境外收入补税成热门,币圈大户有风险吗?遇到稽查怎么办?
发文时间:2025-05-22
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来源:吴说区块链
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本场 AMA 由 FinTax 主办,FinTax 创始人 Calix 和高级税务经理 Simon 分享。Calix 分析了中国近期的境外收入补税行动,重点聚焦其对 Web3 从业者和投资者的影响。Calix 指出,中国内地税务局能够通过 CRS 数据、外汇记录、支付平台等渠道和方式交叉核查居民境外收入,相关征管工作逐渐显性化、体系化。针对加密货币收入,虽然法律尚未明确定义,但税法中存在 “财产转让所得” 等兜底条款,已有炒币高盈利者被追缴税款的先例。未来加密资产税务风险不容忽视。Simon 则讲解了 “税收居民” 的认定标准及相关免税条款,为个人投资者提供了部分建议。两位还回应了如何合规申报链上劳务报酬、税务核查周期与举证责任等实务问题。

  以下内容为文字版概要,音频全文请收听:(请在网页端打开)

  小宇宙:

  https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/682b6692457b22ce0d8443f8

  Youtube:

  https://youtu.be/G1lcHA40E1U?si=4esydrdE80OjqU1F

  补税行动是否突然?

  猫弟:Calix,据我了解,今年以来,中国内地各省税务部门采取了一系列针对个人的税务稽查行动,能不能请您介绍一下相关情况?

  Calix:具体来说,从今年三四月份开始,国内包括上海、浙江、山东、湖北等地的税务局陆续发布公告,要求中国境内税收居民就其海外收入进行补税,并附带罚款决定。这其实并不是一个全新的政策或突发事件 — — 从过往的从业经验来看,每年都会有一些高净值、高收入人群因为海外收入未申报而被补税的案例。以往这些案例较少被公开或报道,今年的特别之处在于:信息开始被披露,媒体关注度提升,显示出这一轮征管具有更强的 “显性” 和系统化特征。例如,今年税务机关公布了具体案例,相关金额虽然不算大,但显然意在释放信号,背后反映的是征管机制的升级 — — 基于特定的风险指标,采用内部的 “五步工作法” 等手段,对自然人海外收入展开体系化评估。

  从更深层次的背景来看,有两个关键因素推动了此次行动:

  第一,税务机关的征管技术与涉税数据分析能力显著提升。过去主要依赖纳税人主动申报,而现在则通过信息整合和技术手段,打通原本 “信息孤岛” 的数据,比如银行、外汇记录等;

  第二,财政面临现实压力,这一点虽然不便展开讨论,但也是推力之一。

  目前来看,常见的被核查对象包括投资港美股、互联网公司海外股权变现等人群。但我们认为,Web3 相关的币圈收入同样非常值得关注,且未来可能成为重点之一。

  投资港美股券商需要纳税吗?

  猫弟:针对最近的税务稽查,我注意到有一些 KOL 发帖表示,身边很多朋友收到了主管税务局的电话,要求自查补缴 2021–2023 年境外收入税款。这些收入虽然未必与币圈有关,但一定和港股、美股有关。甚至有人说得很明确,使用老虎证券、富途证券、盈透香港等券商的话,都会被中国税务局稽查,征收 20% 的所得税,而且只累计计算盈利的交易。请问这是真的吗?

  Calix:确实有不少 KOL 最近在讨论这些情况。就我们接触到的实际案例来看,我们服务的一些客户中,确实有来自这些场景的被查对象,包括通过券商咨询、币圈客户咨询等。我们目前看到的主要集中在三类账户:海外股票账户、海外银行账户和家族信托。

  根据公开信息,暂时无法确认税务局是否通过券商获取数据,但不论信息源是否来自券商,本质原因都在于这些海外金融账户的信息是通过 CRS(共同申报准则)交换机制回传给中国税务机关的。很多朋友其实不了解:在 CRS 背景下,只要你是中国籍,那么你在境外的金融账户,包括余额和关键信息,都会定期汇总并返回中国税务局。

  过去大家之所以没怎么听说过相关稽查案例,是因为早期税务局可能还没有足够的手段或资源去利用这些数据。但近年来,数据分析能力也显著增强,税务局开始主动分析 CRS 数据。

  所以,是否通过券商渠道来识别并不重要。关键在于:作为中国税收居民,如果你的海外资产和收益足够 “显眼”,就很可能进入税务局的视野。从长期来看,这类境外资产迟早都将面临中国税务机关的关注与征管。

  中产是否也会被查?

  猫弟:如果说双高人群目前是税务机关的重点关注对象,那么中产群体的境外收入是否也会被税务机关关注?

  Calix:从我们此前那篇阅读量接近 10 万的文章的几个补税案例中,涉及的金额其实并不算大,基本可以归入你所说的 “中产” 范围。直白一点讲,高净值人群的税务筹划能力更强、涉税金额也更高,中产群体反而更容易 “暴露” 在税务系统的视野之中。原因在于中产一般不会请专业税务师或律师进行规划,他们的海外收入往往是工资或劳务报酬,而这部分收入往往需要通过外汇方式汇回国内,银行流水、外汇额度等都会留下明显痕迹。目前税务局一个非常关键的观察指标就是个人账户的外汇进出记录。比如:你一年之内的换汇额度是否用满?是否存在多笔跨境汇款?家庭成员之间是否有频繁的外汇往来?如果这些数据存在异常,税务机关基本可以判断你在海外可能存在收入来源。所以,不必谈中产是否成为重点,只从信息可得性来看,中产的海外收入行为在数据上更容易被追踪到,反而面临更高的可识别风险。

  币圈是否已被纳入征税范围?

  猫弟:中国税务机关对币圈收入的态度是怎么样的?是否会特别关注这方面的税收征管?

  Calix:这个问题很有意思,其实我们公司最初选择在币圈做财税服务,就是源于相关的实际案例。我刚创业时,做加密行业的财税合规其实并不被圈内主流认可,很多人觉得 “币圈就不该合规”,甚至觉得这个方向很奇怪,也很难做。但我之所以坚持,是因为早期在我还在一家美股上市公司担任财务总监时,有个朋友通过交易所炒币赚了上亿元人民币,结果被税务局盯上,不仅被要求补税,还遭遇了高额的罚款和滞纳金,整个处理过程非常痛苦。所以我可以明确地说,针对炒币收入进行征税并非空穴来风,现实中确实存在不少大额的查税案例。只是由于这个圈子相对封闭,信息传播有限,外界未必知道。至于为什么我们很少看到针对加密货币的大规模征税行动,我认为核心在于法律层面还没有对加密货币的收入性质做出明确界定。税务机关如果没有一个清晰的法律框架,想要全面征税是比较困难的。但我们也要注意,《个人所得税法》是具备兜底条款的,比如 “财产转让所得”“其他所得” 等都可以成为征税的依据。比特币突破十万美元的阶段已经释放出巨大的财富效应,这个行业早已成为高净值人群的重要聚集地,税务机关肯定不会置之不理。在欧美,加密货币纳税规则比较清晰,哪种情形下交什么税都有明确规定,不过是否能追踪到、是否主动申报是另一回事。但相较之下,中国目前还没有系统性的征税框架。我认为税务机关保持着非常密切的技术性关注,一些税务官员对加密货币的理解相当专业。

  税务局如何识别境外收入?

  猫弟:中国内地税务机关是怎么知道内地居民的境外收入情况的?如果我不把我的境外收入转回国内,或者存在非中资背景的金融机构那里,是不是就不会被征税?

  Calix:这个问题其实不复杂,核心在于 CRS 框架。OECD 推出的 CRS(共同申报准则)已被众多国家采纳,其核心目标是掌握本国税收居民在海外金融账户中的资产状况,以识别潜在的避税行为。CRS 所交换的信息,主要是账户的基本金融数据,例如账户余额、账户持有人身份等。中国籍、具备中国税收居民身份的个人,其在海外金融机构的账户信息理论上都会被定期交换回中国税务机关。不过,需要注意的是,仅凭账户余额数据,并不能直接进行征税。税务机关还需要结合具体资金来源、用途等进行还原,并与纳税人沟通,合理确认税目后才能完成征管。这意味着流程并非自动化执行,在抓取数据之后还需人工作业与取证。当然,美国是个例外,它没有加入 CRS 体系,而是有自己独立的信息交换框架(FATCA)。虽然中国和美国之间没有 CRS 数据交换机制,但据我了解,仍可能存在其他渠道可以获取部分信息,但具体方式未公开披露,我在这里也不便揣测。另外,除了 CRS,税务机关现在也开始依靠跨境支付数据、支付平台信息、资金流动记录等进行间接识别。比如你是否频繁从境外收款、是否有与海外业务高度关联的资金往来,这些都能成为识别你是否拥有境外收入的辅助证据。

  最后再补充一点:在当前企业 “出海” 成为常态的背景下,很多在国内有规模的公司,基本会在香港或其他海外市场设立分支机构、账户或有一定营收。一旦有大额的境内资金往来,其实税务局顺藤摸瓜、识别其是否具有海外业务收入,是完全可以做到的。

  被税务局通知核查后怎么办?

  猫弟:假如某人被通知接受税务检查,那么整个周期大概需要多久?这个过程中双方协商、让步的弹性空间大吗,您能不能分享一两个相关案例?

  Calix:一般来说,从接到通知到完成初步核查,周期大概是两个月左右;如果案件进入稽查阶段,周期可能会延长到六个月。具体时间长度取决于几方面因素:税务机关与纳税人之间的配合程度、案件本身的复杂性,以及最终沟通谈判的走向。这些变量都会让每个案件呈现出很强的个体差异。至于协商空间,我们确实见过不少案例中存在较大浮动。例如一开始税务机关可能主张征税的金额比较高,但在后续过程中,通过数据审核发现一部分金额属于生活支出、偿还债务,或者还有未被纳入计算的亏损抵扣项,这些都可能显著影响最终的应税额。实际征税金额与初步认定之间的差距有时甚至可以达到 90% 以上,关键就在于信息是否充分、举证是否到位。如果税务局已经掌握了你的金融账户数据,比如你在某个交易平台的入金金额、出金记录和账户余额,那他们有可能能直接算出你的实际盈利情况,包括投入本金和累计亏损。但如果你的资金路径比较复杂,比如有多个账户转来转去,或者涉及与企业账户频繁交易、资金来源多样,那他们也未必能完全还原真实情况。这时候,税务局就会要求你自行说明资金的来源与用途。例如:这笔钱是不是你的收入?是不是你自己账户间的调拨?是投资行为还是生活支出?你需要通过合同、发票、资金明细、转账记录等材料来佐证你的说法。只有当这些数据能被税务机关认可,才能作为调整税基的依据。否则,如果无法解释清楚,就可能面临 “按最大化盈利” 来认定税负的风险。

  税收居民身份如何认定?

  猫弟:有中国国籍就是中国税收居民吗?

  Calix:关于税收居民身份的认定,这其实是个技术性问题,很多客户在咨询过程中都会问到。接下来我请我们 FinTax 的高级税务经理 Simon 来详细解释一下。

  Simon:大家好,我是 Simon。关于 “税收居民” 这个概念,在中国个税征收中非常关键。很多客户常常问:我是中国国籍,是不是就一定是中国税收居民?其实并不是这样,国籍和税收居民身份并不完全等同。中国税法主要从两个标准来认定一个人是否为中国税收居民:一是 “住所标准”,二是 “居住天数标准”。

  第一,住所标准:即使你长期在境外工作或生活,如果你没有正式放弃中国国籍,且你的家庭成员或主要经济利益关系仍然在中国,那么税务机关可能会认定你在中国有 “住所”,从而视你为中国税收居民。

  第二,居住天数标准:如果你在某一纳税年度内(即公历年 1 月 1 日至 12 月 31 日)在中国境内居住满 183 天,即便没有住所,也有可能被认定为中国税收居民。我们实际操作中遇到很多案例如此:一些客户因学习、工作、探亲、旅游等原因在海外停留较长时间,但当他们完成这些活动后重新回国居住,税务局往往会依据其回国后的常态化生活认定中国仍为其 “习惯性居住地”,因此将其视作中国税收居民。

  如何申报链上劳务收入?

  Wayne:各位好,我是 Wayne。我想代朋友请教一个实际问题:他最近刚进入这个行业,从事链上相关的工作,并不参与炒币,只是拿 USDT 形式的工资。他希望把这些 U 通过港卡换回国内,以便将来用于上学或签证申请,同时也想合规申报个税作为收入证明。

  但他有些担心,因为这些收入是通过 Backpack、BR 这类对公账户发放,再经港卡转回大陆。他查了一些资料,包括 GPT 上的解释,有人说这类收入属于交易所发放的报酬,不符合劳务报酬的性质,因此一直不敢出金。请问这种情况该如何处理?

  Calix:这个其实不复杂。如果他获得 USDT 确实是因为劳动提供、履行工作职责而来的,那就属于典型的 “劳务报酬”。关键在于:1)保留完整的劳动合同或服务协议;2)留存每月发放 USDT 的记录;3)将 USDT 换成人民币过程中所有的链上转账记录、港卡到账记录、汇款路径都要完整保存,确保资金流路径可以自证闭环。只要这些资料能够相互印证,说清楚收入来源与用途,就可以作为工资性收入在国内依法申报个税。

  Wayne:那他如果之前在香港拿这份工资,有交过税的话,是否可以在国内抵扣?

  Calix:可以。如果他在香港已经依法缴纳了个人所得税,那回国时这部分收入会先合并计入中国税务口径下的工资薪金收入,再按国内税法计算应纳税额。如果计算下来应交 20 元,而他在香港已缴纳 10 元,那国内只需补缴 10 元。这是《个人所得税法》中允许的 “境外已纳税抵免” 机制,避免重复征税。

  Wayne:那就意味着他最好能有一份正式的劳动合同,作为佐证材料?

  Calix:对,有正式劳动合同是最理想的。如果没有,也可以补充其他形式的合同、工作说明、服务协议等,证明其为 “劳动性所得”。公司若愿意配合出具说明,会更有助于税务机关认可。

  税务身份是否能筹划?

  猫弟:这里可以延伸一个问题 — — 是否可以通过一些方式筹划自己的税收居民身份?

  Calix:这个问题其实有很多策略,视你的目的和具体情况而定。有的方式较复杂,比如设立家族信托;也有一些比较基础的路径,比如调整居住天数。

  以家族信托为例,它在境内的税务待遇确实存在一定争议,但从过往实务来看,在特定结构下,确实发挥过有效的税务筹划作用。当然,未来政策如何演变,还不确定,所以这个方法要结合具体情况来判断。相对简单的方式,则是基于中国税法中 “税收居民” 认定的标准来操作。比如 Simon 刚才提到的 “183 天” 规则和住所判定标准。如果一个人已经长期生活在境外,且在境内没有实际经济利益关联或居住安排,那么理论上是可以通过日常安排和申报路径,避免被认定为中国税收居民的。我个人认为,中国税法在 “税收居民注销” 机制上仍缺乏明确的操作指引。如果一个人虽然拥有中国国籍或户籍,但已经离境多年,且在中国不再有实际经济活动或收入来源,理论上有可能不再被认定为中国税收居民。比如你长期生活在新加坡、中国香港,按理说应按当地税法缴税,而与大陆无关。不过,实际操作中差异很大,涉及居住地、收入路径、资金调配等因素,建议根据个人情况具体筹划。从法理上来说,空间是存在的,关键在于是否有清晰的策略与合规执行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。