合伙企业全周期(一):从“先分后税”谈起
发文时间:2025-05-30
作者:段桃-石玥琦-史金炆
来源:金杜律师事务所
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开篇语

  合伙企业作为一种以合伙协议为基础的非法人组织,可通过普通合伙人(GP)和有限合伙人(LP)的安排,实现所有权与经营权的有效分离,以较低的资本实现对合伙企业有效控制,具备充分的灵活性,并达到风险隔离的效果。故从私募基金到创业投资企业,从财富管理到员工持股计划,合伙企业均被广泛运用。

  可以说,从合伙企业的设立、投资,到收益分配,再到投资退出、清算的整个生命周期中,税务处理相生相伴,税务处理的合规性也对合伙企业和合伙人至关重要。然而,不论是在税法理论上还是税收实践中,合伙企业的税务处理因规则模糊性、跨境适用差异及政策套利风险,长期存在争议并成为探讨的热点。为此,在本系列文章中,我们选取了合伙企业取得项目公司投资收益、取得项目公司分红收益、合伙企业份额转让、合伙企业清算四个重要环节,从税务角度出发进行探讨,以期从探讨中洞察潜在风险、增进税企共识。

  鉴于文章的篇幅限制,本文将重点集中在实务操作中对于“先分后税”原则的讨论以及“合伙企业取得项目公司投资收益的典型税务难点问题”两个部分,其他内容我们将在后续的系列文章中与读者再进行深入讨论。

  一、 结合实务角度中的常见争议问题,讨论“先分后税”原则

  不同于在增值税、印花税等税种上被作为独立纳税人的处理,合伙企业并非所得税的纳税主体,而是对其取得的经营所得和其他所得适用“先分后税”原则,即,合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的,缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的,缴纳企业所得税。[1]

  在合伙企业的税务处理问题上,“先分后税”原则的适用是核心争议领域,具体表现为三个关键问题:1.“分”的实质是什么(是应纳税所得额还是单独的收入及成本划分)?2.分配比例如何确定(协议约定与法定补充规则的关系)?3.未实际分配利润时是否触发纳税义务?对这些问题的理解偏差将导致税务申报错误、政策适用失当,甚至引发税企争议。

  1. “先分后税”原则中“分”的实质是什么?

  结合常见的基金交易来看,在部分合伙协议(基金合同)中,可能会就合伙企业的费用承担做出单独约定,例如作为GP的管理人不承担日常经营费用,而仅由作为LP的投资人承担日常经营费用,那么在该种情况下,各合伙人对应成本的分摊比例并不相同,那么单独的成本分摊原则是否会对确认各合伙人的应纳税所得额产生不同的税务影响呢?

  如想讨论该问题,其问题的关键是应了解针对“先分后税”原则,其分配的究竟是单独的收入及成本,还是全部收入减去成本后形成的应纳税所得额。如前文所述,“先分后税”的“分”指合伙企业将按照约定的分配比例确定各合伙人的应纳税所得额,无论是否实际分配,均需纳税。 那么我们理解“先分后税”的对象是应纳税所得额而非收入和成本,即合伙企业应当根据所确认的全部收入和可扣除的成本、费用先计算确认形成应纳税所得额,在此基础上才能向每个合伙人进行分摊并计算缴纳所得税。因此GP与LP对费用成本的分摊,虽然潜在的影响了LP应取得的实际利润金额,但如其并不改变分配比例,则不当然的影响各合伙人应缴纳的所得税,具体举例如下:

  假设合伙协议取得1000万元收入,约定LP承担全部费用300万元,合伙协议约定GP与LP按3:7分配;

  ● 1000万收入-300万费用=700万;

  ● 从税务角度判断各合伙人应取得的应纳税所得:

  - GP视为取得的应纳税所得=700万*合伙企业约定比例30%=210万元

  - LP视为取得的应纳税所得=700万*合伙企业约定比例70%=490万元

  因此,整体来看,尽管合伙人通过合伙协议可能就收入与成本的分摊达成了一致意见,但如在合伙协议或者后续的分配决议中,未明确约定该类成本分摊会导致各合伙人的分配比例发生变化,则该种商法角度自治的约定并不能当然的调整税法规范下合伙企业应纳税所得额的计算。

  2. “先分后税”中的“分配比例”应如何确定?

  根据《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》(以下简称“《规定》”)第五条[2]和《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]第159号,以下简称“159号文”)第四条[3]规定,每个合伙人的应纳税所得额顺序按照:(1)合伙协议约定的分配比例;(2)约定不明的,当事人协商分配比例;(3)实缴出资比例;(4)按照合伙人数量平均分配的方法确定。

  对于投资性合伙企业或者基金而言,同一个合伙企业往往有很多个合伙人共同持有,工商登记中明确了各自持有的合伙企业份额。但由于各合伙人对不同项目的投资意向不同,最终往往会再根据对不同项目的投资比例,单独就该项目的收益达成分配比例,该种分配比例往往与合伙企业份额持有比例并不一致。

  在该种情况下,我们理解合伙企业基于投资比例做出的分配具有充分的商业合理性,应该予以尊重。与此同时,如直接适用合伙企业份额持有比例,将导致没有取得所得的合伙人承担所得税,这无疑也背离税法原理和税收公平原则。

  针对上述问题,我们了解到部分合伙企业往往会在合伙协议的利润分配条款中先明确约定具体分配比例应以合伙企业分配决议为准;后续每次分配决议中根据各合伙人之间形成的合意来约定最终的收益分配比例;各合伙人再按照分配决议中的分配比例承担相应的所得税。但实践中部分税务机关对上述的处理仍存在质疑,仍认为应以各合伙人的实缴合伙企业份额进行分配,因此,当合伙企业对各合伙人企业的投资收益分配与其各自的实缴出资比例存在差异的情况下,建议就各合伙人的税务影响提前与其主管税务机关沟通。

  此外,与此紧密相关的一个问题是,合伙企业能否将利润定向分配给个别合伙人?针对该问题的讨论,应从合伙企业法及税法规定,综合判断分析:

  从《中华人民共和国合伙企业法》[4]来看,仅在第二章对普通合伙企业的相关规定中,限制普通合伙企业不得将部分利润定向分配给部分合伙人,而在第三章对有限合伙企业的相关规定中,有限合伙企业则可以通过合伙协议的约定将全部利润分配给部分合伙人。

  从税法规范层面来看,159号文第四条第二款规定:“合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人”。从该规定来看,似乎在税法层面并不允许合伙企业将利润定向分配给个别合伙人。但在实践中广泛流传的非公开文件,《国家税务总局稽查局关于2018年股权转让检查工作的指导意见》(税总稽便函[2018]88号),似乎已经纠正了159号文的说法,该文明确“(一)关于有限合伙企业是否可以将全部利润分配给部分合伙人问题的意见 合伙企业的合伙人通过合伙协议约定将合伙企业全部利润分配给其中一个合伙人,符合《中华人民共和国合伙企业法》的相关规定,对合伙人取得的所得,应按相关税法规定征收税款。”然而迄今为止,159号文相关条款并未被修订或者废止,故实践中仍有赖于同主管税务机关的沟通。

  3. 未实际分配利润时是否触发纳税义务?

  “先分后税”的表述似乎容易让人陷入合伙企业完成分配后才需要缴纳所得税的误解,但事实却并非如此。159号文第三条第二款明确,“前款所称生产经营所得和其他所得,包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得(利润)”,也即,即使相关经营所得和其他所得在当年未实际分配给合伙人,也应当根据《规定》和159号文等的规定“视同”已经做出分配,并在此基础上分别计算缴纳企业所得税和个人所得税。

  经营所得和其他所得在“先分后税”后,对于法人合伙人而言,应根据权责发生制原则在会计上相应确认投资收益,并就此并入企业所得税应纳税所得额计算缴纳企业所得税。对于自然人合伙人而言,除另有规定的,对取得的经营所得和其他所得应分月或者分季预缴、年度终了后3个月内汇算清缴。

  此外,上述规则在实践中引发的另一个争议问题在于,如果合伙协议中明确约定对部分合伙人先“还本”,再进行收益分配,就还本部分,合伙人是否就不产生所得?事实上也并非如此,先“还本”、再进行收益分配的安排仅仅是商业上对本金和收益部分实现顺序约定,从税务角度而言,合伙人的合伙企业持有份额在“还本”行为下并未减少,即其未来仍可以享受合伙企业取得的投资收益,并不构成投资成本的收回,因此合伙人取得的相关所得仍应根据“先分后税”的原则确认应纳税所得额并计算缴纳所得税。

  二、 合伙企业取得项目公司投资收益的典型税务难点问题

  对于投资型合伙企业及合伙制基金而言,处置项目公司所产生投资收益(以下简称“投资收益”)是其最典型的经营所得。在厘清合伙企业经营所得税的基本处理原则后,我们对其中的典型问题再进行探讨。需要注意的是,尽管在商业角度,项目公司所分配的股息红利也属于合伙企业的投资收益,但在所得税上,其应在“利息、股息、红利”所得的视角下进行探讨,相关内容我们也将在后续文章中进行讨论。

  1. 自然人合伙人取得投资收益的税务处理

  对自然人合伙人而言,合伙企业处置项目公司产生的投资收益通常被认为“经营所得”,而非作为“财产转让所得”进行处理,该种认识也是基于投资型合伙企业及合伙制基金以项目投资作为主营业务,因此,将相关所得定性为“经营所得”,并适用5%-35%的税率计算缴纳个人所得税。

  实践中也存在特殊的税收优惠政策,如果相关合伙企业符合创业投资企业的有关规定[5],按照规定在发展和改革委员会或中国基金业协会办理完成创业投资企业(基金)的备案,并在主管税务机关完成创业投资企业税务备案,则可以选择适用“单一投资基金核算”,就分得的股权转让所得和股息红利所得,按照20%的税率计算缴纳个人所得税。但需要予以提示的是,根据我们的实践经验,目前实践中因备案错误导致违规享受该税收优惠政策并不少见,合伙企业应加强自身税务合规管理,防止引发补缴税款、滞纳金甚至罚款的潜在风险。

  2. 法人合伙人取得投资收益的税务处理

  对于法人合伙人而言,取得的相关所得均会并入企业所得税应纳税所得额计算缴纳企业所得税,故就其基本的税务处理而言,往往不存在争议。实务中,比较复杂的问题可能在于,在项目公司进行重组时,法人合伙人是否存在穿透适用特殊性税务处理的可能?

  从税法规定来看,根据159号文所明确的“先分后税”原则来看,似乎会得出合伙企业属于“税收透明体”,因此应当直接考虑作为合伙人的法人企业是否适用特殊性税务处理条件的结论。在合伙企业属于“税收透明体”的前提假设下,该种推论并无问题。但事实上,在我国现行合伙企业税制下,该种前提仍需要被进一步探讨。

  《规定》及159号文所采用的表述仅仅为“先分后税”原则,而该原则是对纳税义务人、应纳税所得额的计算等进行明确,并未直接将其定性为“税收透明体”。前述自然人合伙人通过合伙企业所取得的处置项目公司投资收益定性发生改变(即从股权转让所得变为经营所得)也进一步印证了合伙企业在我国现行税制上并非完全透明。在合伙企业并非“税收透明体”的情况下,税收优惠作为一般税务处理原则的例外应当以正向列举的方式列明,如不在列明范围内,则应适用一般税务处理原则。故基于现行合伙企业税制,在项目公司重组时,法人合伙人难以作为特殊性税务处理政策的合格适用主体。从税收实践来看,法人合伙人申请适用特殊性税务处理也通常难度较高,大部分税务机关均不认可法人合伙人穿透合伙企业适用特殊性税务处理。此外,类似的,针对自然人合伙人通过合伙企业间接向项目公司进行非货币性资产出资的,如该自然人合伙人希望穿透合伙企业,就“财产转让所得”适用五年分期递延纳税的税收优惠政策,实践中被税务机关认可的难度性也较大[6]。

3. 管理人基于合伙企业取得投资收益,而获得超额业绩报酬的处理

  与自然人有限合伙人和法人有限合伙人不同,管理人作为投资型合伙企业或合伙基金中另一个重要的角色,其在合伙企业的份额往往较低,故本身并不以合伙企业分红取得收益。相反,在合伙企业或基金合同中,通常会约定,管理人首先按照固定金额或固定比例取得管理费,该种报酬通常以管理人管理资产的规模进行确定,不受到管理人投资经营业绩的影响;在管理费的基础上,管理人还将按照超过约定业绩目标的金额,按照一定比例取得报酬,该部分则通常被称为超额业绩报酬(即Carry interest)。针对管理人取得的管理费除了按照其取得的收入适用对应的法定税率缴纳所得税外,其主要争议焦点在于其增值税的税务处理。

  对于固定管理费而言,根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称“《36号文》”)的规定,管理人提供的基金管理服务属于“金融服务”-“直接收费金融服务”的范畴[7],通常就取得的固定管理费部分适用6%的税率计算缴纳增值税[8]。

  但对于超额业绩报酬部分而言,其税务定性则存在两种理解。一种观点认为其属于“劳务报酬”,在实质上仍属于管理费,仍应按照提供“直接收费的金融服务”计算缴纳增值税;另一种观点则认为,超额业绩报酬属于管理人取得的投资收益,该种投资收益属于非保本收益,不属于增值税的应税范围,无需缴纳增值税。从税收实践来看,福建[9]、深圳[10]等地税务机关,均认为超额业绩报酬属于“直接收费金融服务”的范畴,应当缴纳增值税。

  我们也倾向于认为,超额业绩报酬通常应当缴纳增值税,其原因在于超额业绩报酬产生于管理人的经营和管理成果,基本管理费和超额业绩报酬仅仅是管理人在不同情形下收取管理费计算方式差异所产生的划分,并不改变其属于“管理费”的经济实质,且《36号文》也并未对“直接收费金融服务”费用收取方式做出限制,故超额业绩报酬仍应适用“直接收费金融服务”税目计算缴纳增值税。

  总结与建议

  在合伙企业经营过程中,“先分后税”作为其税务处理的基本原则,准确的理解并适用对于践行税务合规管理,防范税务风险至关重要。为此,结合上述分析,我们建议企业应当关注如下事项:

  1. 厘清商业约定与税务处理规范的差异。合伙企业因其灵活性,广泛的在商业实践中进行创新,如前述“先还本、再进行收益分配”的安排,但不论其约定如何,在税务处理上,仍应回归至税法规范进行分析。

  2. 关注合伙协议安排的表述,减少税务争议的产生。以分配比例为例,159号文明确了四种合伙企业分配比例确定的顺序,在涉及实际投资比例与合伙协议约定比例不一致等情形时,可以考虑调整合伙协议约定表述,以符合客观收益分配情况,并减少税务争议的产生。

  3. 对于特殊性税务处理等税收优惠的适用,与税务机关进行预先沟通。在合伙企业安排下,相关税收优惠政策的适用往往较为困难,如纳税人希望就相关交易安排适用如特殊性税务处理等税收优惠政策,建议同主管税务机关进行预先沟通,以增进税企共识及对税收政策的深入、准确理解。

     [1] 《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]第159号) (链接请在网页端打开)https://www.shui5.cn/article/eb/21945.html

  [2] 《财政部、国家税务总局关于印发<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>的通知》(财税[2000]91号)第五条 合伙企业的投资者按照合伙企业的全部生产经营所得和合伙协议约定的分配比例确定应纳税所得额,合伙协议没有约定分配比例的,以全部生产经营所得和合伙人数量平均计算每个投资者的应纳税所得额。https://www.shui5.cn/article/30/21946.html

  [3] 《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]第159号)四、合伙企业的合伙人按照下列原则确定应纳税所得额:(一)合伙企业的合伙人以合伙企业的生产经营所得和其他所得,按照合伙协议约定的分配比例确定应纳税所得额。(二)合伙协议未约定或者约定不明确的,以全部生产经营所得和其他所得,按照合伙人协商决定的分配比例确定应纳税所得额。(三)协商不成的,以全部生产经营所得和其他所得,按照合伙人实缴出资比例确定应纳税所得额。(四)无法确定出资比例的,以全部生产经营所得和其他所得,按照合伙人数量平均计算每个合伙人的应纳税所得额。合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人。https://www.shui5.cn/article/eb/21945.html

  [4] 《中华人民共和国合伙企业法》第二章 普通合伙企业:第三十三条第二款:合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分合伙人承担全部亏损。第三章 有限合伙企业:第六十九条 有限合伙企业不得将全部利润分配给部分合伙人;但是,合伙协议另有约定的除外。https://www.shui5.cn/article/4b/56237.html

  [5] 《关于延续实施创业投资企业个人合伙人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 国家发展改革委 中国证监会公告2023年第24号) https://www.shui5.cn/article/fa/179356.html

  [6] 《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税[2015]41号)一、个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税…三、个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。https://www.shui5.cn/article/73/77323.html

  [7] 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)直接收费金融服务,是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所(平台)管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。https://www.shui5.cn/article/ce/86646.html

  [8] 根据《财政部 税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》(财税[2017]56号)符合条件的增值税一般纳税人选择适用简易计税方法的,以及小规模纳税人,则其适用3%的征收率计算缴纳增值税。https://www.shui5.cn/article/73/112876.html

  [9] 福建省税务局《资管产品增值税热点问题解答》(2018年3月1日)(官方链接已不可查)七、超额管理费属于管理费还是投资收益?答:部分资管产品合同中,存在管理人分享超额管理费的约定。常见的情况如约定基金整体收益在超过一定比例后,管理人可在超额的回报中按一定的比例取得超额管理费。超额管理费为管理人管理资管产品而获得的浮动管理费,属于管理提供管理服务取得的全部价款之一,应该按照直接收费金融服务缴纳6%的增值税。https://www.shui5.cn/article/98/118924.html

  [10] 参见《中国税务报》文章:《“超额业绩报酬”要不要缴纳增值税?》,官方链接:https://www.ctaxnews.com.cn/2024-01/30/content_1034402.html


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。