沪府办发[2024]1号 上海市人民政府办公厅关于印发《上海市坚持对标改革持续打造国际一流营商环境行动方案》的通知
发文时间:2024-01-13
文号:沪府办发[2024]1号
时效性:全文有效
收藏
1395


各区人民政府,市政府各委、办、局,各有关单位:


  《上海市坚持对标改革持续打造国际一流营商环境行动方案》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。


上海市人民政府办公厅


2024年1月13日


上海市坚持对标改革持续打造国际一流营商环境行动方案


  率先打造市场化、法治化、国际化一流营商环境,是党中央、国务院交给上海的重要任务。2024年,上海坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实习近平总书记考察上海重要讲话精神和对上海工作的重要指示要求,坚持系统集成、持续迭代升级,以市场化为鲜明主线、法治化为基础保障、国际化为重要标准,为更好地服务上海“五个中心”建设和城市核心功能提升,持续打造贸易投资便利、行政效率高效、政务服务规范、法治体系完善的国际一流营商环境,制定本方案。


  一、对标改革提升行动


  (一)市场准入。系统提升“上海企业登记在线”服务品质,同步集成个体工商户和农民专业合作社登记业务。全面落实名称申报承诺制,完善核名争议解决机制。建立企业住所标准化登记信息库,依托数据核验简化企业住所登记材料。结合城乡社区服务体系建设,为居民服务业个体工商户提供登记地。规范集中登记地认定和管理,引导集中登记地企业守法经营。根据国家受益所有人信息备案制度安排,适时开展受益所有人信息备案。依托全国统一电子营业执照系统及“经营主体身份码”,全面推广“一企、一照、一码”应用,推出更多前瞻性、引领性、普惠性创新应用场景。探索推动企业登记信息变更后在有关部门业务系统中自动更新。


  (二)获取经营场所。聚焦施工许可与规划用地审批衔接、中介服务、区域评估、用地清单制等重点领域,深化一体化改革。巩固规划资源“多审合一、多证合一、多测合一、多验合一”和不动产登记改革成效。深化拓展建筑师负责制、企业投资项目承诺制等改革试点,推行住宅工程质量潜在缺陷保险制度,在消防审验领域对一般项目试行告知承诺制。迭代优化工程建设项目全流程审批“一个系统”的服务功能。深化区级审批审查中心实体化建设,巩固“审批不出中心”改革成效。优化跨部门、跨区域审批服务和协同办事流程,推动系统间数据治理和互联互通。推出“一站式”统一产权负担等尽职调查在线查验平台。


  (三)公用设施服务。建成全市统一的地下管线数据库,推出项目周边道路《管线信息分析报告》服务。适度超前建设土建基础设施、综合管廊等。深化推进掘占路审批机制改革,持续提升办理便捷度。建立健全电力可持续性关键绩效指标体系,定期公开发布相关数据。落实供水领域环境可持续性监管政策,在线集中公布水价、供水可靠性、水质等信息。保障通信基础设施的通行权,将通信基础设施纳入国土空间规划、控制性详细规划和土地出让条件,确保应建能建。持续开展商务楼宇宽带接入整治行动,进一步保障商务楼宇宽带公平接入,从工程建设和运营两方面加强管理,相关情况纳入各区营商环境考核。


  (四)劳动就业。优化完善上海公共就业招聘平台,推进“人力资源旗舰店”建设。指导有条件的区结合区域经济发展和产业特色,探索园区共享用工机制,打造具有亮点特色的零工市场。持续深入开展和谐劳动关系创建工作。优化劳动争议纠纷处理机制,提高案件办理效率。深化劳动监察、仲裁“一口受理改革”。推进农民工工资争议速裁庭(速裁团队)建设。


  (五)金融服务。落实绿色融资、担保交易、电子支付等领域相关监管政策,优化完善落地机制。推动实施绿色信贷相关政策,鼓励企业在申请绿色贷款时主动提交环境、社会和治理风险报告。支持企业以应收账款申请担保融资,机关、事业单位作为应付款方收到确权请求的,及时确认债权债务关系。落实“敢贷、愿贷、能贷、会贷”长效机制,提高企业融资对接和贷款审批发放效率,推动普惠小微贷款增量扩面。推动大数据普惠金融应用增量扩面,加强“信易贷”、银税互动、上海市地方征信平台建设和产品服务创新。优化动产融资统一登记公示系统功能,进一步提升登记和查询便利度。


  (六)国际贸易。完善上海国际贸易“单一窗口”建设,升级移动客户端服务,建设跨境数据交换系统。加大AEO(中国海关经认证的经营者)企业培育和服务力度,持续推动落实联合激励措施。稳妥推进检验结果采信工作,探索大宗资源类商品采信试点。优化口岸检查流程,扩大先期机检和顺势机检业务模式。完善减免税快速审核准入标准,引导集成电路、新型显示器件、维修用航材进口企业运用“快速审核+ERP联网”模式提交减免税申请。加快航空口岸智能货站、进出口货物查验中心、“空运通”等系统建设,提升航空口岸服务能力和信息化水平。


  (七)纳税。定期公开纳税人意见建议,发布税收营商环境白皮书,提升纳税征管信息透明度。探索建立税收事先裁定制度及工作程序。深化企业注销“一网通办”,优化电子税务局网上更正申报流程,推广应用“乐企直连”服务,实现企业端关键数据一键导入,持续提升纳税便利度。做好金税四期征纳互动服务,构建“精准推送、智能交互、办问协同、全程互动”的办税服务新模式。研究明确本市税务系统行政复议简易审理程序。做好减税降费政策精准推送和宣传辅导,实现“政策找人”。持续推进全面数字化的电子发票应用。


  (八)解决商业纠纷。完善多元纠纷解决机制,充分发挥各级非诉争议解决中心功能,建立涉外商事纠纷诉讼、仲裁、调解一站式多元化解机制。推动实施上海国际商事仲裁中心地方立法配套政策,支持打造国际一流仲裁机构。推动商事调解地方立法进程,大力发展商事调解,优化解纷“一件事”平台建设,显著提高通过调解途径解决商事纠纷的案件数量。加快建设“数字法院”,进一步优化审判智能辅助、诉讼全程监督、费用在线支付、办理进度实时跟踪、庭审时间在线查询等功能,加强在执行领域的应用。持续优化快速裁判、“随机自动分案系统”等改革举措,提高电子送达比例,公开平均用时、费用、结案率等重点质效数据。强化高频评估鉴定事项监管,督促中介机构规范收费、勤勉履职。强化对当事人的程序引导,进一步提高小额诉讼程序适用率。


  (九)促进市场竞争。加强对《中华人民共和国反垄断法》及配套规章、指南、指引的普法宣贯。实施知识产权公共服务普惠工程,推进专利、商标等领域公共服务事项集中受理。健全海外知识产权维权援助机制,完善知识产权协同保护机制。开展专利转化运用专项行动,推进重点产业知识产权强链增效,全面开展专利产品备案。深入开展“进一网、能交易”专项行动,推动总分平台数据打通、功能连通、场景融通。优化完善招投标规则体系,探索建立标后履约监管规则。加强招投标系统与财政、税务等部门以及银行的系统对接,推广投标保证金和履约保证金使用电子保函,探索实现政府采购工程电子支付、电子发票、电子保函全程网办。聚焦采购人设置差别歧视条款、代理机构乱收费、供应商提供虚假材料、供应商围标串标等违法违规行为,开展政府采购领域专项整治。


  (十)办理破产。健全破产案件繁简分流、简案快审、执行案件移送破产审查等机制。研究探索庭外重组市场化支撑机制。建立健全中小微企业破产保护机制。完善上海企业重整事务中心的服务功能。完善破产重整企业信用修复机制。完善上海法院破产案件全流程网上办案平台。建设破产案件涉案信息在线查询机制。完善政府部门服务保障办理破产市场化运行的机制。深化破产费用构成和行业监管机制研究,优化政府定价的司法鉴定服务项目收费标准。全面推进落实浦东新区完善市场化法治化企业破产制度若干规定,积极探索预重整、简易重整、申请提名管理人等改革。


  二、企业服务提升行动


  (一)政务服务。深化推进企业服务事项向各区政务服务中心集中,支持在区政务服务中心为企业提供人才、融资、科创、法律等方面专业服务,夯实线上线下帮办体系。完善“免申即享”制度保障,推进行政给付、资金补贴、税收优惠等惠企政策和服务“免申即享”。持续深化“一业一证”“高效办成一件事”、证明事项告知承诺制等改革,强化数据共享,避免重复提交材料,最大限度便企利民。打造“智慧好办”服务品牌,为企业群众提供智能预填、智能预审、自动审批等智能服务。持续迭代升级“随申办”企业端服务,打造政策直享、服务直达、诉求直通的企业专属空间。迭代升级和推广“上海市企业办事一本通”。


  (二)政策服务。研究制订惠企政策全流程工作标准,整体优化线上线下服务流程。依托企业服务云平台升级“惠企政策一窗通”,完善“政策超市”,实现一窗总览、阅报联动、一口查询,推广运用人工智能技术实现精准推送和申报关联,切实提升高频政策申报的便利性。打造政策宣传直播平台,鼓励运用企业视角和市场话语体系开展政策解读。会同各类协会商会,积极面向各类企业开展热点政策专题解读系列活动。推广落实好重点企业“服务包”机制,积极回应企业个性化诉求。


  (三)园区服务。探索制订园区营商环境建设服务导则,引导园区(楼宇)持续提升专业服务能级,开展“营商环境示范园区(楼宇)”建设。落实高质量孵化器培育政策,提升科技成果转化效能。鼓励园区创新机制、整合资源,不断完善人才、土地、资金等要素保障,全面构建青年友好、家庭友好的创新创业生态和工作生活环境。推动市、区两级企业服务资源向园区赋能,探索设置园区公共服务站点,当好贴心服务“店小二”。强化政策宣传“最后一公里”,组织开展政策进园区等活动,加强基层政策服务队伍能力建设。简化战略预留区项目引进程序,加快项目落地。


  (四)涉外服务。加强“国际服务门户”建设,集成各类涉外服务资源,推进涉外政策多语种集中发布。建立上海市外商投资企业标准化协作平台,提高标准制定的公众参与度和公开透明度。发挥市重大外资项目专班机制作用,加大服务力度,推动项目尽快落地建设。举办上海城市推介大会,向海内外投资者全面推介展示上海一流营商环境。在更多中心城区扩大“外国人工作、居留单一窗口”办证服务范围,从A类外国人工作许可证扩大至B类,让外籍人士办证更加便利高效。推动新版外国人永久居留身份证“五星卡”在沪落地更多便利化应用场景。


  三、监管执法提质行动


  (一)综合监管。加强信息公开,提前公开各部门年度行政检查计划。探索“一业一查”“综合查一次”等新模式,以部门联合“双随机、一公开”监管为基本方式,两个以上部门对同一监管对象实施不同行政检查且可以同时开展的,原则上应实行跨部门联合检查,除有投诉举报、上级交办、其他机关移送等线索或重点领域专项行动部署等情形外,原则上每年不得超过两次。推广应用“检查码”,进一步规范涉企行政检查,开展行政检查监管效能评估。进一步健全完善行政执法裁量权基准,深化包容审慎监管,依法拓展不予行政处罚事项范围,细化减轻行政处罚事项标准。建立跨部门综合监管重点行业领域清单并进行动态调整。在食品、药品、医疗器械、危险化学品、燃气、特种设备、建筑工程质量等行业领域,整合监管规则标准,以场景应用为突破口建立审批、管理、执行、信用等部门协同综合监管机制。全面推进全市统一综合执法系统在市、区、街镇三级执法单位应用,实现对执法活动的全过程留痕、可回溯管理。严厉查处侵犯知识产权、不正当竞争、职务侵占等影响市场健康发展和企业正常经营的违法犯罪行为,切实维护市场秩序。


  (二)智慧监管。推动运用大数据、人工智能、物联感知、区块链等技术赋能非现场检查,实现“远程管”“易分类”“早干预”,对非现场监管能够实现预期监管目的和效果的,不再开展现场检查。对美容美发、运动健身等信用风险较高、投诉较集中的预付式消费领域,制订综合监管风险点清单,设置风险预警指标体系,切实做到风险隐患第一时间识别感知、预警推送、发现处置。打造标准上下贯通、数据纵横互联、智能深度融合、态势精准感知、区域示范协同的市场监管数字化体系。


  (三)信用监管。完善信用评价和分级分类监管机制,实行差异化监管措施。强化市场监管领域企业信用与执法检查联动,对信用良好的企业原则上不主动开展检查,根据举报投诉、转(交)办等线索实施“事件触发式”检查;对信用风险一般的企业,按照常规比例和频次进行抽查;对违法失信、风险较高的企业,适当提高抽查比例和频次。动态调整市场监管部门失信惩戒措施基础清单。完善公共信用信息分类修复制度,探索失信行为纠正信息共享、申请信息智能预填、电子印章实时调用等便利化措施。开展清理拖欠企业账款专项行动,加强信息披露监测,将政府部门和国有企业拖欠账款失信信息纳入政务诚信和国企考核。


  (四)新产业新业态新模式监管。监管职责不明确或有争议的,加强统筹协调、厘清责任分工。支持食品企业总部研发中心叠加食品生产功能,实施“研发+生产”新模式,实现“一址两用”和“工业上楼”。推进市场监管领域不予行政处罚、不予实施行政强制措施清单制度,持续深化包容审慎执法。


  (五)监管合规引导。持续完善中小企业合规管理体系,推广常态化“法治体检”和“合规体检”,引导企业加强自身合规建设。公安、消防、生态环境保护、文化市场、卫生健康、人力资源社会保障等执法领域加强对经营主体的合规引导。制订金融、知识产权、人工智能、医疗与生命科学等行业合规指引,引导企业完善内部管理流程和加强自我监督。试点推广“新入经营主体合规告知制度”。研究制订类型化有效合规审查标准,统一规范验收方式、评分体系、合规标准等。


  四、区域标杆创新行动


  (一)浦东新区打造营商环境综合示范区。持续拓展进口免予办理强制性认证特别管理措施的品类。开展经营范围登记改革试点。鼓励推进企业联合标准制定。规范拓展数字人民币应用场景。开展知识产权侵权纠纷的调解优先推荐机制建设试点。探索在浦东新区登记的涉外商事纠纷当事人自主约定在浦东新区内,适用特定仲裁规则,由特定仲裁人员对有关争议进行仲裁。探索为生物医药产业发展定制全产业链条的营商环境优化方案。持续打造张江科学城科技创新特色营商环境,推动重大科技基础设施向国内外各类创新主体开放,集聚技术平台、金融服务、创新孵化等服务机构,打造一流创新生态。


  (二)临港新片区打造营商环境制度创新高地。依托临港新片区数据跨境服务中心,服务企业数据合规出境。建设运营市知识产权保护中心临港分中心。构建临港新片区产城融合区范围内涉外劳动人事争议属地化收案和调解、仲裁、庭审一站式服务机制。促进临港新片区法律服务中心提质增效,搭建区内企业和法律服务机构的链接通道。完善区域评估机制,推动区域评估成果全面投入使用。推动产业链、创新链、服务链融合发展,探索为临港新片区重点产业发展定制全产业链条的营商环境优化方案。


  (三)虹桥国际中央商务区打造国际贸易特色营商环境。深化进口贸易促进创新示范区建设,优化贸易环境。推进虹桥国际中央商务区打造“丝路电商”合作先行区辐射引领区,率先试点国际高标准电子商务规则,探索互利共赢的合作新模式。推进虹桥国际商务人才港、虹桥国际中央法务区、外国人一站式综合服务中心建设,优化企业“走出去”综合服务。


  (四)各区打造“一区一品”特色营商环境。鼓励各区结合自身产业发展特色和工作基础,在企业服务、政策服务、诉求解决、监管执法、合规指引、融资对接、知识产权保护、公平竞争、商事纠纷解决等领域,开展营商环境创新试点,打造区域特色营商环境名片。支持五个新城、上海化工区、长兴岛等区域加强产业增值服务,打造特色营商环境。


  五、营商环境协同共建行动


  (一)强化政企社学合作共建。建立政企互动、市区联动、商会协同的常态化、制度化沟通机制。依托媒体、智库、商协会、高校等社会各方力量,广泛征集优化营商环境有关意见建议和经营主体急难愁盼诉求,分批形成事项清单,合力推进问题解决。加强涉企业统计调查项目管理,指导各区依托园区、楼宇重点企业基本信息平台加强涉企数据共享,避免企业多头填报、重复填报各类报表。


  (二)强化营商环境感知体验。持续开展领导干部走流程活动,提升企业办事感受度。完善“营商环境体验官”工作机制,持续打响“营商环境体验官”品牌。充分发挥企业服务热线、企业服务云、外资企业圆桌会等渠道和平台作用,从诉求收集、督办落实、结果反馈、激励约束等方面采取有力措施,构建高效的全链条闭环式问题解决督办机制。选择若干高频事项和涉企政策,开展营商环境改革效果评估。


  (三)强化营商环境考核评估。对接国家营商环境评价,主动承接国家试点任务。优化各区营商环境考核工作,统筹兼顾水平评价和工作绩效评价,切实推动以评促建。鼓励各区域因地制宜探索优化营商环境经验做法,并及时复制推广。


  (四)强化长三角营商环境共建。推进长三角生态绿色一体化发展示范区跨省通办专窗与远程虚拟窗口融合服务,深化数据共享应用,促进跨省业务协同。完善“信用长三角”平台功能,强化信用信息互联互通与共享应用。加强长三角统一的信用监管制度和标准体系建设,推进跨区域标准统一与互认。推动长三角劳动争议联合调解和协同仲裁。深化长三角知识产权和商业秘密保护合作。定期开展营商环境改革经验交流,促进互学互鉴。


  (五)强化营商环境宣传推介。将营商环境宣传推介纳入全市宣传重点工作,加强全媒体宣传,进一步提升上海营商环境影响力。持续开展优化营商环境案例评选及典型案例宣传。探索建立“媒体观察员”机制,支持媒体开展多种形式的营商环境调研,客观反映上海营商环境实际情况,重点宣传推介企业感受、典型案例、先进事迹等。


推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。