北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2019]第4号——函证程序中的重点关注事项
发文时间:2019-10-17
作者:税屋
来源:税屋
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函证是获取可靠性较高的审计证据的有效方式之一,以应对由于舞弊或错误导致的特别风险。《中国注册会计师审计准则第1312号——函证》要求注册会计师恰当地设计和实施函证程序,以获取相关、可靠的审计证据。同时,函证作为必要的基础审计程序,也是监管机构的检查重点。在近两年的监管检查中,证监会及各地证监局发现诸多函证程序执行不到位、不完善的问题,并对存在较严重问题的会计师事务所及注册会计师采取了监管谈话、出具警示函、行政处罚、市场禁入等行政监管措施并记入诚信档案。因此,如何设计和实施函证程序、评价回函结果以及在函证过程中保持职业怀疑,已成为注册会计师审计工作的关注重点。


  本提示仅供会计师事务所及相关从业人员在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的性质、时间安排和范围等,会计师事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。


  针对审计中函证程序的重点关注以及常见问题,北京注册会计师协会财务报表审计专业技术委员会做出如下提示:


  一、函证的作用


  《中国注册会计师审计准则第1301号—审计证据》在第三条表明:“通过函证等方式从独立来源获取的相互印证的信息,可以提高注册会计师从会计记录或管理层书面声明中获取的审计证据的保证水平。”


  《中国注册会计师审计准则第1312号—函证》第十一条规定:“注册会计师应当确定是否有必要实施函证程序以获取认定层次的相关、可靠的审计证据。在作出决策时,注册会计师应当考虑评估的认定层次重大错报风险,以及通过实施其他审计程序获取的审计证据如何将检查风险降至可接受的水平。”


  二、注册会计师确定是否实施函证的考虑


  根据《&<中国注册会计师审计准则第1231号——针对评估的重大错报风险采取应对措施&>应用指南》第四条第51所述,在确定是否选择函证程序作为实质性程序时,注册会计师可以考虑包括但不限于以下因素:(1)被询证单位对函证事项的了解;(2)预期被询证单位回复询证函的能力或意愿;(3)预期被询证单位的客观性。


  审计实务中,在确定是否需要使用函证程序来获得充分适当的审计证据以支持某些财务报表认定时,注册会计师还可以考虑:


  (1)被审计单位所处环境的特征;


  (2)被审计单位是否正在进行非常规或者复杂的交易(除了检查相关交易文件以外,注册会计师还可以考虑实施函证程序);


  (3)相关账户的重要性水平;


  (4)相关账户的固有风险和控制风险水平;


  (5)如何通过实施其他审计程序获取的审计证据,将特定财务报表认定的检查风险降至可接受的水平。


  三、注册会计师确定函证实施范围的考虑


  (一)审计准则中对于特定项目实施函证程序的规定


  在确定函证程序实施的范围时,注册会计师还应当考虑中国注册会计师审计准则中对于注册会计师针对银行存款、借款及与金融机构往来的其他重要信息,对于注册会计师针对应收账款等账户实施函证程序的要求。


  《中国注册会计师审计准则第1312号-函证》第十二条规定:“注册会计师应当对银行存款(包括零余额账户和在本期内注销的账户)、借款及与金融机构往来的其他重要信息实施函证程序,除非有充分证据表明某一银行存款、借款及与金融机构往来的其他重要信息对财务报表不重要且与之相关的重大错报风险很低。”如注册会计师实施充分的风险评估程序,直接获取到某银行账户对财务报表不重要且重大错报风险很低的充分证据,进而判断该银行账户可以不实施函证程序,注册会计师需要在审计工作底稿中清楚记录职业判断过程、相关原因理由及已执行的除函证之外的审计程序。


  根据《中国注册会计师审计准则第1312号-函证》第十三条规定,注册会计师应当对应收账款实施函证程序,除非有充分证据表明应收账款对财务报表不重要,或函证很可能无效。如果认为函证很可能无效,注册会计师应当实施替代审计程序,获取相关、可靠的审计证据。如果不对应收账款函证,比如注册会计师判断应收账款函证很可能无效的情况下,注册会计师需要在审计工作底稿中说明理由。


  《中国注册会计师审计准则第1311号——对存货、诉讼和索赔、分部信息等特定项目获取审计证据的具体考虑》第八条规定:“如果由第三方保管或控制的存货对财务报表是重要的,注册会计师应当实施下列一项或两项审计程序,以获取有关该存货存在和状况的充分、适当的审计证据:(一)向持有被审计单位存货的第三方函证存货的数量和状况;(二)实施检查或其他适合具体情况的审计程序。”


  除此之外,注册会计师还应结合风险评估程序来确定其他适当的审计程序。


  (二)相关审计工作底稿中常见问题


  实务中,注册会计师的审计工作底稿可能出现以下问题:


  (1)注册会计师未对部分银行账户实施函证,但是审计工作底稿未记录不实施函证程序的理由或记录的理由不充分;


  (2)注册会计师未对应收账款实施函证,但是底稿未记录理由或记录的理由不充分;


  (3)注册会计师未对应收账款实施函证,同时未实施替代审计程序获取相关、可靠的审计证据;


  (4)对于未实施函证程序的银行存款和除应收账款以外的其他重要往来款项,注册会计师未实施有效的替代程序等。


  四、注册会计师设计和实施函证的考虑


  (一)保持对函证全过程的密切控制


  当实施函证程序时,为了最大限度地降低函证被拦截或篡改等舞弊风险,注册会计师需要在整个函证过程中保持对于询证函的控制。同时,对被审计单位和被询证单位之间可能存在串通舞弊的风险保持警觉。注册会计师对于函证过程的控制通常包括以下核心要素:


  (1)确定适当的被询证单位,包括考虑其独立性、客观性、对被函证信息是否知情、是否拥有回函的授权等;


  (2)确定函证需要确认或填列的信息,需要与被审计单位账簿中记录核对一致,以确保询证函中内容的准确性;


  (3)恰当设计询证函,正确填列被询证单位的名称、地址,将被询证单位信息与被审计单位有关记录进行核对。其中,对于银行函证,需要参考《财政部银监会关于进一步规范银行函证及回函工作的通知》(财会[2016]13号)中的函证要求及银行询证函模板;


  (4)注册会计师独立发出函证,由注册会计师直接邮寄到被询证单位的函证地址,并跟进追踪,必要时再次发出询证函;


  (5)提供给被询证单位直接向注册会计师回函的地址,以便被询证单位将回函信息直接返还给注册会计师。


  (二)询证函发出前对函证地址的验证


  注册会计师对函证过程的控制包括发出函证之前,对于部分或全部的函证地址的有效性进行验证。针对函证地址执行的程序的性质和范围,取决于对于特定类型的函证或与函证地址相关的风险的判断。例如,针对具有较高风险的财务报表项目认定的函证程序,或当注册会计师认为函证地址不可靠时,如被询证单位为公司时函证地址为住宅地址等,可能需要采取多种不同的验证程序,以确定函证收件人的地址是符合预期且有效。注册会计师可以执行的验证程序包括但不限于:


  (1)检查函证地址的合理性,例如地址所在位置是否与被询证单位的经营所在地一致;


  (2)如果以前年度对同一被询证单位实施过函证程序,检查函证地址是否与以前年度一致,或调查并了解更改函证地址的原因(如适用);


  (3)查询第三方来源的信息,例如拨打公共查询电话或查询被询证单位的网站及其他公开的互联网信息,对被询证单位的名称和地址进行核对和验证;


  (4)将被询证单位的名称和地址信息与被审计单位持有的其他文件进行交叉核对,比如合同、增值税发票等信息。


  (三)函证过程中对舞弊风险的特殊考虑


  当设计和实施函证程序时,注册会计师需要始终保持职业怀疑,对舞弊风险保持警觉,特别是当函证程序是重要财务报表项目认定的主要证据时,注册会计师可以考虑和评估包括但不限于以下因素:


  (1)函证过程的实施环境是否存在较高的舞弊风险。例如,被审计单位是否正在经历诸如持续经营存在重大疑虑、财务状况不佳、经营不善等不利事项和情况,导致存在较高的舞弊风险,或者管理层与被函证者之间是否存在较高的串通舞弊风险;


  (2)选择的被询证单位是否由被审计单位实质控制,或经济上高度依赖被审计单位,以至于被审计单位及其管理层有可能通过对被询证单位施加重大影响以使其提供虚假或误导信息。例如,如果函证信息为被审计单位的受托资产,如果被询证单位既是相关资产的保管人又是资产的管理者,则可能会因为职责分离不当以使其提供虚假或误导信息;


  (3)函证的信息是否适当。注册会计师可以在考虑被审计单位的经营环境、内部控制的有效性、账户或交易的性质、被询证者处理询证函的习惯做法及回函的可能性等基础上,确定函证的信息是否适当;


  (4)是否存在其他舞弊迹象。例如,被审计单位管理层不允许寄发询证函,试图拦截、篡改询证函的状况,或坚持以特定的方式发送询证函等。


  (四)相关审计工作底稿中常见问题


  实务中,注册会计师的审计工作底稿可能出现以下问题:


  (1)注册会计师并未在审计工作底稿中记录对被询证单位函证地址的有效性执行的验证程序及其结果;


  (2)若存在管理层不允许寄发函证的情况,注册会计师未予关注及调查原因,并考虑是否需要执行替代审计程序。如果注册会计师认为管理层不允许寄发询证函的原因不合理,或实施替代程序无法获取相关、可靠的审计证据,则应考虑与治理层进行沟通以及对审计工作和审计意见的影响;


  (3)询证函未由注册会计师直接发给被询证单位,而是由被审计单位人员寄出或通过被审计单位邮箱发出;


  (4)采用跟函方式进行函证,审计工作底稿中无跟函记录,用于记录注册会计师在整个函证过程中对询证函的控制等;


  (5)注册会计师并未在审计工作底稿中保留函证邮寄的信函或快件等发件信息,未保留被函证单位回函的信函或快件的收件信息。


  五、注册会计师对回函结果的考虑


  (一)对回函可靠性的考虑


  1.回函可靠性存在疑虑的迹象


  注册会计师需要始终保持职业谨慎,应当直接从被询证单位获得原始签署的询证函回函。如果未能收到询证函回函原件并且注册会计师收到电子或传真函证,需要考虑被询证单位的真实性以及电子或传真询证函回函是否可以满足充分适当的审计证据的要求。一般实务中,当询证函回函存在以下情况时,需要对其可靠性进行评估:


  (1)银行询函证回函上没有正规的银行印章;


  (2)从私人电子邮箱发送的回函;


  (3)回函通过电子邮箱发送,且不是不可更改的扫描文档格式;


  (4)被询证单位将回函寄至被审计单位,由被审计单位转交给注册会计师;


  (5)注册会计师跟进访问被询证单位,发现回函信息与被询问者记录不一致;


  (6)询证函回函盖章不清楚,无法判断是否由被询证单位回函;


  (7)询证函回函单位名称或盖章与发函单位名称不一致;


  (8)询证函回函的邮戳显示的发函地址与被审计单位记录的被询证单位的地址不一致;


  (9)询证函回函的联系人与发函时的联系人姓名、电话不一致;


  (10)收到同一日期发回的、笔迹相同的多份回函;


  (11)不同被询证单位的回函,回函单号相连或相近;


  (12)位于不同地址的多家被询证单位的回函邮戳显示的回函地址相同;


  (13)收到不同被询证单位用快递寄回的回函,但快递的交寄人或发件人是同一个人或是被审计单位的员工;


  (14)不正常的回函率,例如与往年相比有较大的偏差。


  2.注册会计师的应对


  如果对询证函回函可靠性存在疑虑,注册会计师需要通过实施审计程序获得补充的审计证据,包括但不限于:验证被询证单位是否存在;验证询证地址的有效性;将被审计单位其他文件中的签名或公章样本与回函相核对;与被询证单位相关人员之间进行沟通讨论函证事项,并考虑是否由注册会计师亲自前往被询证单位所在地点进行走访,以验证其是否真实存在。


  如果认为有必要与被询证单位相关人员沟通讨论函证事项,沟通的信息可以包括但不限于以下事项:


  (1)被询证单位联系人的姓名;


  (2)完成询证函所确认信息核对的人员姓名;


  (3)注册会计师根据沟通讨论内容评估是否有任何迹象表明被访者是否独立、有能力、有相关知识或有权回应询证函事项;


  (4)询证函自收到之日起是否有任何变更;


  (5)验证询证函所确认信息中包含的某些关键信息(例如,账户余额,特定条款等)。


  通过与被询证单位相关人员进行沟通讨论,注册会计师可以对询证函回函答复的来源和内容进行核实,并确定是适当的授权人员进行答复。


  (二)对回函中免责或限制条款的考虑


  1.可能存在的情形


  询证函回函中包括免责声明或限制性语言,可能存在的情形包括但不限于:


  (1)询证函信息来自电子数据源,可能不包含被询证单位拥有的全部信息;


  (2)询证函信息不保证准确也不是最新的,其他方可能会持有不同意见;


  (3)询证函信息是出于礼貌而提供的,不是被询证单位的义务,被询证单位对所提供的信息不承担任何明示或暗示的责任、义务或保证;


  (4)收件人不得依赖函证中的信息。


  2.注册会计师的应对


  如果免责或限制条款涉及财务报表的相关认定,使注册会计师将该回函作为可靠审计证据的程度受到了限制,则注册会计师需要考虑该限制条款的性质和实质。注册会计师可能需要执行额外的或替代的审计程序,来获得充分、适当的审计证据。如果注册会计师不能通过额外或替代的审计程序获取充分、适当的审计证据,注册会计师需要考虑其对审计工作和审计意见的影响。


  (三)相关审计实务中常见问题


  实务中,注册会计师的审计工作底稿容易出现以下问题:


  (1)注册会计师注意到询证函存在不符事项,但未调查回函不符事项以确定是否表明存在错报,未将相关审计程序情况记录于工作底稿;


  (2)银行回函存在不符事项,如账户数量及性质、账号、回函金额、借款利率和期限等存在不符,注册会计师未予关注和执行进一步程序;


  (3)往来款函证中回函金额存在差异,注册会计师未予关注和执行进一步程序;


  (4)银行以自有格式回函或将询证函部分内容删减,注册会计师未予关注和执行进一步程序;


  (5)对银行存款和重要往来款实施了函证程序,对方未回函,注册会计师未执行替代程序或审计工作底稿未记录替代程序的执行情况;


  (6)回函日期晚于审计报告日的,注册会计师未执行替代程序,或审计工作底稿无相关记录等。


  六、注册会计师对实施函证程序所获取的审计证据的总体评价


  当评价函证程序的结果时,注册会计师应当评价实施函证程序是否提供了相关、可靠的审计证据,通过实施函证程序所获取的审计证据是否将检查风险降至可接受的水平,或是需要进一步获取审计证据。


  函证过程和其替代程序没有提供充分、适当的审计证据时,注册会计师则需要设计并执行其他程序以获得充分、适当的审计证据。如果取得询证函回函是获取充分、适当审计程序的必要程序,则替代程序无法应对认定层次重大错报风险,注册会计师需要考虑其对审计工作和审计意见的影响。


  注册会计师在评价函证程序的结果时,应当考虑:


  (1)函证和替代程序的可靠性;


  (2)任何例外事项的性质和频率,包括这些例外事项的定量和定性影响以及原因;


  (3)其他审计程序可以提供的审计证据。


我要补充
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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。