国家市场监督管理总局令第91号 网络反不正当竞争暂行规定
发文时间:2024-05-11
文号:国家市场监督管理总局令第91号
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网络反不正当竞争暂行规定

国家市场监督管理总局令第91号     2024-5-11


  第一章 总则

  第一条 为了预防和制止网络不正当竞争行为,维护公平竞争的市场秩序,鼓励创新,保护经营者和消费者的合法权益,促进数字经济规范持续健康发展,根据《中华人民共和国反不正当竞争法》(以下简称反不正当竞争法)、《中华人民共和国电子商务法》(以下简称电子商务法)等法律、行政法规,制定本规定。

  第二条 鼓励和支持经营者依法开展经营活动,公平参与市场竞争。经营者通过互联网等信息网络(以下简称网络)从事生产经营活动,应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则,遵守法律法规规章,遵守商业道德。

  经营者不得实施网络不正当竞争行为,扰乱市场竞争秩序,影响市场公平交易,损害其他经营者或者消费者的合法权益。

  第三条 国家市场监督管理总局负责监督指导全国网络反不正当竞争工作,组织查处全国范围内有重大影响的网络不正当竞争案件。

  县级以上地方市场监督管理部门依法对网络不正当竞争行为进行查处。

  市场监督管理部门在查处违法行为过程中,应当坚持依法行政,保证严格、规范、公正、文明执法。

  第四条 市场监督管理部门应当会同反不正当竞争工作协调机制各成员单位,贯彻落实网络反不正当竞争重大政策措施,研究网络反不正当竞争工作重大问题,联合查处重大案件,协同推进综合治理。

  反不正当竞争工作协调机制各成员单位应当按照职责分工,依法加强金融、传媒、电信等行业管理,采取有效措施,预防和制止网络不正当竞争行为。

  第五条 国家鼓励、支持和保护一切组织和个人对网络不正当竞争行为进行社会监督。对涉嫌网络不正当竞争行为,任何单位和个人有权依法向市场监督管理部门举报,市场监督管理部门接到举报后应当及时处理。

  行业组织应当加强行业自律,引导、规范会员依法合规竞争。

  第六条 平台经营者应当加强对平台内竞争行为的规范管理,发现平台内经营者采取不正当竞争方式,违法销售商品、提供服务,或者侵害消费者合法权益的行为,应当及时采取必要的处置措施,保存有关记录,并按规定向平台经营者住所地县级以上市场监督管理部门报告。记录保存时间自作出处置措施之日起计算,不少于三年。

  第二章 网络不正当竞争行为

  第七条 经营者不得利用网络实施下列混淆行为,引人误以为是他人商品(本规定所称商品包括服务)或者与他人存在特定联系:

  (一)擅自使用与他人有一定影响的域名主体部分、网站名称、网页等相同或者近似的标识;

  (二)擅自将他人有一定影响的商品名称、企业名称(包括简称、字号等)、社会组织名称(包括简称等)、姓名(包括笔名、艺名、译名等)作为域名主体部分等网络经营活动标识;

  (三)擅自使用与他人有一定影响的应用软件、网店、客户端、小程序、公众号、游戏界面等的页面设计、名称、图标、形状等相同或者近似的标识;

  (四)擅自使用他人有一定影响的网络代称、网络符号、网络简称等标识;

  (五)生产销售足以引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系的商品;

  (六)通过提供网络经营场所等便利条件,与其他经营者共同实施混淆行为;

  (七)其他利用网络实施的足以引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系的混淆行为。

  擅自将他人有一定影响的商业标识设置为搜索关键词,足以引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系的,属于前款规定的混淆行为。

  第八条 经营者不得采取下列方式,对商品生产经营主体以及商品性能、功能、质量、来源、曾获荣誉、资格资质等作虚假或者引人误解的商业宣传,欺骗、误导消费者或者相关公众:

  (一)通过网站、客户端、小程序、公众号等进行展示、演示、说明、解释、推介或者文字标注;

  (二)通过直播、平台推荐、网络文案等方式,实施商业营销活动;

  (三)通过热搜、热评、热转、榜单等方式,实施商业营销活动;

  (四)其他虚假或者引人误解的商业宣传。

  经营者不得帮助其他经营者实施前款虚假或者引人误解的商业宣传行为。

  第九条 经营者不得实施下列行为,对商品生产经营主体以及商品销售状况、交易信息、经营数据、用户评价等作虚假或者引人误解的商业宣传,欺骗、误导消费者或者相关公众:

  (一)虚假交易、虚假排名;

  (二)虚构交易额、成交量、预约量等与经营有关的数据信息;

  (三)采用谎称现货、虚构预订、虚假抢购等方式进行营销;

  (四)编造用户评价,或者采用误导性展示等方式隐匿差评、将好评前置、差评后置、不显著区分不同商品的评价等;

  (五)以返现、红包、卡券等方式利诱用户作出指定好评、点赞、定向投票等互动行为;

  (六)虚构收藏量、点击量、关注量、点赞量、阅读量、订阅量、转发量等流量数据;

  (七)虚构投票量、收听量、观看量、播放量、票房、收视率等互动数据;

  (八)虚构升学率、考试通过率、就业率等教育培训效果;

  (九)采用伪造口碑、炮制话题、制造虚假舆论热点、虚构网络就业者收入等方式进行营销;

  (十)其他虚假或者引人误解的商业宣传行为。

  经营者不得通过组织虚假交易、组织虚假排名等方式,帮助其他经营者实施前款虚假或者引人误解的商业宣传行为。

  第十条 经营者不得采用财物或者其他手段,贿赂平台工作人员、对交易有影响的单位或者个人,以谋取交易机会或者在流量、排名、跟帖服务等方面的竞争优势。

  前款所称的财物,包括现金、物品、网络虚拟财产以及礼券、基金、股份、债务免除等其他财产权益。

  第十一条 经营者不得利用网络编造、传播虚假信息或者误导性信息,实施下列损害或者可能损害竞争对手的商业信誉、商品声誉的行为:

  (一)组织、指使他人对竞争对手的商品进行恶意评价;

  (二)利用或者组织、指使他人通过网络散布虚假或者误导性信息;

  (三)利用网络传播含有虚假或者误导性信息的风险提示、告客户书、警告函或者举报信等;

  (四)其他编造、传播虚假或者误导性信息,损害竞争对手商业信誉、商品声誉的行为。

  客户端、小程序、公众号运营者以及提供跟帖评论服务的组织或者个人,不得故意与经营者共同实施前款行为。

  本条所称的商业信誉,是指经营者在商业活动中的信用和名誉,包括相关公众对该经营者的资信状况、商业道德、技术水平、经济实力等方面的评价。

  本条所称的商品声誉,是指商品在质量、品牌等方面的美誉度和知名度。

  第十二条 经营者不得利用互联网、大数据、算法等技术手段,通过影响用户选择或者其他方式,实施流量劫持、干扰、恶意不兼容等行为,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行。

  前款所称的影响用户选择,包括违背用户意愿和选择权、增加操作复杂性、破坏使用连贯性等。

  判定是否构成第一款规定的不正当竞争行为,应当充分考虑是否有利于技术创新和行业发展等因素。

  第十三条 未经其他经营者同意,经营者不得利用技术手段,实施下列插入链接或者强制进行目标跳转等行为,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行:

  (一)在其他经营者合法提供的网络产品或者服务中,插入跳转链接、嵌入自己或者他人的产品或者服务;

  (二)利用关键词联想、设置虚假操作选项等方式,设置指向自身产品或者服务的链接,欺骗或者误导用户点击;

  (三)其他插入链接或者强制进行目标跳转的行为。

  第十四条 经营者不得利用技术手段,误导、欺骗、强迫用户修改、关闭、卸载其他经营者合法提供的设备、功能或者其他程序等网络产品或者服务。

  第十五条 经营者不得利用技术手段,恶意对其他经营者合法提供的网络产品或者服务实施不兼容。

  判定经营者是否恶意对其他经营者合法提供的网络产品或者服务实施不兼容,可以综合考虑以下因素:

  (一)是否知道或者应当知道不兼容行为会妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行;

  (二)不兼容行为是否影响其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行,是否影响网络生态开放共享;

  (三)不兼容行为是否针对特定对象,是否违反公平、合理、无歧视原则;

  (四)不兼容行为对消费者、使用该网络产品或者服务的第三方经营者合法权益以及社会公共利益的影响;

  (五)不兼容行为是否符合行业惯例、从业规范、自律公约等;

  (六)不兼容行为是否导致其他经营者合法提供的网络产品或者服务成本不合理增加;

  (七)是否有正当理由。

  第十六条 经营者不得利用技术手段,直接、组织或者通过第三方实施以下行为,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行:

  (一)故意在短期内与其他经营者发生大规模、高频次交易,或者给予好评等,使其他经营者受到搜索降权、降低信用等级、商品下架、断开链接、停止服务等处置;

  (二)恶意在短期内批量拍下商品不付款;

  (三)恶意批量购买后退货或者拒绝收货等。

  第十七条 经营者不得针对特定经营者,拦截、屏蔽其合法提供的信息内容以及页面,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行,扰乱市场公平竞争秩序。拦截、屏蔽非法信息,频繁弹出干扰用户正常使用的信息以及不提供关闭方式的漂浮视窗等除外。

  第十八条 经营者不得利用技术手段,通过影响用户选择、限流、屏蔽、搜索降权、商品下架等方式,干扰其他经营者之间的正常交易,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务的正常运行,扰乱市场公平竞争秩序。

  经营者不得利用技术手段,通过限制交易对象、销售区域或者时间、参与促销推广活动等,影响其他经营者的经营选择,妨碍、破坏交易相对方合法提供的网络产品或者服务的正常运行,扰乱市场公平交易秩序。

  第十九条 经营者不得利用技术手段,非法获取、使用其他经营者合法持有的数据,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务的正常运行,扰乱市场公平竞争秩序。

  第二十条 经营者不得利用技术手段,对条件相同的交易相对方不合理地提供不同的交易条件,侵害交易相对方的选择权、公平交易权等,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行,扰乱市场公平交易秩序。

  以下情形不属于前款规定的不正当竞争行为:

  (一)根据交易相对人实际需求且符合正当的交易习惯和行业惯例,实行不同交易条件;

  (二)针对新用户在合理期限内开展的优惠活动;

  (三)基于公平、合理、无歧视的规则实施的随机性交易。

  第二十一条 经营者不得利用技术手段,通过下列方式,实施妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行的行为:

  (一)违背用户意愿下载、安装、运行应用程序;

  (二)无正当理由,对其他经营者合法提供的网络产品或者服务实施拦截、拖延审查、下架,以及其他干扰下载、安装、运行、更新、传播等行为;

  (三)对相关设备运行非必需的应用程序不提供卸载功能或者对应用程序卸载设置不合理障碍;

  (四)无正当理由,对其他经营者合法提供的网络产品或者服务,实施搜索降权、限制服务内容、调整搜索结果的自然排序等行为;

  (五)其他妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行的行为。

  第二十二条 经营者不得违反本规定,实施其他网络不正当竞争行为,扰乱市场竞争秩序,影响市场公平交易,损害其他经营者或者消费者合法权益。

  第二十三条 具有竞争优势的平台经营者没有正当理由,不得利用技术手段,滥用后台交易数据、流量等信息优势以及管理规则,通过屏蔽第三方经营信息、不正当干扰商品展示顺序等方式,妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行,扰乱市场公平竞争秩序。

  第二十四条 平台经营者不得利用服务协议、交易规则等手段,对平台内经营者在平台内的交易、交易价格以及与其他经营者的交易等进行不合理限制或者附加不合理条件。主要包括以下情形:

  (一)强制平台内经营者签订排他性协议;

  (二)对商品的价格、销售对象、销售区域或者销售时间进行不合理的限制;

  (三)不合理设定扣取保证金,削减补贴、优惠和流量资源等限制;

  (四)利用服务协议、交易规则对平台内经营者的交易进行其他不合理限制或者附加不合理条件。

  第二十五条 平台经营者应当在服务协议、交易规则中公平合理确定收费标准,不得违背商业道德、行业惯例,向平台内经营者收取不合理的服务费用。

  第二十六条 判定构成妨碍、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行,可以综合考虑下列因素:

  (一)其他经营者合法提供的网络产品或者服务是否无法正常使用;

  (二)其他经营者合法提供的网络产品或者服务是否无法正常下载、安装、更新或者卸载;

  (三)其他经营者合法提供的网络产品或者服务成本是否不合理增加;

  (四)其他经营者合法提供的网络产品或者服务的用户或者访问量是否不合理减少;

  (五)用户合法利益是否遭受损失,或者用户体验和满意度是否下降;

  (六)行为频次、持续时间;

  (七)行为影响的地域范围、时间范围等;

  (八)是否利用其他经营者的网络产品或者服务牟取不正当利益。

  第三章 监督检查

  第二十七条 对网络不正当竞争案件的管辖适用《市场监督管理行政处罚程序规定》。

  网络不正当竞争行为举报较为集中,或者引发严重后果或者其他不良影响的,可以由实际经营地、违法结果发生地的设区的市级以上地方市场监督管理部门管辖。

  第二十八条 市场监督管理部门应当加强对网络不正当竞争行为的监测,发现违法行为的,依法予以查处。

  市场监督管理部门在查办网络不正当竞争案件过程中,被调查的经营者、利害关系人及其他有关单位、个人应当如实提供有关资料或者情况,不得伪造、销毁涉案数据以及相关资料,不得妨害市场监督管理部门依法履行职责,不得拒绝、阻碍调查。

  第二十九条 市场监督管理部门基于案件办理的需要,可以委托第三方专业机构对与案件相关的电子证据进行取证、固定,对财务数据进行审计。

  第三十条 对于新型、疑难案件,市场监督管理部门可以委派专家观察员参与协助调查。专家观察员可以依据自身专业知识、业务技能、实践经验等,对经营者的竞争行为是否有促进创新、提高效率、保护消费者合法权益等正当理由提出建议。

  第三十一条 市场监督管理部门及其工作人员、第三方专业机构、专家观察员等对参与调查过程中知悉的商业秘密负有保密义务。

  市场监督管理部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者泄露调查过程中知悉的商业秘密的,依法给予处分。

  第四章 法律责任

  第三十二条 平台经营者违反本规定第六条,未按规定保存信息,或者对平台内经营者侵害消费者合法权益行为未采取必要措施的,由市场监督管理部门依照电子商务法第八十条、第八十三条的规定处罚。

  第三十三条 经营者违反本规定第七条的,由市场监督管理部门依照反不正当竞争法第十八条的规定处罚。

  第三十四条 经营者违反本规定第八条、第九条的,由市场监督管理部门依照反不正当竞争法第二十条的规定处罚。

  第三十五条 经营者违反本规定第十条的,由市场监督管理部门依照反不正当竞争法第十九条的规定处罚。

  第三十六条 经营者违反本规定第十一条的,由市场监督管理部门依照反不正当竞争法第二十三条的规定处罚。

  第三十七条 经营者违反本规定第十二条至第二十三条,妨害、破坏其他经营者合法提供的网络产品或者服务正常运行的,由市场监督管理部门依照反不正当竞争法第二十四条的规定处罚。

  第三十八条 平台经营者违反本规定第二十四条、第二十五条的,由市场监督管理部门依照电子商务法第八十二条的规定处罚。

  第三十九条 经营者违反本规定第二十八条的,由市场监督管理部门依照反不正当竞争法第二十八条的规定处罚。

  第四十条 法律、行政法规对网络不正当竞争行为的查处另有规定的,依照其规定。

  经营者利用网络排除、限制竞争,构成垄断行为的,依照《中华人民共和国反垄断法》处理。

  第四十一条 经营者违反本规定,有违法所得的,依照《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条的规定,除依法应当退赔的外,应当予以没收。

  第四十二条 违反本规定涉嫌构成犯罪,依法需要追究刑事责任的,市场监督管理部门应当按照有关规定及时将案件移送公安机关处理。

  第五章 附则

  第四十三条 本规定自2024年9月1日起施行。

国家市场监督管理总局

2024年5月6日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。