2025年企业所得税预缴申报政策解读
发文时间:2025-10-16
作者:胡妍芳
来源:江苏税务
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课程介绍:为进一步减轻企业办税负担,优化申报项目,税务总局发布《国家税务总局关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告》。本次课程将对企业所得税预缴申报政策要点进行解析,并围绕预缴申报操作、常见问题等方面展开讲解。

  授课人:国家税务总局苏州市姑苏区税务局 胡妍芳

  亲爱的纳税人朋友们,大家好,我是国家税务总局苏州市姑苏区税务局的胡延方,非常荣幸能和大家分享企业所得税预缴申报政策解读。希望通过本次讲解,大家能够准确理解政策核心,熟练掌握实务操作,让政策红利更好的助力各位减轻办税负担,提升申报效率。

       本次讲解共分为四个部分:第一部分,企业所得税预缴申报相关的政策说明;第二部分,新政策解读以及核心变化解析;第三部分,申报表填报实操指南;第四部分,预缴申报常见问题及风险提示。

  首先我们进入第一部分 企业所得税预缴申报相关的政策说明。

       我们目前使用的企业所得税预缴申报表为国家税务总局2021年第三号公告发布后简化的表单样式。该表适用于实行查账征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报时填报,如为执行跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法的跨地区经营汇总纳税企业的分支机构或省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关对仅在本省、自治区、直辖市和计划单列市内设立,不具有法人资格和分支机构的企业,参照跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法征收管理的,除预缴纳税申报时填报外在企业所得税年度申报时也填报该表。

  以上为国家税务总局的规定,对于省内汇总纳税企业的管理,江苏省在2018年发布了其国家税务总局江苏省税务局公告。2018年第六号公告明确,在江苏省内外设立不具有法人资格分支机构的居民企业及跨省汇总纳税企业,其企业所得税征收管理按照国家税务总局公告2012年第57号第32条第二款,居民企业在中国境内即跨地区设立不具有法人资格分支机构,又在同一地区内设立不具有法人资格分支机构的,其企业所得税征收管理实行本办法执行。仅在江苏省内设立不具有法人资格分支机构的居民企业及非跨省汇总纳税企业,由总机构统一向总机构所在地主管税务机关办理企业所得税纳税申报、财务报表报送、资产损失扣除申报、税收优惠事项办理等企业所得税涉税事项,其所属省内二级及以下分支机构无需向其主管税务机关办理上述涉税事项。国家税务总局、省政府、省财政部门另有规定的除外。

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接下来来我们进入第二部分,新政策解读以及核心变化解析。

       2025年7月14日,国家税务总局发布了关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告及国家税务总局公告2025年第17号,对于企业所得税预缴纳税申报表进行了修订。那么,出台该政策的背景是什么呢?

  2024年,为落实国务院关于印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案的通通知的要求,财政部、税务总局制发关于节能节水环境保护安全生产专用设备数字化、智能化改造企业所得税政策的工告,进一步加大节能节水环境保护、安全生产专用设备抵免政策优惠力度。同时,为了便利纳税人享受优惠政策,结合纳税人关于预缴申报的意见建议,总局出台了新公告,对中华人民共和国企业所得税月、季度预缴纳税申报表A类进行修订。新公告自2025年10月1日起施行,也就是说,大家在2025年第三季度申报所属期时,就会开始使用新版申报表。

  该新政策的内容主要有以下三项:1、明确专用设备抵免政策执行口径。2、明确出口企业申报要求。3、修订中华人民共和国企业所得税月、季度预缴纳税申报表A类。

       下面我们对主要内容进行逐项解析,第一项 明确专用设备抵免政策执行口径。

       为了方便纳税人享受专用设备抵免政策,充分释放政策红利,公告明确,企业可以根据自身经营情况,自主选择在预缴申报时享受专用设备抵免所得税政策。如果预缴环节选择不享受专用设备抵免政策的,依然可以在汇缴环节选择享受优惠。这一政策的亮点在于,企业可以根据自身现金流的情况自主选择抵免时点,大大提高了企业的灵活性。

  当然,享受这一政策也有一定的要求,购置的设备需符合环境保护专用设备企业所得税优惠目录节能节水专用设备企业所得税优惠目录等规定的具体技术标准和参数,必须留存资料备查。

       第二项 明确出口企业申报要求。

       新政策对于自营出口、委托出口以及代理出口的税务处理进行了细化。对于出口企业生产、销售企业出口货物的应就其出口货物的收入计算并申报缴纳企业所得税,通过自营方式出口的,应将其出口本企业生产或销售货物对应的收入纳入营业收入进行申报。通过委托方式出口的,应将其委托出口本企业货物对应的收入纳入营业收入进行申报。对于从事代理出口的企业,应将其出口代理费收入纳入营业收入进行申报,并申报具体情况。

  第三项 修订中华人民共和国企业所得税月、季度预缴纳税申报表A类。

       一是增加了复报事项项目,增加了职工薪酬出口方式的必填项。二是优化税款计算最新报表样式。增加了销售费用、其他收益等项目。在营业收入项目下,增加自营出口收入、委托出口收入、出口代理费收入等项目,由涉及出口业务的企业填报。在投资收益项目下,增加明细行次,增加抵免所得税额项目。增加销售未完工产品的收入项目,由房地产开发企业填报。三是总分机构分摊调整预缴环节,即采用汇缴环节总分机构分摊税款的计算方法、全量分摊方式,分支机构注销时,已缴税款不会再重新分配,剩余机构按照新比例调整,避免以往计算混乱的问题。

  对公告解读了这么多,接下来我们就进入第三部分的讲解申报表填报实操指南。

       纳税人可以通过以下两种方式进入申报界面。方式一,首页我的代办本期应申报,找到对应事项,居民企业查账征收企业所得税月季度申报,点击填写申报表即可进入申报界面。方式二,点击我要办税税费申报及缴纳,选择居民企业查账征收企业所得税月、季度申报进入申报界面。进入功能后,根据纳税人身份特征和历史涉税行为,系统自动匹配申报模式,目前分别为确认式申报、补录式申报、填表式申报、确认式申报模式。

  确认式申报主体是跨地区经营汇总纳税企业分支机构,纳税人只需确认分支机构本期分摊比例和分支机构本期分摊补退所得税额两项数据,根据总机构同属期申报的企业所得税汇总纳税,分支机构所得税分配表带出不可修改。其中,当纳税人总机构为省内企业时,无需选择跨省总机构行政区划,当纳税人总机构为省外企业时,需选择跨省总机构行政区划。补录式申报模式分为按照税务机关确定的其他方法预缴、一键零申报、简易申报三种模式。

  填表式申报模式。当系统判定纳税人设计的业务复杂时会直接进入申报表表单填写页面,进入模块后按表单样式进行填写。下面以填表式申报为例进行讲解。进入模块后按表单样式进行填写。若需填报其他表单,如资产加速折旧、摊销扣除优惠明细表,则点击左侧报表列表进行切换。若存在免税收入、减计收入、加计扣除所得减免或减免所得税额情形,可点击主表填写优惠事项按钮,弹出对应界面进行勾选和填写。

  确认申报信息后,需要对本次申报的结果进行确认声明按提示点击补全声明信息,在输入框依次选择真实责任四个字,点击确定提交申报也可点点击取消再次确认申报信息申报成功后,可以通过点击立即缴款进行税款缴纳完成本次申报涉及的税费款缴纳,如企业申报错误后需要更正,如何操作呢?纳税人可以从以下路径进入我要办税税费申报及缴纳申报更正与作废,或直接在首页搜索栏输入关键字申报更正与作废,进入办税功能。请注意,企业所得税月、季度申报表仅允许纳税人更正最末一个已申报的月、季度申报表,完成年度汇算清缴后,不得再对汇缴年度内的月、季度申报表进行更正。以上为新公告前预缴所得税申报表的填写。

       下面来讲一下施行新公告后表单内新增事项的填写。

  一是复报事项的填写。我们可以看到,新增的汇报事项主要有两项,职工薪酬和出口方式。职工薪酬中又分为了已计入成本费用的职工薪酬和实际支付给职工的应付职工薪酬。在填写已计入成本费用的职工薪酬时,我们需要将会计核算中计入成本费用的职工薪酬均填列在此栏次中,包括工资薪金支出、职工福利费支出、职工教育经费支出、工会经费支出、各类基本社会保障性缴款、住房公积金、补充养老保险、补充医疗保险等累计金额。而实际支付给职工的应付职工薪酬,则填报纳税人应付职工薪酬会计科目下工资薪金借方发生额累计金额。同时也提醒各位纳税人注意,这一栏子填写的是累计金额,而不是当季度金额。出口方式中,各位纳税人可以根据据自己的实际业务情况,选择填报自营出口、委托出口或代理出口,以上出口方式可以复选。

  二是预缴税款的计算。本次修订后的企业所得税预缴申报表与汇缴申报表逐渐趋同,对于执行企业会计准则、小企业会计准则、企业会计制度等的纳税人,新增加的销售费用、其他收益等项目的数据可以直接取自利润表,另有说明的除外。

       我们主要来说一下不同于利润表或者修订前预缴所得税申报表的地方:

  第九行投资收益除了需要填报纳税人以各种方式对外投资所取得的收益或发生的损失外,还需要根据企业所得税申报事项目录,在第9.1行、9.2行等填报投资收益的具体名称和累计金额。第十九行特定业务计算的应纳税所得额,需要填报房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,按照税收规定的计税毛利率计算出预计毛利额,扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的累计金额。第29号抵免所得税额填报纳税人应纳所得税额中抵免的累计金额。

  根据企业所得税申报事项目录在第29.1行29.2行等填报纳税人按税收规定当年购置或投入数字化、智能化改造的允许抵免的专用设备类型以及可享受抵免优惠的专用设备投资额,但不包括允许抵扣的增值税进项税额、按有关规定退还的增值税税款以及设备运输、安装和调试等费用。同时新增多类设备的,可以增加航次,但每类设备仅能填报一次。

最后,我们进入第四部分,和大家谈一下预缴申报的常见误区及风险提示。

  企业常见误区主要有以下几项(根据录音整理):

       一、预缴纳税申报表填写的都是本季度金额。需要提醒各位纳税人注意,预缴纳税申报表需要填写的是本年累计金额。其中一季度纳税申报时,本季度金额与本年累计金额一致,二季度及之后季度预缴纳税申报表需要填写的是本年累计金额。企业在提交前,可以将季度申报表与财务报表进行比对,确认营业收入、营业成本、利润总额等数据是否一致,且在填写资产总额时单位为万元,本年累计金额单位为元,大家也要注意单位的换算,预缴申报企业所得税时不能弥补以前亏损。

       二、预缴申报表是可以弥补以前年度亏损的,但纳税人需要完成上年度汇算清缴以后才能弥补。

  三、高新技术企业资格满当年,在通过重新认定前不能按15%税率预缴。根据国家税务总局2017年第24号公告,企业的高新技术企业资格期满当年,通过重新认定前,企业所得税再按15%预缴。在年底前仍未取得高新技术企业资格的应按规定补缴相应期间的税款。

  预缴申报也可能存在以下涉税风险:

       一、收入填报风险

       预缴申报表将出口企业分为了三类,自营出口、委托出口、代理出口。自营出口按照自身出口营业收入填报即可,委托出口应由委托方申报委托出口收入,代理方仅申报代理费收入。同时,代理出口企业也有了新的义务,需要在预缴时一并填报代理出口企业受托出口情况汇总表,准确列明实际委托方的名称、纳税人识别号、出口金额等信息。实际委托出口方是指出口货物的实际生产、销售单位,原则上应为境内主体。若上述企业填报的是报关行、货代公司等非实际委托出口方或非境内主体,很可能被视为代理企业自营出口,需承担相应的所得税纳税义务。下面我们通过举例说明。

  第一个案例,A公司从事代理出口,企业接受B公司委托出口,其生产的货物涉及多张海关出口报关单,共计1000万元人民币,收取代理费10万元,预缴申报情况应如下,A公司应申报营业收入10万元,其中出口代理费收入10万元。同时,应在代理出口企业受托出口情况汇总表中逐笔填报B公司委托A公司出口的海关出口报关单号,并将B公司的名称称、纳税人识别号及对应的出口金额分别填入实际委托出口方名称、实际委托出口方纳税人识别号,即统一社会信用代码,出口金额栏次,最终B公司对应的出口金额合计应为1000万元。

       第二个案例,C公司从事代理出口业务,接受D公司委托出口及代理出口的货物涉及一张海关出口报关单共计1000万元人民币,收取代理费10万元。C公司与D公司确认,该批货物实际为D公司接受E公司委托办理出口,D公司向E公司收取代理费12万元,E公司是境内实际生产销售单位及境内真实货主。从上述案例看,C公司与D公司司D公司与B公司均是委托代理关系。但只有C公司是实际报关出口的代理公司,E公司是该批出口货物的实际委托出口方,因此,C公司有义务填报实际委托出口方E公司的相关信息。其公司在预缴时应申报营业收入10万元,其中出口代理费10万元。同时在代理出口企业受托出口情况汇总表中填报对应海关出口报关单号,并将一公司的名称、纳税人识别号及对应的出口金额1000万元分别填入实际委托出口方名称、实际委托出口方纳税人识别号,即统一社会信用代码出口金额两次D公司与一公司是委托代理关系,但D公司不是实际报关出出口代理公司应申报营业收入12万元,但无需填报出口代理费,收入来自无需报送代理出口企业受托出口情况汇总表。一公司是出口货物的实际销售方,也是实际委托出口方,在预缴时应申报营业收入1000万元,其中委托出口收入1000万元。

  二、工资薪金调节利润风险

       在此前,可能部分企业会通过预提工资薪金的方式调节季度或者年度利润,从而达到减少缴纳企业所得税的目的。本次修订通过新增职工薪酬汇报事项,能在年度汇算清缴时税前扣除的工资薪金,可以和个人所得税申报记录进行比对。对于企业存在预期但未在次年汇算清缴前发放的工资薪金,将面临纳税调整,补缴税款。感谢大家的聆听,祝愿每一家企业都能在合规经营的道路上稳步前行,在市场浪潮中蓬勃发展,发展蒸蒸日上。

       谢谢大家。

  附报事项2实际支付给职工薪酬里包含发放去年年终奖 年终奖很多 填进去不会预警吧

  @ 尊敬的纳税人:您好,附报事项2中实际支付给职工薪酬里包含发放去年年终奖,不会因年终奖金额较大产生预警。

  实行非居民个人所得税代扣代缴申报的应税所得包括:工资薪金所得------这个公司记账是计入应付职工薪资吗?

  @ 尊敬的纳税人:您好!实行非居民个人所得税代扣代缴申报的应税所得包括:工资薪金所得,计入应付职工薪资。

  其中:自营出口收入 怎么取数

  @ 尊敬的纳税人:您好!该栏次 填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计自营出口收入。通过自营方式出口货物的,企业应申报其出口本企业生产销售货物对应的收入。如带出数据与实际不符可进行修改。

  按权益法核算的投资收益,可以填在22行免税收入吗

  @ 尊敬的纳税人:您好!权益法是会计核算方法,是否计入免税收入需要参照在税法上是否有对应的优惠事项可以享受。

  附报事项1里职工薪酬已计入成本费用的职工薪酬怎么填写

  @ 尊敬的纳税人:您好!“职工薪酬-已计入成本费用的职工薪酬”填报纳税人会计核算计入成本费用的职工薪酬。包括工资薪金支出、职工福利费支出、职工教育经费支出、工会经费支出、各类基本社会保障性缴款、住房公积金、补充养老保险、补充医疗保险等累计金额。

  @ 包括2024年计提,2025年发放的年终奖。

  公司自营出口企业,申报时选择了自营出口,系统自动带出了出口金额,请问这个金额是如何计算得来的?

  @ 尊敬的纳税人:您好!该栏次 填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计自营出口收入。通过自营方式出口货物的,企业应申报其出口本企业生产销售货物对应的收入。如带出数据与实际不符可进行修改。

  你好 自营出口那栏数字 我填写的是账上金额 为什么跟比对的不一致

  @ 尊敬的纳税人:您好!第1.1行“其中:自营出口收入”,该栏次 填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计自营出口收入。通过自营方式出口货物的,企业应申报其出口本企业生产销售货物对应的收入。如带出数据与实际不符可进行修改。

  自营出口收入自己跳出来的数字的取数路径

  @ 尊敬的纳税人:您好!该栏次 填报纳税人按照国家统一会计制度规定核算的本年累计自营出口收入。通过自营方式出口货物的,企业应申报其出口本企业生产销售货物对应的收入。如带出数据与实际不符可进行修改。

  我公司是自营出口企业,是不是这次新政策出来,申报有变化?

  @ 通过自营方式出口的,应将其出口本企业生产或销售货物对应的收入纳入营业收入进行申报,新修订的申报表在“营业收入”项目下增加“自营出口收入”“委托出口收入”“出口代理费收入”等项目,由涉及出口业务的企业填报。

  这个月工会经费自动跳出应税额,这个金额是怎么取的?可以自行修改吗

  @ 尊敬的纳税人:您好!调取的数据是系统根据个税申报等自动带出的,数据不准确可以按实际修改。

  实际支付给职工的应付职工薪酬包含赔偿金吗

  @ 尊敬的纳税人:您好,附报事项名称 事项1.“职工薪酬-实际支付给职工的应付职工薪酬”填报纳税人“应付职工薪酬”会计科目下工资薪金借方发生额累计金额。

  以前属期的企业所得税季度申报表可以修改吗?

  @ 企业所得税季度申报表仅允许纳税人更正最末一个已申报的(月)季度申报表,完成年度汇算清缴后,不得再对汇缴年度内的(月)季度申报表进行更正。

  附报事项名称事项3资产损失,红色必须勾选,一般什么情况下会涉及

  @ 尊敬的纳税人:您好!您可参考《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)资产损失,是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失,包括现金损失,存款损失,坏账损失,贷款损失,股权投资损失,固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失,自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。如果有涉及选择是,不涉及选择否。

  公司购买的设备都可以抵免所得税吗?

  @ 购置的设备需符合《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》等规定的具体技术标准和参数,并需留存资料备查。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。