税务和财富管理视角下的稳定币法律观察
发文时间:2025-9-18
作者:季亨卡 管欣 邱程航
来源:中伦律师事务所
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前言

  随着《GENIUS法案》与《稳定币条例》的先后出台,稳定币这一数字资产品类正逐步走向被监管体系接纳的中心地带,一时风头无两。然而,聚光灯下的“稳定币”是否真正消除传统加密货币潜在的合规风险,成为财富管理的新兴工具还有待时间的进一步检验。

  本文尝试从法币稳定币的制度逻辑、税收挑战与合规应用进行梳理,并结合最新立法与实务先例,回应稳定币与税务以及财富管理领域的若干重要问题,探讨其真实可行的应用边界与未来可能性。

  一、“稳定币”与“稳定币”之间的不同

  《GENIUS法案》和《稳定币条例》并非创制了稳定币,而是选择了稳定币中最为适合监管切入的法定稳定币这一类型,进行了具有创新性的立法与规则。自加密货币出现后,克服加密货币的巨大波动性、链接加密货币和真实世界资产就成为重要问题。2014年至2025年间,一系列早期稳定币就是为了解决这一问题而诞生的。随着十余年的发展,稳定币衍生出许多品类,大体上可以分为如下几种类型:

  ● 法币稳定币。法币稳定币通常与某种法定货币(如美元、港币、欧元)1:1锚定,并以现金、国债等高流动性资产作为发行储备。Tether发行的USDT即属于这一类型,其价值长期围绕美元1:1窄幅波动,是目前市值最高、交易量最大的稳定币。

  ● 算法稳定币。算法稳定币分为抵押型和无抵押型。无抵押型算法稳定币不依赖现实资产或链上加密资产抵押,而是通过算法机制调节供需关系,以维持价格稳定。与完全由市场供需决定价格的传统加密货币不同,算法稳定币会通过自动调节供应量(增发或销毁),以达到“稳定”的设计目的。而抵押型算法稳定币主要通过超额抵押加密资产(如ETH、BTC)来支撑币值,并利用算法调节供需(如加息/销毁)维持价格锚定,典型例子如DAI。

  ● 其他资产抵押的稳定币。除了法币稳定币与算法稳定币之外,还出现过以其他资产(例如石油、贵金属等商品乃至加密货币)为锚定物的稳定币。

  图:各类型稳定币的属性光谱

  法币稳定币最大的优势在与其稳定性。相比算法稳定币而言,法币稳定币通过挂钩法币间接绑定了稳定经济体政府信用,因此不易脱锚;而算法稳定币的稳定性系于其自身算法成熟性上,储备机制不成熟,抗挤兑能力较差。纵观加密货币的历史,算法稳定币多次因为算法稳健性缺乏以及市场情绪失控,陷入“死亡螺旋”,导致价值崩溃。而相比其它资产抵押的稳定币(例如用石油、贵金属等商品抵押稳定币)通常需要一个中心化机构管理储备商品,且抵押物的存储、运输、交易的成本都很高,未能成为主流;加密货币稳定币即便使用复杂的平衡算法、进行超额抵押,也很难抑制加密货币作为抵押资产带来的巨大波动性,亦未能获得普遍应用。

  需要注意的是,法币稳定币依赖发行方信用和储备透明度,若遭遇挤兑、监管打击或储备资产冻结,仍可能出现价格波动或脱钩风险。例如,2023年3月,硅谷银行(SVB)倒闭导致第二大法币稳定币USDC的发行方Circle的33亿美元储备被困,市场恐慌下USDC一度脱钩至0.87美元,直到美联储介入兜底才恢复锚定。

  二、法案中稳定币的特别制度设计

  《GENIUS法案》和《稳定币条例》的制度设计中,锚定法币稳定币是支付和结算工具,《GENIUS法案》更是直呼其为“支付型稳定币”。在《GENIUS法案》和《稳定币条例》的立法框架下,均将满足特定监管条件的、结构合理法币稳定币排除于“证券”“商品”或“投资产品”外,而期望其主要作为支付工具发挥作用。

  ● 《稳定币条例》明确规定,稳定币发行商不得向持有者支付利息;违反该条例可能导致将其重新归类为集体投资计划,不享有稳定币的法律地位。

  ● 《GENIUS法案》亦禁止收益型(例如利息、质押收益或利润分成)的稳定币产品,否则会将该数字货币重新归类为证券。

  三、稳定币在跨境交易中的问题和前景

  跨境交易是稳定币最为人所乐道的应用前景之一。“转账成本降低90%,转账时间从数日压缩到秒级”是业内外对于稳定币跨境支付的普遍期待。诚然,这一愿景在区块链技术的加持下并无技术上的重大障碍,但是配套法律制度和金融基础设施的滞后,可能会使得稳定币在实际使用中受到一定的限制。举例而言:

  出口退税和增值税抵扣:合资格的银行转账凭证或汇款单据通常是向税务主管部门申请出口退税或者增值税抵扣的重要凭证。根据我们的经验,如果仅有稳定币的支付凭据,而没有银行转账凭证或汇款通知,税务机关可能难以批准退税或者抵扣的请求。

  转让定价审查:在跨境交易常见的转让定价合规审查工作中,审计机构、税务主管机关通常基于记载汇款详情的银行对账单来支持公司内部定价审计,以确保独立交易待遇。尽管稳定币支付能够提供链上交易的完整数据和记录,但是税务监管机构可能仍期望获取合同、发票、账单以及对应的银行文件来评估转让定价的合理性;在当下实务中,说服税务主管机关接受链上交易记录作为转让定价审查依据存在挑战。

  出口管制执法中:传统出口管制执法在相当程度上依附于传统的银行交易体系,收集、更新并维护受控银行账户信息是监管机构进行出口管制合规的重要方法之一,而稳定币支付在相当程度上绕开了这一系统,因此稳定币支付如何满足出口管制相关的合规要求亦有待观察。

  不过,在跨境贸易中,我们依然可以期待稳定币在风险对冲和资本保护等环节发挥作用。例如,在阿根廷、委内瑞拉、土耳其等高通胀司法管辖区,将交易中收到法币转化为稳定币或者直接使用稳定币进行结算,能够在一定程度上便利交易程序、隔离通胀风险;在投资撒哈拉以南非洲这样金融体系不发达、官方货币信用相对低的司法管辖区时,可将法币转化为稳定币作为风险控制手段。事实上,上述司法管辖区亦是稳定币使用的热点地区。

  四、稳定币交易有关的申报和纳税义务

  香港和美国的立法使得稳定币的应用向前迈进了一大步,但是稳定币并未取得法律上的法币的地位,特别是在税法上并未取得与法币对等的地位,由此可能造成一系列的税收困局。

  (一)美国

  根据美国国税局(IRS)公告2014-21号以及后续的指导文件,所有虚拟货币,包括稳定币,均被视为资产(而非货币或者外汇)[1],而资产的交易会触发资本利得或者交易所得,被视为美国税法下的应税事件。许多司法管辖区亦追随或者采取了与IRS类似的原则。

  以所得(资本利得)税的征收为例,通常以法币结算的所得根据季度或年进行汇总申报即可,但是使用包括稳定币在内的加密货币支付,需要就每一笔交易进行所得税税务计算和申报。举例而言:

  某自然人以1美元/个的价格买入价值约30万美元的USDT,然后在一个月后使用这批USDT购买了服务或者兑换为法币,此时USDT的交易所标价为1.01美元。

  ● USDT上涨的部分(合计3,000美元)将被视为资本利得,视为应税收入;

  ● 即便交易者买入卖出的价格完全相同,这笔交易虽不产生额外税负,依然会被视为具有申报义务的应税交易。

  在部分司法管辖区,税务部门已意识到这一问题,即法定稳定币价值波动极其有限,产生的应税额度亦有限,但却可能造成不相匹配的巨量报告义务。繁重的报告义务可能会减损稳定币交易最为核心的优势——便捷性和隐私性。为此,美国财政部和IRS曾在2024年底通过一项补充性的举措,就每年10,000美元以内的稳定币交易免除分别报告的义务,允许以年度汇总(类似法币收入)的方式进行申报[2]。这对使用稳定币进行日常小额支付有重要的积极意义,但是对于跨境交易、财富管理交易额较大的场景依然作用有限。

  (二)香港

  香港税局针对数字资产的规定主要集中于《利得税——数字经济、电子商务与数字资产》税务局第39号解释通告,简称“39号通告”)[3]。不同种类的数字资产对应的税收有所不同。针对来源于香港、以商业交易为目的(carrying on of a trade or business)的加密货币交易、转换、和开采同一般商业交易一样适用于最高16.5%的利得税(Profit Tax)[4],而接受加密货币作为提供货物货服务的收入则需要按照一般收入按照合理的市场价格进行计算。

  在申报要求上,如有持有/交易任何加密货币都需要在税务申报表的相应部分进行申报,其中:

  ● 资本收益/亏损:应申报在“资本资产出售所得”栏目中;

  ● 业务收入/支出:应填写在“利得税申报表”中;

  ● 其他加密货币收入:应申报在“薪俸税申报表”中。

  由此可见,尽管《GENIUS法案》和《稳定币条例》的立法使得稳定币向前迈进了一大步,但必须清醒地认识到稳定币并未取得法币的地位,特别是在税法上并未取得与法币对等的地位,还需要税务机关针对性的出台有关规定加以跟进。在香港或者美国这样已有基本法规落地的司法管辖区,我们可期待适当税收配套法规进一步落地。

  五、稳定币在税务筹划中的作用

  (1)递延纳税

  通过合理使用稳定币,可以推迟纳税义务产生的节点。具体而言,在收取稳定币时,通过合理合法的规划,可以暂缓其兑换法币,使得资金无需立即进入法定货币银行体系并产生纳税义务。在过去,传统加密货币也可以实现类似的效果,但是相比稳定币更容易因巨大的价格波动产生下跌风险。

  在此基础上,稳定币还可以纳入企业或者高净值个人的整体所得税税务规划中,综合当期损益、税务抵免额度等原因,通过合法安排在恰当时机将稳定币转化为法币,配置合理纳税时点以达到税务筹划的效果。

  需要提示的是,在部分司法管辖区,利用稳定币或者其他加密货币实现递延纳税的策略存在窗口期:

  ● 2022年,美国在其发布的2023财政年度绿皮书[5]中提出了一系列针对加密资产的税收政策建议。根据该绿皮书的建议,美国考虑将数字资产信息纳入已有的《海外账户税收合规法案》(FATCA)框架中;

  ● 在《GENIUS法案》中,稳定币发行商被明确要求履行《银行保密法》(Bank Secrecy Act, BSA)的义务,包括反洗钱(AML)、了解你的客户(KYC)等合规要求。

  ● 在税法方面,随着IRS将1099-DAA“经纪人交易数字资产收益表格”等针对发行商和中介机构的监管工具逐步纳入申报体系(计划在2026年正式使用),加密货币交易对美国税收机关的透明性正在提升。

  ● 在执法方面,IRS亦在逐步加大对于加密货币的支付投入:截至2025年7月,IRS向美国加密货币投资者发出的信函和催缴函数量比2024年已增加了9倍之多[6],稳定币在严格的执法形势下亦难独善其身。除非配套税收立法通过进一步细分稳定币和其他一般加密货币来“解围”,否则美国税务居民使用稳定币实现递延纳税的操作空间可能会进一步缩小。

  (2)财产隐私保护

  去中心化技术的区块链技术天生就带着隐私保护的基因。然而,法币稳定币并不是完全去中心化的加密货币,使得法币稳定币的隐私保护方面难以与传统的加密货币相提并论。

  稳定币在财产隐私保护方面的主要优势是元数据的保护。传统国际银行业使用SWIFT 转账单据则通常包含丰富的结构化元数据,包括发送方和接收方名称、银行账户号码乃至地址等信息会自动随付款附带,银行、监管机构均可较为轻易地访问这些信息,亦会在流转过程中带来意外的泄露风险。

  而稳定币交易基于区块链技术,而链上信息没有嵌入所有者的身份信息,即姓名、证件号码等《个人信息保护法》意义下的直接识别符。尽管稳定币交易是可见可追溯,但链上信息的访问者即便查询到发送者和接收者的钱包地址、时间和金额,也很难将其与所有者相关联。

  六、稳定币作为信托财产的可能性

  加密货币作为信托资产已经在越来越多的司法管辖区得到承认。在中国大陆,虽然直接进行加密货币交易的合法性依然存在争议,但是虚拟货币具有相应的财产属性,在司法实践中已基本形成共识[7];2025年1月24日,香港高等法院在Gatecoin一案中作出关键判决,确认加密货币可以作为信托资产持有[8]。相比传统加密货币,我们认为稳定币在成为信托资产方面有独到优势:

  1、信托财产合法性方面

  传统加密货币由于去中心化和匿名性强,容易被用于洗钱、逃税等非法活动,长期以来受到监管机构的高度关注。这使其在作为信托财产时面临合规性障碍,尤其是在资金来源透明度、资产监管以及可追溯性方面存在较大风险。而在近年境内外信托被“击穿”的案例中,信托财产的合法性是一个不可忽视的关键隐私。

  即便受托人在接受某种传统加密货币时自身是善意的,如果该加密货币在其流转路径中(即“上游”)涉及非法交易,例如洗钱、恐怖融资、勒索软件赎金等,那么该资产可能被执法机构认定为“犯罪所得”或“可追缴财产”,从而面临被冻结、没收或被第三方主张权利的风险。这种风险在比特币等匿名性较高、可跨境自由流通的加密资产中尤其突出。

  相比之下,在《GENIUS法案》和《稳定币条例》下,由合资格发行商发行并受规管的法币稳定币,通常内嵌KYC/AML机制,交易记录清晰可溯,发行商对链上流通负有一定的审查义务。这种透明度和监管责任降低了信托财产被“污染”的风险,能够较好满足信托资产对合规性和可监管性的要求,也更容易获得受托人、监管机关乃至法院对其合法性的认可,降低信托因为信托财产合法性瑕疵被击穿的风险。

  2、信托财产确定性方面

  传统加密货币如比特币价格波动剧烈,难以用于需要价值稳定的资产安排,例如遗产分配、受益人定期给付等信托用途。

  而《GENIUS法案》和《稳定币条例》下的法币稳定币则以美元、港币现金等优质资产作为储备,其价格锚定机制使其在市场波动中保持相对稳定,其储备透明度和兑付保障机制相对健全,能有效减少估值波动带来的信托管理复杂度,有助于信托财产的保值和计划性分配。

  此外,对于高净值人士来说,稳定币作为家族信托财产,还有可便于跨境传递信托财产,节约汇兑成本;基于链上技术和智能合约,有望提高家族信托的运作和分配效率,更加便利地开展合规申报。

  七、结语

  加密货币自从诞生之日起,就受到多重争议:从去中心化、匿名化带来的洗钱风险和对国际货币金融体系的冲击,到加密货币的高价值波动带来的炒币狂潮和“造富神话”自《GENIUS法案》和《稳定币条例》出台后逐渐回归监管、理性以及合规化。现在,稳定币在国际税务筹划和财富管理的领域已显示出巨大潜力,或可成为高净值家族传承计划中一个重要催化剂,值得保持长期的观察和期待。

  备注:

  [1] 美国国税局:https://www.irs.gov/pub/irs-drop/n-14-21.pdf。

  [2] 美国国税局:https://www.irs.gov/irb/2024-31_irb。

  [3] 参见香港税局官网:https://www.ird.gov.hk/eng/pdf/dipn39.pdf。

  [4] 是否满足以商业交易为目的需要结合交易的频率、系统化程度、交易目的等综合考虑。

  [5] 美国财政部:https://home.treasury.gov/system/files/131/General-Explanations-FY2023.pdf。

  [6] AInvest报道:https://www.ainvest.com/news/irs-crypto-tax-letters-surge-strategic-opportunities-regulatory-scrutiny-2507/。

  [7] 中国法院网:https://www.chinacourt.org/article/detail/2025/06/id/8871373.shtml。

  [8] 香港特区法律参考资料系统:legalref.judiciary.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=151622。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。