碳交易税务处理与会计处理差异问题研析
发文时间:2025-12-29
作者:林溪发
来源:税务研究
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  我国现阶段的碳交易以碳排放权交易和温室气体自愿减排交易为主。纳入全国碳排放权交易市场的重点排放企业及其他符合规定的企业,在进行碳交易时均应按相关法律法规进行税务处理和会计处理。但是,碳交易在税务处理和会计处理方面存在的差异给企业和税务机关带来不少困扰。比如,企业所得税计税基础与会计账面价值的差异,不仅加大了企业纳税合规风险和资金压力,还增加了税务机关征管风险。又如,增值税适用税目与会计资产类别的差异,降低了增值税申报准确率,增加了税务机关核查难度。为此,建议缩小企业所得税计税基础与会计账面价值的差异,以促进两者趋同;并加强增值税适用税目与会计资产类别差异的税收监管,以防止税源流失。

  一、碳交易基本情况介绍

  为实现“双碳”目标,我国政府已经制定一系列政策措施,其中碳交易制度的构建被视为关键一环。根据《碳排放权交易管理暂行条例》、《温室气体自愿减排交易管理办法》(生态环境部、市场监管总局令第31号)等,碳交易主要包括碳排放权交易和温室气体自愿减排交易两种形式。我国的碳交易市场包括全国碳排放权交易市场和全国温室气体自愿减排交易市场,分别涉及碳排放配额和国家核证自愿减排量两类产品。

  《碳排放权交易管理暂行条例》第七条第一款规定,纳入全国碳排放权交易市场的温室气体重点排放单位以及符合国家有关规定的其他主体可以参与碳排放权交易。为便于分析比较,本文将发生碳排放权交易的企业区分为重点排放企业和非重点排放企业。重点排放企业包括被纳入全国碳排放权交易市场的发电、钢铁、水泥、铝冶炼四个行业企业。非重点排放企业包括其余未被纳入全国碳排放权交易市场的排放企业和非履约机构。重点排放企业持有碳排放配额,主要用于履约排放,履约完成后可出售剩余配额。未纳入全国碳排放权交易市场的排放企业持有碳排放配额用于履约排放,履约完成后可出售剩余配额。比如,目前汽车制造业企业尚未纳入全国碳排放权交易市场,但有些已参与碳排放权交易。非履约机构持有碳排放配额的主要目的是用于出售,即基于交易目的进行碳排放权资产投资。目前,国内多家券商获得参与碳排放权交易的资格,其自营业务可在境内合法交易场所参与碳排放权交易。

  企业发生碳交易业务,因适用的税收法律法规和会计处理规定不一致导致企业所得税计税基础与会计账面价值、增值税适用税目与会计资产类别等方面存在差异。下文以碳排放配额交易为例,对碳交易业务的税务处理与会计处理差异存在的问题进行分析。

  二、碳交易税务处理和会计处理分析

  (一)碳交易的税务处理分析

  企业发生碳排放配额交易业务,须缴纳增值税及附加、企业所得税及印花税等税费。因篇幅限制且附加税费及印花税数额较小,本文主要就碳交易的增值税和企业所得税处理展开分析。

  1.碳交易的增值税处理分析。根据国家税务总局货物和劳务税司2025年2月7日发布的关于碳排放权交易等适用增值税政策的执行口径的答复,企业发生碳排放配额交易,应按销售“无形资产—其他权益性无形资产—配额”计算缴纳增值税,适用6%税率。

  2.碳交易的企业所得税处理分析。根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例等相关政策文件,企业取得碳排放配额应以历史成本为计税基础。企业取得碳排放配额应区分不同的取得方式分别确定碳排放配额的计税基础。其中:购入取得的碳排放配额以购买日实际支付或应付的价款(包括交易手续费等)以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;无偿取得的碳排放配额,若取得时未支付相关税费的,其计税基础按照零计算。企业发生碳排放配额交易计算缴纳企业所得税,主要涉及以下两个环节。一是出售碳排放配额。企业出售碳排放配额取得的收入,需按规定计入当年度应纳税所得额,按适用税率计算缴纳企业所得税。二是自愿注销购入的碳排放配额。企业自愿注销购入取得的碳排放配额,应按照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号)等相关文件规定,在注销年度以注销配额的计税基础作为资产损失的税收金额在企业所得税税前扣除。

  (二)碳交易的会计处理分析

  1.重点排放企业。重点排放企业发生碳交易时,适用财政部印发的《碳排放权交易有关会计处理暂行规定》(财会〔2019〕22号)进行会计处理。重点排放企业通过政府免费分配等方式无偿取得的碳排放配额,取得时无需进行账务处理;若将其用于履约排放或自愿注销,也无需作会计处理;若用于出售,则按出售日实际收到或应收的价款(扣除交易手续费等),贷记“营业外收入”科目。重点排放企业通过购买取得的碳排放配额,应记入“碳排放权资产”会计科目,作为其他流动资产,按照取得成本(历史成本)进行初始计量。重点排放企业将购买的碳排放配额用于履约排放或自愿注销的,应将使用或注销的碳排放配额对应的账面余额转入“营业外支出”科目;将购买的碳排放配额用于出售的,按照出售日实际收到或应收的价款(扣除交易手续费等)与所出售配额的账面余额的差额,贷记“营业外收入”科目或借记“营业外支出”科目。

  2.非重点排放企业。我国目前尚未就非重点排放企业碳交易的会计处理进行统一规定。实务中,非重点排放企业根据持有碳排放配额的目的,分别通过存货、无形资产、碳排放权资产等科目进行会计核算,碳排放配额的会计处理方法未能统一。碳排放配额作为一项资产,非重点排放企业在资产负债表日应按照企业会计准则规定进行减值测试;若发生减值,应计提相应的减值准备。

  三、碳交易税务处理与会计处理差异及导致的问题

  企业碳交易的税务处理与会计处理因依据的政策规定不同,其税务处理与会计处理存在差异。这种差异可能导致出现税收征纳合规风险等问题。

  (一)碳交易企业所得税计税基础与会计账面价值确定差异及导致的问题

  1.碳交易企业所得税计税基础与会计账面价值确定存在的差异分析。

       重点排放企业通过购买取得的碳排放配额,其后续计量无需计提减值准备,企业所得税计税基础与会计账面价值确定不存在差异。因此,本文仅分析非重点排放企业购买取得的碳排放配额,其企业所得税计税基础与会计账面价值确定存在的差异。非重点排放企业通过购买取得的碳排放配额,在企业所得税处理时,根据《企业所得税法》及其实施条例等相关政策文件,应以历史成本为计税基础,碳排放配额持有期间资产增值或者减值不得调整其计税基础;会计上计提的碳排放配额减值准备属于未经核定的准备金支出,不得在税前扣除。在会计处理时,非重点排放企业购买取得的碳排放配额按照取得成本进行初始计量,资产负债表日若发生减值的,应按照企业会计准则等相关规定计提相应的资产减值准备,即碳排放配额资产负债表日的账面价值为其取得成本扣除需计提的减值准备后的余额。

  2.企业所得税计税基础与会计账面价值确定存在的差异导致的问题分析。

  一是加大企业税务合规风险。非重点排放企业计提的碳排放配额减值准备不能在企业所得税税前扣除,在当年企业所得税汇算清缴时应作纳税调整增加;已计提减值准备的碳排放配额按规定结转以后年度用于履约排放或转让的,此前已计提的碳排放配额减值准备在履约或转让年度可以税前扣除,非重点排放企业应在该年度企业所得税汇算清缴时作纳税调整减少。比如:非重点排放企业A公司于2024年12月31日对结存的50万吨碳排放配额进行减值测试,会计上计提了碳排放配额减值准备420万元;2025年A公司将按规定可结转到2025年度的上述结存的50万吨碳排放配额出售。在企业所得税处理时:A公司会计上计提的碳排放配额减值准备不能在2024年度企业所得税税前扣除,在办理2024年度企业所得税汇算清缴时应就该减值准备作纳税调增420万元;2025年A公司实际处置该配额计算税务处置损益时,该配额对应的减值准备可在税前扣除,在办理2025年度企业所得税汇算清缴时应调减应纳税所得额420万元。这一番跨年度的企业所得税纳税调整操作,增加了非重点排放企业纳税申报的工作量和复杂程度,以及由于未及时准确进行纳税调整需要承担的企业所得税纳税风险,易引发税务合规风险。

  碳排放配额作为一种特定领域资产,非重点排放企业持有它的主要目的是用于履约排放或出售。其在损失实际发生前计提的减值准备属于特定资产的准备金。若与一般企业(金融保险企业除外)的资产减值准备金同等对待,即计提减值准备不能税前扣除(需调整增加应纳税所得额),而在损失实际发生时才能税前扣除(调整减少应纳税所得额),可能导致非重点排放企业无法在损失实际发生前通过合理计提准备金减少应纳税所得额,难以避免未来潜在损失真正发生时引发的企业所得税税负大幅波动,增加了因税会差异导致的税务风险,并加剧了企业持有配额的成本和市场波动风险。最终,这既不利于通过税收调节机制引导经济资源流向碳交易环节,也不利于国家鼓励碳排放政策的贯彻执行(孙永平 等,2025)。

  二是加大企业资金压力。非重点排放企业购买碳排放配额金额较大,需占用大量资金。当碳排放配额出现减值迹象或在资产负债表日计提减值准备时,这些减值损失不得在企业所得税税前扣除。因此,非重点排放企业需在当年纳税调整中增加应纳税所得额,导致缴纳更多企业所得税,加重税收负担。在资金占用和减值风险的双重压力下,非重点排放企业还需应对前期纳税资金需求增加,无法释放更多资金用于购买配额。这不仅不利于鼓励企业参与碳交易,还可能削弱企业抗风险能力,不利于促进企业高质量发展(高利红 等,2025)。

  三是加大税务机关的征管风险。非重点排放企业所得税计税基础与会计账面价值确定存在的差异,使主管税务机关要准确比对碳排放配额企业所得税计税基础与会计账面价值的信息,需要综合考虑纳税调整情况等,税收征管复杂性有所增加。税务机关核查转让碳排放配额应纳税所得额的难度加大,难以及时发现非重点排放企业纳税申报中可能出现的错漏之处,不利于提升税收征管质效。

  (二)碳交易增值税适用税目与会计资产类别认定差异及导致的问题

  1.碳交易增值税适用税目与会计资产类别认定差异分析。增值税处理时,企业销售碳排放配额,其增值税适用税目认定为销售无形资产,适用增值税税率为6%。会计处理时,重点排放企业外购、销售、结存的碳排放配额均通过“碳排放权资产”科目核算,其资产类别认定为其他流动资产;非重点排放企业因持有碳排放配额的目的不同,其资产类别可能被认定为存货、其他流动资产、无形资产等。

  2.碳交易增值税适用税目与会计资产类别认定差异存在问题的分析。

  一是降低企业增值税申报的准确率,加大企业纳税风险。企业进行碳交易时,增值税适用税目为销售无形资产,税率为6%;但在会计处理中,碳排放配额可能被分类为存货、其他流动资产或无形资产等。若会计资产类别为存货或其他流动资产,企业可能错误认定销售碳排放配额属于销售货物,进而按13%税率计算缴纳增值税。这不仅增加了企业判断适用税率的难度,降低了碳交易业务增值税申报的准确率,还可能使企业因申报错误而多缴增值税。

  二是加大税务机关的征管风险。碳交易增值税申报和会计处理存在的较大差异,可能影响税务机关准确比对企业碳排放配额持有、出售环节税务和会计信息,进而增加企业碳排放配额交易增值税的核查难度。比如,重点排放企业出售碳排放配额,会计处理时按照出售日实际收到或应收的价款(扣除交易手续费等)与所出售配额的账面余额的差额,贷记“营业外收入”科目或借记“营业外支出”科目,而增值税申报应按照碳排放配额应税收入计算,该应税收入与“营业外收入”科目或借记“营业外支出”科目记载的金额不一致且存在较大差异,不利于税务机关比对收入金额,加大碳排放交易增值税征管风险。另外,《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类,2017年版)》(2024年修订)中的“A100000《企业所得税年度纳税申报主表》填报说明”规定,“纳税人在计算应纳税所得额及应纳税额时,会计处理与税收规定不一致的,应当按照税收规定计算。税收规定不明确的,在没有明确规定之前,暂按国家统一会计制度计算”。现行企业所得税政策未对碳排放配额适用资产类别作出明确规定;在未明确规定之前,碳排放配额的企业所得税适用资产类别也是按照会计资产类别,认定为存货、其他流动资产、无形资产等。同一项资产在增值税适用税目和企业所得税适用资产类别上存在差异,企业碳排放配额交易在进行增值税申报和企业所得税申报时口径不一,不利于税务机关对企业碳排放配额交易进行精准征管。

  四、碳交易税务处理与会计处理的差异优化建议

  (一)缩小企业所得税计税基础与会计账面价值确定差异

  允许非重点排放企业将会计上计提的碳排放配额减值准备金用于弥补碳排放配额价值风险造成的损失,有助于企业在面临配额价值变动时保持财务状况和经营成果稳定。若该准备金按一定比例允许在税前扣除,企业在计算缴纳企业所得税时可减少应纳税所得额,从而减轻前期纳税资金负担。此外,税前扣除还能提高非重点排放企业的税收遵从度,避免因申报不当导致的税收滞纳金或罚款,并降低主管税务机关的征管风险。因此,建议有关部门进一步趋同碳排放权交易的税务和会计处理规定,减少碳排放配额企业所得税计税基础与会计账面价值确定的差异,并就减值准备税前扣除作出优化规定(卢海林,2022)。

  1.完善碳排放配额减值准备在计提年度税前扣除规定。允许非重点排放企业按照一定比例计提的减值准备,作为核定的准备金支出,准予在计算当年企业所得税应纳税所得额时扣除。

  2.完善已计提减值准备的碳排放配额在处置年度的税前扣除规定。对于非重点排放企业,在之后年度出售或履约排放该配额时,在计算应纳税所得额前,其相关扣除项目应先冲减已在税前扣除的减值准备,以避免重复扣除;如企业自愿注销该配额并发生符合税前扣除条件的资产损失,也应先冲减已在税前扣除的减值准备,不足冲减部分据实在应纳税所得额中扣除。

  比如,假定前述案例中的A公司2024年会计上计提的碳排放配额减值准备420万元在税前扣除的规定比例范围内,则A公司在会计处理和企业所得税处理时,计提的碳排放配额减值准备420万元既可以在计算2024年度会计利润时扣除,也可以在2024年度企业所得税税前扣除。2025年实际处置该配额时,计算会计处置损益和税务处置损益的扣除项目均不含已计提的资产减值准备420万元。

  如此,可有效降低碳排放配额企业所得税计税基础与会计账面价值计量基础的差异导致的纳税申报复杂度,缓解非重点排放企业前期纳税资金压力,提升企业税务合规水平,降低税务征管难度。

  (二)加强增值税监管

  企业碳排放配额交易在增值税处理上被认定为“销售无形资产”,而在会计处理上分别通过存货、其他流动资产、无形资产等科目核算。从税务监管角度,税务机关一方面要识别差异的原因,另一方面还要防止因会计处理与税务处理差异过大可能导致的税源流失。因此,针对碳交易增值税适用税目与会计资产类别差异,本文提出以下优化建议。

  1.加强碳交易增值税税源登记。建议财税主管部门制定发布“企业碳交易增值税税源登记工作细则”,要求重点排放企业和非重点排放企业通过网上税务申报端口定期进行碳交易增值税税源信息采集表的填报,需要填写的内容主要包括取得方式、出售配额数量、出售配额收入、适用增值税税率、应计销项税额等涉税信息(国家税务总局广东省税务局课题组,2023)。

  2.加强碳交易涉税信息报送。根据《碳排放权交易管理暂行条例》第五条,企业出售或购买碳排放配额均通过碳交易所等碳排放权交易机构进行,碳排放权交易机构拥有完整的重点排放企业和非重点排放企业出售或购买碳排放配额等各项碳交易信息,因此,建议财税主管部门与生态环境主管部门等联合制定发布“碳排放权交易机构碳交易涉税信息报送规定”,要求碳排放权交易机构定期向其主管税务机关报送碳交易企业的身份信息、收入信息等涉税信息(刘蓉 等,2022;齐志宏,2023)。

  3.加强碳交易涉税信息共享。《碳排放权交易管理暂行条例》第九条规定,“省级人民政府生态环境主管部门会同同级有关部门,根据年度碳排放配额总量和分配方案,向本行政区域内的重点排放单位发放碳排放配额”。省级人民政府生态环境主管部门及同级有关部门拥有完整的重点排放企业通过政府免费分配方式无偿取得碳排放配额等涉税信息,因此,税务机关可与生态环境部门等加强合作,研究制定“政府核定碳排放配额涉税信息共享规定”,推动生态环境相关主管部门定期向税务部门主动推送核定碳排放配额的企业身份信息、核定数量等涉税信息(马海涛 等,2021)。

  如此,既可有效提高企业碳交易增值税申报的准确率、降低增值税纳税风险,还有利于税务机关及时掌握碳交易增值税税源信息,避免因对碳交易增值税处理与会计处理差异识别不准确而造成的增值税税源流失,降低征管风险。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。