(2018)粤09行再3号广东省茂名市中级人民法院行政判决书
发文时间:2019-2-17
来源:广东省茂名市中级人民法院
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抗诉机关:茂名市人民检察院。

申诉人(一审原告):茂名市和*医疗器械有限公司。

被申诉人(一审被告):茂名市国家税务局第一稽查局。

申诉人茂名市和*医疗器械有限公司(以下简称和*医疗器械有限公司)与被申诉人茂名市国家税务局第一稽查局(以下简称市国税第一稽查局)税务行政决定纠纷一案,不服茂名市茂南区人民法院(2014)茂南法行初字第36号行政判决,向茂名市茂南区人民检察院申请监督,茂名市茂南区人民检察院于2016年7月28日作出茂南检民(行)监[2016]44090200001号再审检察建议,茂名市茂南区人民法院于2016年11月4日复函答复不予再审。2017年9月7日,茂名市茂南区人民检察院移送茂名市人民检察院审查。茂名市人民检察院于2018年3月29日作出茂检民(行)再监[2017]44090000002号行政抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出(2018)粤09行抗2号行政裁定,本案由本院提审。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。茂名市人民检察院指派检察员李玉阁、郑贵活出庭履行职务。申诉人茂名市和*医疗器械有限公司的委托诉讼代理人杨济源、被申诉人茂名市国家税务局第一稽查局副局长陈凡岳及其委托诉讼代理人杨金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

和*医疗器械有限公司不服市国税第一稽查局作出的茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》,于2014年8月7日向茂名市茂南区人民法院提起行政诉讼请求:1.依法撤销市国税第一稽查局作出的茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》;2.诉讼费用由市国税第一稽查局承担。理由:一、市国税第一稽查局据以作出的茂国税复决字﹝2014﹞第1号《税务行政复议决定书》适用法律错误,应当依法撤销。和*医疗器械有限公司通过个人在茂南区国家税务局代开发票,是由于其公司会计从业人员业务能力较低,对税务知识理解存在偏差,和*医疗器械有限公司本身没有偷税的主观故意。和*医疗器械有限公司在市国税第一稽查局查处违规问题后,能主动消除违法行为危害后果,积极补缴税款,没有给国家造成实际损失,应当依法对和*医疗器械有限公司从轻、减轻或者不予行政处罚。二、市国税第一稽查局据以作出的茂国税一稽罚﹝2014﹞4号《税务行政决定处罚书》程序严重违法,应当依法撤销。市国税第一稽查局向和*医疗器械有限公司送达的《税务文书送达回证》并未显示送达税务人员姓名以及是否已出示检查证等信息,市国税第一稽查局的检查程序严重违法,其所据以该检查结果作出的《税务行政复议决定书》应当依法撤销。三、市国税第一稽查局作出的茂国税复决字﹝2014﹞第1号《税务行政复议决定书》认定事实错误,应予纠正。市国税第一稽查局认定“申请人(即和*医疗器械有限公司)收到《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》后,没有依照税务机关根据法律、法规确定的期限缴纳税款和滞纳金,或者提供相应的担保。”与事实严重不符。根据和*医疗器械有限公司提交的《纳税担保书》显示,和*医疗器械有限公司的法定代表人李儒成已于2014年5月8日提供相应的纳税担保,市国税第一稽查局认定的事实错误,应予纠正。

茂名市茂南区人民法院一审查明:市国税第一稽查局根据税务稽查任务通知将和*医疗器械有限公司确定为待稽查对象,经审批立案,决定对和*医疗器械有限公司2010年1月1日至2012年12月31日期间的涉税情况进行立案检查。2013年6月25日,市国税第一稽查局向和*医疗器械有限公司发出《税务检查通知书》和《调取账簿通知书》。依法定权限和程序,市国税第一稽查局采取了实地检查、调取账簿资料、询问等方法,对和*医疗器械有限公司的货物、资金往来进行检查、分析、对比。通过调查取证,查实和*医疗器械有限公司如下涉税情况:在2010年1月1日至2012年12月31日之间,和*医疗器械有限公司与电白县妇幼保健院、信宜市人民医院、茂名市中医院、高州市妇幼保健院和广东省电白县人民医院发生应税业务,以李东仔等人(即个人)名义在茂南区国家税务局代开发票共129份,合计金额5222574.57元(含税),其中2010年共代开21份,金额合计1190728.4元;2011年共代开46份,金额合计1659185.69元;2012年共代开62份,金额合计2372660.48元。和*医疗器械有限公司在上述发票上加盖公司的发票专用章给医院入账及付款。和*医疗器械有限公司未按规定缴纳该部分销售收入的税款,少缴2010年至2012年增值税合计607029.66元,少缴2010年至2012年企业所得税合计107462.23元。市国税第一稽查局于2014年3月21日作出茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》,限和*医疗器械有限公司在收到决定书之日起十五日内到茂名市茂南区国家税务局办税服务厅将少缴税款和滞纳金缴交入库。和*医疗器械有限公司若同市国税第一稽查局在纳税上有争议,必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保,然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向茂名市国家税务局申请行政复议。市国税第一稽查局于2014年3月21日向和*医疗器械有限公司送达茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》。和*医疗器械有限公司对市国税第一稽查局作出的处理决定不服,向市国税第一稽查局提出和*医疗器械有限公司应补缴的税款714491.89元及滞纳金由李儒成个人提供纳税担保,并于2014年4月28日向茂名市国家税务局针对处理决定申请行政复议。2014年5月5日,茂名市国家税务局以和*医疗器械有限公司未能依照市国税第一稽查局根据法律、法规确定的税额、期限,缴纳税款和滞纳金,或者提供相应的担保为由,作出茂国税复不受字﹝2014﹞第1号《不予受理决定书》,并于同年5月6日将该不予受理决定书送达和*医疗器械有限公司。后市国税第一稽查局于2014年7月28日作出涉案的茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》,决定从2014年7月28日起从和*医疗器械有限公司在工商银行存款账户扣缴税款和滞纳金合1051569.66元。如对该决定不服,可自收到本决定之日起六十日内依法向茂名市国家税务局申请行政复议,或自收到本决定之日起三个月内依法向人民法院起诉。

茂南区人民法院一审认为:市国税第一稽查局于2014年3月21日作出茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》,同日向和*医疗器械有限公司送达该处理决定。和*医疗器械有限公司对市国税第一稽查局作出的处理决定不服,向市国税第一稽查局提出和*医疗器械有限公司应补缴的税款及滞纳金由李儒成个人提供纳税担保,并于2014年4月28日向茂名市国家税务局申请行政复议,茂名市国家税务局于2014年5月5日以和*医疗器械有限公司未能依照市国税第一稽查局根据法律、法规确定的税额、期限,缴纳税款和滞纳金,或者提供相应的担保为由作出茂国税复不受字﹝2014﹞第1号《不予受理决定书》,该决定书明确告知和*医疗器械有限公司如不服该不予受理决定,可以根据《中华人民共和国行政复议法》第十九条的规定,在收到决定书之日起15日内向茂南区人民法院起诉。茂名市国家税务局于2014年5月6日将茂国税复不受字﹝2014﹞第1号《不予受理决定书》送达和*医疗器械有限公司。和*医疗器械有限公司未对该不予理决定书进行起诉,则茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》于2014年5月21日发生法律效力。根据已经发生法律效力的茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条“从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列强制执行措施:(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。税务机关采取强制执行措施时,对前款所列纳税人、扣缴义务人、纳税担保人未缴纳的滞纳金同时强制执行。个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品,不在强制执行措施的范围之内。”的规定,市国税第一稽查局于2014年7月28日作出涉案的茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》,决定从2014年7月28日起从和*医疗器械有限公司在工商银行存款账户中扣缴税款和滞纳金合计1051569.66元。市国税第一稽查局作出茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》程序合法,有事实和法律依据。和*医疗器械有限公司主张依法无据,不予认可。

综上,市国税第一稽查局对和*医疗器械有限公司作出茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》程序合法,有事实和法律依据,应予维持。和*医疗器械有限公司的主张没有事实和法律依据,不予认可。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项、最高人民法院《关于执行

广东省茂名市人民检察院抗诉认为,(2014)茂南法行初字第36号行政判决存在认定事实不清,适用法律错误。理由如下:1.茂南区国家税务局对和*医疗器械有限公司少缴税款的行为负有直接责任。2010年1月1日至2012年12月31日期间,和*医疗器械有限公司通过医药代表在茂名市茂南区国家税务局代开129份发票。发票开出前,由医药代表向茂南区国家税务局提出开票申请,经茂南区国家税务局审核后,和*医疗器械有限公司合作的医药代表才能以个人名义开出发票。茂南区国家税务局作为税法实施与执行机关,对代开发票的行为负有全面审查的义务。在医药代表(即个人)申请代开发票时,茂南区国家税务局应当知道个人不能销售药品,不能代开该类发票,但是茂南区国家税务局在2010年1月1日至2012年12月31日连续三年默认医药代表(即个人)申请代开发票,并且多达129份。因此,茂南区国家税务局对和*医疗器械有限公司少缴税款的行为负有直接的责任。2.和*医疗器械有限公司不存在偷税的主观故意。和*医疗器械有限公司以医药代表(即个人)的名义在茂南区国家税务局代开发票的行为是经过咨询茂南区国家税务局并征得其同意的情况下实施的,茂南区国家税务局对其开票、缴税的行为并未提出异议。即使和*医疗器械有限公司存在少缴税款的行为,其责任在茂南区国家税务局,和*医疗器械有限公司不存在偷税的主观故意,不构成偷税。3.和*医疗器械有限公司代开发票行为并未造成国家损失。和*医疗器械有限公司收到《税务处理决定书》后,一直积极主动配合税务机关,愿意补缴税款。茂南区国家税务局于2014年7月28日划扣了和*医疗器械在工商银行存款账户中少缴税款和滞纳金合计1051569.66元,和*医疗器械有限公司的行为未造成国家损失。

本院再审过程中,申诉人茂名市和*医疗器械有限公司称赞同抗诉机关的抗诉意见。

被申诉人茂名市国家税务第一稽查局答辩称:原审判决认定事实清楚,理由如下:1.国家税务机关对开具发票不负全面审查义务,只是负形式审查义务,根据国税函[2004]1024号通知第三条第二款中代开发票的基本要求,税务机关应当对代开发票单位及个人申请资料进行核对,包括代开发票申请表,合法的身份证件以及靠购货方出具的书面确认证明核对一致的才可以开具发票,从这个法律规定可以看出税务机关对代开发票只是负形式审查的义务,只要资料完善就可以代开,税务局已经尽其责任。2.根据税务局的现状可见,申诉人代开发票是向原茂名市茂南区国家税务局的办事大厅的窗口所办理,工作人员不可能对全国的法律法规包括对医疗方面的法律行政法规全部了解,他们不可能清楚个人是不能销售药品的。3.根据税收细则的八十条规定,税务局的责任法律列出了列举式的阐述,属于税务机关的责任适用税收法律及行政法规不当或执行行为违法,只有这三种情况才属于税务机关的责任,本案中办税大厅人员不存在上述的情况,最多属于业务不熟悉。4.本案当中和*医疗器械有限公司明显是具有偷税的主观故意,和*医疗器械有限公司所为医药公司,明知道是应当按照17%的税率缴税的情况下,利用税务机关办税大厅的人员不知个人不能销售药品的情况,采取变更多个自然人,以3%的税率进行纳税,并且以个人所代开的发票加上自己公司的发票专用章交给五家医院入账,这种行为明显存在故意,因此本案认定和*医疗器械有限公司存在偷税的行为,是具有法律依据的

经再审审理查明,原一审认定的事实清楚,再审予以确认。

本院再审认为,本案申诉人和*医疗器械有限公司向原审法院起诉请求撤销市国税第一稽查局作出的茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》,因此,本案的审理范围应在于审查市国税第一稽查局作出的茂国税一稽强扣﹝2014﹞1号《税收强制执行决定书》是否合法。根据已查明的事实,2014年3月21日市国税第一稽查局作出茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》,并于同日送达和*医疗器械有限公司。和*医疗器械有限公司对该处理决定不服,以李儒成个人提供纳税担保,于2014年4月28日向茂名市国家税务局申请行政复议,茂名市国家税务局于2014年5月5日以和*医疗器械有限公司未能依照市国税第一稽查局根据法律、法规确定的税额、期限,缴纳税款和滞纳金,或者提供相应的担保为由作出了茂国税复不受字﹝2014﹞第1号《不予受理决定书》,该决定书明确告知和*医疗器械有限公司如不服该不予受理决定,可以根据《中华人民共和国行政复议法》第十九条的规定,在收到决定书之日起15日内,向茂南区人民法院起诉。茂名市国家税务局于2014年5月6日将《不予受理决定书》送达和*医疗器械有限公司。和*医疗器械有限公司认为茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》及茂国税复不受字﹝2014﹞第1号《不予受理决定书》认定事实错误,适用法律错误,但和*医疗器械有限公司并未在法定期限内对上述行政行为向法院起诉,茂国税一稽处﹝2014﹞5号《税务处理决定书》已于2014年5月21日发生法律效力,和*医疗器械有限公司偷税行为已依法予以确认。按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条“从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列强制执行措施:(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。”的规定,和*医疗器械有限公司未按照规定的期限缴纳税款及滞纳金,市国税第一稽查局有权决定采取强制执行措施,从公司的存款中予以强制扣缴税款及滞纳金,因此,市国税第一稽查局作出的税收强制执行决定认定事实清楚、证据确实充分,符合法律规定。申诉人和*医疗器械有限公司的主张以及抗诉机关提出抗诉的理由不充分,本院不予采纳。

综上,原一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。申诉人和*医疗器械有限公司的主张以及抗诉机关提出抗诉的理由不充分,本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条之规定,判决如下:

维持广东省茂名市茂南区人民法院(2014)茂南法行初字第36号行政判决

本判决为终审判决。

审判长  吴耕海

审判员  张国桢

审判员  欧卫慧

二〇一九年二月十七日

书记员  谭小红


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。