新公司法一项重大悬疑:前股东能否摆脱出资责任
发文时间:2025-03-25
作者:缪因知
来源:经济观察报
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2024年12月末,全国人民代表大会常委会法制工作委员会(下称“法工委”)对一项公司法的司法解释提出了不同看法,令2024年7月起施行的《中华人民共和国公司法》(下称“新公司法”)的新增第88条进入舆论的聚光灯。

  中华人民共和国最高人民法院(下称“最高法院”)的回应减轻了很多老股东的负担,但在未来新公司法施行的漫长岁月中,前股东们能否摆脱出资责任,仍值得观察。

  一个可能不同于很多商界朋友直觉的事情是:按照新公司法,当你合法转让了未届出资期限的股权后,仍然可能会在未来被法院判令承担补充出资责任。

  新公司法施行以来,相关诉讼案件已经呈爆炸趋势。而其答案尚未有明确完整的说法。本文拟对其相关的风险点和可能的预防措施分析一二。

  分期缴纳的优点与风险

  公司运营需要资本,资本由股东提供。我国公司法最初设置的是资本实缴制,即公司注册资本必须一次性实缴到位,注册资本100万元就要有100万元到位。

  2013年,我国公司法引入了认缴制。股东可以在对公司出资时承认、允诺缴纳一个金额,但分期支付。比如,股东认缴100万元,并享有相应的股权,现在只实缴10万元,剩下的90万元10年后缴纳,这就形成了未届出资期限的股权。

  这种制度给了兴办公司的人最大程度上的自由,但也的确出现了一些不太负责任、随意报出大额注册资本金和超长出资期限的情形。国家市场监督管理总局曾批评一些实际业务不大的公司“出资期限超过50年、出资数额上千亿(元),违反真实性原则、有悖于客观常识”。

  2024年7月施行的新公司法重新收紧了资本制度。股份有限公司不再实行认缴制,资本金必须立即到位。有限责任公司也最多只能设置认缴5年的认缴期。与此同时,施行认缴制的老公司们也需要在2032年前逐步整改到位。

  新公司法新增的第88条有两款,引发巨大争议的是第一款,“股东转让已认缴出资但未届出资期限的股权的,由受让人承担缴纳该出资的义务;受让人未按期足额缴纳出资的,转让人对受让人未按期缴纳的出资承担补充责任”。

  比如甲认缴100万元,现在只实缴10万元,剩下的90万元10年后缴纳。他持股1年后转让给了乙。9年过去,到了股权出资期限届,乙若能缴纳出资则皆大欢喜,乙若没钱,已经“退出江湖”的甲还是要负责出资。

  而且,替乙出钱的甲并不因此成为股东。因为持有出资证明书的是乙,股东名册上的是乙,企业信息登记系统中的股东也是乙。乙没交的出资款是他对公司的欠债,甲只是为乙还债。

  甲出钱后,乙对公司的欠债变成了对甲的欠债。然而,股东还是乙。在这个过程中,甲对公司只有义务,没有权利。甲只能要求乙拿股权或其他财产来抵债。

  更复杂的情况是:甲可能当初把股权转让给了资金和信用实力上佳的乙,相信乙到期能正常出资,乙或许甚至为此拍胸脯。可在出资期限最终达到前,乙转让给了丙,丙又转让给了甲、乙都不认识的丁。丁未能出资时,甲、乙、丙均需要承担补充责任吗?

  这是一个现在无法明确的问题。原公司法对此未做规定,各地法院做法不一,法学界也观点不一。

  但新公司法增加了第88条后,最高法院又出了一个关于新公司法时间效力的司法解释,明确对新公司法施行前的法律事实引起的民事纠纷适用第88条第一款。于是在2024年7月到12月间,各地法院的多数做法是对前股东甚至是所有前股东追究责任。

  例如,2024年8月北京海淀区法院发布适用新公司法的首例判决“仁和公司案”,恰关系到第88条。该案关系复杂。其现股东钱某未能到期出资。其持有的部分股权源于张某2019年将认缴的900万元(已实缴3万元)转让给李某,同年李某将股权转让给了赵某,同年赵某又转让给钱某。现在,法院判决前三任股东都需要承担897万元的补充责任。

  这种规则的适用对公司及其债权人显然是有利的,但前股东当然意见很大。2024年12月5日,西部某大省高级法院执行局下通知称,鉴于全省法院“裁判尺度不统一、裁判结果不一致”,为避免“引发矛盾冲突和不稳定因素”,对适用第88条的生效法律文书涉及公司原股东承担责任的判项暂缓执行。同月某发达地区高级法院相关法庭庭长也对本人称,第88条引发的案例“洪水滔天”。

  “高峰”过招的后果与未知后果

  2024年12月22日,法工委发布《2024年备案审查报告》,称经一些公民、组织提出“有的司法解释”允许公司法第88条溯及既往,不符合《中华人民共和国立法法》(下称“立法法”)之要求,“将督促有关司法解释制定机构采取适当措施予以妥善处理”。

  根据宪法,全国人大是我国的最高权力机关,全国人大及其常委会行使立法权。根据全国人大常委会2019年《法规、司法解释备案审查工作办法》,国务院制定的行政法规,地方人大制定的地方性法规,最高法院、最高检察院制定的司法解释等应当自公布之日起30日内报送全国人大常委会备案。全国人大常委会可以对其进行审查,主要是看它们是否“存在违背宪法规定、宪法原则或宪法精神问题的”。

  我国不像美国那样允许法院对法律法规是否违反宪法进行司法审查,全国人大常委会的备案审查就是我国的宪法监督制度。

  这里涉及的溯及力问题是指法律规则不能“溯及既往”(立法法第104条)。通俗地说,就是新的法律规则不能管以前的事。这也是世界文明各国通行的一项法治原则。

  溯及既往不是没有例外。比如《中华人民共和国刑法》上有“从旧兼从轻”规则。新法认为有罪的,旧法认为无罪的,那就不能认定以前的行为有罪。如果反过来,旧法认为有罪,新法认为无罪、或者规定的刑罚更轻的,那就可以溯及适用新法。

  规定了立法流程的立法法对此的概括是“不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。

  不过这次,全国人大法工委认为不存在这个例外。换言之,原公司法并没有说前股东转让未届出资期限的股权后还要担责,前股东就可以预期自己合法转让股权后就一拍两散没事了。新公司法规定其要担责,对在新公司法施行前就转让的前股东便构成了“溯及既往”。

  值得注意的是,尽管这项规则可谓能“更好地保护”公司及其债权人的权利和利益,多少有点零和游戏的意思,但法工委还是把前股东视为了规则适用的主体。

  引爆舆论后,最高法院也不含糊,其没有正面提及法工委的备案审查报告,但在12月24日回复遇到同样审判困惑的河南省高级法院的请示称:新公司法第88条第一款仅适用于2024年7月后发生的转让行为。对于此前的转让引发的出资责任纠纷,法院“应当根据原公司法等有关法律的规定精神公平公正处理”。

  可见,在接下来处理老问题时,法院肯定不能明着依据新公司法来追责前股东,这是一个确定的后果。但最高法院只是说不能用这个条文,并未就如何实质审理此类案件予以表态。风向标是有一点,但也没有那么大。毕竟,原公司法也没有说前股东肯定不担责。

  因此,在新公司法生效前和生效后,股东在转让未届出资期限的股权后到底有多大风险、应该有多大风险,仍需要探究。积压在法院的大量案件仍然悬而未决,更多的结果也是未知的。

转让未届出资期限股权,并非一种过错

  股东在股权未届出资期限时将股权转让,可能会被一些人视为甩包袱的不负责任行为,故而认为这些股东应该继续负责。然而, 先不缴纳是资本认缴制赋予投资者的期限利益。既然法律允许投资者转让未届出资期限的股权,投资者在投资计划改变时如此行事就没有过错。

  这里需要注意,公司法明确区分了“合法转让未届出资期限的股权”和“违法转让未按照出资日期缴纳出资的股权”。后者即股权出资期限届至,但股东不仅不出资,还将股权转让。这在法律上叫“转让瑕疵股权”,转让人需要承担完全的责任。

  有观点还认为,现在公司增资程序并不太复杂,投资者应该量力而行,分批进行,能实缴多少就出资多少;一次性认缴大额资本金,却只能缴纳部分资本金,属于不老实,应该受到法律的打击。

  此等观点并非没有道理。可除了前述“这种行为合法”的辩解理由外,我们还需要注意到分期缴纳的两个客观的经济性理由。

  一是在公司外部,实践中很多机构包括政府机构在招标项目时,往往对投标人的注册资本金设置一个金额不小的最低要求。如前所述,注册资本是认缴额而非实缴额。招标人不要求实缴资本金、而要求注册资本金,那就制造了一种“囚徒困境”。如果我不把注册资本往高报,与我实缴资本水平近似的竞争对手却那么做了,我就会因为“我的老实”而处于不利地位。

  二是在公司内部,认缴资本构成了一种预先承诺,并非没有意义。比如,甲在公司设立时投入100万元,乙表示也可以投100万元,但现在只能投入30万元。之所以乙不现在一次性投入100万元,能有很多合理理由,包括:乙现在没有那么多资金;乙现在还不能全身心投入公司,让公司或甲支配太多出资,还不放心;公司现有业务规模不需要那么多资金,资金全部到位也是闲置。最后这个理由也是2013年我国废除强制最低注册资本额和推行分期缴纳制的重要理由。

  乙有不立刻投入100万元的理由,但投入100万元的甲也有理由不让乙“量力而行”“日后再说”,不同意乙只投30万元,别的看情况、看将来、需要时再启动增资计划。因此,甲和公司如果能得到乙认缴的承诺,比如5年内缴纳70万元,那就成了“乙现在缴纳全部出资”和“乙不保证将来追加投资”这两种情形之间的合理折衷点。

  与之相反的情形是,乙看好公司的未来,但现在确实没那么多钱,所以争取到了保证能在未来出资的机会、锁定了自身在公司内的权益。这也构成了公司和其他股东对他的一种预先承诺。

  由此可见,允许分期缴纳有其道理,股东出于种种原因转让未届出资期限的股权,也并非都是负面的甩包袱行为,对其不宜太苛刻。

  前股东过错程度与责任承担的关系

  在新公司法的制度环境下,前股东对现股东承担补充责任已无疑义。有悬念的主要问题包括:在前股东不止一个时,他们是否都要担责?如果都要担责,他们担责的顺序为何?

  需要注意的是,新公司法第88条设定的前股东责任,不以其有过错为前提。前股东无过错时也可能需要承担责任;前股东有过错时,需要承担责任的可能性更强。

  2024年12月27日,最高法院在“人民法院案例库”里加入了4个未届出资期限即转让股权的新案例,值得研究。这4个案例都发生在2024年7月前,对不直接适用新公司法的情形更适用,但对适用新公司法的情形也有参考价值。

  “韩某娥案”中,在公司已因重大交通事故面临高额赔偿诉讼、公司有对外承担巨额赔偿的现实可能性时,股东姚某将股权以零对价转让给吴某平。但这个受让人是低保户,没有收入来源,自2017年即诊断为膀胱癌,没有生活来源和经营能力,名下无房产、车辆、证券、住房公积金等财产,没有实缴出资的能力和经营能力。法院综合上述因素认定转让人具有逃避出资义务的恶意,并判令其承担责任。“陆某刚案”与此类似。股东沈某、潘某利转让公司全部股权时,公司已经由于不能清偿到期债务而陷入诉讼,受让人董某涛是一个在校学生,欠国家助学贷款9300元及利息多年未予偿还。虽然转让不是零对价,但也只有1000元,金额并不大。而且,法院发现转让全部股权时,双方并未交接公司财务报表、公章、资产等,董某涛甚至称并不知晓股权转让事宜,像是“被转让”了。故而,法院认定受让人明显缺乏缴纳出资能力。此种股权转让增加公司注册资本实缴到位的风险,影响公司债权人到期债权的实现,显然属于以不合理低价转让股权的方式恶意逃避出资义务的情形,转让人依法应当承担出资责任。“汤某建案”是一个正面案例。本案股东转让未届出资期限股权时,公司处于正常经营状况,虽然负有债务,但不存在不能清偿到期债务的情形。已查明的实际出资额490万元远高于对外的负债30余万元,且受让人也不存在明显缺乏缴纳出资义务能力的情形,该股权转让属正常商业行为。因此,法院未认定股东转让未届出资期限股权时具有逃避出资义务的恶意,进而未判令其承担责任。

  在新公司法下如果发生同类场景,我认为若这个前股东是唯一的前股东,大概不能直接违背第88条的文义而摆脱责任。不过,如果其不是唯一的前股东,则不无依据其诚实出让股权、无任何逃债迹象的行为而免责的可能。“张某传案”更为复杂,同一股权进行了两次股权转让。法院认定第一次转让股权的股东不承担出资责任,而第二次转让股权的股东承担出资责任。这是结合个案查明的具体法律事实,区别两次转让不同情况作出的判断。

  第一次转让时,公司尽管负有小额债务,但在股权转让后,即在较短期限内予以偿还。法院认为在没有证据证明转让时公司还有其他债务的情况下,难以得出股权转让时公司丧失清偿能力、转让股东具有逃避出资义务恶意的结论。这里类似于“汤某建案”。

  第二次股权转让时,尽管仍未届出资期限,但转让前公司已存在大额债务未予偿还、被起诉,且在转让后也未得到清偿,法院据此得出股东转让股权具有逃避出资义务的恶意,进而判令其承担责任。

  股东转让未届出资期限的股权时,不仅是转让了股权,也是在转让未来出资的义务。在只有一个前股东时,面对新公司法,当现股东不能按期出资时,前股东会承担绝对的补充出资责任。当存在多个前股东时,类似于“汤某建案”中的前股东可能会免责,至少有可能在其他前股东之后担责。

  如果股东将股权转让给明显无支付能力的人,如负债较多的重症病人、无收入人员、学生,就易被判定为逃债。如果转让时公司已经陷入支付危机、偿债诉讼、亟需股东的资本金补充,股权转让的对价很低,此项转让就更可能被判定为逃债。

  前股东担责顺序的不同说法

  如果多个前股东均被判令担责,他们之间可能的先后顺序,是目前最无定论之处:按人头平摊、按认缴额或实缴额的比例平摊(后手股东可能会按程序增减认缴额或实缴部分股权,从而与前手股东的认缴额、实缴额均不同)、从前往后、从后往前担责,均不无道理。

  北京海淀区法院的前述“首案”确立的顺序,是让最近的“前一手”股东承担补充出资责任,“前二手”股东对“前一手”股东不能清偿的部分承担补充责任。不过,在最高法院确认新公司法第88条无溯及力后,该院已经悄然在微信公众号上删除了这个案例。

  接下来,进入诉讼的各方仍有充分空间来争辩各自不同的主张。公司要求前股东补充出资和公司债权人要求补充出资的场合,亦可区别对待。比如,在甲乙丙的流转顺序中,乙可以主张案涉合同债权的形成源于债权人对甲的信赖,故而应当先由甲担责,而非先由更靠近当下的自己担责。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。