解读《“第一支柱”下“统一方法”的秘书处提案》
发文时间:2019-11-21
作者:汪成红
来源:中国税务报
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“第一支柱”“统一方法”……近期,经济合作与发展组织(OECD)发布的《“第一支柱”下“统一方法”的秘书处提案》(以下简称“统一方法”提案)公众咨询文件,是不是让非专业的“小伙伴”十分费解?今天邀请两位专家从不同角度加以解读,希望能帮到你。

“统一方法”提案:为避免不协调单边税收措施而生

作者:汪成红

  “统一方法”提案,虽然最初设想旨在对大型数字公司征税,但实际上似乎走得更远,目前的目标是通过修订现行的国际税收规则,以适应经济数字化这一新形势,并为市场管辖区引入新的征税权。

  “统一方法”提出背景

  由于各国对OECD提出的3条建议无法达成共识,“统一方法”强调了建议的共识之处。

  应对经济数字化带来的税收挑战是税基侵蚀和利润转移(BEPS)行动计划的重点领域之一。2017年3月,二十国集团(G20)财长授权OECD数字经济工作组通过BEPS包容性框架,于2018年4月前提交数字化对税收影响的中期报告,报告观察到某些高度数字化企业的商业模式存在以下特点:规模经营;对无形资产高度依赖;数据的重要性、用户参与和无形资产的协同效应。紧接着,OECD开始围绕“两大支柱”进行讨论,“第一支柱”侧重于通过修改利润分配和联结度规则来重新分配征税权;“第二支柱”更多关注的是尚未解决的BEPS问题。

  今年2月,OECD发布《应对经济数字化的税收挑战》公众咨询文件,对修改现行利润分配和联结度规则提出3条建议,即“第一支柱”,3条建议分别以“用户参与”“营销型无形资产”和“显著经济存在”等概念为基础。由于3条建议的适用范围、计算方法和理由均有较大不同,因此各国暂时无法就此达成共识。为使各方能够尽快形成一致意见,OECD强调了这3条建议的共同之处,比如认可企业在市场/用户管辖区的经营活动,以及参与创造的价值,而现行的利润分配规则并不认可这些价值,由此“统一方法”提案诞生。OECD希望通过这一提案,避免更多的市场管辖区因对现行国际税收制度产生的税收结果感到不满而采取不协调的单边税收措施。同时OECD也意识到,提案的某些方面还需要进一步探讨,若干执行层面和管理方面的问题亟待解决。尽管如此,“统一方法”提案仍是一个可行选择。

  主要内容与评价

  “统一方法”涵盖的业务不仅是高度数字化企业,还超越原有的独立交易原则,建立以公式为基础的利润分配解决方案。

  适用范围。“统一方法”提案涵盖高度数字化企业的商业模式,同时进一步关注面向消费者的业务,这一业务是广义层面的,比如提供面向消费者的产品或提供数字服务而产生收入的业务;从税收政策的基本原理和其他实际问题的角度出发,进一步考虑是否将某些特定部门(如金融服务)排除在适用范围之外。

  新联结度规则。新联结度规则针对的是所有在市场管辖区范围内开展持续并显著参与的经济活动,而不论其在该管辖区的实体存在程度。如何判定持续和显著参与,主要以市场所在地所取得的收入为衡量标准,这一标准将根据市场大小而灵活调整,同时,这一标准也考虑到特殊的经营活动,比如在线广告服务,它的用户主要是非付费用户,其物理位置可能不同于收入产生地。新联结度规则是一项建立在常设机构规则基础上的独立规则,以减少对其他现行规则的溢出效应。需要注意的是,收入门槛不仅适用于远程销售的业务模式,还包括通过分销商在市场上销售的跨国公司或集团。

  新利润分配规则。一旦确定一个国家有权对非居民企业的利润征税,下一个问题就是“统一方法”提案究竟会将多少利润分配给该市场管辖区。目前OECD和联合国税收协定范本第7条(经营利润部分)已经回答了这一问题,但鉴于新的征税权将为那些在市场所在地无实体存在的跨国公司创建一个联结度,而现行的利润分配规则无法适应这一联结度,因此,这就要求新的利润分配规则必须超越原有的独立交易原则和根据实体存在确定征税权的原则。“统一方法”提案主要目的在于创建一个新的利润分配规则,适用于一定范围的纳税人,无论其是否有国内销售或经销实体,还是通过非关联方分销,该规则保留现行的基于独立交易原则的转让定价规则,将在当前的转让定价体系中建立以公式为基础的解决方案,以弥补原有规则的不足。OECD提出,新的利润分配规则需结合现有的转让定价规则,提供协商一致的利润分配额度给市场管辖区,其方式应力求简单,既要避免双重征税,又要提高税收确定性,同时应考虑企业的盈利和亏损。

  三层机制提高税收确定性

  包括确定分配给市场管辖区剩余利润的份额,为发生在市场管辖区的营销和经销活动设定固定回报,对企业在市场管辖区的额外功能征税。

  “统一方法”提案通过三层机制解决市场管辖区之间的利润共享问题。

  “金额A”。确定分配给市场管辖区剩余利润的份额。比如,将T企业(位于T国的居民企业)一定比例的剩余利润在市场管辖区间进行重新分配,此处的剩余利润是指T公司在日常经营地所分得的常规利润之外的部分。与现行利润分配规则相似的是,该分配规则既适用于盈利也适用于亏损,但处理亏损的具体方法仍在探索之中。同时需要确定被分配到T国的常规利润的比例,并根据新的联结度规则,以公式为基础,参考销售额,确定分配到特定市场管辖区的剩余利润比例,这种方法同时具备剩余利润分配方法和部分分摊方法的特点。下一步根据商定的盈利水平,计算出日常活动的报酬,较为简单的一个方法是根据行业差异商定一个固定的百分比。但由于跨国公司的盈利能力在不同的业务线、区域或市场之间可能有很大差异,这意味着对利润的测算可能需要根据业务线、区域或市场来确定。日常活动的报酬被定义为常规利润,在计算需分配给市场管辖区的利润时,应首先扣除这些报酬。一旦超过规定利润水平的盈利能力被认为是该企业的非常规利润,需要确定这些非常规利润哪些归属于市场管辖区,哪些归属于其他因素,比如无形资产交易、资本、风险等。“统一方法”的一个关键问题就是确定并商定以何种方法计算归属于市场管辖区的利润,以及百分比是否因行业而异。最后一步就是基于先前约定的分配公式,将被视为非常规利润中应归属于市场管辖区的利润分配给合格的市场管辖区。

  “金额B”。市场管辖区基于营销和经销功能分配的固定报酬。根据现行规则,市场管辖区的经营活动,特别是经销活动本身也需要纳税。为此,“金额В”为发生在市场管辖区的某些基本的或常规的营销和经销活动设定一个固定回报,此回报或因行业和区域因素而有所差异,固定回报的金额可通过多种方式来确定。“金额В”所代表的固定回报将设法减少该领域因转让定价而引发的涉税争议,虽然在大多数情况下,市场营销和经销活动与跨国公司或集团进行的其他活动之间存在明显区别,但有时也存在交叉。因此,究竟哪些经营活动可能产生此类回报需要明确定义。

  “金额C”。可视作与提案所有内容相关的有约束力和有效的争端预防和解决机制。具体是指,当发生在市场管辖区的营销和经销活动超出基准水平,需要确保固定回报的利润超过预期的“金额B”时,或者是跨国集团或公司在市场管辖区从事与营销和经销无关的其他业务活动时,纳税人和税务机关均有权对此提出异议。因此,“金额C”包括下列情形:即某企业在市场管辖区有着更多的运行功能,该功能所涉及的金额将超过参照当地实体所认定的基准活动量(主要指“金额B”的固定回报),根据现行转让定价规则,该市场管辖区可以对额外功能所产生的额外利润予以征税。

  “统一方法”缘何重要

  “统一方法”对企业的影响是最为直接的,社会各界应积极参与该提案的咨询与反馈。

  “统一方法”提案旨在创建将利润分配给各主要市场管辖区的新的征税模式,该模式将深刻影响生产高价值商品以及服务较多的国家和消费者人口众多的国家之间的相互关系,因此,OECD呼吁社会各界对“统一方法”提案积极建言献策。对于企业而言,“统一方法”提案的影响是最为直接的,多数企业都愿意缴纳公平的税款,但从遵从角度看,企业希望以一种明确且易于管理的方式在同一个地方缴纳税款。建议企业积极参与该提案的咨询意见反馈,以确保准确理解“统一方法”提案中的一些实践操作问题,并争取最终方案不额外增加纳税人的遵从成本。

  关于“统一方法”提案的公众咨询会议将于11月21日~22日在法国巴黎举行。一旦达成共识,将会是现行国际税收规则的重大且实质性修改,也将对国际税收环境产生深远影响。

  (作者单位:国家税务总局杭州市税务局,现派驻OECD)

“第一支柱”改革:1000个技术性问题的确定与解决

作者:刘奇超

  OECD发布的“统一方法”提案标志着修订联结度与利润分配规则的“第一支柱”的总体框架设计与制度安排,迈入了实质性深度讨论阶段。那“第一支柱”改革要向何处去?笔者认为,其答案蕴藏于“统一方法”三个设计纬度的重点取向中。

  征税范围

  “统一方法”将征税范围聚焦于全球范围内大型企业的高度数字化和面向消费者的业务之上。

  从理论上讲,征税范围的选择同经济数字化语境下价值创造的讨论密切相关,然而“统一方法”全文均未提及“价值创造”一词。由于政治立场与实际需求的不同,理论界与实务界对此问题的看法始终存在分歧。为最大限度融合各方观点,“统一方法”将征税范围聚焦于全球范围内大型企业(如集团或集团某些业务线的全球收入超过一定门槛)的高度数字化和面向消费者的业务之上。该范围强调企业可能从市场上的消费者或用户的互动中获得重要价值,涵盖高度数字化的商业模式(如中介平台、在线广告)与面向消费者的业务(包括B2C和某些B2B)。

  同时,征税范围设置了排除条款与剔除规则。目前,方案中除明确提及排除了采掘业与大宗商品之外,尚需就如何界定和处理通过中间人方式对商品和服务的供应、零部件产品的供应以及特许经营权安排的使用等问题展开讨论,并进一步论证金融服务等其他部门排除在征税范围之外的可能性。此外,征税范围还将额外考虑企业规模限制,譬如国别报告中7.5亿欧元的收入门槛。

  新联结度规则

  规则旨在规制市场或用户管辖区内未设实体存在或设有限实体存在的高度数字化面向消费者型企业的经营活动。

  “统一方法”市场/用户内设的联结度规则是一个基于“显著经济存在”的概念,并利用市场/用户管辖区内的“用户参与”“营销型无形资产”理论叠加后而提出的新规则,规制市场/用户管辖区内因未设实体存在或仅设有限实体存在的、高度数字化的面向消费者型企业的经营活动。为避免新联结度规则的设计对现行OECD《税收协定范本》的其他条款产生任何溢出影响,在OECD今年5月发布的工作计划安排的基础上,“统一方法”明确选择引入1条新的独立条款来规定新联结度规则,从而赋予市场/用户管辖区新的征税权。

  当然,最终判定一家跨国企业的经济活动是否和某一市场/用户管辖区建立起新的联结度,还取决于定量指标的设计。目前,“统一方法”提出除收入门槛应与主张征税权的市场管辖区的规模相适配外,还应考虑时间门槛(如财年或会计年度)和征税范围内经营活动的潜在其他衡量指标,譬如,就在线广告服务而言,需要考虑非付费用户所在地与账目相关收入所在地的不同,进而作出相应调整。

  新利润分配规则

  “金额A”志在解决经济数字化下新征税权的利润分配;“金额B”重在化解有限实体分销商的纳税风险;“金额C”意在赋予市场国主张超越“金额B”基准的额外征税权。

  新利润分配规则使用了一个三级营业利润的分配机制,从某种意义上讲,该方法既超越了传统独立交易原则,又参照了实体存在概念,对征税权加以限制。具体而言:

  一是“金额A”中提出的公式分配法复制了剩余利润分配法与部分分配法的特征,其计算过程不局限于实体存在、与独立交易原则也无联系,而是依据新联结度为市场管辖区创设新征税权,将由跨国企业在集团或业务线基础上所确定的视同剩余利润的一部分利润分配给市场/用户管辖区。随后,该笔利润将按商定一致的因素分配公式以百分比的形式在各个市场/用户管辖区之间进行最终分配。但现实是,在计算“金额A”的过程中,需要妥善解决好一系列问题。例如,“金额A”的计算起点系跨国集团利润的确定。通常,有关利润的衡量指标可按集团总部税收管辖区根据《公认会计准则(GAAP)》或《国际财务报告准则(IFRS)》制定的会计准则计算出的合并财务报表得到。同时,考虑到跨国集团的盈利能力在不同的业务线、区域或市场之间可能存在巨大差异,故相关利润的衡量也可能需要根据业务线,或者区域、市场来确定。又如,“金额A”计算过程中的第二步“确定常规活动回报对应的常规利润水平”和第三步“衡量非常规利润中分配给新征税权的非常规利润份额”均强调简化方法的适用,主张通过分行业或业务线的商定的百分比形式加以确定,但面对行业细分到底可分为多细、不同业务线又是否能体现线上不同企业的经营实际情况等一连串的政策性质疑,目前尚有争论。再如,现行避免双重征税的各国国内法与协定规则在跨国企业的适用问题上,都是以单一实体或单一国家来实施的,因此,“统一方法”有必要回应“金额A”的税款应由哪些相关纳税人来承担、亏损要如何处理以及能否以预提税作为指定“金额A”征收的适当机制等问题。

  二是“金额B”寻求的是为在市场管辖区内发生的某些“基准”或常规营销与分销活动确立的固定回报(或是分行业、区域给予不同的固定回报)。从理论上讲,“金额B”仅作为一项独立交易原则的修订运行方式,其吸收并改良了今年3月提出的改革建议,重在解决有限实体分销商的征税问题。同时,业界应将“金额B”理解为一项可以反驳的推定,而非安全港规则(安全港可以被定义为一项客观标准或措施,如范围、百分比或者绝对值,纳税人可将其作为可靠替代方案,替代基于更加主观或判断性因素或者不确定事实及情况的规则)。从实践上看,“统一方法”必须对有资格获得固定回报的活动作出明确定义,且这个固定回报的额度可通过多种方式加以确定,譬如单一固定百分比,分行业、区域给予不同的固定百分比,或者其他商定的方法。

  三是“金额C”旨在当公司在市场管辖区范围内发生的营销和分销活动超过“金额B”设计的固定回报所对应的基准水平时,或当跨国集团或公司在市场管辖区内开展了同营销或分销职能无关的其他经营活动的情形时,秉承独立交易原则而主张超过“金额B”的额外利润。尽管“统一方法”强调“金额C”要遵循与提案所有要素相关的具有约束力和有效性的争议预防与解决机制,但改革注定会面临理想与现实的冲突。例如,预约定价安排(APA)可使税务机关和纳税人有机会在非对抗性的情绪状态和环境中进行协商与合作,但单边APA的运用不一定能给纳税人带来更多的确定性,并为具有高度数字化商业模式和面向消费者业务的跨国企业减少双重征税,而在多边APAs中可能会出现有些国家(地区)的国内法不允许税务机关直接与纳税人签订有约束力协议的情形。同时,相比单边APA而言,多边APAs的谈签时间可能过长,难以满足各方的迫切需求。此外,“金额A”下的部分或全部利润在某种程度上也可指市场管辖范围内的功能性活动,而该活动或已由“金额C”奖励给市场管辖区,故“统一方法”有必要就“金额A”“金额C”之间详细交互的某些事项加以详细讨论。

  目前,BEPS包容性框架已就“第一支柱”改革确定了1000多个技术性问题,而这些问题的解决有赖于全球各利益相关方的多元化参与。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。