北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2019]第5号——利用税务专家的工作
发文时间:2019-10-17
作者:税屋
来源:税屋
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近年来,随着“营改增”等各类税收改革政策相继出台,“金税三期”信息系统在税收征管体系中的全面运用,被审计单位税收合规性要求渐次升高。同时,资本市场上,IPO审核中因税务方面的问题被否决,或者因税务问题而被处罚的上市公司也逐年增多。因此,注册会计师在财务报表审计中,对被审计单位税务风险的关注愈加增强。实务中,越来越多的会计师事务所,对于复杂或异常的涉税问题,依据《中国注册会计师审计准则第1421号—利用专家的工作》的相关要求,更多的通过借助税务专家的工作来复核相关审计项目,保证审计质量、防范重大审计风险。


  本提示仅供会计师事务所及相关从业人士在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则及注册会计师职业判断。提示中所涉及的审计时间、范围和程度等,会计师事务所及相关从业人员在执业中需结合实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。


  对于注册会计师在财务报表审计中,如何充分考虑、合理利用税务专家工作,北京注协非鉴证服务专业技术委员会做如下提示:


  一、利用税务专家工作的程序


  (一)确定是否需要利用税务专家的工作


  注册会计师对发表的审计意见独立承担法律责任,税务专家工作的作用仅为协助注册会计师获取充分、适当的审计证据,注册会计师的审计责任并不因利用税务专家的工作而有所减轻。因此,注册会计师需充分考虑利用税务专家的工作,是否能够实现预期的审计目的。注册会计师在考虑是否需要利用税务专家工作时,应着重考虑以下因素:对承接业务相关的重大涉税风险的评估;需要进行涉税风险复核的业务种类和情形;对税务专家专业胜任能力的评价。


  (二)税务专家的工作范围


  注册会计师对拟承接项目可能面临的涉税事项相关的重大错报进行评估后,应审慎评价审计组成员应对该涉税事项的专业知识和以往经验,综合判断需要利用税务专家的工作,并在总体审计策略中记录拟利用税务专家工作的性质、范围和目标。注册会计师利用税务专家的工作时,应结合涉税事项的复杂性与税务专家就工作范围进行充分沟通。沟通事项通常包括:进一步确定被审计单位需提供的相关信息;确定税务专家的工作范围;确定税务专家工作成果的交付形式。


  (三)利用税务专家工作的流程


  注册会计师利用税务专家进行税务方面的复核工作,可由税务部门指定负责税务复核事项的税务复核负责合伙人,以便总体负责所有税务复核项目的复核计划制定、复核人员安排、复核实施和复核报告等工作,并在税务复核表和项目税务复核记录上签署意见。有关税务复核具体流程建议如下:


  1.税务复核人员应当参与到整个审计过程中,在预审、年审过程中加强与项目组沟通;


  2.复核工作底稿范围由税务复核负责合伙人与审计合伙人共同商议确定;


  3.对于需要税务专家进行税务复核的审计项目,审计项目组应尽早,如预审进场前,通知税务复核负责合伙人;


  4.税务复核负责合伙人应参与需复核项目的业务承接与保持评价工作,根据客户税务资料或审计合伙人提供情况,对财务报表税务风险和税务事项复杂程度形成初步评价意见,并考虑税务复核业务对客户审计收费的影响;


  5.在以IPO为目的的改制审计等业务中,如审计客户有如“税务交易支持服务”等专项税务服务需求,税务部门应与审计项目合伙人进行商议,并在委托前进行独立性调查;


  6.税务复核合伙人根据税务事项的复杂程序和风险情况,委派具备相应业务经验和技能的税务复核人员;


  7.税务复核人员根据计划实施税务复核工作,形成税务复核意见及有关工作底稿。经税务复核负责合伙人复核并签署后,将税务复核意见提交审计项目组,作为审计底稿的一部分进行存档;


  8.税务复核形式包括现场复核与非现场复核,尤以现场复核为推荐的最佳复核形式。无论采用哪种复核形式,税务复核人员与项目组之间都应建立便捷的互动双向沟通渠道,以提高复核效率和效果;


  9.注册会计师利用事务所外部税务专家工作的,应在对外部税务专家的诚信、独立性及胜任能力进行评价的基础上确定所聘用的外部专家,由外部税务专家成立税务复核小组,作为审计项目组的小组成员,比照上述流程执行。


  (四)评价税务专家的工作


  注册会计师取得税务专家交付的工作成果时,应与税务专家就其使用的原始数据、执行程序、基于假设性基础方式的运用、执行实务经验判断的理由等进行充分沟通,以判断税务专家的工作是否足以实现审计目标。


  当税务专家的意见与注册会计师不一致时,注册会计师应就此不同意见与被审计单位和税务专家进行共同讨论,考虑是否有必要进一步追加审计程序,以及基于涉税事项实际执行的重要性水平判断是否需要采纳税务专家的意见等。


  对于涉税事项审计中发现的被审计单位涉嫌违反国家税收法规的行为,注册会计师应充分考虑税务专家的意见,判断违法违规行为对财务报表及审计意见可能产生的影响,并考虑是否有责任就该违法违规事项向被审计单位治理层、审计委员会、监事会等更高层级的机构,或被审计单位以外的其他机构或人员通报。


  二、对税务相关事项的风险评估


  (一)不同税种的风险评估


  为充分防范税务风险,审计项目组应结合各税种的具体特性,对被审计单位主要涉税事项的涉税风险进行评估。


  1.增值税


  对增值税的评估内容一般应包括:


  (1)是否为税收政策较为复杂的行业,例如房地产行业、金融行业、农业等;


  (2)是否享受增值税税收优惠,如存在出口退税占总收入的50%以上、软件行业即征即退、免税农产品销售等;


  (3)增值税项目账面金额与增值税申报表是否存在差异,并分析差异合理性;


  (4)计算增值税税负,即当期增值税税负=当期应纳税额累计/当期营业收入,并与行业税负水平比较,以判定是否合理;


  (5)当期增值税销项税与进项税变化的比率是否超过10%,指标值=(进项税额变动率-销项税额变动率)/销项税额变动率;进项税额变动率额=(本期进项-上期进项)/上期进项;销项税额变动率=(本期销项-上期销项)/上期销项。


  2.企业所得税


  对企业所得税的评估内容一般应包括但不限于以下内容:


  (1)是否为税收政策较为复杂的行业;


  (2)是否享受所得税税收优惠,如高新技术企业减按15%税率征收企业所得税、高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限延长至10年、国家规划布局内重点软件企业减按10%税率征收企业所得税等;


  (3)所得税项目账面金额与所得税申报表、增值税申报表核对是否存在差异,并分析差异合理性;


  (4)计算所得税税负,即当期所得税税负=当期应纳所得税额/当期营业收入,并与行业税负水平比较,以判定是否合理;


  (5)应纳税所得额调整事项是否调整,例如资产盘亏、毁损支出、非正常损失、非公益性捐赠等。


  (二)特殊事项的税务风险评估


  除各税种的风险评估外,还应关注被审计单位是否存在可能存在风险的特殊事项。一般来看,特殊事项的内容包括但不限于以下方面:


  1.被审计单位或者其子公司的重组活动,是否涉及现行税收法规规定的重组交易,适用特殊重组或一般性重组的税务处理是否正确;


  2.被审计单位营运模式的重大改变所对应的税务处理是否正确;


  3.被审计单位是否存在股权激励业务,被审计单位以及大股东的税务处理是否存在风险;


  4.是否存在重大关联方交易,以及关联方交易定价的合理性;


  5.是否存在税务机关或海关对被审计单位的检查、质询或争议等。


  (三)重点报表项目的税务风险评估


  针对不同的报表项目,应考虑其可能涉及到的税务风险。以下表述中涉及到的科目名称,指与该科目名称相关性质的核算内容,并不局限于具体核算的会计科目。相应的税务风险因素包括但不限于以下内容:


  1.长期股权投资


  (1)长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,计入当期损益的差额部分是否已做纳税调整;


  (2)被审计单位是否从上市公司取得股息、红利且持有时间超过12个月,是否适用被审计单位所得税免税政策;


  (3)被审计单位处置长期股权投资,是否以正确的计税基础作为成本进行扣除;


  (4)被审计单位对外投资期间,除追回或收回投资应当调整长期股权投资的计税基础外,长期股权投资的计税基础是否出现特殊事项导致的变化。


  (5)被审计单位对外投资涉及海外投资,因税制、税率、投资分红、投资收回等方面存在差异,是否会对个别报表或合并报表的账面价值与计税基础的差异产生影响。


  2.应收账款和其他应收款


  (1)对关联方的其他应收款中,是否包括资金融通业务;


  (2)其他应收账款中是否包括除加工贸易台账保证金外的其他海关保证金。


  3.固定资产


  (1)固定资产的折旧政策是否符合税法规定;


  (2)是否存在将固定资产移送他人的下列情形,如用于市场推广或销售、交际应酬、职工奖励或福利、股息分配、对外捐赠或者其他改变资产所有权属的用途;


  (3)固定资产的计税基础是否符合税法相关规定。


  4.存货


  是否存在将存货移送他人的下列情形,如用于市场推广、交际应酬、职工奖励或福利、股息分配、对外捐赠或者其他改变资产所有权属的用途。


  5.无形资产及其它资产


  (1)无形资产的摊销方法和年限是否符合税法规定;


  (2)无形资产的计税基础是否符合税法规定。


  6.长期待摊费用


  (1)已足额提取折旧的固定资产的改建支出,是否在固定资产预计尚可使用年限分期摊销;


  (2)租入固定资产的改建支出,是否按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销;


  (3)固定资产的大修理支出,是否按照固定资产尚可使用年限分期摊销;


  (4)其他应当作为长期待摊费用的支出,是否自支出发生月份的次月起,分期摊销,摊销年限不低于3年。


  7.其他应付款


  (1)超过一年(含一年)以上仍不退还的因销售货物出租、出借包装物而收取的押金,是否需要确认为应税收入;


  (2)对于确实无法偿付的应付款项,是否已并入被审计单位所得税应纳税所得额;


  (3)长期挂账的应支付给个人股东的款项是否已视同股利分配计缴个人所得税;


  (4)如果审计期间内客户存在对境外实际支付或者应付未付的利息、服务费、特许权使用费等款项,是否已代扣代缴预提所得税及增值税(如适用)。


  8.预收账款


  (1)如采取预收货款方式销售货物,是否在货物发出时确认为增值税的应税收入;


  (2)如采用预收款方式转让土地使用权或者销售不动产,是否在收到款项时确认为增值税的应税收入。


  9.预提费用


  预提向外国被审计单位支付的利息、租金、特许权使用费等款项时,被审计单位的税务处理是否符合规定,是否以收入全额作为应纳税额(不得扣除其他税费支出)代扣代缴了相应的预提所得税,是否代扣代缴了增值税(如适用)。


  10.应付职工薪酬


  (1)发生的职工福利费是否超过工资薪金总额的14%;


  (2)拨缴的工会经费是否超过工资薪金总额的2%;


  (3)发生的职工教育经费是否超过工资薪金总额的8%;


  (4)被审计单位向职工提供购房、购车或其他补贴是否已经按规定代扣代缴了个人所得税。


  (5)职工福利费、工会经费、职工教育经费是否计提完整、准确。


  11.未分配利润


  (1)如有对自然人股东的利润分配,是否正确代扣代缴了个人所得税;


  (2)如有对非居民股东的利润分配,是否正确代扣代缴了预提所得税。


  12.主营业务收入/其他业务收入


  (1)关注被审计单位所得税以及增值税税法规定的纳税义务发生时点;


  (2)关注不同收入类型适用的增值税税率是否正确;


  (3)被审计单位是否存在售后回购、以旧换新、商业折扣、现金折扣、销售折扣的情况,相关税务处理是否符合相关规定,销售折扣是否与销售额开具在同一张发票上,并在同一张发票上的“金额”栏分别注明;


  (4)若发生销售退回和折让,销售方是否凭购买方提供的《通知单》开具红字专用发票。


  13.主营业务成本/其他业务成本


  (1)关注成本事项的合理有效票据问题;


  (2)是否存在税法中规定不允许企业所得税前扣除的成本支出。


  14.销售费用


  (1)业务招待费的税前列支额是否在税法规定的扣除限额内;


  (2)广告费和业务宣传费是否在税法规定的扣除限额内;


  (3)是否存在税法中规定不允许企业所得税前扣除的费用支出。


  15.管理费用


  (1)审计期间是否扣除了在境内工作的职工的境外社会保险费;


  (2)我国保险法律、法规规定不得在境外机构投保的境外保险费支出是否未在税前扣除;


  (3)审计期间研发费用加计扣除是否符合规定;


  (4)是否存在税法中规定不允许企业所得税前扣除的费用支出。


  16.财务费用


  (1)审计期间列支的贷款利息是否高于金融机构同期同类贷款利率;


  (2)被审计单位实际支付给关联方的利息支出,其接受关联方债权性投资和权益性投资的比例是否超过限额。一般而言,可以考虑金融单位5:1,其他单位2:1;


  (3)重点关注利息支出的合理有效票据问题;


  (4)是否存在税法中规定不允许企业所得税前扣除的费用支出。


  17.资产减值损失


  审计期间如计提了下列各项减产减值损失,是否已做纳税调整:坏账准备、存货跌价准备、投资性房地产减值准备、生产性生物资产减值准备、贷款损失准备、抵债资产跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减值准备、可供出售金融资产减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程/工程物资减减值准备、商誉减值准备、其他减值准备。


  18.营业外收入/营业外支出


  下列营业外支出的税务处理是否按照税法规定需要进行纳税调整:捐赠、赞助、固定资产处置损益、无形资产处置损益、存货的非正常损失、未经核定的准备金支出、政府部门行政罚款或没收财物损失、税收滞纳金和罚款。


  19.递延收益/补贴收入


  (1)被审计单位审计期间取得的各类财政资金(除符合条件的不征税收入外)属于贷款贴息、专项经费补助、弥补亏损、救助损失或者其他用途的,是否已计入实际收到当期的企业所得税应纳税所得额;


  (2)被审计单位收到的各类政府补助是否符合税法规定的不征税收入的条件,若符合条件,相关的不征税收入对应的支出是否进行了纳税调整。


  20.预计负债


  审计期间被审计单位是否确认下述预计负债,如有,是否已进行纳税调整:未决诉讼或仲裁、债务担保、产品质量保证、承诺、环境污染整治、亏损合同、重组义务、被审计单位制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议,并即将实施,而确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债。


  21.公允价值变动损益


  审计期间计入当期损益的下述公允价值变动是否已进行纳税调整:交易性金融资产公允价值变动、套期工具公允价值变动、以公允价值计量的投资性房地产公允价值变动。


  22.投资收益


  下述投资收益的税务处理是否符合规定:按照权益法确认的投资收益或损失是否已做纳税调整、股权转让所得或损失是否需要做纳税调整、股息所得是否享受税收优惠、从境外子公司取得的股息所得是否已做补税和抵免境外已纳所得税额的处理。


  三、事务所内部相关管理机制的考虑


  基于保证审计业务质量的前提,注册会计师在考虑如何就涉税相关事项获取充分的审计证据时,需结合涉税事项复杂程度以及审计项目组成员的相关知识经验,判断利用税务专家工作的工作范围、工作方式,建立有效的沟通机制,并就相关安排与税务专家达成一致意见。实务中,建议事务所在内部质量控制制度中,对需要由税务团队专家对审计工作底稿进行涉税风险复核的业务种类和情形进行明确规定,并制定适当的激励政策,以鼓励审计项目组在审计项目涉税风险超出注册会计师和审计项目组的专业知识范围时寻求税务专家的帮助。


  会计师事务所制定相关激励政策时,考虑的因素一般包括:税务专家工作的时间投入;审计项目组的时间投入;注册会计师与税务专家分别在审计项目中承担的责任;注册会计师的业绩考评因素等。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。