财会[2023]14号 财政部关于印发《农村集体经济组织会计制度》的通知
发文时间:2023-9-5
文号:财会[2023]14号
时效性:全文有效
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国务院有关部委、有关直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,财政部各地监管局,有关单位:


  为规范农村集体经济组织会计工作,加强农村集体经济组织会计核算,根据《中华人民共和国会计法》等有关规定,我们对《村集体经济组织会计制度》(财会[2004]12号)进行了修订,现将修订后的《农村集体经济组织会计制度》印发,请遵照执行。


  执行中如有问题,请及时反馈我部。


  附件:农村集体经济组织会计制度


财政部


2023年9月5日


  附件


村集体经济组织会计制度


  目录

  第一章 总则

  第二章 资产

  第三章 负债

  第四章 所有者权益

  第五章 成本、收入和费用

  第六章 收益及收益分配

  第七章 财务会计报告

  第八章 附则

  附录:农村集体经济组织会计科目、会计报表和会计报表附注


  第一章 总则


  第一条 为规范农村集体经济组织会计工作,加强农村集体经济组织会计核算,根据《中华人民共和国会计法》等有关法律法规,结合农村集体经济组织的实际情况,制定本制度。


  第二条 中华人民共和国境内依法设立的农村集体经济组织适用本制度,包括乡镇级集体经济组织、村级集体经济组织、组级集体经济组织。依法代行农村集体经济组织职能的村民委员会、村民小组等参照执行本制度。


  第三条 农村集体经济组织应当根据本制度规定和会计业务需要,设置会计机构,或者在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员,或者按照规定委托代理记账,进行会计核算。


  第四条 为适应双层经营的需要,农村集体经济组织实行统一核算和分散核算相结合的两级核算体制。农村集体经济组织发生的经济业务应当按照本制度的规定进行会计核算。农村集体经济组织投资设立的企业等应当按照相关会计准则制度单独核算。


  第五条 农村集体经济组织应当按照本制度及附录的相关规定,设置和使用会计科目,填制会计凭证,登记会计账簿,编制财务会计报告。


  第六条 农村集体经济组织的会计核算应当以持续经营为前提。


  第七条 农村集体经济组织的会计核算应当划分会计期间,分期结算账目和编制财务会计报告。会计年度自公历1月1日起至12月31日止。


  第八条 农村集体经济组织的会计核算应当以货币计量,以人民币为记账本位币,“元”为金额单位,“元”以下填至“分”。


  第九条 农村集体经济组织的会计核算原则上采用权责发生制,会计记账方法采用借贷记账法。


  第十条 农村集体经济组织的会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和收益。


  第十一条 农村集体经济组织应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计核算,如实反映其财务状况和经营成果。


  第十二条 农村集体经济组织应当按照规定的会计处理方法进行会计核算。会计处理方法前后各期应当保持一致,一经确定不得随意变更。


  第十三条 农村集体经济组织应当及时进行会计核算,不得提前或者延后。


  第十四条 农村集体经济组织在进行会计核算时应当保持应有的谨慎,不得多计或少计资产、负债、收入、费用。


  第十五条 农村集体经济组织提供的会计信息应当清晰明了,便于理解和使用。


  第十六条 农村集体经济组织的法定代表人应当对本集体经济组织的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。


  第二章 资产


  第十七条 农村集体经济组织的资产,是指农村集体经济组织过去的交易或者事项形成的、由农村集体经济组织拥有或者控制的、预期会给农村集体经济组织带来经济利益或者承担公益服务功能的资源。


  第十八条 农村集体经济组织的资产按照流动性分为流动资产和非流动资产。农村集体经济组织的资产应当按照成本计量。


  流动资产是指在1年内(含1年)或超过1年的一个营业周期内变现、出售或耗用的资产,包括货币资金、短期投资、应收款项、存货、消耗性生物资产等。


  非流动资产是指流动资产以外的资产,包括长期投资、生产性生物资产、固定资产、无形资产、公益性生物资产、长期待摊费用等。


  第十九条 农村集体经济组织的应收款项包括与成员、非成员(包括单位及个人,下同)之间发生的各种应收及暂付款项。


  应收款项应按实际发生额入账。确实无法收回的款项,按规定程序批准核销后,应当计入其他支出。


  第二十条 农村集体经济组织的存货包括种子、化肥、燃料、农药、原材料、机械零配件、低值易耗品、在产品、农产品、工业产成品等。


  存货按照下列原则计价:


  (一)购入的存货,应当按照购买价款、应支付的相关税费、运输费、装卸费、保险费以及外购过程中发生的其他直接费用计价。


  (二)在产品以及生产完工入库的农产品和工业产成品,应当按照生产过程中发生的实际支出成本计价。


  (三)收到政府补助的存货或者他人捐赠的存货,应当按照有关凭据注明的金额加上相关税费、运输费等计价;没有相关凭据的,按照资产评估价值或者比照同类或类似存货的市场价格,加上相关税费、运输费等计价。如无法采用上述方法计价的,应当按照名义金额(人民币1元,下同)计价,相关税费、运输费等计入其他支出,同时在备查簿中登记说明。


  (四)提供劳务的成本,按照与劳务提供直接相关的人工费、材料费和应分摊的间接费用计价。


  (五)盘盈的存货,应当按照同类或类似存货的市场价格或评估价值计价。


  第二十一条 农村集体经济组织应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定领用或出售的出库存货成本。计价方法一经确定,不得随意变更。


  第二十二条 农村集体经济组织的存货发生毁损或报废时,按规定程序报经批准后,处置收入、赔偿金额(含可收回的责任人和保险公司赔偿的金额等,下同)扣除其成本、相关税费和清理费用后的净额,应当计入其他收入或其他支出。


  盘盈存货实现的收益应当计入其他收入。


  盘亏存货发生的损失应当计入其他支出。


  第二十三条 农村集体经济组织的对外投资包括短期投资和长期投资。短期投资是指能够随时变现并且持有时间不准备超过1年(含1年)的投资。长期投资是指除短期投资以外的投资,即持有时间准备超过1年(不含1年)的投资。


  对外投资按照下列原则计价:


  (一)以货币资金方式投资的,应当按照实际支付的价款和相关税费计价。


  (二)以实物资产、无形资产等非货币性资产方式投资的,应当按照评估确认或者合同、协议约定的价值和相关税费计价,实物资产、无形资产等重估确认价值与其账面价值之间的差额,计入公积公益金。


  第二十四条 农村集体经济组织对外投资取得的现金股利、利润或利息等计入投资收益。


  处置对外投资时,应当将处置价款扣除其账面价值、相关税费后的净额,计入投资收益。


  第二十五条 农村集体经济组织的生物资产包括消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。消耗性生物资产包括生长中的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜、鱼虾贝类等为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产。生产性生物资产包括经济林、薪炭林、产役畜等为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产。公益性生物资产包括防风固沙林、水土保持林和水源涵养林等以防护、环境保护为主要目的的生物资产。


  生物资产按照下列原则计价:


  (一)购入的生物资产应当按照购买价款、应支付的相关税费、运输费以及外购过程发生的其他直接费用计价。


  (二)自行栽培、营造、繁殖或养殖的消耗性生物资产,应当按照下列规定确定其成本:


  自行栽培的大田作物和蔬菜的成本,包括在收获前耗用的种子、肥料、农药等材料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。


  自行营造的林木类消耗性生物资产的成本,包括郁闭前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。


  自行繁殖的育肥畜的成本,包括出售前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。


  水产养殖的动物和植物的成本,包括在出售或入库前耗用的苗种、饲料、肥料等材料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。


  (三)自行营造或繁殖的生产性生物资产,应当按照下列规定确定其成本:


  自行营造的林木类生产性生物资产的成本,包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。


  自行繁殖的产畜和役畜的成本,包括达到预定生产经营目的(成龄)前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。


  达到预定生产经营目的,是指生产性生物资产进入正常生产期,可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租。


  (四)自行营造的公益性生物资产,应当按照郁闭前发生的造林费、抚育费、森林保护费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出计价。


  (五)收到政府补助的生物资产或者他人捐赠的生物资产,应当按照有关凭据注明的金额加上相关税费、运输费等计价;没有相关凭据的,按照资产评估价值或者比照同类或类似生物资产的市场价格,加上相关税费、运输费等计价。如无法采用上述方法计价的,应当按照名义金额计价,相关税费、运输费等计入其他支出,同时在备查簿中登记说明。


  第二十六条 农村集体经济组织应当对所有达到预定生产经营目的的生产性生物资产计提折旧,但以名义金额计价的生产性生物资产除外。


  对于达到预定生产经营目的的生产性生物资产,农村集体经济组织应当对生产性生物资产原价(成本)扣除其预计净残值后的金额在生产性生物资产使用寿命内按照年限平均法或工作量法等计提折旧,并根据其受益对象计入相关资产成本或者当期损益。


  农村集体经济组织应当根据生产性生物资产的性质、使用情况和与该生物资产有关的经济利益的预期消耗方式,合理确定生产性生物资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法。生产性生物资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法一经确定,不得随意变更。


  农村集体经济组织应当按月计提生产性生物资产折旧,当月增加的生产性生物资产,当月不计提折旧,从下月起计提折旧;当月减少的生产性生物资产,当月仍计提折旧,从下月起不再计提折旧。生产性生物资产提足折旧后,不论能否继续使用,均不再计提折旧;提前处置的生产性生物资产,也不再补提折旧。


  第二十七条 农村集体经济组织的生物资产死亡或毁损时,按规定程序报经批准后,处置收入、赔偿金额扣除其账面价值、相关税费和清理费用后的净额,应当计入其他收入或其他支出。


  生产性生物资产的账面价值,是指生产性生物资产原价(成本)扣减累计折旧后的金额。


  第二十八条 农村集体经济组织的固定资产包括使用年限在1年以上的房屋、建筑物、机器、设备、工具、器具、生产设施和农业农村基础设施等。


  固定资产按照下列原则计价:


  (一)购入的固定资产,不需要安装的,应当按照购买价款和采购费、应支付的相关税费、包装费、运输费、装卸费、保险费以及外购过程中发生的其他直接费用计价;需要安装或改装的,还应当加上安装调试费或改装费。


  (二)自行建造的固定资产,应当按照其成本即该项资产至交付使用前所发生的全部必要支出计价。已交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产,应当按照估计价值入账,待办理竣工决算后再按照实际成本调整原来的暂估价值。


  (三)收到政府补助的固定资产或者他人捐赠的固定资产,应当按照有关凭据注明的金额加上相关税费、运输费等计价;没有相关凭据的,按照资产评估价值或者比照同类或类似固定资产的市场价格,加上相关税费、运输费等计价。如无法采用上述方法计价的,应当按照名义金额计价,相关税费、运输费等计入其他支出,同时在备查簿中登记说明。


  (四)盘盈的固定资产,应当按照同类或类似全新固定资产的市场价格或评估价值,扣除按照该固定资产新旧程度估计的折旧后的余额计价。


  第二十九条 农村集体经济组织应当对所有的固定资产计提折旧,但以名义金额计价的固定资产除外。


  农村集体经济组织应当在固定资产预计使用寿命内,对固定资产原价(成本)扣除预计净残值后的金额,按照年限平均法或工作量法等计提折旧,并根据该固定资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。


  农村集体经济组织应当根据固定资产的性质、使用情况和与该固定资产有关的经济利益的预期消耗方式,合理确定固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法。固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法一经确定,不得随意变更。


  农村集体经济组织应当按月计提固定资产折旧,当月增加的固定资产,当月不计提折旧,从下月起计提折旧;当月减少的固定资产,当月仍计提折旧,从下月起不再计提折旧。固定资产提足折旧后,不论能否继续使用,均不再计提折旧;提前报废的固定资产,也不再补提折旧。


  第三十条 农村集体经济组织固定资产的后续支出应当区分修理费用和改扩建支出。固定资产的改扩建支出,是指改变固定资产结构、延长使用年限等发生的支出。


  固定资产的改扩建支出,应当计入固定资产的成本,并按照重新确定的固定资产成本以及重新确定的折旧年限(预计尚可使用年限)计算折旧额;但已提足折旧的固定资产改扩建支出应当计入长期待摊费用,并按照固定资产预计尚可使用年限采用年限平均法分期摊销。固定资产的修理费用按照用途直接计入有关支出项目。


  第三十一条 农村集体经济组织处置固定资产时,处置收入扣除其账面价值、相关税费和清理费用后的净额,应当计入其他收入或其他支出。


  固定资产的账面价值,是指固定资产原价(成本)扣减累计折旧后的金额。


  盘盈固定资产实现的收益应当计入其他收入。


  盘亏固定资产发生的损失应当计入其他支出。


  第三十二条 农村集体经济组织的在建工程是指尚未完工的工程项目。在建工程按实际发生的支出或应支付的工程价款计价。形成固定资产的,待完工交付使用后,计入固定资产。未形成固定资产的,待项目完成后,计入经营支出、公益支出或其他支出。


  在建工程部分发生报废或毁损,按规定程序批准后,按照扣除残料价值和赔偿金额后的净损失,计入在建工程成本。单项工程报废以及由于自然灾害等非常原因造成的报废或毁损,其净损失计入其他支出。


  第三十三条 农村集体经济组织的无形资产包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、土地经营权、林权、草原权等由其拥有或控制的、没有实物形态的可辨认非货币性资产。


  无形资产按照下列原则计价:


  (一)购入的无形资产应当按照购买价款、应支付的相关税费以及相关的其他直接费用计价。


  (二)自行开发并按法律程序申请取得的无形资产,应当按照依法取得时发生的注册费、代理费等实际支出计价。


  (三)收到政府补助的无形资产或者他人捐赠的无形资产,应当按照有关凭据注明的金额加上相关税费等计价;没有相关凭据的,按照资产评估价值或者比照同类或类似无形资产的市场价格,加上相关税费等计价。如无法采用上述方法计价的,应当按照名义金额计价,相关税费等计入其他支出,同时在备查簿中登记说明。


  第三十四条 农村集体经济组织的无形资产应当从使用之日起在其预计使用寿命内采用年限平均法等合理方法进行摊销,并根据无形资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。名义金额计价的无形资产不应摊销。无形资产的摊销期自可供使用时开始至停止使用或出售时止,并应当符合有关法律法规规定或合同约定的使用年限。无形资产的使用寿命和摊销方法一经确定,不得随意变更。


  农村集体经济组织应当按月对无形资产进行摊销,当月增加的无形资产,当月开始摊销;当月减少的无形资产,当月不再摊销。


  不能可靠估计无形资产使用寿命的,摊销期不得低于10年。


  第三十五条 农村集体经济组织处置无形资产时,处置收入扣除其账面价值、相关税费等后的净额,应当计入其他收入或其他支出。


  无形资产的账面价值,是指无形资产成本扣减累计摊销后的金额。


  第三十六条 农村集体经济组织接受政府补助和他人捐赠等形成的资产(含扶贫项目资产),应当设置备查簿进行登记管理。


  第三十七条 农村集体经济组织应当在每年年度终了,对应收款项、存货、对外投资、生物资产、固定资产、在建工程、无形资产等资产进行全面清查,做到账实相符;对于已发生损失但尚未批准核销的相关资产,应当在会计报表附注中予以披露。


  第三章 负债


  第三十八条 农村集体经济组织的负债,是指农村集体经济组织过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出农村集体经济组织的现时义务。


  第三十九条 农村集体经济组织的负债按照流动性分为流动负债和非流动负债。农村集体经济组织的负债按照实际发生额计价。


  流动负债是指偿还期在1年以内(含1年)或超过1年的一个营业周期内的债务,包括短期借款、应付款项、应付工资、应付劳务费、应交税费等。


  非流动负债是指流动负债以外的负债,包括长期借款及应付款、一事一议资金、专项应付款等。


  第四十条 农村集体经济组织的借款应当根据本金和合同利率按期计提利息,计入其他支出。农村集体经济组织的借款分为短期借款和长期借款,分别核算农村集体经济组织向银行等金融机构或相关单位、个人等借入的期限在1年以内(含1年)、1年以上(不含1年)的借款。


  第四十一条 农村集体经济组织的应付款项包括与成员、非成员之间发生的各种应付及暂收款项。对发生因债权人特殊原因等确实无法偿还的或者债权人对农村集体经济组织债务豁免的应付款项,应当计入其他收入。


  第四十二条 农村集体经济组织的应付工资,是指农村集体经济组织为获得管理人员、固定员工等职工提供的服务而应付给职工的各种形式的报酬以及其他相关支出。


  第四十三条 农村集体经济组织的应付劳务费,是指农村集体经济组织为获得季节性用工等临时性工作人员提供的劳务而应支付的各种形式的报酬以及其他相关支出。


  第四十四条 农村集体经济组织的一事一议资金,是指农村集体经济组织兴办村民直接受益的集体生产生活等公益事业,按一事一议的形式筹集的专项资金。


  第四十五条 农村集体经济组织的专项应付款,是指农村集体经济组织获得政府给予的具有专门用途且未来应支付用于专门用途(如建造长期资产等)的专项补助资金。农村集体经济组织获得政府给予的保障村级组织和村务运转的补助资金以及贷款贴息等经营性补助资金,作为补助收入,不在专项应付款中核算。


  第四章 所有者权益


  第四十六条 农村集体经济组织的所有者权益,是指农村集体经济组织资产扣除负债后由全体成员享有的剩余权益。


  农村集体经济组织的所有者权益包括资本、公积公益金、未分配收益等。


  第四十七条 农村集体经济组织的资本,是指农村集体经济组织按照章程等确定的属于本集体经济组织成员集体所有的相关权益金额。


  第四十八条 农村集体经济组织的公积公益金,包括按照章程确定的计提比例从本年收益中提取的公积公益金,政府补助或接受捐赠的资产(计入补助收入的资金除外),对外投资中资产重估确认价值与原账面价值的差额,一事一议筹资筹劳转入,收到的征用土地补偿费等。


  农村集体经济组织按照有关规定用公积公益金弥补亏损等,应当冲减公积公益金。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。