(2021)粤08行终13号张波与国家税务总局湛江市霞山区税务局、湛江市霞山区房地产开发区总公司税务行政管理(税务)一案行政二审判决书
发文时间:2021-08-08
来源:广东省湛江市中级人民法院
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张波与国家税务总局湛江市霞山区税务局、湛江市霞山区房地产开发区总公司税务行政管理(税务)一案行政二审判决书


案  由 其他行政行为 

案  号 (2021)粤08行终13号

发布日期 2021-05-11 浏览次数 119

广东省湛江市中级人民法院

行 政 判 决 书

(2021)粤08行终13号


上诉人(原审原告)张波,男,汉族,1956年12月23日出生,住湛江市霞山区×××××××××××××。公民身份号码:440×××××××********。


被上诉人(原审被告)国家税务总局湛江市霞山区税务局(原湛江市霞山区地方税务局,以下简称霞山税务局),住所地:湛江市霞山区×××××××。


法定代表人符庆平,局长。


出庭应诉行政机关负责人梁伟志,该局副局长。


委托代理人沈洋波,该局工作人员。


委托代理人刘洋,广东国邦律师事务所律师。


原审第三人湛江市霞山区房地产开发总公司(以下简称:霞山房产开发总公司),住所地:湛江市×××××××××。


法定代表人梁明阳。


上诉人张波因不履行征缴税款职责一案,不服湛江经济技术开发区人民法院(2020)粤0891行初126号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。


原审查明:2016年8月12日,原告张波携带房地产估价报告书、商品房合同书、湛江市霞山区人民法院估价委托书及(1998)霞法执字第106-6号协助执行通知书、(1998)霞民初字第106-2号民事裁定书、(1998)霞民初字第106号民事判决书等资料,向被告霞山税务局(原湛江市霞山区地方税务局)提出书面申请,称湛江市霞山区人民法院已作出裁定,将霞山区海昌路11号2幢801房的房产以物抵债给张波,但由于该房屋的原所有权人逃债,张波不能取得该房屋的购房发票,且开发商(即第三人霞山房地产开发总公司)倒闭,资料流失,其无法提供办理房地产权证所需的第一手购房发票,故请求霞山税务局“免除我第一手业主买卖发票,而交第二手房的交易税”。


根据张波提出的上述申请,霞山税务局发现霞山房地产开发总公司可能存在税务违法行为的线索,遂以湛江市霞山区地方税务局海滨税务分局(以下简称海滨税务分局)的名义,于2017年2月21日向该公司作出霞地税通字[2017]007号《税务事项通知书》,载明:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条的规定,限你单位于2017年2月28日前向该分局提供你单位销售位于湛江市霞山区×××××号××××××的有关资料和账页凭证(如销售合同、收入明细账、发票、完税凭证等),逾期不报送或提供虚假资料的,将依据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十条和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十六条的规定进行处罚。同年6月23日,海滨税务分局又向霞山房地产开发总公司作出霞地税检通一〔2017〕001号《税务检查通知书》,载明:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条的规定,决定自2017年6月27日起对你单位1995年1月1日至2016年12月31日期间(如检查发现此期间以外明显的税收违法嫌疑或线索不受此限)涉税情况进行检查,届时请依法接受检查,如实反映情况,提供下列资料:1.你公司1995年至2016年的账簿、记账凭证、报表等资料;2.你公司开发销售的“×××××号”商品楼的报建审批资料、售房发票、完税凭证等资料。霞山房地产开发总公司签收了上述《税务事项通知书》和《税务检查通知书》。张波认为霞山税务局未向霞山房地产开发总公司强制征收相关税款,属不履行法定职责,遂提起本案诉讼。


在本案诉讼期间,霞山税务局于2018年3月13日向湛江市霞山区人民法院发出湛霞地税协[2018]01号协查函,请求该院协助核实:1.是否对张波诉庞阳保借款纠纷作出(1998)霞民初字第106号民事判决书;2.是否对申请执行人张波与被执行人庞阳保以物抵债协议作出(1998)霞法执字第106-5号民事裁定书。同时附上张波提供的上述民事判决书和民事裁定书。湛江市霞山区人民法院于同年3月21日向霞山税务局作出复函,载明:经向我院档案局查询并调出相关档案,我院曾作出(1998)霞民初字第106号民事判决书,但与贵局协查函附件的(1998)霞民初字第106号民事判决书内容不同;没有发现(1998)霞法执字第106-5号民事裁定书。该院提供的(1998)霞民初字第106号民事判决书的原告不是张波,被告也不是庞阳保。


2020年8月11日,本院向湛江市霞山区人民法院发出《关于商请对(1998)霞民初字第106号案有关情况进行调查的函》,函请霞山区人民法院对(1998)霞民初字第106号案有关情况进行调查。2020年9月2日,湛江市霞山区人民法院作出《关于对(1998)霞民初字第106号案调查情况的复函》,内容如下:经向本院立案庭、档案室调取相关资料及本案承办人李观乾核实,现将有关情况函复如下:1、根据我院《其他民事案件立案簿》(1997.12.26-1998.12.25)记载,原告张波诉被告庞阳保借款纠纷一案的案号为(1998)霞民初字第106号,收案日期为1998年2月23日。2、根据我院《小额案件立案簿》(1997.12.26-1998.12.25)记载,原告湛江市华润微型喷灌公司诉被告湛江市海蓝蓝儿童营养食品有限公司拖欠货款纠纷一案的案号为(1998)霞小初字第106号,该案民事判决书的案号(1998)霞民初字第106号属笔误。3、我院已组织人员继续查找(1998)霞民初字第106号原告张波诉被告庞阳保借款纠纷一案的相关档案材料,关于该案的其他情况,待调取档案后再进一步核查。4、我院于2018年3月21日向湛江市霞山区地方税务局作出的《复函》与目前核查的情况不相符,予以更正。


又查明,霞山税务局于2019年4月向霞山房地产开发总公司征收了销售不动产的土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等税费及滞纳金,并向该公司开具了税收缴款书和税收完税证明。


原审认为:本案属于诉不履行税务征收法定职责及行政赔偿纠纷。根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定,税务机关依法负有税务管理、税务征收、税务检查、税务违法处理等法定职责。本案中,原告张波认为被告霞山税务局不履行法定职责,具体表现在未征收霞山区海昌路11号2幢801房的第一道营业税、房地产税以及第二道房地产转移税(第一道税是指霞山房产开发总公司将涉案房屋卖给案外人郑彩霞所应当征收的税款;第二道税是指依照湛江市霞山区人民法院的裁定书,郑彩霞、庞阳保将涉案房屋以物抵债给张波所应当征收的税款)。本案被告霞山税务局于2016年8月12日根据张波提出的申请,得知霞山房地产开发总公司可能存在欠税的线索,先后向该公司发出税务事项通知书、税务检查通知书,决定自2017年6月27日起对霞山房地产开发总公司1995年1月1日至2016年12月31日期间涉税情况进行检查。经过检查,在确认霞山房地产开发总公司在开发销售“海昌路11号”商品楼时未依法缴税的违法事实存在的情况下,向霞山房产开发总公司发出缴税通知。因霞山房产开发总公司经营不善,已处于停产状态,经过协商,由霞山房产开发总公司的上级管理部门霞山国资公司于2019年4月代霞山房产开发总公司缴交了霞山区海昌路11号2幢801房的第一道营业税。霞山税务局直至原告提起本案诉讼后方于2019年4月履行了征收相关税款的职责,明显超过合理期限。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第八十一条第四款“原告起诉被告不作为,在诉讼中被告作出行政行为,原告不撤诉的,人民法院应当就不作为依法作出确认判决”之规定,应当确认霞山税务局在向霞山房地产开发总公司征收上述税款过程中存在不作为。由于霞山税务局已完成向霞山房产开发总公司征收涉案房产出让的有关税款,且案外人庞阳保、郑彩霞一直下落不明,不具有向庞阳保、郑彩霞征收涉案房屋第一道税款的条件,故张波所提判令该局征收涉案房屋第一道税款的诉讼请求不成立,本院不予支持。


关于原告张波主张霞山税务局应依照湛江市霞山区人民法院的裁定书,履行向张波征收第二道税款的法定职责的问题。原告张波曾向霞山税务局提交(1998)霞法执字第106-5号民事裁定书,用于证明涉案房屋已由霞山区人民法院生效裁判确定以物抵债给张波。针对该问题,霞山税务局曾向湛江市霞山区人民法院发出协查函,根据该院复函,张波所提供的(1998)霞民初字第106号民事判决书的内容与该院存档的民事判决书内容不同,且没有发现(1998)霞法执字第106-5号民事裁定书。2020年8月11日,该院向湛江市霞山区人民法院发出《关于商请对(1998)霞民初字第106号案有关情况进行调查的函》,函请霞山区人民法院对(1998)霞民初字第106号案有关情况进行调查。2020年9月2日,湛江市霞山区人民法院作出复函,根据该复函,该院保存有原告张波诉被告庞阳保借款纠纷一案的案号为(1998)霞民初字第106号的立案登记,但该案的相关档案材料尚未找到,关于该案的其他情况,待调取档案后再进一步核查。根据霞山区人民法院的该复函,由于未能找到(1998)霞民初字第106号案的有关档案材料,尚不能确定(1998)霞法执字第106-5号民事裁定书的真实性,涉案房屋是否以物抵债的事实尚未查清,霞山税务局据此认为征收该项税款的条件尚未成就,理由成立。原告张波认为霞山税务局不履行征收第二道税款的法定职责,存在不作为,并要求该局征收该项税款的理由不成立,不予支持。对于张波要求霞山税务局赔偿因不履行法定职责而产生的损失的诉讼请求,因其未能提供证据证明其存在损失以及该损失与霞山税务局的不作为之间存在因果关系,故不予支持。


综上所述,张波认为霞山税务局在向霞山房地产开发总公司征收税款过程中存在不作为的理由部分成立,但认为该局未就涉案房屋“以物抵债”给张波征收税款属于不作为以及认为该局应当赔偿损失的理由不成立。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第八十一条第四款之规定,判决:一、确认被告国家税务总局湛江市霞山区税务局在向第三人湛江市霞山区房地产开发总公司征收该公司销售涉案房屋所产生的税款过程中存在不作为;二、驳回原告张波的其他诉讼请求。案件受理费50元,由被告国家税务总局湛江市霞山区税务局负担。


原审宣判后,张波不服,向本院提出上诉,请求:一、请求按第一次上诉的案由审理本案,即违法要求公民履行义务。二、判令被上诉人税收法定程序不作为成立。三、判令被告违法要求上诉人履行义务和不履行法定程序作出书面赔礼道歉,经济赔偿5000元。四、以越权审判行为由撒销(2020)粤0891行初126号行政判决。五、由中级人民法院直接审理。


事实与理由:


本案争议焦点:一、程序上:人民法院生效并执行22年的“裁定书”未经监察、检察机关立案,并经民事再审程序作出撤销。人民法院行政审判庭是否有权力作出否定“裁定书”认定的事实。二、实体上只要人民法院公章是真实就意味着裁定书所有内容是真实。


上诉人是霞山区海昌路******房产转移税的纳税人,于1999年依法向霞山区地方税务局申请纳房产转移税。由于当年房产属于政府违法开发所以整栋楼都无法办理房屋产权证。2009年政府出台解决房产遗留问题通告,所以从2010年开始又申请缴纳房产转移税,并按照霞山税务局的要求,2012年书面多次请求霞山区人民法院,就法律文书问题与霞山区税务局、市房产局协商解决上诉人纳税和办理房屋产权证问题。结果发现上诉人四个执行案件档案全部遗失。随即上诉人向被上诉人作了书面反映,请求被上诉人启动税务征收的法定程序。即:(1)依职权查明司法文书的真实性。(2)在法定时间三个月内,就查明无法确认结果后作出纳税人是否应该纳税书面告知书。(3)如果在履行职责过程中查明公章有假,法院档案丢失那么局长,党委书记身份的公务员必须要履行公务员法规规定对违纪违法行为的举报义务。被上诉人对以上法定义务全部不作为,并明确要求上诉人履行以上全部义务。被上诉人作为行政机关要求公民履行义务是法律确认的具体行政行为,这具体行政行为必须要有法律规定为依据,这是行政机关履行职责最基本的原则。为此要求上诉人履行以上职责全部无法律依据属于违法要求公民履行义务。


依据行政诉讼法的规定:一、法律文书是否真实举证责任在被上诉人。二、法律文书的真实性与否不属于行政诉讼法管辖案的案件。霞山区人民法院涉案档案找了8年仍不见,找不到的执行案件一共有四个,其行为已构成渎职违法违纪,属于纪检监察案件,和检察机关渎职犯罪刑事案,行政审判庭无权对司法文书内容否定。要否定必须要在纪检监察,检察机关刑事受理侦查结论出来后,并经过人民法院民事再审审判程序才能撤销司法文书认定的事实,而未经以上纪检监察程序,涉案所有法律文书都具“证据法”规定的直接证据功能和法律效力。三、霞山区人民法院遗失的档案,一共遗失上诉人四个执行案件的档案。对此上诉人两次书面请求原审法庭,重审法庭依职权一并依法向监察机关发出“司法建议”追究霞山区人民法院的法律责任。但两个合议庭都违法拒绝。


综上所述:(1)被上诉人在税收执行程序不作为,违法要求公民履行义务。(2)重审法庭在涉案法律文书未经监察机关,检察机关立案侦查,并作出否定法律文书的真实性。再经由人民法院民事审判庭启动再审审判程序并撤销法律文书,违反证据法,越权判决法律文书的真实性不予采信。(3)在霞山区法院查找8年后,被上诉人自查查了8年已超过法律规定的时间7年零7个月仍没找到情况下由我承担举证不能责任。重审法院举证责任分配上违法强制我举证,而依据行政诉讼法规则:法律文书公章是假的举证责任在行政机关即被上诉人。


上诉人的居民户口就在涉案房屋,已居住21年依据的就是生效的法律文书,向税务机关申报纳税20年。为此请求上诉庭根据判决书违法违纪行为:(1)向监察机关发出司法建议,通报案情,完整是霞山区人民法院将本人四个执行案件全部丢失。(2)“司法建议”追究相关税务机关公务员在履行职责过程中发现“违法违纪”时采取包庇沉默。司法机关枉法裁判的责任。


被上诉人霞山税务局答辩称:关于涉案的第一道税,我局积极履行了法定职责,不存在不作为,在收到上诉人提供的线索后,我局分别作出了相应的税务事项通知书和税务检查通知书以及后续向原审第三人上级主管部门进行沟通,因为原审第三人是僵尸企业,故不存在不履行职责。至于第二道税,原审法院依法向霞山区人民法院发送了相关调查函件,霞山区人民法院的复函明确(1998)霞民初字第106号案件档案材料未找到,目前为止是否以物抵债的事实没有查清,故该第二道税的征收条件没有完成。综上,原判正确,请二审予以维持。


原审第三人霞山房产开发总公司二审未作陈述意见。


案经本院二审审理查明,原审判决查明事实清楚,本院予以确认。


本院认为,本案属于不履行征缴税款职责纠纷。双方当事人争议的焦点问题是:被上诉人霞山税务局是否应当向上诉人张波征缴涉案房屋的第二道税款?


据现已查明事实可知,上诉人以曾向被上诉人提交的(1998)霞法执字第106-5号《民事裁定书》为依据,以证明涉案房屋已由霞山区人民法院生效裁判确定以物抵债给其本人所有,被上诉人应依法向其征缴涉案的第二道税款。对于上诉人所提交的(1998)霞法执字第106-5号《民事裁定书》是否真实的问题,霞山税务局及原审法院曾先后向湛江市霞山区人民法院发函了解。根据霞山区人民法院最新一次的复函内容可知,该院只是确认了立案审理过张波诉被告庞阳保借款纠纷一案,案号为(1998)霞民初字第106号,但对于张波提供的(1998)霞法执字第106-5号《民事裁定书》是否真实的问题,该院表示由于该案的相关档案材料尚未找到,需待调取档案后再进一步核查。即该《民事裁定书》的真实性至今尚无法确定的,涉案房屋是否已经人民法院的强制执行程序以物抵债归上诉人所有的事实尚未查清。被上诉人据此认为向上诉人征收该第二道税款的条件尚未成就的理由成立,张波认为被上诉人未依法履行征缴税款职责、存在不作为的理据不足,原审处理并无不当,本院予以支持。上诉人认为被上诉人存在征缴税款不作为、应赔偿其经济损失的上诉意见理据不足,本院不予支持。


至于上诉人认为霞山人民法院遗失案件档案,已构成渎职违法违纪的问题,因不属本案的审理范围,本院不作处理,上诉人若仍有异议可循法定途径向有关纪检监察部门进行反映投诉。


综上,上诉人张波的上诉请求不能成立,本院不予支持。原判认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定,判决如下:


驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费50元,由上诉人张波负担。


本判决为终审判决。

审 判 长 张智敏

审 判 员 杨纯京

审 判 员 麦江梅

二〇二一年二月二十五日

法官助理 杨丹红

书 记 员 梁罗芬

附相关法律条文:

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条人民法院审理上诉案件,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律、法规正确的,判决或者裁定驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的,依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

人民法院审理上诉案件,需要改变原审判决的,应当同时对被诉行政行为作出判决。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。