“外籍”“境外”“永住”“绿卡”背后的纳税义务和申报规范
发文时间:2025-07-15
作者:全开明-洪一帆-袁苇-谢美山
来源:锦天城律师事务所
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一、引言

  随着全球化进程加快,“外籍人士”“境外人士”“绿卡持有者”“永居身份者”的跨境税务问题愈发凸显。比如美国籍高管因“外籍”身份需同时处理境内工资与境外股票期权申报;香港永居人士在深圳工作,却因“境外人士”与“永居”的身份重叠,对自己的境内外收入纳税范围存疑;持有加拿大绿卡的中国公民,误以为“绿卡 + 无国内房产”可豁免全球纳税。这些困惑的核心,在于对“外籍”“境外”“永住”“绿卡”的税务认知不清晰。本文在中国税法框架下,系统拆解不同身份认定的概念边界,并明确身份对应的纳税义务、免税条件、合规指引等,从而帮助相关人士更好地理解和遵守中国税法。

  二、不同身份的认定与税务申报的关键问题

  (一)外籍人士与境外人士的概念区分

  外籍人士是不具有中国国籍的人,包括外国公民和无国籍人士。其与中国的法律联结基于“国籍缺失”。境外人士一词是对非中国国籍人士以及港澳台居民的统称,强调的是地域属性,其范围比外籍人士更大,具体可以参见下表。外籍人士一定是非中国国籍,在税务征管上适用“无住所个人”的税法规则;而境外人士则可能具有中国国籍,比如港澳台居民,在税务上适用一些特殊政策。

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  (二)“绿卡”、“永住”与税务居民身份资格认定

  在跨境个人所得税征管实践中,存在一类典型争议:同时持有中国居民身份证与外国“绿卡”或港澳“永住”身份的纳税人,能否以实体居所缺失或境内实际居住时长不足为由,主张适用《中华人民共和国个人所得税法》中的“无住所个人”税务待遇?为了解答这一争议,要厘清中国税法对“绿卡”持有者及“永住”身份人士的居民身份判定规则。

  1.“绿卡”是永久居住证

  “绿卡”就是某些国家发给外国人的永久居住证。这个词起源于美国,因为美国政府给外国人颁发的长期居住工作证明的卡面是绿色的,故此得名。绿卡持有人可以在签发国长期居住、工作和学习,并享受相应的权利和待遇,如教育优惠、合法工作权、更多就业机会、社会福利等。但要注意的是,绿卡并不等同于国籍,绿卡持有人仍然保留着原国籍。绿卡的申请条件在不同国家有所差异。以美国为例,雇主担保、投资移民、家庭团聚移民等都是申请途径。

  2.税法上的“住所”概念

  依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二条之规定,税法意义上的“住所”系指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内形成的习惯性居住状态。该定义具有三重法律特征:

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  有些纳税人主张“国内无房产”。但这属于物理居所缺失,不影响税法对“住所”的认定。“永居”体现境外联系,但不能推翻中国户籍的法律效力。许多纳税人的误区在于,混淆了“永居”与“税务居民身份”,认为取得外国永居即自动丧失中国税务居民身份。例如,张先生持香港永居身份证,但未注销内地户籍。他用内地身份证申报纳税,同时以“深圳无房”为由主张“无住所”,要求豁免境外投资收益的个税。此种情况下,税务机关仍然会以其身份证为据,认定其为中国税收居民,张先生需补缴境外所得税款及滞纳金。

  3.身份证的法律证据效力

  中国居民身份证作为《中华人民共和国居民身份证法》规定的法定身份证件,其签发以《中华人民共和国户口登记条例》第四条规定的户籍登记为前置条件。在税务行政程序中,该证件因此产生两项关键效力:其一是作为持证人已被依法纳入中国户籍管理体系的证明,从而构成对个人在中国境内住所存在的初步证明;其二是直接用于依法认定持证人属于《中华人民共和国个人所得税法》第一条第一款定义的“在中国境内有住所的个人”,从而自动构成中国的税收居民。

  部分纳税人虽持有国外永久居留权,但仍使用中国身份证进行税务申报。根据中国税法,若使用中国身份证申报,会推定为在中国“有住所”,不能主张“无住所”身份,进而无法享受相关免税政策。所以,以中国身份证申报的“绿卡”或“永住”身份的纳税人不能以“无住所”进行申辩。

  4.“无住所个人”特指外籍/无户籍者

  只有不具备中国户籍的个人,如外籍人士、已注销户籍的华侨,才属于税法定义的 “无住所个人”。这类人群的纳税义务取决于是否满183天居住时长及“六年规则”。部分持有外国绿卡或港澳永居身份的中国公民,若未主动注销中国户籍,即使长期居住境外,仍属于 “有住所”税收居民,必须就全球收入纳税,不能主张“无住所个人”待遇。

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  无住所个人不一定就能享受境外所得的免税待遇,还得满足以下两个条件:第一,在中国境内年度居住时间不满183天;第二,在中国境内年度居住时间达到或超过183天,但在过去六年内任一年度出现过居住时间不满183天,或单次离境超过30天(此情况可中断连续居住年限的累计)。与之相反,有住所的个人,即中国身份证持有者,则并不适用上述规则,可能需要对全球所得进行纳税。

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  三、港澳永居纳税争议及港澳地区免税政策变化

  在前一部分界定了“外籍”与“境外”人士的文义区别及绿卡相关税务认定规则后,港澳永居身份的税务判定因为仍具有特殊性,下面需要进一步单独分析。港澳永居身份作为中国特殊的居民身份类型,不同于一般外籍人士与中国的“无国籍联结”,也与单纯的境外地域属性有所差异。其税务身份的认定不是以永居证件为唯一依据,还要结合实际居住天数这一动态因素综合判断。这种“证件效力+居住天数”的双重判定标准,使得港澳永居人士的纳税义务呈现出与其他身份类型截然不同的复杂性。

  (一)税务实务争议解读

  1、争议一:持有“回乡证”即决定港澳税务身份?

  “回乡证”即港澳居民来往内地通行证,是港澳居民来往内地的法定出入境证件。但持有回乡证并不直接决定税务身份。本质上看,回乡证相当于港澳居民在内地的“旅行身份证”,能用于购买交通票据、办理住宿登记、银行开户等日常事务,保障港澳居民在内地正常活动。比如,香港居民持回乡证从深圳口岸入境,无需再办理其他入境签注,这体现的是其在跨境出行中的身份凭证角色。

  而税务身份的判定依据是税收法律法规,与通行证件无直接关联。税务身份主要用于明确纳税人在境内外的纳税义务,其核心判定标准包括:是否为税收居民(如香港税收居民需满足“通常居住于香港”或“在香港有永久住所”等条件)、收入来源地(许多国家或地区实行属地征税原则,仅对境内收入征税)、居留时间(如在内地累计居住满183天可能构成内地税收居民)等。可见,回乡证解决的是“能否往返内地”的通行问题,而税务身份则由居住时间、收入来源、国籍等税收规则决定,二者分别属于不同体系,不能混为一谈。

  2、争议二:港澳永居如何结合居住天数判断是否属于“港澳居民”?

  从身份属性来看,港澳永居身份是通过法定程序获得的一种永久性居民资格。根据《港澳居民来往内地通行证签发管理工作规范》的规定,“港澳居民”的定义是“持有香港、澳门永久性居民身份证的中国公民”,因此永居身份是认定“港澳居民”的前提条件,没有永居身份则无法纳入这一范畴。

  但现实中,“港澳居民”的身份认定不是只以永居证件为唯一标准,居住天数也是判断个人是否“实际属于港澳居民”的重要参考。这一逻辑在税收、社会保障、跨境业务等场景中应用频繁。比如我国内地在确定港澳居民的纳税义务时,如果港澳永居人士因工作等原因长期在内地居住,并满足一个纳税年度内在内地累计居住满183天的条件,即便其持有香港永居身份证,但因为其实际生活和经济活动重心已转移至内地,所以可能被认定为“内地税收居民”,不能只按“港澳居民”适用特殊税收政策;不过只要港澳永居人士全年在港澳居住天数超过183天,且经济活动主要在香港,则更符合“港澳居民”的实际判定,适用香港的属地征税原则。

  总之,港澳永居身份是“港澳居民”的法定判断基础,但居住天数反映实际生活和经济活动的重心,进一步细化了居民身份的判定标准。结合两种标准,既能尊重法定身份的权威性,又可以通过动态的居住记录,来确保“港澳居民”的认定与实际生活状态相符,避免仅依靠证件机械化判断而脱离实际情况。

  (二)港澳地区税务政策实务指引

  1.香港优才计划

  香港优才计划,全称为“香港优秀人才入境计划(Quality Migrant Admission Scheme)” ,是香港特区政府于2006年6月正式推出的一项移民吸纳计划。2024年11月1日,香港对优才计划的条件进行了更新,这次变革是近20年来香港人才移民制度的最大变动。新规定通过了12项硬性标准,例如硕博学历、STEM专业、100万年薪、企业所有权等,从而将吸纳的人群目标锁定为高学历、高收入、名企高管或创业者这类核心群体。

  2.香港纳税政策

  香港实行的薪俸税类似内地的个人所得税,即个人在香港产生或得自香港的职位收入而需缴纳的税费制度。只要是在香港境内赚取的收入就需要缴税,而来自香港境外的收入就不需要再在香港纳税了。例如工资、佣金、津贴、退休金、董事酬金等,只要收入产生于香港,就需要交税。具体的纳税金额根据实际情况有所区分,目前随着香港2024—2025年《财政预算案》的实施,香港薪俸税将采用两级制:首500万的入息净额,继续适用标准税率15%,但超过500万的部分税率就变成16%了。而累进税率还是按照以前的计算标准来计算。

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  例如,如果年薪1000万港币,在不考虑有基本免税额、税费宽减等任何减免项的情况下,按照之前的标准税率计算:

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  此外,香港采用属地征税原则,只对来自香港境内的收入征税。若优才人士的收入来自香港境外,且满足特定条件,如在香港无经营活动、收入未汇入香港等,则无需在港缴纳相关税款。可见这项政策对于跨国工作或拥有海外业务的人才来说极具吸引力。

3.港澳居民的免税条件(《2019年34号公告》)

  原政策是在中国境内无住所且居住满6年的个人,从第6年起需就全球收入纳税。根据《财政部 税务总局关于个人所得税若干政策问题的公告》(2019年第34号),现政策调整为“六年规则”从首次入境满1年的年度开始计算,且若单次离境超过30天,可重新计算6年期限,符合条件的港澳居民可享受免税政策。

  4. 不同身份的免税条件与时间(香港/澳门)

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不同身份境外人士的免税条件

  四、避免双重征税与优化税务申报的实务指引

  (一)区分国内与海外收入

  结合税法规定,纳税人在华缴纳税款时,首先要明确自己的收入来源,准确判定所得是属于国内收入还是海外收入。这是确定纳税义务、适用税率及申报要求的前提,直接关系到税务合规性。

  国内收入的判断标准在于“所得来源地”是否在中国境内,与境外人士的实际居住地、支付地无关。这些收入囊括劳务报酬、财产、投资所得等。不论境外人士在中国境内居住时间的长短,只要取得国内收入,就要依法缴纳个人所得税,不存在免税情形。具体税率依据收入类型有所不同。不过如果中国与外籍人士所在国之间存在税收协定,那么部分所得可能会有税率的优惠。

  而海外收入的纳税义务与纳税人在中国境内的居住时间密切相关,根据“居住天数” 划分为不同情形,下表是具体判断标准:

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  准确识别收入性质后,可以合理合法地规划应税所得,从而优化税务申报,享受税收优惠或免税政策。按照我国税法规则,劳务报酬、稿酬等收入可根据规定减除费用,比如劳务报酬超过4000元准予减免20%的费用;对于财产租赁所得,允许扣除实际发生的修缮费、物业管理费等合理支出。另外,部分境内收入还能享受特定免税优惠,像外籍人士取得的符合标准且由境外负担支付的探亲费、语言培训费、子女教育费等,凭借相关凭证就能申请免税。但要注意的是,无论是扣除还是免税,都需要留存完整的支付凭证,避免因资料不全而导致政策适用受阻。

  (二) 利用税收协定避免双重征税

  中国已与100多个国家和地区签订了税收协定/安排,这是跨境收入避免双重征税的重要工具,作用十分显著。比如对于股息、利息、特许权使用费等跨境收入,协定通常会设定比国内法更低的预提税率。就拿股息来说,国内法规定的个人所得税税率是20%,但在部分协定中,这一比例可降至5%-10%。当外籍人士从中国境内企业获取股息时,若其所在国与中国签订了相关协定,那么他可以凭借《税收居民身份证明》向税务机关申请适用10%的税率,而不是20%。同时,协定还会明确某项收入由“居民国”还是“来源国”征税,例如外籍人士在境外提供劳务取得的收入,若根据协定属于“居民国征税”,就无需在中国申报,从而避免了同一笔收入在两国双重纳税的情况。不过,要享受这些协定待遇,需提前准备好由所在国税务机关出具的《税收居民身份证明》,并向中国的支付方或税务机关提交,以确保在申报时能直接适用优惠税率。

  (三)CRS有效选择

  CRS(Common Reporting Standard,共同申报准则)是中国参与的全球跨境税务信息自动交换机制框架,由国家税务总局负责布局实施,核心目标是通过国际间税务信息共享,打击跨境逃税,提升全球税收透明度。自2014年OECD发布CRS以来,已有超过100个国家和地区承诺执行CRS。中国大陆金融机构,包括银行、证券公司、保险公司、信托公司等,是承担信息申报义务的责任主体,需识别非居民账户,并按统一标准收集、报送账户信息。其信息内容包括账户持有人基本信息、账户余额、年度收入及账户资金流动情况等。因此,在中国境内持有金融账户的外籍人士、港澳台居民,其账户信息可能被交换至对应税务机关。

  CRS机制的本质是“信息透明化”,旨在打破跨境账户信息壁垒,让非居民在华收入、中国居民境外收入的税务合规性接受双重监督。对于纳税人而言,无需因CRS额外缴税,但需确保跨境收入在中国大陆及居民国均依法申报,避免因信息暴露导致的补税、罚款风险。该机制显著提升了个人持有境外金融资产的可见性。

  据此,高净值群体应当在财富管理上保持高度审慎,确保自身资产配置符合不同国家和地区的税收规范。与此同时,CRS机制也推动纳税人强化合规意识与风险管控能力,避免因触犯税务条例而面临的罚款或法律追责。值得注意的是,CRS机制 还可能延伸影响移民政策及投资方向,因为部分国家在评估居留或入籍申请资格时,会将申请人的税务合规记录作为关键审核因素。

  (三)申报免税金额过高引发ITS监控警报

  1.ITS系统的定义

  ITS,自然人税收管理系统(Individual Tax System),是由中国国家税务总局搭建的,于2019年1月1日正式启用的重要税务征管平台。其服务范围覆盖个税申报、扣缴、汇算清缴全流程。该系统基于大数据与智能算法,采集个人所得税的基础信息,实行实名办税。以居民身份证号码作为统一身份标识,构建居民税收档案和严密的风险识别体系。使用时,系统会自动比对申报数据,交叉核验多方信息,从而精准发现异常申报税务的行为。

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  2. ITS系统运行机制

  ITS系统通过三重核查机制锁定异常免税申报:

  (1)政策合规校验:自动匹配《财政部 税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》(财税[2018]164号)等文件,判定免税项目是否符合适用条件。

  (2)数据关联性分析:关联社保缴费基数、劳动合同约定薪资等信息,验证免税金额与实际收入的合理性。

  (3)行业数据对标:将申报数据与同行业、同地区纳税人进行横向比对,识别偏离度超阈值的异常数据。

  3. 合规指引

  若发现收入与支出不匹配、申报金额与行业平均水平差异显著等数据异常情况,系统会自动发出预警,提示税务部门进行核查。纳税人须自觉遵守税收法律法规。否则,一旦被系统识别出虚假申报并触发警报,将生成风险提示工单推送至主管税务机关,随即启动调查程序,纳税人很有可能要面临严厉处罚,其中包括滞纳金,甚至罚金。

  因此,纳税人在使用ITS系统申报免税收入时,必须严格遵循“真实性、合规性、合理性”的原则,精准适用政策,明确免税项目的适用范围,尤其要妥善保管好相关凭证,例如:租房发票、培训合同、子女教育费用等原始单据,确保数据可追溯,以备审查。

  五、结论与建议

  跨境税务的复杂性,集中反映在身份认定的多重性与跨境税法规则的交叉性。无论是外籍人士、境外人士,还是持有境外永居、港澳永居的中国公民,在华纳税时既要以税务居民身份的判定为核心关注点,也要清晰界定境内外收入的边界范围,善用税收协定却不滥用优惠。在CRS机制与ITS系统构筑下的信息监管透明化时代,合规既是底线,也是最优解。强烈建议相关群体纳税时核查自身户籍状态、居住记录等,将税务规划融入跨境布局,必要时适当引入专业团队解读政策细节,让每一笔收入的申报都经得起合规检验。这既是对法律的尊重,也是对自身财富的审慎守护。

  本文撰写邵雨沁、董安琪亦有贡献。


我要补充
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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。