民营企业内部人员职务侵占犯罪研究
发文时间:2025-10-17
作者:蔡瑜
来源:京都律师事务所
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民营企业是推进中国式现代化的生力军,是国家高质量发展的重要基础,是推动我国全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标的重要力量。随着我国民营企业的高速发展,民营企业内部人员职务侵占、挪用资金、受贿等腐败犯罪形态,正成为严重制约民营企业内部健康发展的重要因素。对于民营企业来说,内部腐败一旦滋生,不仅严重损害民营企业合法权益,更影响民营企业提升核心竞争力和创新发展。而根据近年来全国各级检察机关发布的检察工作白皮书,职务侵占犯罪在民营企业内部腐败案件类型中占据最高比例。笔者通过对最高人民法院发布的人民法院案例库、裁判文书网以及最高人民检察院、公安部发布的职务侵占典型案例进行梳理研判,以民营企业生产经营的环节为视角出发,对职务侵占的主要犯罪形式进行分类总结,为民营企业惩治和预防职务犯罪提供参考。

  一、职务侵占罪概述

  (一)职务侵占罪的涵义

  公司、企业或者其他单位的工作人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额较大的,构成职务侵占罪。

  (二)职务侵占罪的法律规定

  《刑法》第二百七十一条第一款:“公司、企业或者其他单位的工作人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金。”

  《刑法》第一百八十三条第一款:“保险公司的工作人员利用职务上的便利,故意编造未曾发生的保险事故进行虚假理赔,骗取保险金归自己所有的,依照本法第二百七十一条的规定定罪处罚。”

  (三)职务侵占罪的立案追诉标准

  《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第七十六条:“公司、企业或者其他单位的人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额在三万元以上的,应予立案追诉。”

  (四)职务侵占罪的案件管辖

  《最高人民检察院、公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第九条规定:“非国家工作人员利用职务上的便利实施经济犯罪的,由犯罪嫌疑人工作单位所在地公安机关管辖。如果由犯罪行为实施地或者犯罪嫌疑人居住地的公安机关管辖更为适宜的,也可以由犯罪行为实施地或者犯罪嫌疑人居住地的公安机关管辖。”

  所在地是指单位登记的住所地。主要营业地或者主要办事机构所在地与登记的住所地不一致的,主要营业地或者主要办事机构所在地为其所在地。

  二、职务侵占罪的主要表现形式与典型案例

  (一)采购环节

  1.公司采购人员与供应商窜通,利用职务上的便利,虚假做高采购标的合同价格从中牟利。

  被告人张某某于2011年初至8月,在担任香港艾奇斯全球采购有限公司上海代表处服装采购部经理期间,在负责香港艾奇斯全球采购有限公司向北京合众瑞凯纺织品进出口有限公司采购服装业务的过程中,利用招募供应商进行采购价格谈判的职务便利,在约定的采购价格上每件加价0.3美元,后北京合众瑞凯纺织品进出口有限公司在收取货款后向其返回加价部分货款。2011年8月25日,被告人张某某将北京合众瑞凯纺织品进出口有限公司支付的加价部分货款人民币104,400元予以非法占有。2013年1月22日,被告人张某某经公安机关电话传唤后主动投案,并退缴了全部赃款。法院判决认为,被告人张某某身为公司工作人员,利用职务上的便利,将公司财物非法占为己有,数额巨大,其行为已构成职务侵占罪,应依法追究其刑事责任。最终判处被告人张某某犯职务侵占罪,判处有期徒刑二年,缓刑二年。退缴的赃款人民币十万四千四百元发还香港艾奇斯全球采购有限公司上海代表处。

  2.员工在采购过程中通过虚增交易环节实施职务侵占。

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3.弄虚作假采购质量不达标的货物。

  2024年7月,江苏省常熟市公安局依法立案侦办冷某等人涉嫌职务侵占案。经查,自2022年以来,犯罪嫌疑人冷某、李某、顾某等人利用在该企业制样车间工作的职务便利,与货运公司林某等人及供货商闫某等人(另案处理)共谋,在对企业所采购的焦炭、煤炭质检过程中,违反规程擅自调换检测样品,人为调整影响焦炭、煤炭相关数据指标,致使质量不达标的焦炭、煤炭进入生产环节,导致该企业损失3500万元。目前,冷某、李某、顾某等20名犯罪嫌疑人已被抓获归案,案件已移送检察机关审查起诉。

  (二)销售环节

  1.员工加价销售公司产品侵吞差额利润。

  2015年10月,被告人熊某甲担任秦某公司加盟中心招商部物流专员,为新的加盟商联系提供桌子、板凳以及开业所需的火锅底料等。被告人雷某于2015年10月,担任秦某公司加盟中心招商部配货专员,为正在经营的加盟商联系订购秦某公司火锅底料。2015年11月4日至2017年10月23日,被告人熊某甲为牟取非法利益,违反秦某公司关于员工不得以加盟渠道自购火锅底料并倒卖获利的规定,与雷某共谋利用雷某担任配货专员的职务便利,由雷某冒用加盟商的名义从公司以加盟商的价格购进火锅底料,然后加价销售给熊某甲事先已联系好的秦某公司非加盟商“重庆某特产”某宝店主曹某,以此进行牟利,并约定事成之后,熊某甲给予雷某每件火锅底料5元钱的辛苦费。上述期间,熊某甲、雷某利用职务便利,将秦某火锅底料(1000g/袋、牛油)以加盟价425元/件(15袋/件)的价格从公司购出,后以450元/件或460元/件的价格销售给曹某共计7228件,从中赚取差价20.08万元,事后熊某甲分给雷某共计3.6万元。案发后,熊某甲退出赃款16.48万元,雷某退出赃款3.6万元。重庆市渝北区人民法院于2019年7月12日作出(2018)渝0112刑初1606号刑事判决:一、被告人熊某甲犯职务侵占罪,判处有期徒刑八个月,缓刑一年。二、被告人雷某犯职务侵占罪,判处拘役六个月,缓刑九个月。三、责令被告人熊某甲、雷某将侵占的20.08万元退赔给被害单位重庆秦某餐饮管理有限公司。

  2.员工虚增销售环节非法牟利。

  2018年至2019年,被告人张某某先后担任广州D公司西南区域营销中心云南办事处高级经理和西南区域营销中心总监,被告人罗某某先后担任上述办事处经理和高级经理。期间,二人利用负责和主管“某交互智能平板产品及配件”(以下简称:某产品)在云南区域的销售业务,指使该公司销售人员分别向广州公司及客户故意隐瞒可以直接进行交易的真相,虚构必须通过云南区域总经销才能进行交易的事实,以此虚增二人参股的昆明A公司、云南B公司作为总经销的中间交易环节;后二人再利用负责审核及审批某产品销售价格的职务便利,帮助A公司、B公司以较低价格从广州公司购入某产品,随后以较高价格转卖给客户,通过“低买高卖”赚取差价的方式侵占D公司的财产共计人民币155万余元,最终二人以A公司和B公司股东分红的名义从中获取个人利益。2021年7月23日,广东省广州市黄埔区人民检察院以职务侵占罪对二人提起公诉。2021年9月30日,广东省广州市黄埔区人民法院以犯职务侵占罪,判处二被告人有期徒刑三年,适用缓刑,并处罚金的刑罚。

  3.公司销售人员以欺诈方式越权收取客户货款。

  2020年9月至11月,被告人顾某某在担任上海某科技公司钢材销售经理期间,利用其负责销售业务的职务便利,将其个人账户收取的某科技公司四批钢材交易货款825232.60元非法侵吞后挥霍一空,至案发仍无法归还。上海市宝山区人民法院于2022年3月7日作出(2021)沪0113刑初1539号刑事判决:被告人顾某某犯职务侵占罪,判处有期徒刑三年九个月;责令顾某某退赔被害单位的经济损失。

  4.通过正常商业谈判提高商品售价后,向本公司隐瞒与客户之间的真实价格,并以差额资金套取公司商品。

  2012年6月至2019年7月期间,被告人饶某利用其任上海某斯公司批发部经理的职务便利,乘与上海某云商贸有限公司、上海某航空食品有限公司等5家公司订货业务之机,提高与上海某云商贸有限公司、上海某航空食品有限公司等五家公司的实际成交价格,利用价格差套取上海某斯公司的商品后私自对外出售,并将所得钱款占为己有。经审计,2012年6月至2019年7月,饶某以上海某云商贸有限公司、上海某航空食品有限公司等5家公司名义虚构订单,并利用与上述5家公司实际成交价格高于向公司价格报备的差价,从上海某斯公司私自出库商品648件,上述商品按公司进货价计算,价税合计人民币95万余元(币种下同)。被告人饶某到案后如实供述自己的罪行,向上海某斯公司退赔并取得谅解。上海市普陀区人民法院于2020年6月29日作出(2020)沪0107刑初506号刑事判决:被告人饶某犯职务侵占罪,判处有期徒刑三年,缓刑五年。

  (三)售后环节,利用产品售后的虚假理赔实施职务侵占。

  2015年7月至2017年7月期间,被告人陶某等14人在江苏Z公司技术服务科工作期间,伙同四川S公司等全国25家代理商的负责人江某某等32人,在Z公司品牌轮胎售后理赔过程中,内外勾结,由代理商使用废弃轮胎申请虚假理赔,陶某等技术服务科内部人员利用负责轮胎理赔判定等职务便利,进行虚假判定,将代理商不符合理赔条件的轮胎判定成符合Z公司“三包”理赔的情形,致使该公司做出理赔,造成该公司损失2400余万元,代理商取得理赔收益后将其中约50%回流给陶某等人。陶某等14人参与职务侵占金额在148万元至2400余万元不等;代理商负责人江某某、林某某等32人参与职务侵占金额在9万元至322万元不等。江苏省常熟市检察院于2018年6月至10月先后以职务侵占罪对陶某等14名Z公司内部人员和江某某等12名涉案金额巨大的代理商负责人提起公诉;同时,对林某某等20名情节较轻的负责人决定相对不起诉。常熟市人民法院于2018年9月至12月先后以被告人陶某等14人犯职务侵占罪判处二年九个月至五年不等的有期徒刑,并处相应没收财产;对被告人江某某等12人判处二年至三年不等的有期徒刑,并适用缓刑。

  (四)投资环节,虚构项目投资金额实施侵占公司财产。

  2024年7月,山东省济南市公安局章丘分局依法立案侦办陈某骅涉嫌职务侵占案。经查,2019年10月至2020年5月,犯罪嫌疑人陈某骅在担任山东某建设投资有限公司总经理时,利用职务便利,在其负责的某投资项目过程中,虚构该公司在项目中总投资4000万元、但实际投资只有2000万元的事实,随后将总投资中的2000万元占为己有,并用于购买多处房产。案发后,陈某被抓获归案。2025年2月,济南市章丘区人民法院以犯职务侵占罪对陈某骅作出有罪判决。

  (五)报销环节,虚构业务支出项目实施侵占公司财产。

  2024年6月,安徽省芜湖市公安局经济技术开发区分局依法立案侦办靳某涉嫌职务侵占案。经查,2016年至2021年,犯罪嫌疑人靳某在任职某企业期间,利用担任总经理的职务便利,以“备用金”“业务费”“出差费”等名义侵占公司资金870余万元。此外,靳某还通过伪造董事会决议、委托付款说明等虚假文件将受害企业应收款项990余万元转入自己实际控制的空壳公司,占为己有。目前,警方已将靳某抓获归案,挽回经济损失1500余万。

  (六)用工环节,虚构用工情况“吃空饷”式职务侵占。

  2022年10月1日至2024年8月,被告人张某在某某公司2担任项目专员,负责为客户公司招聘派遣员工、核对用工情况、确认薪资等事宜。期间,被告人张某利用职务便利,虚构派遣员工数量,篡改客户公司提供的用工信息对账表,将某某公司2钱款占为己有。其中,2024年5月至同年8月,被告人张某通过增设54名非“奥乐齐”客户实际招聘员工,侵占某某公司2500余万元;2023年1月至2024年7月,被告人张某篡改公司内利润部分金额,侵占某某公司240余万元。上述钱款大部分被用于归还被告人张某的个人债务。2024年11月1日,被告人张某接公安机关电话后投案。截至判决时,被告人张某退还某某公司263万元。法院判决认为,被告人张某利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额巨大,其行为已构成职务侵占罪,依法应予处罚。最终判决:一、被告人张某犯职务侵占罪,判处有期徒刑四年,并处罚金人民币十万元。二、违法所得依法予以追缴,发还被害单位某某公司1,不足部分责令退赔。

  (七)仓储物流环节,倾吞公司财物。

  被告人孙某亮通过送油等业务往来结识了某光石化厂员工孙某江(另案处理)。2011年8月的一天,孙某江向孙某亮提出要私下“卖”给孙某亮一批白油,双方约定事成后孙某亮以远低于市场价的价格付给孙某江货款。2011年8月13日凌晨零时许,孙某江让孙某亮将其送油的油罐车开至石化厂附近的红绿灯处。孙某江告知孙某亮他已经跟厂里的门卫、工人讲好了,命令门卫关掉监控,让孙某亮放心。其后,孙某江将孙某亮的油罐车开进石化厂,孙某亮留在孙某江的轿车内等候。不久,孙某亮又接到孙某江的电话称油罐车已经装好了,但停在石化厂门口的斜坡开不上来,让孙某亮过去帮忙,孙某亮遂进石化厂将油罐车开出。事后,孙某亮付给孙某江105000元,并将油卖至无锡赚取人民币30600元。江苏省苏州市吴江区人民法院于2012年1月20日作出(2012)吴江刑初字第4号刑事判决:被告人孙某亮犯职务侵占罪,判处有期徒刑三年,缓刑三年;非法所得人民币30 600元予以没收,上缴国库。

  (八)财务管理环节,财务人员侵占公司资金。

  2015年5月至2019年9月,被告人武某在担任泰山某某集团股份有限公司(以下简称泰山某某集团)财务部银行出纳期间,在不具备偿还能力的情况下,利用负责公司银行账户资金支付的职务便利,使用所持有的公司账户转款、复核的U盾和密码,268次将公司资金共计1.1857亿元转入其个人账户并支配使用。转出资金主要用于网络赌博充值和在某某、Y某直播平台大肆打赏,少量用于个人及家庭购买房产、车辆、人身保险等日常支出。其间,武某23次通过向公司银行账户转回资金1387万元应付开支、编制虚假银行余额调节表等方式应付对账、掩盖事实。截至案发,尚有1.047亿元未归还泰山某某集团。山东省泰安市泰山区人民法院于2023年5月8日作出(2021)鲁0902刑初431号刑事判决:一、被告人武某犯职务侵占罪,判处有期徒刑十四年,并处没收财产80万元;二、责令被告人武某退赔被害单位泰山某某集团股份有限公司1.047亿元。

  (九)电商平台运营环节,利用电商平台系统漏洞实施职务侵占。

  2024年7月,北京市公安局依法立案侦办杨某涉嫌职务侵占案。经查,2011年至2024年期间,犯罪嫌疑人杨某担任某科技公司客户经理,利用公司的电商平台系统漏洞,为自己实际控制账户进行虚假充值,随后操纵关联公司向电子商城提供货品,使用其虚假充值的账户在电子商城消费,通过此种方式非法侵占公司财产1300余万元。目前,犯罪嫌疑人杨某已被抓获归案,案件已移送检察机关审查起诉。

  三、民营企业治理职务侵占犯罪的路径探讨

  (一)建立企业内部反腐败体制机制,强化内部监督。

  有条件的企业,设立独立于其他业务部门之外的内部监察机构,配备属于刑事法律及刑事诉讼流程的专业人员,赋予其足够的权限调查违规行为,确保公正性、合法性。完善反腐败职能机构设置,加强廉政调查和内部审计,健全反腐防腐体系,结合业务风险识别和数据分析,评估舞弊风险并主动挖掘线索。提高廉洁风险防控能力,健全内部合规制度,切断权力寻租路径。对重点部门、重点岗位加强专项审计,形成科学、有效的企业内部治理结构。

  (二)加大对舞弊腐败行为的打击力度。

  通过内部、外部途径获取腐败线索,畅通举报渠道,鼓励举报并保护举报人,奖励提供有效线索的人员,保护举报人的隐私安全,消除后顾之忧。在不影响企业正常经营的前提下,熟练运用调查手段,精准固定关键证据,确保证据的合法性、有效性和完整性并尽力形成证据闭环。做好舞弊案件内部查处和外部移送工作。完善报案材料和证据清单,加强与公检法的全方位有效沟通,严惩犯罪分子,斩断非法利益链条,为企业挽回经济损失,切实保障企业合法权益和正常经营秩序。

  (三)根据查处案件情况,识别风险点,填补企业管理漏洞。

  深入分析、找准症结、研究对策,对于权力集中度高的岗位、资金密集型的供应链核心岗位(如采购、物流、销售)、财务与资金管理岗等职务犯罪的高风险区域,根据自身企业实际情况,构建科学严密、措施严格的廉洁合规体系,完善业务流程,填补制度漏洞。强化民营企业腐败源头治理。

  (四)加强廉洁教育,营造风清气正的企业文化。

  定期开展警示教育培训和廉洁文化宣传,通过案例分析、旁听庭审等形式,提升全员律意识、职业道德观念、廉洁意识,营造廉洁自律的企业文化氛围。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。