房企破产项目越来越多,涉房债权如何处理
发文时间:2021-10-13
作者:微法官
来源:微法官
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管理人解除权与买受人交付房屋请求权


  根据《企业破产法》第十八条第一款的规定,在合同双方均未履行完毕的情形下,管理人享有解除权。除双方均未履行完毕的合同之外,管理人是否有权解除,管理人如不享解除权是否需要继续履行?本文认为破产申请受理前债务人订立的合同,应区分情况处理:


  第一种是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同,管理人无权依照企业破产法的规定解除,也无需解除。债务人因履行完毕而享有的债权属于债务人财产,管理人应依法予以追回,履行债权催收职责。


  第二种是相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同,该种情形下如果继续履行将构成个别清偿的话,管理人不应继续履行。但管理人不继续履行是否意味着管理人享有解除权呢?破产法并未规定此种情况下管理人享有解除权,已经履行完毕的相对方只能根据破产法的规定依法申报债权。具体到房地产企业破产案件中,如果购房人对房屋依法享有优先权且满足交付条件,管理人继续履行不够成个别清偿,购房人又要求继续履行的,那么管理人应当继续履行。


  第三种是债务人和相对方均未履行完毕的合同,管理人有权依据《企业破产法》第十八条第一款的规定选择解除或继续履行。管理人决定继续履行合同的,相对方有权要求管理人提供担保,管理人不提供担保的,视为解除合同。虽然管理人依据破产法十八条第一款的规定可以决定继续履行合同,但并不代表合同相对方无解除权。


  购房者的优先权与实现交付房屋请求权的条件


  房地产企业破产案件中,基于对消费性购房者的基本生存权的考虑,最高院的多项批复、规定等内容均认为消费性购房人、具有物权期待权的购房人具有优先权。亦明确指出购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权均享优先于建设工程价款优先权。


  本文认为,参照相关依据,具有消费者身份的购房者、经预告登记具有物权期待权的购房者享有优先权,可以对抗建设工程价款优先权和其他权利,此种优先权具体体现为在房屋未竣工验收合格不满足交付条件情况下的购房款返还请求权,在房屋满足交付条件时的房屋交付请求权。


  在房地产企业破产案件中,购房人实现房屋交付请求权还需考虑是否符合前提条件,即建设工程是否竣工验收合格,或者能否续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件。只有经竣工验收合格的房屋才能具备交付的条件,才能满足购房者交付房屋的请求权。


  涉房债权处理方式


  (一)因拆迁而签订的房屋买卖合同


  被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护,其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利,优先于其他各种债权,包括建设工程款债权和抵押债权。理由如下:


  第一,被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。


  第二,被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有,在签订产权置换协议后,应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。


  第三,被拆迁人与房地产开发企业签订相关安置补偿协议的时间一般早于土地使用权抵押或在建工程抵押及工程承包人的施工时间,相关担保物权人及工程承包人通过审查及相应安排,可以防控被拆迁人的优先受偿权带来的信用风险。


  第四,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。该司法解释虽已修改并删除了该条内容,但笔者理解,这是由于《国有土地房屋征收和补偿条例》颁布后政府均统一采用征收模式,将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产开发企业。而现在正在进行的房企破产项目大都系在此条例颁布之前取得拆迁许可证的,故仍存在该类情况,仍可参考适用。


  (二)预约合同


  在房屋销售过程中,开发商往往会与购房人签订订购协议书、意向书等预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。


  上述协议如不能视为商品房买卖合同,那么与开发商签订预约合同的债权人不具有房屋买受人的身份,在破产程序中,如管理人决定不再继续履行预约合同,则其定金债权只能确认为普通债权。通常情况下,管理人本着债务人财产价值最大化原则,一般不再继续履行预约合同。


  (三)消费者购房人签订的房屋买卖合同


  我国《企业破产法》中对于破产债权清偿顺位的规定中并未对房地产企业破产案件中购房消费者的权益应当如何保护进行明确规定,但在实践中,大多均参考《批复》《答复》《执行异议和复议的规定》给与消费性购买人优先权。如何认定消费性购房人笔者认为可从下列角度出发:


  1、所购商品房系用于居住


  对于该条,争议往往在于商铺能否适用,笔者认为给与消费性购房人的初衷在于保护其居住权与生存权,而商铺与其居住权无关,且商铺性质上偏向于投资,若赋予其优先权对于建设工程价款的优先受偿权及抵押权人而言缺乏公平性。故对于商铺不应在优先权范围内。


  2、房屋买受人系自然人


  《答复》规定,《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定,是为了保护个人消费者的居住权而设置的,即购房应是直接用于满足其生活居住需要,而不是用于经营,不应作扩大解释。


  3、已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十


  《批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。实践中对于大部分款项的认定标准存在争议。本文认为达到50%即可认定为已经支付大部分价款。


  但在实践操作中,根据不同的项目情况以及购买人付款情况管理人大多有适当程度的放宽,如认定40%、或30%,以便于稳定债权人情绪,推进破产程序进展。所以对于该标准笔者认为可适当灵活但不可过于宽松。


  4、买受人名下仅有一套住房


  基于购房消费者对于其所购买房产的物权期待权以及其基本的生存权而赋予其优先权,应参照《执行异议与复议的规定》将债权人享有优先权的房屋严格限制为一套,如买受人名下已经有了一套满足生存权的住房,则不能主张优先权。


  但对于该唯一住房的理解,笔者在检索案例时发现法院对于是否系唯一住房,在不是唯一住房时能否认定优先权的问题上,亦有不同程度的理解。部分法院认为虽买受人名下已有一套住房,但考虑买受人名下已有住房的实际面积以及实际居住人口等因素,认为虽已有一套住房,但已有住房面积无法满足家庭生活的必要居住环境时,仍支持买受人的首先受偿权。总而言之,是否支持优先受偿权的关键点在于买受人的生存权及居住权。所以是否系唯一住房不能单纯从唯一这个数量因素决定,而应综合考虑认定。


  (四)经预告登记的房屋合同


  预告登记制度的目的是保障以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现,实际上是物权期待权的一种保全制度,使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。《执行异议与复议的批复》第三十条规定了经过预告登记的物权期待权在执行程序中也应当予以保护。参照上述规定,在破产案件中也应当赋予已预告登记的买受人以优先权。


  (五)假按揭房屋买卖合同


  首先根据相关规定,该合同无效,属于以签订商品房买卖合同之形式,掩盖违规套取银行贷款的目的,破坏社会公共利益,属于法律禁止的行为。应认定为该合同无效。那么在此基础上根据破产法的公平受偿原则以及全体债权人利益最大化原则,依据已被认定无效的合同所取得的债权当然不能获得优先权。


  (六)以房抵债签订的房屋买卖合同


  房地产企业破产案件中,一个企业步入破产程序大概率可认为其已穷尽了所有的贷款和抵账的手段,那么一个房地产企业其资产基本及房产,所以不可避免的会出现以房抵债的现象,这已成为房产企业破产的普遍情况。那么签订以房抵债协议的债权人能否取得优先权呢?


  对于该问题法院及管理人实践操作过程中一直存在两种不同的观点,一种认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则,为保护消费者的居住权而设定的特殊规定,在适用中应对其范围予以严格限制,不宜做扩大解释。


  消费者购房应是为了满足生活居住需要,而非出于经营或者抵债等其他原因。故认为以房抵债不应获得优先权。另一种认为以房抵债协议系在破产受理前双方经协商一致将原债权债务关系转化为商品房买卖合同关系,将原债权转变为已付购房款。是双方协商一致后的真实意思表示。那么只要该行为不在破产受理前一年内,且不存在不合理低价、恶意交易等情形的。此种情形下以房抵债的买受人如属于规定的消费性购房者,则其同样具有优先权。


  (七)为民间借贷作担保而签订的房屋买卖合同


  根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的,按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物,以偿还债务。


  该规定赋予出借人在债务人不能还款之时,申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利,但并未赋予出借人优先受偿权。在破产程序中,以签订房屋买卖合同作为借款担保的债权人也无法享有优先权,仍然属于普通债权。而且若该担保未进行不动产产权登记,亦不能就房屋主张优先受偿权。


  房地产企业破产案件中,各类债权之间往往存在重大利益冲突,管理人办理案件的过程中,往往需要在解决实际问题与法律规定之间寻找支撑点,以确保法律效果与社会效果的有效统一。


我要补充
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平台企业已接到信息报送通知,解读报送规定注意事项

编者按:《互联网平台企业涉税信息报送规定》自6月13日发布后,国家税务总局配套出台了《国家税务总局关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第15号)及其解读,对报送规定中涉及的报送主体、报送信息等予以明确,15号文件所附申报表涵盖了相关企业后台需要填列的信息。近期,已有部分MCN机构或平台经营的专业服务商,接到税务机关通知,要求通过后台填报企业信息及签约或服务的网络主播、主播收入信息。以下结合810号、15号文件,对报送规定的核心条款规定予以解读,以飨读者。

  一、哪些企业需要报送:不仅限于平台,还包括MCN机构等

  根据2025年第15号第一条规定,需要报送涉税信息的互联网平台企业,除了传统意义上理解的抖音、快手等直播平台;网络货运和灵活用工平台之外,还包括“其他为平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动提供盈利性服务的平台”,该兜底条款,具体到征管实践中,主要指为达人提供各项经纪服务的MCN机构。目前已有部分地区要求MCN机构陆续填写提交平台内经营者的相关信息。如下图所示:在15号文件附件1《互联网平台企业基本信息报送表》中包括的“相关运营主体”即包含MCN机构,或大型MCN机构指定的运营服务商。

  下表中,我们可以看到在“相关运营主体”表内的运营类别列,包括了“款项结算、推广运营、物流仓储”等运营类别,因此涉及到的应当报送经营者信息的主体广泛,不仅包括负责主播直播、演艺等事务的MCN机构,还包括机构指定的负责具体运维、款项结算等的服务商。

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  二、需要报送哪些信息

  (一)平台自身的基本信息

  如一中列表,就狭义的平台经营者信息而言,包括经营者的主体信息、名称及纳税人识别号,此外主要信息还包括业务类型,涵盖网络直播、灵活用工、网络货运、社交娱乐、生活服务等多个方面,该类平台主要有抖音、小红书、快手、微信视频号、京东、淘宝等,此外值得关注的是,灵活用工平台和网络货运平台也涵盖其中。

  此外,细分领域的服务商包括结算端、物流端等机构也应填列相关内容。

  (二)平台内经营者和从业人员信息

  根据15号文件附件2,经营者和从业人员主要需要填列主体信息和结算信息,包括纳税人识别号、名称、店铺标识码、网址链接等主体信息;以及结算账户的相关信息。此外,网络主播签约了专业服务机构的,还需要填写加入和退出直播服务机构的时间,以及直播人员服务机构的基本信息也需要填写。

  (三)平台内经营者和从业人员收入信息

  从收入类别来看,如果聚焦到网络主播,主要收入类型是销售货物取得的佣金分成收入,以及拍摄短视频取得的类广告收入,其他如特许权使用费等收入,在该列表中,对拍摄短视频取得的收入,列示在“从事其他网络交易活动取得的收入”列。

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  从文件规定的收入概念来看,收入总额是指平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动取得的销售款项。有企业对该收入数据中是否应填列线下取得的坑位费产生疑惑,因坑位费一般由主播或所属公司直接与客户签约,并由客户线下支付至主播所属公司,该部分收入实际上并不在互联网平台上体现,笔者认为该部分收入不属于此处应当填列的“销售货物收入”,原因在于,平台企业主要的报送信息义务还是围绕“网络交易”,基于网络,在平台上体现收支的数据,如包含线下的坑位费,也应当单独列示表格单独填列,否则该表格中填列的收入总额、退款金额数据会与平台上留存的结算账户内的数据记录不一致,从而导致数据出现偏差,税务机关对电商交易的监管和风险推送会参考所收集到的数据进行,加重企业及税务机关的双向核对数据和解释负担。

  此外,为了保障线上销售、退货等的实现,对货物销售收入部分,基本上都会通过网络交易进行留痕,填列留痕的销售收入、退款金额能够涵盖主要的电商收入。实践中部分行业线下坑位费根据双方约定的ROI指数也存在畸高情形,不填列该部分收入是否会导致线下收入脱离税务机关监管?笔者认为,这部分交易实际上是双方达成的线下合作,平台无法监管,应由企业自负其责。当然,如果填列也应与直接反映的线上收入分别填列,便于税务机关后期风险模型设立时的取数等工作。

  (四)网络主播及合作方的涉税信息

  如果平台内经营者如主播,指定了关联公司、个体工商户等作为结算主体收入款项的,填列表7,列表7的主要内容相同,仅从结算方式这一源头上做区分,便于数据统计和分析工作。

  三、信息报送分布实施

  根据15号文件,对信息报送的时间和方式上,税务机关采用分布方式,在2025年7月1至30日完成平台企业的信息报送,这也是近期部分机构已经接到税务机关通知,要求报送企业信息的依据。

  根据规定,在10月1日至31日,需要平台企业首次报送平台内经营者的身份信息和收入信息。

  实践中,部分地区税务机关先行先试,要求平台企业除报送自身信息外,尝试要求企业报送新规发布之前的平台内经营者的收入信息。我们认为根据国务院令第810号第十二条规定,平台内经营者和从业人员在本规定施行前的涉税信息,互联网平台企业不需要报送,也即在2025年6月13日前的信息都不需要报送。

  四、互联网平台企业的税务协查配合义务

  根据新规,税务机关向互联网平台企业外调、协查经营者信息时,凭借依法出具的税务执法文书,平台企业有协助提供资料义务。但也应当关注的是,部分地区税务机关由于对直播行业缺乏监管和查处经验,在对平台企业检查时,会超出检查范围要求企业提交资料,加重互联网平台企业负担,在此呼吁检查组成员应当提升执法水平,在充分了解网络主播涉及业态、收入等的基础上,开展外调工作,提高执法效率,减少对被协查企业经营的影响。

  五、明确不配合报送的处罚责任、排除非平台原因的责任追究

  根据810号文件的第六条和第十条,对非平台企业责任导致的信息不真实、不准确和不完整的,不追究平台责任,对未按规定报送、瞒报谎报的,处以罚款等处罚。


依法依规申报境外所得 及时防范化解涉税风险​——专家解读境外所得申报纳税有关规定

近期,陆续有纳税人接到税务部门的短信和电话,提醒其依法申报境外所得并缴纳税款。有的纳税人接到提醒后存在疑问,比如:境外所得为什么要缴税,不申报有什么后果,境外炒股的亏损税务上怎么处理等。近日,相关专家就此问题进行了解读。

  境外所得申报纳税属于法定义务和国际通行规范

  华东政法大学国际法学院教授李娜表示,按照现行税法,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得应依法缴纳个人所得税。这不仅是我国自1980年正式确立个人所得税制度以来一直坚持的课税原则,也是美国、德国、澳大利亚等主要经济体以及大部分发展中国家的通行规范,体现了国家对居民纳税人的税收管辖权。我国税务机关提醒纳税人依法依规申报境外所得,有助于加强跨境税收监管、防范跨国逃避税行为和维护国家税收权益。

  取得境外所得应依法在次年自行申报纳税

  哪些境外所得应纳税?如何进行申报?对此,财政部、税务总局在2020年专门制发《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》等文件,对居民个人境外所得相关申报事宜进行了明确规定。

  中央财经大学国际税收研究中心执行主任何杨介绍,我国居民个人取得境外所得,例如:因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得,从境外取得的利息股息红利所得,以及转让境外的股票等财产取得的所得等,应当在取得所得的次年与综合所得汇算清缴一起申报纳税。在中国境外已缴纳的所得税税额,允许在抵免限额内从其该纳税年度应纳税额中抵免。

  为了便利纳税人网上办理境外所得申报,税务部门在自然人电子税务局WEB端和个人所得税App开通了境外所得申报功能。纳税人涉税事项较为复杂的,也可以到主管税务机关办税服务厅办理申报。

  对于纳税人非常关心的境外股票交易计税方式,何杨指出,财产转让所得按次征收,但考虑到股票交易有盈有亏,按纳税年度盈亏互抵后缴税可能更为合理,其他国家和地区通常也是按年计税。据了解,对于境外的股票交易,我国税务部门在征管操作中,允许纳税人按照纳税年度盈亏相抵,但不允许跨年互抵。

  对于部分纳税人收到税务部门提醒信息和短信,何杨表示,税务部门发现涉税问题线索后,一般会按照“提示提醒、督促整改、约谈警示、立案稽查和公开曝光”的“五步工作法”开展应对,这体现了税务部门宽严相济的执法理念。

  纳税人接到提醒后应积极响应配合,按照税务部门要求,对近年来境内外取得收入和申报纳税情况进行梳理,并整理好相关佐证材料。发现存在未申报或少申报收入的应及时办理申报;不存在未申报或少申报收入的,也应向税务部门说明情况并根据税务部门要求提供佐证材料。这样才能避免因存在税收风险且拒不配合被立案稽查。

  不依法申报境外所得需要承担相应法律后果

  吉林财经大学税务学院院长张巍介绍,我国已参加国际间金融账户涉税信息自动交换制度(CRS),与100多个国家和地区实现金融账户信息的自动交换,利用CRS可获取居民个人境外金融账户相关数据,通过与个人所得税申报数据比对,税务部门可精准有效发现少报境外收入的行为。

  对于有的纳税人存在“税务局不知道我的境外收入”“税务局不通知我就不用申报”“别人没缴我也不缴”等侥幸想法,张巍表示依法申报是纳税人的责任和义务,无论是否收到税务部门的提醒,纳税人都应该真实、准确进行纳税申报。今年3月底,湖北、山东、上海、浙江等税务部门发布对境外收入未依法申报个人所得税被查处的案例,充分体现了境外所得税收合规问题的重要性。

  张巍提醒广大纳税人,既不要听信不法中介所谓的“避税秘笈”或者“税务部门发现不了”等歪招逃税,也要防范不法中介打着“帮忙节税”的幌子借机敛财,有问题可直接联系税务部门进行咨询。个人未申报或未如实申报境外所得,都是税收违法行为,除了被要求补缴税款外,还会被加收滞纳金,情形严重的还可能被稽查部门立案检查,将面临税务处罚。

  有关专家也提醒广大纳税人,依法纳税是每个公民应尽的义务,虽然今年综合所得汇算清缴期已结束,但纳税人如果发现自己此前申报存在问题,特别是少报、漏报境外所得的,要及时补正。