚开增值税专用发票共2份,价税合计180万元,税额合计261538.46元。以上增值税专用发票均已抵扣。

同年8月8日,茂名市国家税务局第一稽查局对茂名市联能贸易有限公司涉税问题立案检查,由第一稽查局检查三股负责实施,时任第一稽查局检查三股股长的被告人张某和时任第一稽查局办公室主任、选案股股长的被告人温某海为承办人。

被告人温某海、张某在对茂名市联能贸易有限公司涉税问题进行检查时,严重不负责任,不认真履行职责,与茂名市联能贸易有限公司实际控制人杨某2交往过密,在核查茂名市联能贸易有限公司与柳河通晟物资贸易有限公司、双辽市鑫旺矿产品销售有限公司是否存在真实的货物交易过程中,没有认真核查茂名市联能贸易有限公司提供的资料存在的不符合常理的疑点,没有对资料的真伪性做审查,也不作任何第三方调查,没有采取其他有效措施核实交易的真实性,最终在茂名市联能贸易有限公司与柳河通晟物资贸易有限公司、双辽市鑫旺矿产品销售有限公司没有真实交易并提供虚假交易资料的情况下,未能查实茂名市联能贸易有限公司虚开增值税专用发票的事实,而作出该公司属于善意取得虚开增值税专用发票,建议追缴该公司增值税专用发票折抵增值税款的结论。后该两宗涉税案件经温某海、张某移送茂名市国税局第一稽查局案件审理股审理,后经茂名市国税局第一稽查局审理委员会集体审理会议决定以追缴税款的方式结案。

温某海、张某以罚代刑的行为放纵了杨某2虚开增值税专用发票的犯罪行为,后期杨某2得以继续纠集杨某5友等23人组成犯罪团伙,勾结其他税务人员,专门成立茂名市润朔商贸有限公司等九家空壳公司大肆虚开增值税专用发票,共虚开增值税专用发票38680份,价税合计5241691413.04元,(税款)760562079.56元,以折(或为抵)扣发票造成国家损失增值税税额合计707033364.52元。

公诉机关认为,被告人温某海、张某徇私舞弊,对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交,造成严重后果,其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第四百零二条的规定,犯罪事实清楚,证据确实、充分,应当以徇私舞弊不移交刑事案件罪追究其刑事责任。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十六条的规定,提请本院依法判处。

被告人温某海及其辩护人黎伏倩对指控的定性有异议,辩称:1、温某海没有徇私行为,其主观上没有犯罪故意;2、温某海与张某只作为案件检查人员,是否定性为刑事案件移送应由审理会决定,其二人没有决定权;3、温某海与张某完成对案件的检查后,将案件移送给案件审理股呈报集体讨论,已完成案件的报送职责,不存在隐瞒不报或不移送的情形;4、杨某2后来勾结其他税务人员大肆虚开增值税专用发票的行为与本案没有刑法上的因果关系,杨某2的后续犯罪不应认定为温某海的犯罪情节;5、温某海接到茂名市人民检察院的询问、讯问通知书后,主动到案接受调查,有自首情节。

被告人张某与其辩护人陈康贵对指控的定性有异议,辩称:1、张某没有故意不移交刑事案件的主观故意和犯罪动机,其对案件作出善意取得的决定是由于工作失误造成的;2、张某作为税务检查人员,只对违法事实作出处理建议,其不是移送刑事案件的责任人;3、张某归案后如实供述自己的罪行,其不认罪的原因是个人对法律理解的偏差,不影响其认罪、悔罪的态度。

经审理查明:

2013年7月27、28日,吉林省双辽市国家税务局稽查局、吉林省柳河县国家税务局稽查局相继向茂名市国家税务局发出协查函。函告:双辽市鑫旺矿产品销售有限公司(以下简称双辽鑫旺公司)、柳河通晟物资贸易有限公司(以下简称柳河通晟公司)在无真实货物交易的情况下,向茂名市联能贸易有限公司(以下简称茂名联能公司)虚开增值税专用发票。其中,柳河通晟公司向茂名联能公司虚开增值税专用发票共54份,价税合计621万元,税额合计902307.61元;双辽鑫旺公司向茂名联能公司虚开增值税专用发票共2份,价税合计180万元,税额合计261538.46元(以上增值税专用发票均已抵扣)。同年8月8日,茂名市国家税务局第一稽查局对茂名联能公司涉税问题立案检查,由第一稽查局检查三股负责实施,时任第一稽查局检查三股股长的被告人张某和时任第一稽查局办公室主任兼选案股股长的被告人温某海为案件承办人。被告人温某海、张某在对茂名联能公司涉税问题进行检查时,与茂名联能公司实际控制人杨某2交往过密,在核查茂名联能公司与柳河通晟公司、双辽鑫旺公司是否存在真实的货物交易过程中,放任茂名联能公司弄虚作假,茂名联能公司提供的资料漏洞百出,被告人温某海、张某没有对资料的真伪性审查,也不作任何第三方调查,更没有采取其他有效措施核实交易的真实性。茂名联能公司与柳河通晟公司、双辽鑫旺公司存在虚假交易的事实显而易见,依法应认定茂名联能公司属于恶意取得增值税专用发票,并将案件移交司法机关处理,但被告人温某海、张某在办理案件过程中徇私舞弊,故意放纵茂名联能公司的犯罪行为,作出了茂名联能公司属于善意取得增值税专用发票,建议追缴该公司增值税专用发票折抵增值税款的结论,然后将案件报送第一稽查局审理股提交第一稽查局审理委员会讨论,最后经集体审理委员会决定以追缴税款的方式结案。

上述事实,有下列证据予以证实:

一、书证、物证(略)

二、证人证言(略)

三、被告人的供述和辩解

1、被告人温某海的供述,证实2013年其在任办公室主任兼任选案股股长期间,分别收到吉林省双辽市和柳河市国家税务局发来的两份协查函,说他们在查办案件的过程中,发现大量当地企业对外非法虚开增值税专用发票,茂名联能公司属于受票企业之一,希望茂名国家税务局予以调查。局领导安排检查三股股长张某和其一起办理这宗协查案件。其和张某到茂名联能公司所在地新时代花园向该公司送达检查通知书、调证通知书,要求调取相关账册资料。调取账册资料的时候,其和张某对已证实虚开发票所涉及的有关业务进行简单了解,该公司业务经理杨某2说茂名联能公司实际上是有货物交易的,其和张某就要求杨某2提供海关过磅单等材料。过了几天,杨某2就把账册和过磅单等材料送到国税局给其和张某。核查账册资料后,其和张某开出询问通知书,对杨某2作询问笔录。经过核查茂名联能公司的账册资料,以及根据杨某2提供的相关材料,其和张某最后以该公司属于善意接受虚开作结论写出《稽查报告》。后来其听说杨某2因在茂名市电白区虚开数额巨大的增值税专用发票被公安机关调查,到检察机关找其调查有关问题的时候,其才知道杨某2当时提交的核查资料是有问题的。在审查资料的过程中,其看到茂名联能公司所提交资料的原件与复印件是一致的,而且该公司负责人杨某2也对这些情况作了合理的说明,所以其认为该公司属于善意取得增值税专用发票。至于这些资料中关于物流资料、仓储资料、款流资料和票流资料等来源的合法性、合理性和关联性等方面,其没有去认真审查深究。协查函要求对该公司涉票货物的收发地、送达方式、出入库情况、货款收付、结算方式、资金流向等细项核查,其也没有作进一步的核查。其当时觉得案件经过张某把关,应该没有什么问题,所以不够重视,导致了后面问题的发生。

2、被告人张某的供述,证实2013年吉林省双辽市、柳河市国家税务局在查办案件的过程中,发现大量当地企业对外非法虚开增值税专用发票的情况,茂名联能公司属于受票企业之一。该案件交由其与办公室主任兼选案股股长、举报中心主任温某海一起查办,在查办过程中,其按照企业所提供的资料进行检查,由于疏忽大意,对企业所提供的资料核查得不够认真细致,没有发现这些资料的问题,就以茂名联能公司善意取得虚开增值税专用发票作结论报送审理股了。

以上证据由公诉机关提供,均经庭审质证、认证,为有效证据,本院予以确认。

对于控辩双方就本案的证据采信和事实认定方面的争议综合分析评价如下:

关于被告人温某海、张某是否有徇私舞弊的主观故意的问题。经查,被告人温某海、张某在调查茂名联能公司涉嫌虚开增值税专用发票的2013年度25号案和26号案时,茂名联能公司向温某海、张某提供了煤炭购销合同、入货单、记账凭证、应付账款明细账、中国建设银行电子转账凭证、出货单、港口费用结算清单、秤码单、煤炭产品检验服务协议等材料,而上述材料漏洞百出,具体如下:在25号案中,茂名联能公司的入货单缺少经手人签名;茂名联能公司先后分别与双辽鑫旺公司、贵州华夏贸易有限公司签订的购、销两份合同,联能公司进货价为1500元/吨,而销售价为485元/吨,悬殊高买低卖有违常理,且买进价与市场价差别明显;茂名联能公司与双辽鑫旺公司的签订购销合同的时间是2012年5月28日,而湛江港秤码单上的时间是2012年5月20日,到货秤码单的日期先于合同的签订的日期,明显不合理;应付账款明细账单的打印时间是2013年9月2日,而茂名联能公司提供该明细账单时间是2013年8月10日,提供时间先于打印时间明显造假等等。在26号案中,茂名联能公司先后分别与柳河通晟公司、贵州华夏贸易有限公司签订的购、销两份合同,合同签订购进价格为345元/吨,而售出价格为350元/吨,与当时市场煤炭价格约600元/吨的价格差距悬殊,且购销每吨差价5元,而港口费用已达1681598.90元,收支上明显亏损,不符合常理;茂名联能公司与柳河通晟公司合同上签订为先付款后供货,而茂名联能公司记账凭证显示为先供货后付款,两者相互矛盾;记账凭证中显示茂名联能公司于2012年12月27日已付款1207000.00元给贵州华夏贸易有限公司,但签订合同的日期却是2013年2月18日,先付货款后签订合同不符合常理;贵州华夏贸易有限公司付给茂名联能公司的两笔货款总额共计6207330元,与签订合同中的金额630万元不一致;茂名联能公司购买的18000吨煤入货日期是2013年3月23日,而出货日期是2013年3月6日,出货日期早于入货日期不合理;湛江港结算清单上载明货物是13303.22吨与合同签订的18000吨不相符等等。上述所列举的材料漏洞显而易见,并且根据被告人温某海、张某的领导冯某、高某、谭某等证人证实,被告人温某海、张某均为精通业务、经验丰富的办案骨干,其二人在办理该两宗案件时面对如此多且显而易见的漏洞,两被告人辩称是由于工作上的疏忽大意而没发现,难以令人信服。结合被告人温某海、张某在办案过程中与杨某2的私密结交行为以及事后多次与杨某2外出旅游的行为,可认定被告人温某海、张某在办理茂名联能公司涉税案件时是出于徇私舞弊的主观故意。故两被告人的辩护人所提两被告人没有徇私舞弊的犯罪主观故意的辩护意见,与查明事实不符,本院不予采纳。

关于被告人温某海、张某是否构成不移交刑事案件的问题。被告人张某的辩护人辩称张某作为税务检查人员,只对违法事实作出处理建议,其不是移送刑事案件的责任人;被告人温某海的辩护人辩称温某海与张某完成对案件的检查后,将案件移交给案件审理股呈报集体讨论,已完成案件的报送职责,不存在隐瞒不报或不移交的情形。我国刑法理论一般认为,所谓不移交刑事案件,对于不同地位的行政执法人员而言,具有不同的意义:对于一般办事人员而言,是指不向中层管理机构移交,或者虽然移交案件,但隐瞒、毁灭证据,伪造材料,改变刑事案件性质;对中层负责人而言,是指不向单位负责人员移交;而对于单位负责人而言,则是指不按规定提交集体讨论决定或不按规定直接向司法机关移交。结合本案,被告人温某海、张某作为茂名市国家税务局的稽查人员,依照章程,在检查案件完毕后,其二人应依法如实作出稽查报告,报送案件审理股再呈报审理委员会讨论决定。作为一般的税务稽查人员,被告人温某海、张某明知茂名联能公司提供的是虚假材料而隐瞒不报,且将依法应认定为恶意接受虚开增值税专用发票的犯罪行为,认定为善意取得虚开增值税专用发票的行为,改变案件性质,其二人的行为符合徇私舞弊不移交刑事案件犯罪的构成特征,故上述辩护意见理由不充分,本院不予采纳。

关于被告人温某海、张某的行为是否造成严重后果的问题。被告人温某海的辩护人辩称杨某2后来勾结他人大肆虚开增值税专用发票的行为与本案没有刑法上的因果关系。我国刑法理论一般认为,刑法上的因果关系,是指危害行为与危害结果之间的一种引起与被引起的关系。茂名联能公司实际控制人杨某2事后勾结其他税务机关工作人员,开设多家空壳公司,实施虚开增值税专用发票的犯罪行为所造成的后果,是杨某2与他人的危害行为引发的另一危害结果,非由本案所引发的必然结果。本案中被告人温某海、张某对于杨某2的后续犯罪行为是不可预见的,对杨某2伙同他人的犯罪行为不承担法律后果。故公诉机关指控被告人温某海、张某因徇私舞弊不移交刑事案件造成严重后果,理据不足,本院不予认定。

关于被告人温某海是否构成自首,被告人张某是否具有坦白情节的问题。经以上查明,被告人温某海、张某明知茂名联能公司提供的是虚假材料而隐瞒不报,擅自改变案件性质,其二人行为均已构成徇私舞弊不移交刑事案件罪。对于其犯罪行为,被告人温某海、张某在归案后,拒不交代其主观上有故意或放任茂名联能公司造假的犯罪行为,而狡辩是由于工作上的疏忽大意或过失所致。被告人温某海、张某未能如实供述自己主观故意犯罪的罪行,不符合《中华人民共和国刑法》第六十七条第一款和第三款中“如实供述自己的罪行”的规定。故辩护人提出的被告人温某海构成自首,被告人张某有坦白情节的辩护意见,于法无据,本院不予采纳。

本院认为,被告人温某海、张某在办理茂名联能公司涉嫌虚开增值税专用发票一案中,在明知应将该案移送司法机关追究刑事责任的情况下,徇私舞弊,隐瞒违法事实,改变案件的定性,以致茂名联能公司的实际控制人杨某2逃脱刑罚,情节严重,其二人行为均已构成徇私舞弊不移交刑事案件罪,依法应在三年以下有期徒刑或者拘役的量刑幅度内处罚。在共同犯罪中,两被告人共同故意实施犯罪行为,均为主犯,依法应当按照其所参与的全部犯罪处罚。依照《中华人民共和国刑法》第四百零二条、第二十五条第一款、第二十六条第一款、第四款之规定,判决如下:

一、被告人温某海犯徇私舞弊不移交刑事案件罪,判处有期徒刑一年六个月。

二、被告人张某犯徇私舞弊不移交刑事案件罪,判处有期徒刑一年六个月。


相关法律依据:

《刑法》第四百零二条 【徇私舞弊不移交刑事案件罪】

行政执法人员徇私舞弊,对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役;造成严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑。

最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定

一、渎职犯罪案件

(十二)徇私舞弊不移交刑事案件案(第四百零二条)

徇私舞弊不移交刑事案件罪是指工商行政管理、税务、监察等行政执法人员,徇私舞弊,对依法应当移交司法机关追究刑事责任的案件不移交,情节严重的行为。

涉嫌下列情形之一的,应予立案:

1. 对依法可能判处三年以上有期徒刑、无期徒刑、死刑的犯罪案件不移交的;

2. 不移交刑事案件涉及3人次以上的;

3. 司法机关提出意见后,无正当理由仍然不予移交的;

4. 以罚代刑,放纵犯罪嫌疑人,致使犯罪嫌疑人继续进行违法犯罪活动的;

5. 行政执法部门主管领导阻止移交的;

6. 隐瞒、毁灭证据,伪造材料,改变刑事案件性质的;

7. 直接负责的主管人员和其他直接责任人员为牟取本单位私利而不移交刑事案件,情节严重的;

8. 其他情节严重的情形。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。