国税发[2004]18号 国家税务总局关于印发《国家税务局系统基本建设项目审批管理办法》的通知
发文时间:2004-02-12
文号:国税发[2004]18号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:

  为进一步加强国家税务局系统基本建设项目审批管理,促进基本建设项目审批管理规范化、程序化、制度化,国家税务总局制定了《国家税务局系统基本建设项目审批管理办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。


国家税务局系统基本建设项目审批管理办法


  第一章 总则

  第一条 为深入贯彻中共中央、国务院关于艰苦奋斗、勤俭建国、厉行节约、制止奢侈浪费的精神,进一步加强国家税务局系统(以下简称国税系统)基本建设管理,有效控制国税系统

  基本建设投资规模,健全基本建设项目立项审批、开工审批手续,规范项目立项前评审,严格执行国家有关建设标准,促进国税系统基本建设管理科学化、规范化和程序化,根据国家基本建设管理有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于国税系统行政、事业单位的基本建设项目(以下简称基建项目)的审批管理。

  第三条 本办法中基建项目是指国税系统投资总额在10万元(含)以上的综合业务用房、培训中心(税校、招待所)建设项目。包括新建、改建、扩建、购建、修缮、装修项目,与其他部门合建的基建项目也按本办法的规定执行。第四条本办法中投资总额是指该项目从筹建到竣工所需要的全部建设资金,主要包括设计勘察费、征地拆迁费、市政配套费、建筑安装费、内外装修费、设备用具费等。采取分期建设的项目,投资总额是指各期建设的建设总投资。

  第五条 国税系统基建项目的立项审批、开工审批实行国家税务总局(以下简称总局)和省(自治区、直辖市和计划单列市)国家税务局(以下简称省局)两级审批管理。

  第六条 总局和省局财务管理部门是基建项目的审批管理部门。

  第二章 项目申报和立项审批

  第七条 项目单位将经本级局长办公会审定、拟立项的基建项目,按照本办法规定的审批权限和程序,层报审批机关申请立项。

  第八条 申报综合业务用房建设立项的条件:

  (一)省、地(市)、县(区)没有综合业务用房的部门,可申请新建、购建。

  (二)现有综合业务用房年久失修或遇自然灾害影响,经有关部门鉴定为危房的,可申请新建、购建或对现有用房进行大型修缮。

  (三)由于城市搬迁,城市改造和城市道路拓宽等原因,现有综合业务用房确需拆腺或搬迁的,可申请新建或购建。(四)现有综合业务用房是国家税务局和地方税务局机构分设以前投入使用,且现有办公用房建筑面积小于规定标准建筑面积的一半以上,可申请新建、购建或扩建。

  (五)现有综合业务用房投入使用15年以上未进行过大修或改建,确实已无法满足税收工作需要的,可申请进行改建、扩建或大型修缮。

  (六)由于污染等外部环境特殊原因,造成无法正常工作,必须进行建设的项目。

  第九条 申报培训中心建设立项的条件:培训中心建设项目,原则上是在原税校的基础上进行改造,不得新建。

  (一)现有税校教学、宿舍等设施建造于80年代,破损严重,且建成后未进行过维修改造,已无法适应职工培训需要的,可申请维修改造。

  (二)现有税校教学、宿舍等建筑经有关部门鉴定,结构无法进行改造,或没有必要的教学、培训楼的,可申请新建必要的教学综合楼。

  (三)现有招待所建设时间较长,从未进行过整体修缮、装修,确实无法满足正常接待需要的,可申请进行修缮、装修。

  第十条 申报综合业务用房项目立项,须报送以下资料:项目申请报告一式两份,项目建议书一式两份,可行性研究报告一份,同时填报《国家税务局系统基建项目审批申请表》、《国家税务局系统基建项目面积计算表》、《项目投资概算(估)算表》、《工程建设费用明细表》。项目申请报告须包括以下内容:

  (一)拟新建原因(属于危房的,必须附当地城建部门的危房鉴定书;拆除、搬迁的,必须附当地政府会议纪要或有关部门的文件)。

  (二)原有综合业务用房使用单位、建筑总面积、建设年代和新建后原业务用房的处理意见。

  (三)拟新建综合业务用房进驻单位概况(人员编制、税收任务、纳税户敷、征管范围)。

  (四)拟新建项目总建筑面积(人防工程面积须附当地人防建设部门有关文件,特殊情况须附当地人防部门证明)、建设工期。

  (五)项目投资估算、资金来源(包括预算拨款、地方政府补助、自筹、其它)情况。

  第十一条 申报培训中心建设,须报送下列资料:

  项目申请报告一式两份,项目建议书一式两份,项目可行性研究报告一份。

  项目申请报告须包括以下内容:

  (一)现有建筑总面积,其中教学、宿舍的面积情况,建设年代以及是否进行过维修改造。

  (二)拟利用该培训设施的培训规划和每年详细的培训任务。

  (三)由于结构无法改造,拟申请拆除新建的教学和宿舍楼,必须附当地建设部门的有关证明。

  (四)拟改造及新建教学和宿舍楼项目的总建筑面积以及各项目的建筑面积,建设工期。

  (五)须进行修缮、装修的培训中心的实际使用年限,是否进行过修缮、装修等。

  (六)项目投资估算、资金来源(包括预算拨款、地方政府补助、自筹、其它)情况。

  第十二条 申请立项的基建项目,审批部门在批准立项前应根据具体情况.对预箅数额较大或专业技术较复杂的基建项目,确定是否需要进行项目评审。需要评审的项目由审批机关组织专家或委托中介机构进行评审,项目评审费用由审批机关负担。

  第十三条 项目评审按照立项审批权限进行,总局审批立项的项目由总局根据情况决定是否进行项目评审,省局审批立项的项目,由省局决定是否进行项目评审。

  第十四条 项目评审的内容由总局或省局根据拟评审的项目的具体情况,结合基建项目管理的具体要求确定。项目评审结束后。评审专家或中介机构必须按照要求出具评审报告,没有评审报告的,审批机关不予审批立项。

  第十五条 综合业务用房项目立项审批权限:

  (一)投资总额在3000万元(含)以上的基建项目,报总局审批立项。

  (二)投资总额在3000万元以下的基建项目,由省局审批立项。

  第十六条 培训中心项目的立项审批权限:税校改建、扩建项目以及税校、招待所的修缮、装修项目,投资超过500万元(含)报国家税务总局审批;投资总额在500万元以内,由省局审批后报总局备案。

  第十七条 综合业务用房建设,要统筹考虑建设的要求,项目单位内设机构应在同一办公楼办公,以利工作和节约投资。综合业务用房建设要与机构管辖区域相适应,不得跨区合建办公

  楼,人为扩大建筑规模。培训中心项目立项审批及建设,必须坚持艰苦奋斗,勤俭节约的原则,严格按照国家和总局有关规定执行。

  第十八条 基建项目的立项审批,须对项目的建筑面积和投资估算实行双重审批。审批建筑面积,必须严格执行国家及总局有关综合业务用房建设标准,并按照整栋建筑分地下面积和地上面积分别审批。审批项目投资估算,必须依据综合业务用房实际的规划设计、使用功能及建筑标准确定项目投资估算,同时考虑拟建地点的地形、地势条件。投资估算既要符合国家的建设标准,又要与当地的经济水平相适应,并采用动静态相结合的方法编制。

  第十九条 审批管理部门根据项目单位上报的申请报告及有关资料,对申请立项的基建项目进行审核并就相关问题征求人事、监察部门的意见,提交局长办公会审议通过后批准立项。项

  目批准立项后,项目单位要做好项目的前期准备工作,到当地建设行政管理部门办理其他相关审批事宜和进行初步设计,但未经审批机关批准,不得开工。

  第二十条 批准立项的基建项目,按照《国家税务局系统基本建设项目库管理规定(试行)》的要求,进入项目库按照规定进行排序。因特殊原因需扩大面积或追加投资的,必须按规定

  的管理权限上报审批机关重新审批,批准后按照项目库管理的有关规定,调整项目库中该项目的投资和建设规模。

  第二十一条 加强基建项目审批的监督管理。各地上报基建项目立项申请之前,要经过本级局长办公会议讨论议定,并有纪检监察部门会审。总局审批基建项目,审批管理部门在提交局长办公会议审议前,需分别征求人事、监察等部门的意见。

  第三章 开工审批

  第二十二条 批准立项的基建项目,在取得施工许可证或开工报告后,必须按照规定的立项审批权限申请开工,由审批机关批准后方可开工。开工审批须审批项目的投资概算,项目投资概算不得大于投资估算的10%,否则将对项目进行重新审批。与其他部门合建的项目.在申请开工前,须将合建情况报审批部门备案。

  第二十三条 基建项目申请开工前,投资总额80%的资金必须落实,资金落实到位的,审批部门方予批准开工。

  第二十四条 基建项目申请开工时,项目单位须报开工申请,并填报《国家税务局系统基建项目开工申请表》。申请报告必须包括以下内容:

  (一)项目基本情况,包括:项目名称、立项审批的建筑面积、投资估算,建设地址、建设性质、环境预测等概况,开工及竣工时间。

  (二)项目设计情况,包括:设计的建筑面积、楼层数及各层建筑面积、设计功能等。

  (三)项目资金情况,包括:项目投资概算情况详细说明、资金落实情况等。

  (四)项目招、投标情况,包括:监理单位情况、设计单位情况、施工单位情况及招投标方式。

  (五)其他需要说明的情况。

  第二十五条 项目单位申请开工报送申请报告时,必须附以下文件、资料(复印件):

  (一)项目初步设计

  (二)项目投资概算和年度投资计划

  (三)项目投资许可证

  (四)项目施工许可证或开工报告

  (五)项目招、投标文件及评标结果报告

  第二十六条 申请报批程序:

  (一)总局审批立项的项目,由省局对项目单位提出的开工申请及相关内容审核后,报总局审批。

  (二)省局审批立项的项目,由省局对项目单位的申请及相关资料审核后,进行审批。

  第二十七条 项目单位取得施工许可证1个月内向立项审批部门办理开工申请;审批部门应于收到申请资料后1个月内办理审批。

  第二十八条 由于设计的原因,基建项目初步设计建筑面积可在立项审批建筑面积的基础上适当浮动,上浮幅度不得超过立项审批面积的5%。

  第二十九条 实行购建的基建项目,购建单位须于签订购建合同前,将拟购建项目的初步设计图纸以及项目施工单位的详细情况,按规定的审批权限报审批部门审核批准。购买的项目,必须附项目竣工平面图、房产证和土地使用证。

  第四章 罚则

  第三十条 基建项目的立项、开工,必须严格按本办法规定的原则、要求和程序进行。

  (一)基建项目未按规定程序和审批权限进行立项及开工审批,而擅自开工建设的,责令停工并进行通报批评,视情况在1-3年内不再对其审批立项,并视造成损失情况,由项目审批

  机关追究有关责任人的责任。

  (二)已立项的项目。未经批准擅自改变用途、擅自超面积、超标准、超投资建设的,责令停工并进行通报批评,酌情扣减已拨该项目的基建经费,视造成损失的情况,由项目审批机关

  追究有关责任人的责任。

  (三)虚报编制人数、进驻单位个数和纳税户数,造成虚增建筑面积的,取消其项目立项资格,责令编报部门作出深刻检查。已开工建设的,责令停工,由项目审批机关视情况进行处理。

  (四)对违反国家有关规定,擅自开工建设培训中心的.由项目审批机关追究主要责任人的责任,并视情节轻重,由纪检监察部门给予党纪、政纪处分。

  第五章 附则

  第三十一条 本办法由国家税务总局负责解释。

  第三十二条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局可依据本办法,结合实际情况,制定具体实施办法并报总局备案。

  第三十三条 本办法自印发之日起执行。原《国家税务局系统基本建设项目审批办法》(国税发[1999]89号)、《国家税务总局关于基建项目备案的通知》(国税函[2001]362号)同时废止。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。