海关总署公告2024年第46号 海关总署关于公布《中华人民共和国海关关于〈中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府自由贸易协定〉项下进出口货物原产地管理办法》的公告
发文时间:2024-4-28
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海关总署关于公布《中华人民共和国海关关于〈中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府自由贸易协定〉项下进出口货物原产地管理办法》的公告

海关总署公告2024年第46号               2024-4-28


  为了正确确定《中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府自由贸易协定》(以下简称《协定》)项下进出口货物原产地,促进我国与厄瓜多尔的经贸往来,海关总署制定了《中华人民共和国海关关于〈中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府自由贸易协定〉项下进出口货物原产地管理办法》,现予公布。

  进口货物收货人或者其代理人在货物进口时申请享受《协定》项下税率的,应当按照海关总署公告2021年第34号对“尚未实现原产地电子信息交换的优惠贸易协定项下进口货物”的有关要求,填制《中华人民共和国海关进口货物报关单》,提交原产地单证;在填报商品项“优惠贸易协定享惠”类栏目时,“优惠贸易协定代码”栏应填报代码“25”。

  《协定》项下原产地证书为可自助打印。

  特此公告。


海关总署

2024年4月28日


中华人民共和国海关关于《中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府自由贸易协定》项下进出口货物原产地管理办法


  第一条 为了正确确定《中华人民共和国政府和厄瓜多尔共和国政府自由贸易协定》(以下简称《协定》)项下进出口货物原产地,促进我国与厄瓜多尔的经贸往来,根据《中华人民共和国海关法》《中华人民共和国进出口货物原产地条例》和《协定》的规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于《协定》项下进出口货物原产地管理。

  第三条 符合下列条件之一的货物,是《协定》项下原产货物(以下简称原产货物),具备《协定》项下原产资格(以下简称原产资格):

  (一)在中国或者厄瓜多尔完全获得或者生产的;

  (二)在中国或者厄瓜多尔仅使用符合本办法规定的原产材料生产的;

  (三)在中国或者厄瓜多尔使用非原产材料生产的:

  1.属于《产品特定原产地规则》(以下简称《特定规则》,见附件1)适用范围,并且符合相应的税则归类改变或者其他规定的;

  2.不属于《特定规则》适用范围,但是符合用本办法第五条所列公式计算的区域价值成分不低于40%的;

  《特定规则》所列《协定》项下产品特定原产地规则发生变化时,由海关总署另行公告。

  第四条 本办法第三条所称“在中国或者厄瓜多尔完全获得或者生产的”货物是指:

  (一)在中国或者厄瓜多尔出生并饲养的活动物;

  (二)在中国或者厄瓜多尔从本条第(一)项所述的活动物中获得的货物;

  (三)在中国或者厄瓜多尔种植、收获、采摘或者采集的植物及植物产品;

  (四)在中国或者厄瓜多尔通过狩猎、诱捕、捕捞、水产养殖、采集或者捕获获得的货物;

  (五)在中国或者厄瓜多尔的土壤、水域、海床或者海床下的底土中提取或者得到的未包括在本条第(一)至(四)项的矿物质及其他天然生成物质;

  (六)在中国或者厄瓜多尔邻水以外的水域、海床或者海床下的底土提取的货物,只要该方依据国际法及其国内法有权开发上述水域、海床或者海床底土;

  (七)在中国或者厄瓜多尔注册并悬挂该方国旗的船只在该方邻水以外的海域获得的鱼类及其他海洋产品;

  (八)在中国或者厄瓜多尔注册并悬挂该方国旗的加工船上,仅由本条第(七)项所述货物加工或者制成的货物;

  (九)在中国或者厄瓜多尔加工过程中产生的仅适用于原材料回收的废碎料;

  (十)在中国或者厄瓜多尔消费并收集的仅适用于原材料回收的旧货;

  (十一)在中国或者厄瓜多尔仅由本条第(一)至(十)项所指货物生产的货物。

  第五条 本办法第三条第(三)项规定的“区域价值成分”应当按照下列公式计算:

  区域价值成分= (离岸价格–非原产材料价格)/离岸价格*100%

  其中,“非原产材料价格”是指按照《WTO估价协定》确定的非原产材料的进口成本、运至目的港口或者地点的运费和保险费,包括不明原产地材料的价格。非原产材料在中国或者厄瓜多尔境内获得时,按照《WTO估价协定》确定的成交价格,应当为在中国或者厄瓜多尔最早确定的非原产材料的实付或应付价格,不包括将该非原产材料从供应商仓库运抵生产商所在地的运费、保险费、包装费及任何其他费用。

  根据本条第一款计算货物的区域价值成分时,非原产材料价格不包括在生产过程中为生产原材料而使用的非原产材料的价格。

  第六条 适用《特定规则》规定的税则归类改变要求确定原产资格的货物,生产过程中使用的不满足税则归类改变要求的非原产材料(包括不明原产地材料),按照本办法第五条确定的价格,不超过该货物离岸价格的10%,且符合本办法所有其他规定的,应当视为原产货物。

  第七条 原产于中国或者厄瓜多尔的材料在另一方被用于生产另一货物的,该材料应当视为另一方的原产材料。

  第八条 符合本办法第三条第(三)项规定的货物,如在生产中使用的非原产材料仅经过下列一项或者多项加工或者处理,该货物不具备原产资格:

  (一)为确保货物在运输或储存期间保持良好状态而进行的保存操作;

  (二)将零件简单组装成完整成品,或者将产品拆卸成零件;

  (三)为销售或者展示目的进行的包装、拆除包装或者再包装处理;

  (四)动物屠宰;

  (五)洗涤、清洁、除尘、除去氧化物、除油、去漆以及去除其他涂层;

  (六)纺织品的熨烫或者压平;

  (七)简单的上漆及磨光操作;

  (八)谷物及大米的脱壳、部分或者全部漂白、抛光及上光;

  (九)食糖上色或者加工成糖块的操作;

  (十)水果、坚果及蔬菜的去皮、去核及去壳;

  (十一)削尖、简单研磨或者简单切割;

  (十二)过滤、筛选、挑选、分类、分级、匹配(包括成套物品的组合)、切割、分切、弯曲、卷绕或者展开;

  (十三)简单装瓶、装罐、装壶、装袋、装箱或者装盒、固定于纸板或者木板及其他简单包装操作;

  (十四)在产品或者其包装上粘贴或者印刷标志、标签、标识或者其他类似的区别标记;

  (十五)对无论是否为不同种类的产品进行的简单混合;

  (十六)仅用水或者其他物质稀释而未实质上改变货物的特性;

  (十七)仅以方便港口操作为目的的工序。

  第九条 可互换材料应当通过下列方法之一区分后,分别确定其原产资格:

  (一)物理分离;

  (二)出口方公认会计准则承认且至少连续使用12个月的库存管理方法。

  第十条 在货物生产、测试或者检验过程中使用且本身不构成该货物组成成分的下列货物,应当视为原产材料:

  (一)燃料、能源、催化剂及溶剂;

  (二)厂房、装备及机器,包括用于测试或者检查货物的设备及用品;

  (三)手套、眼镜、鞋靴、衣服、安全设备及用品;

  (四)工具、模具及模型;

  (五)用于维护设备和建筑的备件及材料;

  (六)在生产中使用或者用于设备运行和建筑维护的润滑剂、油(滑)脂、合成材料及其他材料;

  (七)能合理证明用于生产的其他物料。

  第十一条 下列包装材料和容器不影响货物原产资格的确定:

  (一)用于货物运输的容器和包装材料;

  (二)与货物一并归类的零售用容器和包装材料。

  货物适用区域价值成分要求确定原产资格的,在计算货物的区域价值成分时,与货物一并归类的零售用包装材料和容器的价格应当纳入原产材料或者非原产材料的价格予以计算。

  第十二条 与货物一并申报进口、在《中华人民共和国进出口税则》(以下简称《税则》)中一并归类并且不单独开具发票的附件、备件、工具和说明材料不影响货物原产资格的确定。

  货物适用区域价值成分标准确定原产资格的,在计算货物的区域价值成分时,前款所列附件、备件、工具和说明材料的价格应当纳入原产材料或者非原产材料的价格予以计算。

  附件、备件、工具和说明材料的数量与价格应当在合理范围之内。

  第十三条 对于《税则》归类总规则三所定义的成套货物,如果其所有组件是原产的,则该成套货物应当视为原产。当该成套货物是由原产及非原产产品组成时,如果按照本办法第五条(区域价值成分)确定的非原产货物的价值不超过该成套货物总值的15%,则该成套货物仍应视为原产。

  第十四条 从出口方运输至进口方的原产货物,符合下列条件之一的,货物保有其原产资格:

  (一)未途经其他国家(地区);

  (二)途径其他国家(地区),除转换运输工具外,符合下列条件:

  1.货物经过这些国家或者地区仅是由于地理原因或者运输需要;

  2.货物未经过除装卸或者为保持货物良好状态的处理以外的其他任何处理;

  3.临时储存不超过6个月;

  4.货物在这些国家或者地区转运时始终处于海关监管之下。

  第十五条 《协定》项下原产地证书应当符合以下规定:

  (一)所列货物具备本办法所述原产资格;

  (二)由中国或者厄瓜多尔签证机构签发;

  (三)具有唯一的证书编号;

  (四)所列的一项或者多项货物为同一批次的货物;

  (五)注明货物具备原产资格的依据;

  (六)原产地证书的签证机构印章、签名与出口方通知进口方的样本相符;

  (七)以英文填制并符合《原产地证书格式》(见附件2)所列格式。

  第十六条 原产地证书应当在货物装运前或者装运时签发,并自出口方签发之日起1年内有效。

  如果因不可抗力、非故意的错误、疏忽或者其他合理原因导致原产地证书未在货物装运前或者装运时签发,原产地证书可以在货物装运之日起1年内补发。补发的原产地证书应当注明“ISSUED RETROSPECTIVELY”(补发)字样,且自装运之日起1年内有效。

  第十七条 原产地证书被盗、遗失或者意外损毁时,出口商或者生产商可以向出口方的签证机构书面申请签发经核准的原产地证书副本。经核准的原产地证书副本应当注明“CERTIFIED TRUE COPY of the original Certificate of Origin number ___ dated ___”(原产地证书正本(编号___日期___)的经认证的真实副本)字样,有效期与原产地证书正本相同。

  第十八条 具备原产资格的进口货物,可以适用《协定》项下税率。

  第十九条 进口货物收货人或者其代理人为进口原产货物申请适用《协定》项下税率的,应当按照海关总署有关规定申报,并且凭以下单证办理:

  (一)符合本办法规定的原产地证书;

  (二)货物的商业发票;

  (三)货物的全程运输单证。

  货物途径其他国家(地区)运输至中国境内的,还应当提交其他国家或者地区海关出具的证明文件或者海关认可的其他证明文件。

  进口货物收货人或者其代理人提交的本条第一款第(三)项所述运输单证可以满足直接运输相关规定的,无需提交本条第二款所述证明文件。

  第二十条 对《协定》项下原产于厄瓜多尔货物向海关申报时,进口货物收货人或者其代理人在办结海关手续前未取得有效的《协定》项下原产地证书的,应当在办结海关手续前就该货物是否具备原产资格向海关进行补充申报(格式见附件3),但海关总署另有规定的除外。

  进口货物收货人或者其代理人依照前款规定就进口货物具备原产资格向海关进行补充申报并且提供税款担保的,海关依法办理进口手续,依照法律、行政法规规定不得办理担保的情形除外。因提前放行等原因已经提交了与货物可能承担的最高税款总额相当的税款担保的,视为符合本款关于提供税款担保的规定。

  第二十一条 为了确定原产地证书真实性和准确性,确定进出口货物的原产资格,或者确定进出口货物是否满足本办法规定的其他要求,海关可以通过以下方式开展原产地核查:

  (一)要求进口货物收货人或者其代理人提供补充信息;

  (二)要求厄瓜多尔相关主管机构核查原产地证书的真实性及货物的原产资格,必要时提供出口商或者生产商以及货物的相关信息;

  (三)对出口方进行核查访问。

  核查期间,海关可以应进口货物收货人或者其代理人申请办理担保放行,但法律法规另有规定的除外。

  第二十二条 具有下列情形之一的,进口货物收货人或者其代理人可以在海关批准的担保期限内向海关申请解除税款担保:

  (一)进口货物收货人或者其代理人已经按照本办法规定向海关进行补充申报并且提交了有效的《协定》项下原产地证书的;

  (二)已经按照本办法规定完成原产地核查程序,核查结果足以认定货物原产资格的。

  第二十三条 具有下列情形之一的,进口货物不适用《协定》项下税率:

  (一)进口货物收货人或者其代理人在货物办结海关手续前未按照本办法第十八、十九条规定申请适用《协定》项下税率,也未按照本办法第二十条规定补充申报的;

  (二)货物不具备厄瓜多尔原产资格的;

  (三)原产地证书不符合本办法规定的;

  (四)原产地证书所列货物与实际进口货物不符的;

  (五)自出口方签证机构或者主管机构收到原产地核查要求之日起6个月内,海关未收到核查反馈,或者反馈结果不足以确定原产地证书真实性、货物原产资格的;

  (六)进口货物收货人或者其代理人存在其他违反本办法有关规定的行为的。

  第二十四条 出口货物发货人及其代理人、境内生产商及其代理人(以下统称申请人)可以向我国签证机构申请签发原产地证书。

  第二十五条 申请人应当在货物装运前或者装运时申请签发原产地证书,同时提交证明货物原产资格的材料。申请人应当对其提交材料的真实性、完整性、准确性负责。

  第二十六条 签证机构应当对申请人提交的材料进行审核,符合本办法规定的,签发原产地证书;不符合本办法规定的,决定不予签发原产地证书,书面通知申请人并且说明理由。

  签证机构进行审核时,可以通过以下方式核实货物的原产资格:

  (一)要求申请人补充提供与货物原产资格相关的信息和资料;

  (二)实地核实出口货物的生产设备、加工工序、原材料及零部件的原产资格、原产国(地区)以及出口货物说明书、包装、商标、唛头和原产地标记;

  (三)查阅、复制有关合同、发票、账簿以及其他相关资料。

  第二十七条 海关可以通过以下方式对出口货物的原产地情况进行核查:

  (一)要求申请人补充提供与货物原产资格相关的信息和资料;

  (二)实地核实出口货物的生产设备、加工工序、原材料及零部件的原产资格、原产国(地区)以及出口货物说明书、包装、商标、唛头和原产地标记;

  (三)查阅、复制有关合同、发票、账簿以及其他相关资料。

  第二十八条 出口货物申报时,出口货物发货人及其代理人应当按照海关的申报规定,填制《中华人民共和国出口货物报关单》。

  第二十九条 申领原产地证书的出口货物发货人和生产商应当自原产地证书签发之日起3年内,保存能够充分证明货物原产资格的文件记录。

  适用《协定》项下税率进口货物的收货人应当自货物办结海关手续之日起3年内,保存能够充分证明货物原产资格的文件记录。

  签证机构应当自原产地证书签发之日起3年内,保存原产地证书副本以及其他相关申请资料。

  上述文件记录可以以电子或者纸质形式保存。

  第三十条 本办法下列用语的含义:

  (一)出口方、进口方,分别是指货物申报出口和进口时所在的成员方;

  (二)签证机构,是指由成员方指定或者授权签发原产地证书,并且依照《协定》规定已向另一成员方通报的机构。直属海关、隶属海关、中国国际贸易促进委员会及其地方分会是我国签证机构;

  (三)主管机构,是指由成员方指定并且依照《协定》的规定已向另一成员方通报的一个或者多个政府机构。海关总署是我国主管机构;

  (四)《WTO估价协定》,是指《关于实施1994年关贸总协定第七条的协定》;

  (五)到岸价格,是指包括运抵进口方进境口岸或者地点的保险费和运费在内的进口货物价格;

  (六)离岸价格,是指包括货物运抵最终出境口岸或地点的运输费用在内的船上交货价格;

  (七)公认会计准则,是指一成员方普遍接受或者官方认可的有关记录收入、费用、成本、资产和负债、信息披露以及编制财务报表的会计准则,包括普遍适用的广泛性指导原则以及详细的标准、惯例和程序;

  (八)货物,是指任何商品、产品、物品或材料;

  (九)材料,是指组成成分、零件、部件、半组装件,以及(或者)以物理形式构成另一产品的组成部分或者已用于另一产品生产过程中的产品;

  (十)非原产材料或非原产货物,是指根据本办法规定不具备原产资格的材料或货物;

  (十一)原产材料或原产货物,是指根据本办法规定具备原产资格的材料或货物;

  (十二)可互换材料,是指为商业目的可以互换的材料,其性质实质相同,且仅靠表观检查无法加以区分;

  (十三)产品,是指被生产的产品,即使它是为了在另一个生产操作后续使用;

  (十四)生产,是指任何获得货物的方法,包括但不限于货物的种植、饲养、开采、收获、捕捞、水产养殖、耕种、诱捕、狩猎、捕获、采集、收集、养殖、提取、制造、加工或者装配;

  (十五)水产养殖,是指对水生生物体的养殖,包括从卵、鱼苗、鱼虫和鱼卵等胚胎开始,养殖鱼类、软体类、甲壳类、其他水生无脊椎动物和水生植物等,通过诸如规律的放养、喂养或者防止捕食者侵袭等方式对饲养或者生长过程进行干预,以提高蓄养群体的生产量。

  第三十一条 本办法由海关总署负责解释。

  第三十二条 本办法自2024年5月1日起施行。

  附件: 产品特定原产地规则.doc" style="font-size: 12px; color: rgb(0, 102, 204);">产品特定原产地规则.doc

                  原产地证书格式.doc

                  进口货物原产资格申明.doc


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。