房企破产项目越来越多,涉房债权如何处理
发文时间:2021-10-13
作者:微法官
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管理人解除权与买受人交付房屋请求权


  根据《企业破产法》第十八条第一款的规定,在合同双方均未履行完毕的情形下,管理人享有解除权。除双方均未履行完毕的合同之外,管理人是否有权解除,管理人如不享解除权是否需要继续履行?本文认为破产申请受理前债务人订立的合同,应区分情况处理:


  第一种是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同,管理人无权依照企业破产法的规定解除,也无需解除。债务人因履行完毕而享有的债权属于债务人财产,管理人应依法予以追回,履行债权催收职责。


  第二种是相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同,该种情形下如果继续履行将构成个别清偿的话,管理人不应继续履行。但管理人不继续履行是否意味着管理人享有解除权呢?破产法并未规定此种情况下管理人享有解除权,已经履行完毕的相对方只能根据破产法的规定依法申报债权。具体到房地产企业破产案件中,如果购房人对房屋依法享有优先权且满足交付条件,管理人继续履行不够成个别清偿,购房人又要求继续履行的,那么管理人应当继续履行。


  第三种是债务人和相对方均未履行完毕的合同,管理人有权依据《企业破产法》第十八条第一款的规定选择解除或继续履行。管理人决定继续履行合同的,相对方有权要求管理人提供担保,管理人不提供担保的,视为解除合同。虽然管理人依据破产法十八条第一款的规定可以决定继续履行合同,但并不代表合同相对方无解除权。


  购房者的优先权与实现交付房屋请求权的条件


  房地产企业破产案件中,基于对消费性购房者的基本生存权的考虑,最高院的多项批复、规定等内容均认为消费性购房人、具有物权期待权的购房人具有优先权。亦明确指出购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权均享优先于建设工程价款优先权。


  本文认为,参照相关依据,具有消费者身份的购房者、经预告登记具有物权期待权的购房者享有优先权,可以对抗建设工程价款优先权和其他权利,此种优先权具体体现为在房屋未竣工验收合格不满足交付条件情况下的购房款返还请求权,在房屋满足交付条件时的房屋交付请求权。


  在房地产企业破产案件中,购房人实现房屋交付请求权还需考虑是否符合前提条件,即建设工程是否竣工验收合格,或者能否续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件。只有经竣工验收合格的房屋才能具备交付的条件,才能满足购房者交付房屋的请求权。


  涉房债权处理方式


  (一)因拆迁而签订的房屋买卖合同


  被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护,其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利,优先于其他各种债权,包括建设工程款债权和抵押债权。理由如下:


  第一,被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。


  第二,被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有,在签订产权置换协议后,应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。


  第三,被拆迁人与房地产开发企业签订相关安置补偿协议的时间一般早于土地使用权抵押或在建工程抵押及工程承包人的施工时间,相关担保物权人及工程承包人通过审查及相应安排,可以防控被拆迁人的优先受偿权带来的信用风险。


  第四,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。该司法解释虽已修改并删除了该条内容,但笔者理解,这是由于《国有土地房屋征收和补偿条例》颁布后政府均统一采用征收模式,将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产开发企业。而现在正在进行的房企破产项目大都系在此条例颁布之前取得拆迁许可证的,故仍存在该类情况,仍可参考适用。


  (二)预约合同


  在房屋销售过程中,开发商往往会与购房人签订订购协议书、意向书等预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。


  上述协议如不能视为商品房买卖合同,那么与开发商签订预约合同的债权人不具有房屋买受人的身份,在破产程序中,如管理人决定不再继续履行预约合同,则其定金债权只能确认为普通债权。通常情况下,管理人本着债务人财产价值最大化原则,一般不再继续履行预约合同。


  (三)消费者购房人签订的房屋买卖合同


  我国《企业破产法》中对于破产债权清偿顺位的规定中并未对房地产企业破产案件中购房消费者的权益应当如何保护进行明确规定,但在实践中,大多均参考《批复》《答复》《执行异议和复议的规定》给与消费性购买人优先权。如何认定消费性购房人笔者认为可从下列角度出发:


  1、所购商品房系用于居住


  对于该条,争议往往在于商铺能否适用,笔者认为给与消费性购房人的初衷在于保护其居住权与生存权,而商铺与其居住权无关,且商铺性质上偏向于投资,若赋予其优先权对于建设工程价款的优先受偿权及抵押权人而言缺乏公平性。故对于商铺不应在优先权范围内。


  2、房屋买受人系自然人


  《答复》规定,《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定,是为了保护个人消费者的居住权而设置的,即购房应是直接用于满足其生活居住需要,而不是用于经营,不应作扩大解释。


  3、已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十


  《批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。实践中对于大部分款项的认定标准存在争议。本文认为达到50%即可认定为已经支付大部分价款。


  但在实践操作中,根据不同的项目情况以及购买人付款情况管理人大多有适当程度的放宽,如认定40%、或30%,以便于稳定债权人情绪,推进破产程序进展。所以对于该标准笔者认为可适当灵活但不可过于宽松。


  4、买受人名下仅有一套住房


  基于购房消费者对于其所购买房产的物权期待权以及其基本的生存权而赋予其优先权,应参照《执行异议与复议的规定》将债权人享有优先权的房屋严格限制为一套,如买受人名下已经有了一套满足生存权的住房,则不能主张优先权。


  但对于该唯一住房的理解,笔者在检索案例时发现法院对于是否系唯一住房,在不是唯一住房时能否认定优先权的问题上,亦有不同程度的理解。部分法院认为虽买受人名下已有一套住房,但考虑买受人名下已有住房的实际面积以及实际居住人口等因素,认为虽已有一套住房,但已有住房面积无法满足家庭生活的必要居住环境时,仍支持买受人的首先受偿权。总而言之,是否支持优先受偿权的关键点在于买受人的生存权及居住权。所以是否系唯一住房不能单纯从唯一这个数量因素决定,而应综合考虑认定。


  (四)经预告登记的房屋合同


  预告登记制度的目的是保障以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现,实际上是物权期待权的一种保全制度,使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。《执行异议与复议的批复》第三十条规定了经过预告登记的物权期待权在执行程序中也应当予以保护。参照上述规定,在破产案件中也应当赋予已预告登记的买受人以优先权。


  (五)假按揭房屋买卖合同


  首先根据相关规定,该合同无效,属于以签订商品房买卖合同之形式,掩盖违规套取银行贷款的目的,破坏社会公共利益,属于法律禁止的行为。应认定为该合同无效。那么在此基础上根据破产法的公平受偿原则以及全体债权人利益最大化原则,依据已被认定无效的合同所取得的债权当然不能获得优先权。


  (六)以房抵债签订的房屋买卖合同


  房地产企业破产案件中,一个企业步入破产程序大概率可认为其已穷尽了所有的贷款和抵账的手段,那么一个房地产企业其资产基本及房产,所以不可避免的会出现以房抵债的现象,这已成为房产企业破产的普遍情况。那么签订以房抵债协议的债权人能否取得优先权呢?


  对于该问题法院及管理人实践操作过程中一直存在两种不同的观点,一种认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则,为保护消费者的居住权而设定的特殊规定,在适用中应对其范围予以严格限制,不宜做扩大解释。


  消费者购房应是为了满足生活居住需要,而非出于经营或者抵债等其他原因。故认为以房抵债不应获得优先权。另一种认为以房抵债协议系在破产受理前双方经协商一致将原债权债务关系转化为商品房买卖合同关系,将原债权转变为已付购房款。是双方协商一致后的真实意思表示。那么只要该行为不在破产受理前一年内,且不存在不合理低价、恶意交易等情形的。此种情形下以房抵债的买受人如属于规定的消费性购房者,则其同样具有优先权。


  (七)为民间借贷作担保而签订的房屋买卖合同


  根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的,按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物,以偿还债务。


  该规定赋予出借人在债务人不能还款之时,申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利,但并未赋予出借人优先受偿权。在破产程序中,以签订房屋买卖合同作为借款担保的债权人也无法享有优先权,仍然属于普通债权。而且若该担保未进行不动产产权登记,亦不能就房屋主张优先受偿权。


  房地产企业破产案件中,各类债权之间往往存在重大利益冲突,管理人办理案件的过程中,往往需要在解决实际问题与法律规定之间寻找支撑点,以确保法律效果与社会效果的有效统一。


我要补充
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收到研发补助资金,税务处理要清晰

近日,中国证监会发布了《上市公司2024年年度财务报告会计监管报告》,研发支出是证券监管关注的重点事项之一。从公开披露的信息看,不少企业收到政府直接拨付的研发补助资金后,存在税务处理问题。比如,芯密科技2025年6月16日发布公告,公司于2021年—2023年共计收到科研项目政府补助2250万元,公司基于当时对税收法规的理解,将收到的政府补助款作为不征税收入处理。2024年,经与主管税务机关沟通,公司基于谨慎性原则调整了对收到的科研项目政府补助款作为不征税收入的认定,并于当期补缴了企业所得税,产生滞纳金25.10万元。这个案例提醒相关企业,在处理研发补助资金时,需要审慎考量多方面因素,在防范税务风险的基础上,合规享受税收优惠。

  不征税收入用于支出形成的费用,不得加计扣除

  2024年,A公司收到政府补助资金100万元,专项用于某工艺技改项目。该公司当年共发生自主研发支出400万元(包含政府补助资金),并已全部费用化,企业发生的所有研发支出均属于可加计扣除的范围。

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  在实务操作中,A公司应在《专项用途财政性资金纳税调整明细表》(A105040)第6行第2列“财政性资金”栏次、第3列“金额”栏次、第4列“其中:计入本年损益的金额”栏次,均填入100万元;在第6行第10列“支出金额”栏次、第11列“其中:费用化支出金额”栏次,也填入100万元。以上数据会自动同步到《纳税调整项目明细表》(A105000)第9行第4列和第25行第3列,最终实现不征税收入纳税调减100万元,不征税收入用于支出所形成的费用纳税调增100万元。在申报研发费用加计扣除时,A公司填报的《研发费用加计扣除优惠明细表》(A107012)第41行“本年费用化金额”栏次金额,应为企业研发支出扣减调增金额后的余额,即400-100=300(万元)。

  若A公司对政府补助资金采用“净额法”核算,在企业会计处理上,应将收到的政府补助资金冲减研发费用,即政府补助资金最终没有体现在当期收入和成本费用中。在这种情况下,税会处理口径一致,不涉及纳税调整,A公司可按会计处理上已冲减的研发费用金额,确认企业研发费用并加计扣除。

  不符合不征税收入条件或按应税收入处理,可加计扣除

  2024年,B公司收到政府补助资金200万元,专项用于某研发项目。该公司当年共发生自主研发支出400万元(包含政府补助资金),并已全部费用化,企业发生的所有研发支出均属于可加计扣除的范围。假设B公司取得的研发补助资金不符合不征税收入条件,或虽然可以满足不征税收入条件,但B公司选择按应税收入作企业所得税处理。

  在此种情形下,B公司在会计处理上依然有“总额法”和“净额法”两种方式,在不同的会计处理方式下,企业需注意企业所得税年度汇算清缴时的纳税调整有所区别。在“总额法”下,B公司的会计处理是以实际发生的支出作为研发费用核算,同时将收到的政府补助资金确认为收入。根据财税〔2011〕70号文件规定,计入应税收入总额的财政性资金发生的支出,允许在计算应纳税所得额时扣除。B公司可按会计上确认的研发费用400万元进行税前扣除及加计扣除。

  在“净额法”下,B公司会计处理是以收到的政府补助资金直接冲减企业研发费用,此时企业在纳税申报时需格外注意。根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国家税务总局2017年第40号)、《研发费用加计扣除政策执行指引(2.0版)》等规定,企业在税收上将政府补助确认为应税收入,同时增加研发费用,加计扣除应以税前扣除的研发费用为基数。企业未进行相应调整的,税前扣除的研发费用与会计的扣除金额相同,应以会计上冲减后的余额计算加计扣除金额。

  案例中,B公司在税收上将政府补助资金确认为应税收入,如果同时进行收入调增和成本费用调增,其在计算可加计扣除的研发费用时,按冲减前的余额400万元作为扣除基数。实务操作中,B公司需要将政府补助资金200万元,通过《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》(A105020)进行纳税调增;将会计上已冲减的研发费用200万元,通过《纳税调整项目明细表》(A105000)或《职工薪酬支出及纳税调整明细表》(A105050)等附表进行纳税调减。

  B公司如果未对研发补助和支出事项进行纳税调整,加计扣除的金额应以会计上冲减后的余额为基数计算,存在未充分享受加计扣除优惠的税务风险。笔者提醒,当企业取得的政府补助资金属于应税收入,为避免进行纳税调整,防范未充分享受税收优惠风险,建议企业会计处理采用“总额法”核算。


增值税期末留抵退税征管事项进一步明确

近期,为落实党的二十届三中全会提出“完善增值税留抵退税政策和抵扣链条”改革任务部署要求,财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号)。随后,税务总局配套制发了《国家税务总局关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号),就留抵退税有关征管事项进一步予以明确。本期刊发国家税务总局货物和劳务税司相关解读,供读者参考。

  1、政策重点内容

  问:《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(财政部 税务总局公告2025年第7号,以下简称7号公告)的主要内容是什么?

  答:7号公告主要内容包括:一是符合条件的“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”(以下简称制造业等4个行业)增值税一般纳税人(以下简称纳税人),可以按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。二是符合条件的房地产开发经营业纳税人,可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额的60%。三是符合条件的其他纳税人,可以向主管税务机关申请按比例退还与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加的留抵税额。

  问:纳税人申请退还留抵税额需要同时符合哪些条件?

  答:7号公告规定,适用留抵退税政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级;

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形;

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,7号公告另有规定的除外。

  其中,“7号公告另有规定的除外”,是指7号公告第九条第二款、第三款规定的情形,即:纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。

  问:纳税人申请留抵退税应当如何办理?有无时限要求?

  答:《国家税务总局关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号,以下简称20号公告)规定,纳税人按照7号公告申请办理留抵退税,应当于符合留抵退税条件的次月,在增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅向主管税务机关提交《退(抵)税申请表》。

  2、三个重要概念

  问:7号公告规定的制造业等4个行业纳税人是指什么?

  答:7号公告所称制造业等4个行业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”业务相应发生的增值税销售额占其全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。

  例如,某纳税人2026年1月申请退还留抵税额,2025年1月至12月期间该纳税人的制造业等4个行业业务增值税销售额为55万元,其他增值税销售额为45万元。那么,该纳税人申请退税前连续12个月制造业等4个行业业务相应发生的增值税销售额占全部增值税销售额的比重为55÷(45+55)×100%=55%,增值税销售额比重超过50%。因此,该纳税人属于制造业等4个行业纳税人。

  问:7号公告规定的房地产开发经营业纳税人是指什么?

  答:7号公告所称房地产开发经营业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款,不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。

  例如,某纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务预收款400万元、销售额1000万元(其中,同一计算期间内收到的预收款转化形成的增值税销售额200万元),此外还发生其他增值税销售额600万元。该纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为(400+1000-200)÷(400+1000-200+600)×100%=67%,比重超过50%,因此该纳税人属于房地产开发经营业纳税人。

  问:7号公告规定的其他纳税人是指什么?

  答:7号公告所称其他纳税人,是指除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的纳税人。

  3、政策细节分析

  问:7号公告第一条第二项规定,房地产开发经营业纳税人,与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月(按季度纳税的,连续两个季度,下同)期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月(按季度纳税的,第二季度,下同)期末新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。如何理解这项规定?

  答:举例来说,某房地产开发经营业纳税人,2025年10月在完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,申请按照7号公告第一条第二项的规定办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期)的期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算,该纳税人申请退税前连续六个月与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额分别为10万元、20万元、30万元、5万元、30万元和60万元。因此,该纳税人符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

  问:7号公告第一条第三项规定,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。新增加留抵税额不超过1亿元的部分(含1亿元),退税比例为60%;超过1亿元的部分,退税比例为30%。如何理解这项规定?

  答:举例来说,某纳税人在2025年10月完成2025年9月所属期增值税纳税申报后,申请按照7号公告规定的其他纳税人办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期)的期末留抵税额分别为10万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2024年12月税款所属期期末留抵税额(申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额)为20万元。据此计算,该纳税人申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为60万元。因此,该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

  问:某房地产开发经营业纳税人,不符合7号公告第一条第二项规定的,能否适用其他纳税人留抵退税政策?

  答:根据7号公告规定,房地产开发经营业纳税人不符合公告第一条第二项规定的,可以按照公告第一条第三项规定申请退还期末留抵税额。

  例如,某房地产开发经营业纳税人,2025年10月申请办理留抵退税。申请退税前连续六个月(2025年4月—9月所属期),期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为60万元;2024年12月税款所属期期末留抵税额为20万元。据此计算,该纳税人不符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定,因此无法适用7号公告第一条第二项规定的房地产开发经营业留抵退税政策。但是,该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额应不低于50万元”的规定,因此可以按照7号公告第一条第三项规定的其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  问:同时符合“制造业等4个行业纳税人”和“房地产开发经营业纳税人”规定的,应如何适用留抵退税政策?

  答:7号公告规定,同一计算期间内既取得“房地产开发经营”业务增值税销售额或预收款,又取得其他业务增值税销售额,且符合7号公告第四条第一款增值税销售额及预收款比重规定的纳税人,申请退还期末留抵税额时,应当按照7号公告第一条第二项、第三项第二款的规定办理。

  例如,某纳税人兼营房地产开发经营业务和制造业业务,申请退税前连续12个月房地产开发经营业销售额200万元,采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的预收款400万元,制造业增值税销售额400万元。按照“制造业等4个行业纳税人”的判定标准,该纳税人制造业等4个行业增值税销售额比重为400÷(400+200)×100%=67%,比重大于50%,因此该纳税人符合“制造业等4个行业纳税人”的判定标准。同时,该纳税人房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为(200+400)÷(400+200+400)×100%=60%,比重也超过50%,因此该纳税人符合“房地产开发经营业纳税人”的判定标准。在此情况下,纳税人应按照“房地产开发经营业纳税人”申请办理留抵退税。若该纳税人不符合7号公告第一条第二项“与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定,但符合7号公告第一条第三项规定的,可以按照其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  4、留抵税额计算

  问:适用7号公告第一条第一项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第一项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额×进项构成比例×100%。

  例如,某制造业纳税人适用7号公告第一条第一项政策,其当期期末留抵税额为500万元,进项构成比例为80%,其允许退还的留抵税额为500×80%×100%=400(万元)。

  问:适用7号公告第一条第二项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第二项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额×进项构成比例×60%。

  例如,某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策,其当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为100万元,进项构成比例为90%,则其允许退还的留抵税额为100×90%×60%=54(万元)。

  问:适用7号公告第一条第三项政策的纳税人,允许退还的留抵税额应如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第三项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。

  例如,A纳税人适用7号公告第一条第三项政策,2026年7月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额8000万元,2025年12月31日期末留抵税额2000万元,进项构成比例90%,允许退还的留抵税额为(8000-2000)×90%×60%=3240(万元)。

  B纳税人适用7号公告第一条第三项政策,2026年7月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额22000万元,2025年12月31日期末留抵税额1000万元,进项构成比例90%,允许退还的留抵税额为10000×90%×60%+(22000-1000-10000)×90%×30%=8370(万元)。

  问:进项构成比例如何计算?

  答:7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第一项和第二项政策的,进项构成比例为2019年4月至申请退税前一税款所属期已抵扣的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票、电子发票(航空运输电子客票行程单)、电子发票(铁路电子客票)等增值税扣税凭证(以下称七类增值税扣税凭证)注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  例如,某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额,2019年4月至2025年11月全部已抵扣进项税额400万元,其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额200万元,该纳税人进项构成比例为200÷400×100%=50%。

  7号公告规定,纳税人适用7号公告第一条第三项政策的,进项构成比例为申请退税前一税款所属期当年1月至申请退税前一税款所属期已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

  例如,某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第三项规定申请退还留抵税额,2025年1月—11月全部已抵扣进项税额200万元,其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额150万元,该纳税人进项构成比例为150÷200×100%=75%。

  问:纳税人在计算进项构成比例时,是否需要对进项税额转出部分进行调整?

  答:20号公告规定,在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,参与计算所属期内按照规定转出的进项税额,无须从已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额中扣减。

  例如,某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策,2019年4月—2025年9月全部已抵扣进项税额2000万元,期间已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额1600万元。该纳税人在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时,参与计算所属期内按照规定转出的进项税额为100万元。2025年10月,该纳税人按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额时,进项构成比例为1600÷2000×100%=80%,无须扣减转出的100万元进项税额。