(2019)沪0120民初10021号绿庭置业有限公司、上海绿庭四季花城房地产开发有限公司等请求变更公司登记纠纷民事一审民事判决书
发文时间:2021-11-10
来源:上海市奉贤区人民法院
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绿庭置业有限公司、上海绿庭四季花城房地产开发有限公司等请求变更公司登记纠纷民事一审民事判决书


案  由 请求变更公司登记纠纷  

案  号 (2019)沪0120民初10021号    


发布日期 2021-11-10 浏览次数 34


上海市奉贤区人民法院


民 事 判 决 书


(2019)沪0120民初10021号


原告:绿庭置业有限公司,住所地中华人民共和国香港特别行政区。


法定代表人:俞乃奋,董事。


委托诉讼代理人:顾依,君合律师事务所上海分所律师。


委托诉讼代理人:刘佳迪,君合律师事务所上海分所律师。


被告:上海绿庭四季花城房地产开发有限公司,住所地中华人民共和国上海市奉贤区。


法定代表人:许良彦,董事长。


被告:许良彦,男,1938年11月17日生,汉族,住中华人民共和国上海市徐汇区。


上述两被告的共同委托诉讼代理人:张宇晟,上海正策律师事务所律师。


第三人:世邦有限公司,住所地中华人民共和国香港特别行政区上环德辅道中272-284号兴业商业中心12楼1205-1208室。


法定代表人:徐宏标,董事。


委托诉讼代理人:刘鸿亮,上海市汇理律师事务所律师。


原告绿庭置业有限公司(以下简称:绿庭置业公司)诉被告上海绿庭四季花城房地产开发有限公司(以下简称:四季花城公司)、许良彦、第三人世邦有限公司(以下简称:世邦公司)请求变更公司登记纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后,依法适用普通程序,并于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾依、刘佳迪,两被告的共同委托诉讼代理人张宇晟,第三人的委托诉讼代理人刘鸿亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告绿庭置业公司向本院提出诉讼请求:1、被告四季花城公司至上海市奉贤区市场监督管理局办理股权变更登记(备案)手续,将原记载于原告名下的被告四季花城公司80%股权变更登记至第三人名下,并于办理企业变更登记(备案)时通过企业登记系统提交变更报告;2、被告许良彦就被告四季花城公司办理前述第一项股权变更登记(备案)及信息报送手续履行相应的协助及配合义务。事实和理由:被告四季花城公司是原告与案外人上海绿庭科创生态科技有限公司(以下简称:绿庭科创)共同设立的子公司。原告持有四季花城公司80%的股权,绿庭科创持有四季花城公司20%的股权。被告许良彦是四季花城公司的董事长及法定代表人。2018年7月18日,原告与第三人签署《股权转让合同》,约定原告将其持有的四季花城公司80%股权全部转让给第三人。为签署及履行上述《股权转让合同》,四季花城公司股东会出具股东会决议,绿庭科创同意原告将其持有的四季花城公司80%股权全部转让给第三人,并放弃其优先购买权。根据相关法律规定,四季花城公司有义务就原告与第三人之间的股权转让办理相应的备案及登记手续。然而,尽管原告已多次就办理股权转让备案及登记事宜与四季花城公司进行沟通,四季花城公司始终未能履行相应的备案及登记义务。许良彦为四季花城公司的董事长及法定代表人,对于四季花城公司怠于履行法定义务负有不可推卸的责任。并且,许良彦掌握四季花城公司的公章及证照,在许良彦不配合的情形下,四季花城公司也无法履行相应的备案及登记义务,因此,许良彦应当对该等股权转让备案及变更登记履行相应的配合及协助义务。原告现根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定,向本院提起诉讼,请求判如所请。


第三人世邦有限公司向本院提出诉讼请求:1、被告四季花城公司、许良彦在本案判决指定的时间内,就四季花城公司80%股权变更事宜不履行备案手续的,由第三人以自己的名义向政府主管部门办理备案手续;2、确认第三人为四季花城公司的股东,拥有占四季花城公司注册资本80%的股权;3、四季花城公司向第三人签发证明书,并将第三人记载于股东名册。事实与理由:根据原告与第三人订立的《股权转让合同》及其补充协议,第三人已经受让四季花城公司80%的股权,且不违反法律法规的强制性规定。根据《公司法》规定,公司应当签发出资证明书、置备股东名册,因此,为保护其合法权利,第三人特提起申请,望判如所请。


被告四季花城公司、许良彦共同辩称,不同意原告及第三人的诉讼请求。根据2010年4月28日各方签署的《关于执行的协议书》(即《428协议》),由原告的母公司绿洲投资集团有限公司(即绿洲公司)回购参股股东一方即柯铮光(继承人张跃进、柯烨颖)、徐宏标所持有的绿洲公司股份,对价为现金及四季花城公司100%的股权、房产等,故本案并非独立的股权转让合同法律关系,而是股权回购的一部分,不可单独审理,本案原告、第三人、被告均是《428协议》的交易主体,受到协议内容的约束。根据《428协议》,绿洲公司新设第三人公司,第三人收购原告持有的四季花城公司80%股权,绿洲公司再将第三人100%股权以1港元价格转让给喜盈国际集团和FocusTownLimited,但实际上第三人系由原告设立,现原告与第三人改变了《428协议》交易结构,且其股权转让协议第5条承诺即在套用特殊性税务处理的条件,最终减少了绿洲公司应缴纳的税款,将该税款转嫁给了参股股东一方。综上,原告与第三人签订的《股权转让协议》及补充协议因虚假意思表示、损害国家税收利益、损害参股股东和被告公司利益,为无效合同。根据四季花城公司章程规定,该公司属于外商投资企业,其最高权力机构为董事会,但公司董事会未对本次股权转让作出决议。被告许良彦作为法定代表人,其履行职务应根据公司章程和法律规定,故要求许良彦承担责任的诉讼请求无事实与法律依据。


当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据如原告提供的四季花城公司的章程及历次修正案等,本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实,本院予以确认。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1、原告提供的世邦公司《公司注册证书》、四季花城公司《股东会决议》、绿庭科创公司的《放弃优先受让权声明》,第三人无异议,两被告对其真实性无异议,但对其关联性、合法性提出异议,本院认为该组证据与本案有关,且无违法之处,本院对该组证据予以认定;2、原告提供的电子邮件及附件,第三人无异议三组,两被告对其真实性均无异议,但对其证明目的不认可,本院对此三组证据的真实性予以认定;3、原告提供的函件及快递面单,第三人无异议,两被告对其真实性、关联性不予认可,认为无签收记录,鉴于原告未提供签收记录,本院对其真实性不予认定;4、原告提供的世邦公司的商业登记文件,第三人无异议,两被告对其真实性不予认可,认为无公证认证,本院采纳两被告的观点,对其真实性不予认定;5、第三人提供的股权转让补充协议、证明书,原告无异议,两被告均不予认可,本院认为证明书已经过公证证明,对其真实性予以认定,补充协议系原告与第三人之间签订的协议,原告与第三人均予以确认,本院对其真实性亦予以认定;6、被告四季花城公司提供的仲裁裁决书,被告许良彦无异议,原告对其真实性、合法性无异议,但不认可其证明目的,第三人对其真实性无异议,但不认可其关联性及证明目的。本院认为,该证据与本案具有一定的关联性,故对其予以认定;7、被告四季花城公司提供的美国执行香港仲裁的材料及美国联邦地区法院的备忘意见书,被告许良彦无异议,原告及第三人对其真实性均有异议,认为未经过公证认证,本院采纳原告与第三人的观点,对其真实性不予认定;8、被告四季花城公司提供的《关于执行的协议书》、世邦公司登记信息,被告许良彦无异议,原告对其真实性、合法性无异议,但对证明目的不认可,第三人对真实性无异议,但对关联性与证明内容。本院认为,该证据与本案具有一定的关联性,故对其予以认定;9、被告四季花城公司提供的《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》,被告许良彦无异议,原告对真实性、合法性无异议,不认可证明目的,第三人认为形式上属于规范性文件,不属于证据的范畴,本院认可第三人的观点,不作认定;10、被告四季花城公司提供的对比结构表,被告许良彦无异议,原告与第三人认为系被告单方制作,对其真实性不予认定,本院对其真实性不予认定。


本院经审理认定事实如下:被告四季花城公司系中外合资企业,现股东为原告,占股比例为80%;上海绿庭科创生态科技有限公司(以下简称:绿庭科创公司),占股20%。该公司章程规定,公司设董事会,董事会是公司的最高权力机构,决定公司的一切重大事宜,主要职权包括:决定公司注册资本的增加与股权的转让,除公司章程的修改等重大事项外,其他事宜由董事会会议采取简单多数通过。该公司的董事会组成是柯烨颖、许良彦、柯铮夫、徐宏标。


2018年7月18日,原告与第三人签订《股权转让合同》约定,第三人是原告的全资子公司,原告将其持有的四季花城公司80%股权转让给第三人;转让价格为620万美元,支付方式为第三人向原告发行股票的方式等额换取原告所持有的四季花城公司80%的股权;原告承诺,本股权转让完成后3年(含3年)内不转让其拥有的第三人的股权。同日,原告与绿庭科创公司达成股东会决议,同意原告将持有的四季花城公司80%股权转让给第三人。同日,绿庭科创公司作出《放弃优先受让权声明》称,其放弃对原告出让四季花城公司的80%股权所享有的优先受让权。但该《股权转让合同》未经四季花城董事会会议通过。


又查明,2010年4月28日,绿洲投资集团有限公司(以下简称:绿洲投资公司)、参股股东(指柯铮光及徐宏标)、控股股东(指俞乃奋、俞乃雯、俞乃筠)、喜盈国际集团有限公司(以下简称:喜盈公司)、FOCUSTOWNLIMITED(以下简称:FOCUSTOWN)、原告、上海绿洲科创生态科技有限公司(后更名为绿庭科创公司)签署《关于执行的协议书》(以下简称:428协议)一份,就绿洲投资公司回购参股股东持有的股权事宜进行协商,明确股权收购对价为相当于2.5亿元等额外汇及四季花城公司100%的股权,并约定:……第二条绿洲投资公司的回购对价……2.3.1绿洲投资公司已在香港新设立了世邦公司,并已经安排世邦公司收购了绿洲投资公司子公司绿庭置业公司所持有之四季花城公司80%的股权。该等股权收购完成后,绿洲投资公司应与喜盈公司和FOCUSTOWN签署一份《股权购买权协议》,约定在下述第2.3.2款约定的托管期限届满后,将世邦公司100%的股权以港元一元对价转让给喜盈公司和FOCUSTOWN。……2.3.5鉴于绿洲投资公司及控股股东已经在本协议签署前将被告的实际控制权移交给参股股东。


2013年2月22日,参股股东就428协议的履行向香港国际仲裁中心申请仲裁。


2018年2月28日,香港国际仲裁中心出具裁决书(申请人为参股股东,被申请人为绿洲投资公司及控股股东),载明:Ⅶ.仲裁庭的分析和理由……245.……有关四季花城公司的转让包括以下三个需要履行的步骤:(1)首先,由绿洲投资公司成立的世邦公司收购绿庭置业公司持有的四季花城公司80%股权(简称为“80股权转让第一步”)。第2.3.1条明确表述,绿洲投资公司已在香港设立了世邦公司,并已经安排世邦公司收购了绿庭置业公司所持有之四季花城公司80%的股权。换句话说,80%股权转让第一步在428协议签署时已经完成。但是事实上,这第一步还未完成。……Ⅷ.仲裁庭的裁决和命令……5、命令第一被申请人(即绿洲投资公司)安排及促使世邦公司(从裁决作出之日起的2个月内)收购第一被申请人的子公司绿庭置业公司所持有的四季花城公司80%的股权(428协议第2.3.1条)。


再查明,绿庭置业公司是一人有限公司,股东为绿洲投资公司;世邦公司是一人有限公司,股东为绿庭置业公司;绿庭科创公司是一人有限公司,股东为绿庭置业公司。


本院认为,根据本院查明的事实,本案系争的《股权转让合同》实际是绿洲投资公司的控股股东与参股股东签署的股份重组协议即428协议的中间一环,因此,对于原告与第三人要求确认上述股权转让合同内容履行的请求,并不是单单审理该份转让合同,必须要结合绿洲投资公司的控股股东与参股股东双方在428协议中与系争股权转让合同有关的约定综合考虑。


根据428协议约定,绿洲投资公司已在香港新设立了世邦公司,并已经安排世邦公司收购了绿洲投资公司子公司绿庭置业公司所持有之四季花城公司80%的股权。但实际情况是,世邦公司是由绿庭置业公司设立的全资子公司,并非是绿洲投资公司设立的。而该项变化最主要体现在《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》第七条之规定:“企业发生涉及中国境内与境外之间(包括港澳台地区)的股权和资产收购交易,除应符合本通知第五条规定的条件外,还应同时符合下列条件,才可选择适用特殊性税务处理规定:(一)非居民企业向其100%直接控股的另一非居民企业转让其拥有的居民企业股权,没有因此造成以后该项股权转让所得预提税负担变化,且转让方非居民企业向主管税务机关书面承诺在3年(含3年)内不转让其拥有受让方非居民企业的股权;……”,根据该条规定,绿庭置业公司向其100%直接控股的世邦公司转让其拥有的四季花城公司股权,且绿庭置业公司向主管税务机关书面承诺在3年(含3年)内不转让其拥有世邦公司的股权的情况下,有可能会适用特殊性税务处理,而按照428协议的约定,在世邦公司是绿洲投资公司的全资在公司的情况下,是无法适用特殊性税务处理的。是否适用特殊性税务处理最大的区别在于《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》第六条之规定:“企业重组符合本通知第五条规定条件的,交易各方对其交易中的股权支付部分,可以按以下规定进行特殊性税务处理:……(二)股权收购,收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%,且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,可以选择按以下规定处理:1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础,以被收购股权的原有计税基础确定。2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础,以被收购股权的原有计税基础确定。3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。……”,根据该项规定,如适用特殊性税务处理,与适用一般性税务处理不同,将有可能会对于参股股东一方受让世邦公司100%的股权在税务上造成影响。当然,在相关税务机关作出决定前,涉案股权转让未必一定会适用特殊性税务处理,但即使可能会增加参股股东一方在订立428协议时所无法预见的额外税务负担,这就与控股股东与参股股东在签署428协议时的商业安排相背。鉴于以上原因,本院认为,控股股东与参股股东应对涉案股权转让可能适用特殊性税务处理情况下的税务负担问题进行协商,以期能达成新的约定,在未形成新的合意之前,原告不得单独要求进行股权转让。


至于被告四季花城公司提出公司章程规定的必须经过董事会决议的主张,本院认为,根据四季花城公司的章程规定,董事会是公司的最高权力机构,决定公司股权的转让应由董事会会议采取简单多数通过,但涉案股权转让合同未经公司董事会会议通过。虽然一般观点认为,董事会是由各方股东委派组成,股东作为直接的权利主体才是最终的决定者,故董事会会议仅是程序性的规定,但四季花城公司的股东是原告及绿庭科创公司,均是属于绿洲投资公司控股股东控制的一方,而该公司的董事会却是主要代表了参股股东的利益,同时根据428协议约定,控股股东已经将四季花城公司的实际控制权移交给了参股股东,这样复杂的构成平衡了参股股东与控股股东的利益,并在公司章程中得到体现,所以不能简单的以股东的决定作为公司最终决定,如转让股权等事项仍需遵从公司章程的约定,即应该由董事会会议简单多数通过。现原告及第三人的股权转让未经董事会会议多数通过,故对原告及第三人的诉讼请求本院亦难以支持。


综上所述,原告及第三人的诉讼请求无相应的事实与法律依据,本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下:


一、驳回原告绿庭置业有限公司的全部诉讼请求。


二、驳回第三人世邦有限公司的全部诉讼请求。


案件受理费40元,由原告绿庭置业有限公司负担。


如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


审 判 长  高 磊


审 判 员  费正权


人民陪审员  黄顺昆


二〇二〇年六月三十日


书 记 员  李翼浏


附:相关法律条文


《最高人民法院关于适用的解释》


第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。


在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。