居民企业并购重组业务涉税事项操作指引:第二章 并购重组涉税事项的处理概述
发文时间:2025-11-14
作者:上海律协
来源:上海律协
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第二章 并购重组涉税事项的处理概述

  第一节 并购重组业务涉税事项的三个维度

  第十五条 虽然本指引针对的是尽调后的交易谈判环节,但承办律师需要对企业纳税主体状况、财务报表数据做到了解和掌握,这是处理涉税业务的基本要求。

  第十六条 承办律师接手一项具体并购重组业务后,首先应具有抓取本次交易核心元素的能力,具体包括交易所涉税种、交易路径、税收待遇(如企业所得税一般性和特殊性税务处理,其他税种重组税收优惠政策)三个维度。

  第十七条 并购重组交易通常涉及企业所得税、个人所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税等税种。承办律师应基于初步了解的交易背景信息,判断本次交易可能涉及的全部税种。

  第十八条 在判断出本次交易可能涉及到的税种之后,承办律师应向客户或尽调人员获取交易标的各项财务数据(如原始成本、折旧摊销、计提减值准备、账面价值、计税基础等),结合本次交易对价对各税种在一般性税务处理模式下的税额进行测算。并按照测算出的税额高低进行排序,抓取税额最高或次高的税种定性为本次并购重组业务的核心税种。

  第十九条 承办律师应当根据客户商业目的描述,判断出本次交易可供选择的交易路径。常见的交易路径有:资产收购、股权收购、合并、分立、划转、非货币性投资。

  例如,客户陈述需要对某栋办公楼进行资产“剥离”。承办律师应快速判断出至少有资产收购、非货币性资产投资、划转、分立四种可以实现客户“剥离”的商业需求。即将客户的商业语言“翻译”成税法语言。

  第二十条 在抓取到核心税种和可供选择的交易路径两个维度的交易元素之后,承办律师应进一步确认在可供选择的交易路径中,是否可能适用企业所得税特殊性税务处理或其他税种的重组税收优惠政策,即是否存在关于税收待遇的特殊规定。

  以企业所得税为例,如果有特殊性税务处理的递延纳税政策,承办律师应进一步判断本次交易是否满足特殊性税务处理的条件(如收购比例、股权支付比例等硬性指标)。在符合的情况下,承办律师可以向客户释明特殊性税务处理的递延纳税效果,并询问客户是否考虑特殊性税务处理,以降低交易当期的税收成本。如果客户倾向于选择特殊性税务处理,承办律师接下来应帮助客户识别是否存在税负转嫁风险,以辅助客户进行商业决策。(税负转嫁内容详见本章第四节)

  第二十一条 在本次交易真实且具有合理商业目的的基础上,对于初步判断暂时不符合特殊性税务处理条件或其他税收优惠政策的案件,若通过改变或增加一定的交易条件便可达到满足适用特殊性税务处理的条件或其他税收优惠政策的要求,承办律师可以向客户作出相应提示,并由客户决定是否需要对交易条件进行基于税收目的的特别调整。

  以酒店式公寓为标的的资产收购业务为例,承办律师可以向交易双方提示,按照现行增值税相关政策规定,将资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的,属于增值税不征税项目,可以享受交易当期不缴纳增值税的税收待遇。基于并购后维持该酒店式公寓持续稳定经营的角度,是否可以考虑将该酒店式公寓员工的劳动合同一并变更到收购方,并对公寓所涉债权债务做同样一并转让处理,以在满足合理商业目的的基础上争取适用增值税该不征税的税收待遇。

  第二十二条 承办律师在每项具体并购重组业务中应牢牢把握税种、交易路径、税收待遇(企业所得税一般性和特殊性税务处理、其他税种重组税收优惠政策)三个维度。既做到帮助客户合法合规纳税以降低税收违法风险,又可以为交易双方提供专业税法建议、合法合规适用税收优惠政策以降低交易税收成本,促成并购交易的商业落地。

  第二十三条 在办理并购重组涉税业务时,承办律师可以借助EXCEL表格等办公软件建立涵盖税种、交易路径、税收待遇这三个维度的可视化模型,以清晰直观地呈现出不同路径下的各税种的现行有效税务处理政策,帮助承办律师快速准确抓取交易核心元素。

  第二十四条 在区分各交易路径形式的时候,承办律师可以借助于画交易前后股权示意图的方式来准确把握各交易路径的本质差异,以做到对各交易路径定义的准确把握,避免适用政策错误。

  第二节 并购重组业务的税收待遇

  第二十五条 承办律师应当熟知并购重组业务交易双方可以享受的常见税收待遇有:一般性税务处理当期全额缴税,不征税、免税、分期缴税税收优惠政策,特殊性税务处理递延纳税。

  承办律师不仅要熟知上述每种税收待遇的原理,也应具备每种税收待遇项下的税负测算能力。

  第二十六条 承办律师应当熟知税收待遇的适用条件并向客户进行介绍、说明,是否适用由客户做出选择。例如,符合企业所得税特殊性税务处理条件并不意味着本次交易就自然适用特殊性税务处理,交易双方仍然可以自愿选择适用一般性税务处理还是特殊性税务处理。客户选择适用特殊性税务处理的,需要按照要求提交材料并进行申报后适用。

  第二十七条 在本章第一节“税种、交易路径、税收待遇”三个维度的基础上,结合本节第二十五条常见税收待遇,承办律师应当为客户测算出当期税负最优、次优的交易路径以供选择。

  除了当期税负最优这一因素外,承办律师还应提示客户如果选择特殊性税务处理、不征税、免税等当期无需缴税的税收待遇,可能会面临税负转嫁风险。建议客户可从并购战略、并购后资产持有目的、资本成本率等商业因素综合判断税负转嫁风险带来的商业影响。(详见本章第四节特殊性税务处理的税负转嫁部分)

  第二十八条 无论采取企业所得税一般性税务处理还是特殊性税务处理,承办律师应当注意识别税会差异,并与客户财务部门保持良好沟通,使其知晓重组交易所涉资产的计税基础与财务入账价值的差异、所得确认与否的差异等关键税会差异,并及时在当期纳税申报和后期折旧摊销等环节做出调整。

  第三节 企业所得税一般性税务处理

  第二十九条 如果交易双方自主选择或者因不符合特殊性税务处理条件而被动选择一般性税务处理的,承办律师接下来应在第十七条、第十八条的基础上提示客户本次交易应缴纳的税种和税额,指导客户按照税法规定依法申报纳税。

  第三十条 在一般性税务处理模式下,承办律师的工作重点之一是指导客户依法依规缴纳税款,避免出现遗漏税种/少交税款的情形,尽可能降低后期税务稽查风险。此外,承办律师的另一个工作重点是审查并购重组协议涉税条款(如下依次阐述)。

  第三十一条 包税条款:承办律师应熟知包税条款民商法效力和税法效力的区别,明确即使有包税条款,改变的仅是税款的实际承担人,而不改变税法上对纳税人的认定。承办律师严格审查包税条款及与之相关的税种条款、违约条款、追偿权及追偿范围条款、避免损失扩大条款、督促纳税申报等条款。

  承办律师在处理包税条款时,应当注意如果股权转让方是自然人,那么需要注意支付款项一方的代扣代缴义务以及与之相关的“应扣未扣”、“已扣未缴”不同税法责任。

  第三十二条 对赌条款:承办律师应准确识别并购的形式(如股权转让、增资扩股等)、参与对赌的双方(与公司对赌还是与股东对赌)、对赌的目标(如以业绩为对赌目标还是以IPO或下一轮融资为对赌目标)、对赌条款触发后救济途径(如退款还是退股或增股)等因素。

  承办律师应熟知并提示客户如下风险因素:

  (一)与公司对赌的可履行性受公司法抽逃注册资本、减资、利润分配等法律条款限制,可能存在履行不能的法律风险;

  (二)与股东对赌同时约定公司承担连带责任的对赌模式下,公司参与对赌的条款面临因公司法担保程序、抽逃注册资本和利润分配等条款限制而被认定无效的法律风险;

  (三)与股东对赌且需要退款的对赌模式下,股权转让方无法退税的法律风险;

  (四)股权回购的对赌模式下,承办律师应熟知并提示客户最高人民法院关于股权回购权六个月行权期限的规定,在对赌条款触发后及时启动回购程序;

  (五)与公司对赌,同时约定股东承担连带责任情形下,需提示客户避免因未能完全遵从《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)关于企业接受股东划入资产税务处理的规定、财务做账科目不当而导致额外不必要税负成本甚至税务稽查的风险;

  (六)提示客户当对赌条款触发后,原股东或者公司将支付对价或者其他资产逆向回流到并购方时,双方面临征税的风险;

  (七)客户采取“向上调整”(或称“正向对赌”)的价值调整机制时,承办律师应提示客户并购重组合同对于总价表述的差异(如总价仅表述为基础价款还是表述为基础价款加对赌价款)会产生收入确认时的收入额差异,进而可能会出现在未收到款项的情况下仍需要缴纳税款的税收风险;

  (八)其他对赌法律风险。

  第三十三条 承债条款:承办律师应严格审查被并购公司财务报表,对于其他应收/应付款等常见的易发生税收风险的科目应严格审查其业务本质,并建议客户在交割前做好账务处理。

  第三十四条 过渡期损益条款:对于过渡期损益归出让方的情形,承办律师应提示交易双方在交割日之前做好过渡期损益分配/补足的股东会决议等内部流程和账务处理。

  如果是涉及国有企业或上市公司的并购重组项目,承办律师需要注意这两类主体对于过渡期损益的特殊规定(详见《企业国有资产交易监督管理办法》《监管规则适用指引——上市类第1号》)。

  第三十五条 付款时间条款:承办律师应熟知企业所得税和个人所得税股权转让收入确认时点,指导客户按时确认股权转让收入并申报纳税,避免因延期确认收入而引发稽查风险。

  第三十六条 税收担保条款:当承办律师作为并购方代理人时,在面对可能存在但尚未发生的交割前的相关税务风险时,可以建议增加税收担保条款,即对于交割前未能及时妥善处理账务问题,而导致交割后被并购企业或者并购方被税务稽查遭受税务损失的,应由出让方承担。

  第三十七条 分红:当承办律师作为股权出让方代理人即被收购企业及其股东一方时,应注意审查被收购企业资产负债表净资产科目。可以建议客户对于未分配利润、盈余公积等科目余额做分红或者转增注册资本处理,避免出现出让方的税收优惠无偿流失、增加出让方的交易税负成本的现象。

  第三十八条 一般性税务处理模式下,如果是非货币性资产投资,出让方可以享受分期纳税的税收待遇。承办律师应当知晓企业所得税分期均匀纳税和个人所得税分期纳税的区别。

  承办律师应当区分企业所得税和个人所得税对于非货币性资产投资的不同认定:企业所得税的非货币性投资情形为出资设立新的居民企业、将非货币性资产注入现存的居民企业;个人所得税的非货币性资产投资情形为以非货币性资产出资设立新的企业、参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等投资行为。承办律师应当区分两个税种对于投资范围的这一区别,准确适用相关政策。

  承办律师应严格按照政策文件准确判断双方交易模式是否符合非货币性资产投资的认定条件。尤其是在股权置换模式下,容易出现股权收购和非货币性资产投资两种交易模式混淆的情况。

  承办律师应当熟知虽然个人所得税和企业所得税在非货币性投资均有五年延期纳税的政策规定,但是如果作为出让方的个人或者企业获得了现金补价,则该现金部分优先用于缴税,现金不足以缴纳的部分可以申请适用五年分期缴纳的政策。

  第四节 企业所得税特殊性税务处理

  第三十九条 在特殊性税务处理模式下,承办律师的工作重点之一是严格按照税法规定指导交易双方达成并维持特殊性税务处理的一般性条件:合理商业目的、经营延续、权益延续(即合理商业目的、不低于50%收购比例、不低于85%股权支付比例、双“12个月”时间限制)。

  在满足上述基本条件的基础上,涉及合并、分立、划转、债务重组等对特殊性税务处理条件有特殊规定的,承办律师还应当按照本指引第三章严格审查是否符合该特殊规定。

  第四十条 承办律师应当熟知特殊性税务处理仅适用于本公司和控股子公司股权支付。母公司及以上层级公司、子公司的子公司及以下层级公司的股权支付不适用特殊性税务处理政策。

  第四十一条 承办律师应当熟知特殊性税务处理过程中的税基替换和税基转移原理。有能力在全链条纳税测算思维指导下,识别出特殊性税务处理模式下是否存在税负转嫁、存在有益还是有损税负转嫁、是否存在双重征税和双重不征税问题。

  当承办律师识别出存在不利于己方客户的税负转嫁和双重征税现象时,应提示客户该税收风险,并运用反税负转嫁思维建议客户就调整交易总价与交易对方展开商务谈判。

  承办律师应当知晓,即使存在有损的税负转嫁和双重征税问题,只要客户是长期持有/不出售战略或者税负转嫁额低于持有期间的资本成本,那么从商业角度便可以忽视该转嫁风险,此时承办律师应按照法务服务商务原则促成交易落地。

  第四十二条 承办律师应知晓标的资产公允价值与计税基础的高低会影响税负转嫁的性质是有损还是有益。通常情况下,在特殊性税务处理模式下,当标的资产的公允价值高于计税基础时,会产生不利于并购方的税负转嫁和双重征税现象;当标的资产的公允价值低于计税基础时,会产生有利于并购方的税负转嫁和双重不征税现象。承办律师应当针对每个具体交易进行税负转嫁测算,不应过度依赖于未经证实的所谓规律性结论,以防止未经测算的结论与实际不符。

  承办律师应当熟知用自身股权支付还是用控股子公司股权支付会产生不一样的税负转嫁和双重征税现象。需要承办律师在每个交易中做具体测算。

  在此还需要注意的是,用子公司股权支付的情形下,并购方特殊性税务处理是否确认子公司股权转让所得,并无明确的税法规定,仅理论上认为不应当确认所得。在这一问题上,可能会存在属地税务主管机关理解不一致的现象,承办律师应就此问题与属地税务主管机关保持密切沟通。

  第四十三条 当存在部分股权支付、部分非股权支付的特殊性税务处理时,承办律师能够准确计算出应确认的所得额、计税基础,并按照本章第二节第二十八条的建议处理税会差异,指导客户正确纳税申报。

  第四十四条 其他税种(土地增值税):当单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征收土地增值税。

  承办律师应熟知适用暂不征收土地增值税的税收待遇时会存在税负转嫁风险,并且因为土地增值税超率累进税率的税制将放大该税负转嫁风险。

  除此之外,承办律师应向交易双方明确指出交易安排应充分保证合理商业目的,以减少、免除和推迟缴纳税款为主要目的而随意变换交易形式(如不具有合理商业目的地变资产收购为股权收购)将会面临税务调整的法律风险。

  第四十五条 其他税种(增值税):承办律师应熟知资产重组过程中,在合并、分立、出售、置换不同方式进行的货物、不动产、土地使用权转让行为,如果连同与资产相关联的债权、负债、劳动力一并转让的,不属于增值税征税范围,可以享受不征收增值税的税收待遇。

  其中涉及货物多次转让的,只要最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的,仍可以享受交易当期不征收增值税的税收待遇。

  承办律师应当熟知并提示客户,适用增值税不征税的税收待遇后,因为增值税链条断裂会导致不利于并购方的税负转嫁风险。

  第五节 综合运用

  第四十六条 承办律师应具备在以上章节所涉税法基本知识的基础上,还需在正式签约之前的谈判和交易模式架构阶段:①准确判断并测算出本次交易的核心税种;②选择合适的交易路径;③处理好并购重组协议涉税条款;④识别税收转嫁和双重征税风险等方面的综合税法专业服务能力。

  第四十七条 如果选择企业所得税特殊性税务处理,承办律师还应该围绕着既定交易路径所确定的主导方,指导交易各方准备相应的股东会决议、会议纪要、收购要约等法律文件,避免出现在签约后或申报时临时更换主导方,而被税务机关以与此前商务文件所展现的并购重组逻辑不匹配为由否决主导方申报,进而导致各方无法适用特殊性税务处理的风险。

  在并购重组完成后,承办律师还应当关注和提醒客户遵守两个“12个月”的规定,一旦违反将导致无法适用特殊性税务处理政策。

  第四十八条 因篇幅所限及尚未有明确税法规定等原因,本指引未涉及商誉问题的处理。在企业合并和资产收购的业务收购中,可能会存在商誉确认与否以及因此引发资产入账价值和计税基础高低差异及日后折旧摊销差异的问题。当一项并购重组业务涉及确认商誉问题时,建议承办律师要与属地税务主管机关密切沟通商誉处理口径问题。避免日后产生不必要的税务稽查风险。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。