最高法解读《外商投资法司法解释》、《一带一路意见二》、《新片区意见》
发文时间:2019-12-27
作者:最高法
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12月27日,最高人民法院举行新闻发布会,发布一个司法解释和两个司法意见,分别是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国外商投资法〉若干问题的解释》以及最高人民法院《关于人民法院进一步为“一带一路”建设提供司法服务和保障的意见》和《关于人民法院为中国(上海)自由贸易试验区临港新片区建设提供司法服务和保障的意见》。最高人民法院副院长罗东川,最高人民法院民四庭庭长王淑梅,最高人民法院民四庭副庭长高晓力出席发布会并介绍情况,最高人民法院新闻发言人李广宇主持发布会。


  罗东川介绍了三个文件的情况:


  一、外商投资法司法解释发布内容


  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国外商投资法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)已于2019年12月16日由最高人民法院审判委员会第1787次会议通过,自2020年1月1日起施行。


  党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央在扩大对外开放、促进外商投资方面作出了一系列重要决策部署。习近平总书记多次向世界宣示:“中国开放的大门不会关闭,只会越开越大。”党的十九大提出,实行高水平的贸易和投资自由化便利化政策,全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度,大幅度放宽市场准入,扩大服务业对外开放,保护外商投资合法权益;凡是在我国境内注册的企业,都要一视同仁、平等对待。党的十九届四中全会提出,建设更高水平开放型经济新体制,实现更大范围、更宽领域、更深层次的全面开放;保护外资合法权益,促进内外资企业公平竞争;健全外商投资准入前国民待遇加负面清单管理制度,推动规则、规制、管理、标准等制度性开放。我国改革开放40多年的历程充分证明:开放带来进步,封闭必然落后。越是敞开怀抱分享自己的文明,就越能扩大国际社会所需要的合作。


  积极吸引和利用外商投资,是我国扩大对外开放和构建开放型经济新体制的重要内容,必须有健全的法治保障。2019年3月15日,第十三届全国人民代表大会第二次会议通过《中华人民共和国外商投资法》(以下简称《外商投资法》),该法自2020年1月1日起施行。《外商投资法》确立了我国新型外商投资法律制度的基本框架,确定了我国对外开放、促进外商投资的基本国策和大政方针,对外商投资的准入、促进、保护、管理等作出了统一规定,是我国外商投资领域新的基础性法律,是对我国外商投资法律制度的完善和创新。根据《外商投资法》第四条规定,国家对外商投资实行准入前国民待遇加负面清单管理制度;国家对负面清单之外的外商投资,给予国民待遇。这从立法层面确立了新时代外资管理的新体制。


  制定《解释》的首要目的就是确保《外商投资法》在审判领域得到公正高效执行,贯彻落实党中央关于更加开放、依法平等保护中外投资者合法权益、营造稳定、公平、透明的法治化营商环境的重大决策部署。这是人民法院发挥审判职能作用,围绕中心、服务大局的应有之义。通过制定《解释》,为市场化、法治化、国际化的改革方向提供优质高效司法服务和法治保障,努力打造内外资公平竞争的市场环境,依靠改善投资环境吸引更多外商投资。多年来涉外的商事审判一直在打造司法的国际公信力和诉讼的优选地。我昨天专门查了人民法院审理涉外民商事案件的情况,也反映我们对外开放在这方面的发展,从2018年以来,每年超过一万件。2018年受理的涉外民商事案件达到14695件。今年的1-11月受理的涉外案件涉民商事案件达到18266件,印证了我国对外开放取得的成绩,还有涉港澳台的案件也有大幅度的增长。


  《解释》充分贯彻党中央扩大开放、平等保护中外投资者合法权益的精神。主要体现在:


  第一,对负面清单之外的领域形成的投资合同,当事人以合同未经有关行政主管部门批准、登记为由主张合同无效或者未生效的,人民法院不予支持;


  第二,即便是外国投资者投资负面清单规定限制投资的领域,只要在人民法院作出生效裁判前,当事人采取了必要的补正措施,投资合同仍然可以认定有效;


  第三,即便在投资合同签订时未符合负面清单的要求,但在生效裁判作出前,负面清单调整放宽了限制性要求的,投资合同也可以认定有效。


  《解释》通过这些制度设计,在依法维护和保障外资管理秩序的前提下,尽可能促进投资合同有效,最大限度保障投资者的合法权益。


  从既往的审判实践看,外商投资领域产生的纠纷中合同类纠纷较为突出,因此,此次司法解释重点聚焦在合同争议的解决,特别是合同效力的确定问题。


  关于《外商投资法司法解释》的主要内容,我要通报的情况就是这些。


  二、《一带一路意见二》《新片区意见》发布内容


  下面我向大家通报最高人民法院《关于人民法院进一步为“一带一路”建设提供司法服务和保障的意见》(以下简称《一带一路意见二》)《关于人民法院为中国(上海)自由贸易试验区临港新片区建设提供司法服务和保障的意见》(以下简称《新片区意见》)的有关情况。上述两个《意见》经由最高人民法院党组审议通过。


  (一)出台的背景


  “一带一路”倡议是以习近平同志为核心的党中央主动应对全球形势深刻变化、统筹国内国际两个大局做出的重大决策,是构建人类命运共同体的重要实践平台。2015年6月16日,最高人民法院发布《关于人民法院为“一带一路”建设提供司法服务和保障的若干意见》(以下简称《一带一路意见一》),充分发挥人民法院司法职能,为推进“一带一路”法治建设提供有力司法服务和保障。今年4月,习近平总书记在第二届“一带一路”国际合作高峰论坛上进一步指明了共建“一带一路”沿着高质量发展方向不断前进的实践路径。为落实高质量共建“一带一路”对司法提出的新需求,最高人民法院经过认真调研,制定了《一带一路意见二》,作为今后一段时间人民法院全面服务保障“一带一路”建设的指导性文件,为人民法院深度融入高质量共建“一带一路”明确了新的目标,提出了新的要求。


  2018年11月5日,习近平总书记在首届中国国际进口博览会开幕式上提出,决定增设中国上海自由贸易试验区新片区(简称“新片区”)。2019年7月27日,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》(以下简称国务院《总体方案》)。为贯彻落实党中央设立新片区的重大战略部署,最高人民法院制定了《新片区意见》。《新片区意见》聚焦新片区投资贸易自由化便利化制度体系建设中的重要方面和重点领域,主动对接新片区对人民法院工作提出的新需求,积极为新片区制度创新提供有力的司法服务和保障,更好服务对外开放总体战略布局。


  (二)两个意见出台的重大意义


  第一,两个意见是深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想,推动我国实行全方位对外开放的重要举措。高质量共建“一带一路”、设立新片区是以习近平同志为核心的党中央总揽全局、科学决策作出的进一步扩大开放重大部署,是新时代彰显我国坚持全方位开放鲜明态度、主动引领经济全球化健康发展的重要举措。人民法院要准确理解经济全球化带来的历史机遇和挑战,切实增强责任感和使命感,积极应对新形势新情况对司法提出的新需求,坚持改革创新总基调,在更高站位、更深层次、更宽领域,主动服务和融入国家战略,为“一带一路”建设和新片区建设提供更具针对性、实效性的司法服务和保障。


  第二,两个意见聚焦制度创新,是共建“一带一路”法治化营商环境的有力措施。法治化营商环境是共建“一带一路”不可或缺的重要基础和保障。当前,高质量共建“一带一路”国际共识持续扩大,覆盖地区范围不断拓展,“六廊六路多国多港”互联互通更加深入,跨国经济走廊和经贸合作日益深化。法律领域更加广泛,法律关系更加复杂,法律体系更加多样。《一带一路意见二》要求人民法院充分发挥司法职能,进一步创新完善涉“一带一路”案件法律适用机制规则,进一步创新完善国际商事纠纷解决机制,推动形成更广范围以规则为基础的稳定公平透明可预期的国际化法治化便利化营商环境。


  国务院《总体方案》要求新片区选择国家战略需要、国际市场需求大、对开放度要求高但其他地区尚不具备实施条件的重点领域,加大开放型经济的风险压力测试。《新片区意见》聚焦新片区战略目标,对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易区,关注新片区改革发展新动向,更加突出创新性和试验性,旨在通过法治方式营造国际一流法治化营商环境,为新片区改革创新留足空间和余地。


  第三,两个意见突出重点领域,为共建“一带一路”建设提供司法服务和保障。为贯彻落实党的十九届四中全会精神,推进国家治理体系和治理能力现代化,《一带一路意见二》总结经验,突出重点,以实际行动落实新任务新要求。通过充分发挥司法职能,积极参与国际规则制定,参与全球治理。坚持改革创新,进一步发挥司法改革优势,运用智慧法院建设成果,完善公正高效便捷低成本的多元化纠纷解决机制,不断提升我国司法国际影响力公信力。


  《新片区意见》要求人民法院聚焦与司法服务保障相关的重要方面和重点领域,大力推进审判体系和审判能力现代化,主动对接新片区扩大开放、制度创新、营商环境、纠纷解决等对人民法院工作提出的新需求,为相关制度创新工作提供配套机制。要依法服务和保障新片区实现与境外投资经营便利、货物自由进出、资金流动便利、运输高度开放、人员自由执业、信息快捷联通,为把新片区建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区提供有力司法保障,不断推进我国自由贸易试验区建设和改革开放事业迈上新台阶。


  (三)《一带一路意见二》的主要内容


  《一带一路意见二》共计六部分39条,围绕新时代新任务新目标,明确提出人民法院进一步为“一带一路”建设提供司法服务和保障的总体要求,以及各项工作的目标任务和具体举措。


  第一,全面把握人民法院服务高质量共建“一带一路”的新要求新任务,提出“六个坚持”。一是坚持服务大局,为改革开放提供有针对性、实效性的法治保障;二是坚持需求导向,不断满足共建“一带一路”主体的纠纷解决需求;三是坚持弘扬法治,努力做完善“一带一路”相关法治规则的参与者、引领者;四是坚持改革创新,进一步构建公正高效便捷低成本的纠纷解决机制;五是坚持绿色原则,主动将中国环境资源审判融入全球环境治理进程;六是坚持共商共建共享,发挥智库作用,努力形成共建“一带一路”的法治合力。


  第二、全面提升人民法院服务高质量共建“一带一路”的标准水平,突出“五个亮点”。一是坚定支持多边主义,对涉外民商事案件,依法适用有关规则认定合同效力和合同责任。二是依法促进国际物流发展,探索国际海运、中欧班列、陆海新通道等案件的专业化审判机制,保障“六廊六路多国多港”互联互通;三是规范和统一涉外金融法律适用,密切关注研究涉“一带一路”建设专项贷款、丝路基金等法律问题,支持共建“一带一路”投融资;四是支持信息技术发展,促进电子商务、区块链、人工智能、5G信息网络建设在内的数字丝绸之路建设;五是服务保障创新驱动发展,高效审理涉共建“一带一路”科技创新行动计划、联合实验室等案件,依法制止各类不正当竞争,营造尊重知识价值和良好创新的知识产权生态体系。


  第三,大力推进以规则为基础的法治化营商环境建设,进一步完善涉“一带一路”案件法律适用机制与规则。今年11月29日,最高人民法院正式启动域外法查明统一平台,破解域外法查明难“瓶颈”问题,为各级人民法院和社会各界提供优质高效的法律查明服务。刚才我们发布了外商投资法的司法解释,进一步保护外国投资者合法权益,增进“一带一路”建设主体互利互信。这些都是最高人民法院为优化“一带一路”法治化营商环境采取的实际行动。此外,《一带一路意见二》还提出加强“一带一路”法律数据库和案例库建设,推动形成和完善区域性及全球性商事法律规则,促进“一带一路”参与国对彼此法律制度的了解,进一步推进开放合作,实现互利共赢。


  第四,不断创新“一带一路”国际商事纠纷解决机制,强化我国国际商事法庭公信力。最高人民法院第一、第二国际商事法庭自2018年6月29日成立以来,受理了13起案件,出台了一系列司法解释和司法文件规范国际商事法庭的运行;首倡建立了国际商事专家委员会制度,初步构建了“一站式”国际商事纠纷多元化解平台。《一带一路意见二》提出进一步完善“一带一路”国际商事纠纷解决机制的“四个创新”:一是鼓励和吸引无连接点的国际商事纠纷当事人合意选择国际商事法庭管辖,服务全球国际商事纠纷解决;二是扩大国际商事专家委员的范围,拓展“一站式”多元解纷平台建设,适当引入域外国际商事仲裁机构、国际调解机构加入“一站式”平台;三是完善跨境破产协调机制,探索主要破产程序和主要利益中心地制度的适用,依法保护债权人和投资人权益;四是鼓励建立区域性的双边、多边争端解决合作机制。支持香港建设区域法律服务和纠纷解决中心,建立国际商事纠纷联合仲裁、联合调解机制,增加香港特别行政区专家委员等。同时,推动国际商事法庭判决的相互承认与执行,不断扩大中国国际商事法庭的影响力、公信力和吸引力,促使我国成为“一带一路”国际商事纠纷的重要解决地。


  (四)《新片区意见》的主要内容


  《新片区意见》共计四部分18条,紧扣人民法院服务和保障新片区制度建设与发展创新的主题,明确了人民法院服务保障新片区建设的各项工作和具体要求。


  第一,做到“四个坚持”,切实增强为新片区提供司法服务和保障的使命感。坚持党对人民法院工作的绝对领导,紧紧围绕中央交给新片区的重大任务,充分发挥新片区差异化创新的制度优势;坚持法治引领,打造新片区国际一流法治化营商环境;坚持改革创新,为建设投资贸易自由化制度体系提供司法支撑;坚持问题导向,聚焦新片区建设新情况和新问题,为建设现代化新城积累司法实践经验。


  第二,抓住“三个创新点”,推动完善新片区多元化纠纷解决体系。一是加强新片区国际商事审判组织建设,创新国际商事审判运行机制。二是支持经登记备案的境外仲裁机构在新片区开展仲裁业务,支持上海建设成为亚太仲裁中心;三是着力推动新片区调解制度创新,积极推动形成调解、仲裁与诉讼相互衔接的多元化纠纷解决机制,为实施高标准贸易和投资自由化便利化提供法律服务。


  第三,突出“四个亮点”,为新片区投资贸易自由化制度体系营造法治化营商环境。一是为保障新片区实施公平竞争的投资经营便利,人民法院对新片区实施“证照分离”改革,完善外商投资安全审查、反垄断审查等管理措施依法提供支持。二是为保障新片区实施高标准的贸易自由化,人民法院要密切关注新片区建设亚太供应链管理中心,通过司法裁判推动发展跨境数字贸易,支持建立跨境电商海外仓等新业态的兴起。三是为保障新片区国际互联网数字跨境安全,人民法院要加大对专利、版权、企业商业秘密等权利及数据的司法保护力度,促进5G、区块链、云计算、物联网、车联网等新一代信息技术的运用,对新片区建立数据安全管理机制、开展数据跨境流动试点提供司法保障。四是为拓展上海国际航运中心和全球枢纽港建设,人民法院要依法妥善审理港口建设、航运金融、海上货物运输、海洋生态保护等海事海商案件,在沿海捎带、国际船舶登记、国际航权开放等方面加大司法保障力度,提高上海对国际航线、货物资源的集聚和配置能力。


  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国外商投资法〉若干问题的解释》已于2019年12月16日由最高人民法院审判委员会第1787次会议通过,现予公布,自2020年1月1日起施行。


最高人民法院


2019年12月26日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。