浙财资产[2022]160号 浙江省财政厅关于印发浙江省行政事业性国有资产管理办法的通知
发文时间:2022-12-01
文号:浙财资产[2022]160号
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浙江省财政厅关于印发浙江省行政事业性国有资产管理办法的通知

浙财资产〔2022〕160号         2022-12-01

各市、县(市、区)财政局(宁波不发),省级各部门:

  经研究,我厅制定了《浙江省行政事业性国有资产管理办法》,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

浙江省财政厅

2022年12月1日

  (此件公开发布)

浙江省行政事业性国有资产管理办法

  为加强行政事业性国有资产监督和管理,促进国有资产治理体系和治理能力现代化,保障行政事业单位高效履职,推进基本公共服务均等化,在高质量发展中推进共同富裕先行和省域现代化先行,根据《行政事业性国有资产管理条例》《浙江省人民代表大会常务委员会关于加强国有资产管理情况监督的决定》等有关规定,结合浙江省实际,制定本办法。

  一、明确管理范围和原则

  (一)本办法适用于浙江省各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关和各民主党派机关、群团机关以及执行政府会计准则制度的事业单位(以下简称单位)。

  (二)本办法所称行政事业性国有资产,是指单位通过使用财政资金形成的资产,接受调拨或者划转、置换形成的资产,接受捐赠并确认为国有的资产和其他依法确认为国有的资产。具体包括流动资产、固定资产、无形资产、在建工程、对外投资、公共基础设施、政府储备物资、文物文化资产、保障性住房等。

  (三)行政事业性国有资产应当遵循安全规范、节约高效、公开透明、权责一致的原则,实现实物管理与价值管理相统一,资产管理与预算管理、财务管理相结合。

  二、建立分级分层分类的管理体制

  (四)行政事业性国有资产实行“国家统一所有、分级分层分类管理”管理体制。行政事业性国有资产属于国家所有,各级人民政府代表国家对本级行政事业性国有资产行使所有权;同级政府的财政部门、主管部门和所属单位根据规定职责和权限分层次对行政事业性国有资产进行管理;具有行业特性或需要重点管理的资产专设分类进行管理。

  (五)各级财政部门对行政事业性国有资产实行综合监管,负责制定本级行政事业性国有资产管理制度并负责组织实施和监督检查,牵头编制行政事业性国有资产管理情况报告;建立国有资产绩效管理制度,建立健全绩效指标和标准,指导开展国有资产绩效管理工作。

  (六)主管部门负责本部门国有资产管理,指导、监督所属单位国有资产管理工作;根据职责会同财政部门制定具有行业特性或需要重点管理的行政事业性国有资产管理办法并组织实施。

  (七)单位负责本单位行政事业性国有资产的具体管理,按规定建立健全资产管理内部控制管理制度,按规定开展资产绩效评价。

  三、科学合理地配置资产

  (八)资产配置是指单位为保证履行职责需要,按照规定的标准和程序,合理选择购置、建设、调剂、租用、接受捐赠等方式配备资产的行为。

  (九)单位应当根据依法履行职能、提供公共服务和事业发展的需要,按照勤俭节约、讲求绩效和绿色环保的要求,结合资产存量、资产配置标准、绩效目标配置资产。

  (十)各部门及其所属单位应当优先通过调剂方式配置资产;不能调剂的,可以采用购置、建设、租用等方式。

  (十一)县级以上人民政府应当建立、完善资产配置标准体系,明确配置的数量、价值、等级、最低使用年限等标准。资产配置标准是对配置资产的品目、数量、价格、等级技术性能以及使用年限所作的统一规定,是编制和审核资产配置预算、实施政府采购、评价单位资产配置合理性的重要依据。资产配置标准应根据国家有关政策、经济社会发展水平、市场价格变化、科学技术进步、财政承受能力等因素研究制定并适时调整。

  (十二)通用资产配置标准由财政部门制定;专用资产配置标准由主管部门根据本行业特点制定,经财政部门审核后会同有关部门发布实施;按职责权限由国家或省有关职能部门统一制定配置标准的,从其规定。

  (十三)对已制定配置标准的资产,各单位应根据规定的配置标准、同类资产存量、单位人员编制、内设机构、人员级别、特殊岗位以及其他特殊需要等情况,按规定权限确认该类资产编制数或配置计划;对未制定配置标准的资产,应当按需从严控制。

  (十四)对建筑物、大型设备、开发建设的软件等重点资产购建应当经可行性研究和集体决策程序,需要立项的,按照相关项目管理规定执行;配置资产价值较高的按照国家有关规定进行资产评估,并履行审批程序。投资建设公共基础设施,应当依法落实资金来源,加强预算约束,防范政府债务风险,并明确公共基础设施的管理维护责任单位。

  (十五)单位应根据完成职能的最低限度和最优标准,结合存量资产情况编制相关支出预算,不得超标超编配置资产;严格按照批准的资产配置预算组织实施,年度预算执行中如确需对已批准的资产配置预算作调整的,须按程序报批;购建资产涉及政府采购的,应当依法实施政府采购。

  四、安全高效地使用资产

  (十六)资产使用是指单位国有资产的自用、出租以及事业单位对外投资和担保等行为。资产使用应遵循权属清晰、安全完整、流程规范、风险可控、注重绩效的原则,应保证依法履行职能、提供公共服务和事业发展的需要。接受捐赠的资产,应当按照捐赠约定的用途使用;没有约定用途的,应当统筹安排使用。

  (十七)单位应当明确资产使用人和管理人的岗位责任。资产使用人、管理人应当履行岗位责任,合理使用、管理资产,充分发挥资产效能。资产需要维修、保养、调剂、更新、报废的,资产使用人、管理人应当及时提出。资产使用人、管理人发生变化的,应当及时办理资产交接手续。

  (十八)单位应当按照规定设置资产台账,对各种方式获得的资产进行验收,登记资产明细账,进行会计核算;严把数量、质量关,不得形成账外资产;对无法确定价值的资产,可以根据需要组织专家参照资产评估方法进行估价或按名义金额入账;对无法进行会计确认入账的资产可以登记备查账,反映资产实际状况。

  (十九)采用建设方式配置资产的,应当在建设项目竣工验收合格后及时办理资产交付手续,并在规定期限内办理竣工财务决算,期限最长不得超过1年;对已交付但未办理竣工财务决算的建设项目,应当按照国家统一的会计制度确定暂估价值登记资产账,办理权属登记,竣工财务决算后再按实际成本调整原来暂估价值。

  (二十)单位应明晰资产权属,加强产权保护,需要办理权属登记的资产应当依法及时办理。国有单位之间发生的产权纠纷通过协商解决,也可向同级或者共同上一级财政部门申请调解或者裁定,必要时报有管辖权的人民政府处理;与非国有单位或者个人之间发生产权纠纷的,由单位提出处理意见,按规定程序批准后与对方当事人协商解决;协商不能解决的,依照司法程序处理。

  (二十一)单位资产管理部门应当按月和财务部门进行对账,定期或者不定期对资产进行盘点;年度终了,应当进行一次全面资产清查盘点。盘盈资产及时确认后登记资产卡片,盘亏资产按照资产处置流程办理,并及时进行账务处理,做到账实相符和账账相符。

  (二十二)单位有下列情形之一的,应当对行政事业性国有资产进行清查:

  1.根据本级政府部署要求;

  2.发生重大资产调拨、划转以及单位分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变等情形;

  3.因自然灾害等不可抗力造成资产毁损、灭失;

  4.会计信息严重失真;

  5.国家统一的会计制度发生重大变更,涉及资产核算方法发生重要变化;

  6.其他应当进行资产清查的情形。

  (二十三)资产清查中发现账实不符、账账不符的,应当查明原因予以说明,并随同清查结果一并履行审批程序;单位应当根据审批结果及时调整资产台账信息,同时进行会计处理。

  (二十四)单位应充分运用“公物仓”“软件共享仓库”“大仪共享平台”等各类共享平台,在确保安全使用的前提下,统筹规划有效推进各类资产开放共享,建立资产共享共用与资产配置、资产绩效、资金预算挂钩联动机制;资产所有方依法依规向资产共享使用方收取合理的成本费用。

  (二十五)经批准召开重要会议、举办大型活动以及开展临时性专项工作等需要的资产,主办单位首先应当利用“公物仓”现有存量资产满足配置资产需要,避免资产重复购置与浪费。确需购置的,应当按照资产配置管理程序报经批准;工作结束,资产应交回“公物仓”用于调剂或共享。

  (二十六)资产出租是指单位在保证履行行政职能和完成事业任务的前提下,经批准以有偿方式将国有资产使用权让渡给公民个人、法人或其他组织的行为。

  (二十七)资产出租应按照公开、公平、公正原则,经评估后,委托公共资源交易中心或产权交易机构实行公开出租,因特殊情况无法公开出租的,经审批同意可以其他方式出租。有权属不清晰、被依法查封冻结、有争议、不符合安全标准等情形的资产不得出租。

  (二十八)除法律另有规定外,行政单位不得以任何形式将国有资产用于对外投资或者设立营利性组织;事业单位利用国有资产对外投资应当有利于事业发展和实现国有资产保值增值,符合国家有关规定,经可行性研究和集体决策,按照规定权限和程序进行。

  (二十九)事业单位应当明确对外投资形成的股权及其相关权益管理责任,按照规定将对外投资形成的股权纳入经营性国有资产集中统一监管体系。

  (三十)事业单位不得利用财政拨款和财政拨款结转结余对外投资,不得买卖期货、股票,购买各种企业债券、各类投资基金和其他任何形式的金融衍生品或进行任何形式的金融风险投资;进行境外投资的,应遵循国家境外投资项目核准和外汇管理等相关规定。

  五、严格规范地处置资产

  (三十一)资产处置是指单位对占有、使用的国有资产进行产权转让或者注销产权的行为。处置方式包括报废、报损、出售、出让、转让、置换、无偿调拨(划转)、对外捐赠以及货币性资产损失核销等。

  (三十二)单位应当按照规定的权限履行审批程序,未经批准不得自行处置。资产处置应当遵循公开、公正、公平和竞争择优的市场化原则进行。鼓励结合绿色环保、物尽其用、公益慈善等要求探索集约化、专业化运营的处置、盘活新机制。

  (三十三)资产无偿调拨(划转)应在国有单位之间,不得改变国有属性;对外捐赠应遵照《中华人民共和国慈善法》《中华人民共和国公益事业捐赠法》执行,公益物资捐赠应通过“公益仓”实施;报损资产应进行责任认定,承担相应的损失赔偿;出售、出让、转让等市场化方式处置资产应委托公共资源交易中心或产权交易机构等采取拍卖、招投标等方式以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。

  (三十四)单位发生分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者部分职能、业务调整等情形,应对其国有资产进行清查,符合评估情形应当进行评估,提出资产处置方案,按规定程序报批。

  (三十五)资产的出售、出让、转让和置换等应当委托具有相应资质的资产评估机构,依照国家有关规定进行资产评估,评估结果作为市场竞价的参考依据;在交易过程中,当意向交易价格低于评估结果90%时,应当按规定权限审核确认后方可继续交易,低于评估结果80%的,应重新评估。交易事项完成后,单位应及时将交易结果及有关情况按规定进行备案。

  (三十六)国家设立的研究开发机构、高等院校对其持有的科技成果的使用和处置,依照《中华人民共和国促进科技成果转化法》《中华人民共和国专利法》和国家有关规定,由单位根据内部控制规范,自主决定转让、许可或者作价投资,对科技成果在境内的使用、处置不再审批或备案;通过依法设立的技术交易市场公开交易,经公示后可以不评估。

  (三十七)单位处置资产的审批材料和处置结果证明材料是资产配置的参考依据,也是调整有关资产、资金账目的依据和原始凭证;资产处置业务完结应及时核销资产台账,进行相关会计账务处理,确保账实相符。

  六、及时足额上缴资产收入

  (三十八)行政事业性国有资产收入包括:

  1.资产处置收入。是指行政事业单位在出售、出让、转让、置换、报废报损等处置国有资产过程中获得的收入,包括:出售资产的收入、置换差价收入、报废报损残值变价收入、拆迁补偿收入或赔偿收入、保险理赔收入、转让股权和土地使用权收益等。

  2.资产出租收入。指行政事业单位将其占有的国有资产出租所取得的收益。

  3.对外投资收益。指事业单位将其占有的国有资产对外投资取得的股利、红利、利润等收益。

  (三十九)行政事业单位国有资产处置收入、行政单位国有资产出租收入属于政府非税收入,纳入一般公共预算,实行“收支两条线”管理。事业单位国有资产出租收入、对外投资收益按照同级财政部门规定执行。

  (四十)单位不得自行设立国有资产收入过渡性账户。行政事业单位取得国有资产收入,按照国家有关规定需要依法纳税的,应当按税务部门的规定使用税务发票,并在扣除相关税金等费用后,按照政府非税收入收缴管理有关规定及时上缴同级财政。

  (四十一)国有资产收入、支出预算必须按照部门预算管理有关规定编报、审批程序执行。对年度预算执行中需要调整预算的,也必须按预算调整程序办理。

  (四十二)单位应当及时收取各类资产收入,不得违反国家规定,多收、少收、不收、侵占、私分、截留、占用、挪用、隐匿、坐支,确保国有资产收入应收尽收、应缴尽缴。

  (四十三)单位占有的公有住房按现行房改政策出售、出租取得的收入,按国家有关规定执行。

  (四十四)单位应当将依法罚没的资产按照国家规定公开拍卖或者按照国家有关规定处理,所得款项全部上缴同级财政。

  七、客观公允地评估资产

  (四十五)单位有下列情形之一的,应当委托具有资产评估资质的评估机构对相关资产进行评估:

  1.出售、出让、转让、置换国有资产的;

  2.整体或者部分改制为企业的;

  3.整体或者部分资产租赁给非国有单位的;

  4.确定涉讼资产价值的;

  5.事业单位以非货币性资产对外投资的;

  6.依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

  (四十六)下列情形之一的,可以不进行资产评估:

  1.经批准整体或者部分资产无偿划转;

  2.行政、事业单位之间的合并、分立;

  3.发生其他不影响国有资产权益的特殊产权变动行为,报经同级财政部门确认可以不进行资产评估的。

  (四十七)单位进行资产评估应如实提供有关情况和资料,并对所提供的情况和资料的客观性、真实性和合法性负责,不得以任何形式干预评估机构依法执业。

  (四十八)资产评估机构应根据行业自律要求,对资产评估结果进行业务报备并赋码。单位应根据业务办理需要将资产评估结果报送财政部门或主管部门备案。

  八、建立完善国有资产报告制度

  (四十九)县级以上地方人民政府建立行政事业性国有资产管理情况报告制度,按照规定向本级人民代表大会常务委员会报告行政事业性国有资产管理情况。

  (五十)行政事业性国有资产管理情况报告,主要包括资产负债总量,相关管理制度建立和实施,资产配置、使用、处置和收益,推进管理体制机制改革等情况。

  (五十一)行政事业性国有资产管理情况按照国家有关规定向社会公开。

  (五十二)各部门所属单位应当每年编制本单位行政事业性国有资产管理情况报告,逐级报送相关部门。各部门应当每年汇总编制本部门行政事业性国有资产管理情况报告,报送本级政府财政部门。县级以上地方人民政府财政部门应当每年汇总本级和下级行政事业性国有资产管理情况,报送本级政府和上一级政府财政部门。

  九、推进资产管理数字化

  (五十三)省财政厅负责持续推进全省行政事业性国有资产管理云服务平台(简称资产云)迭代升级,逐步融合一体化智能化公共数据平台和预算管理一体化平台,对接财务审计、资产评估等行业协会业务备案系统,推进资产分类与编码等资产数据和业务标准建设;建设全口径国有资产数据库,对接人大国有资产联网监督系统,高效支撑全省国有资产报告工作。

  (五十四)各级财政、主管部门和所属单位应充分利用资产云汇聚国有资产管理数据,丰富各类资产管理的应用场景,培育软件和数据交易市场生态,探索资产优化配置和盘活新机制;加强公共基础设施、政府储备物资、保障性住房、文物文化资产、人防工程、房产土地、车辆、大型仪器设备、软件、数据等重点资产的基础管理,细化分级分层分类国有资产管理模式;以全口径国有资产大数据服务支撑部门预算编制,创新资产管理与财务管理、预算管理结合模式。

  (五十五)单位负责用数字化理念推动资产业务流程再造和制度重塑,完善内部资产管理功能,将责任落实到人,实现国有资产全口径、全生命周期、全员管理。充分利用资产云移动端推动资产业务“掌上办”,提高资产管理工作效率。推动资产管理和单位办公、财务、人事、内控等系统对接,提升软件、数据共享水平,提升国有资产绩效。

  十、全面开展监督检查

  (五十六)县级以上人民政府应当接受本级人民代表大会及其常务委员会对行政事业性国有资产管理情况的监督,组织落实本级人民代表大会及其常务委员会审议提出的整改要求,并向本级人民代表大会及其常务委员会报告整改情况。

  (五十七)乡、民族乡、镇人民政府应当接受本级人民代表大会对行政事业性国有资产管理情况的监督。

  (五十八)县级以上人民政府对下级政府的行政事业性国有资产管理情况进行监督。下级政府应当组织落实上一级政府提出的监管要求,并向上一级政府报告落实情况。

  (五十九)县级以上人民政府财政部门应当对本级各部门及其所属单位行政事业性国有资产管理情况进行监督检查,依法向社会公开检查结果。

  (六十)县级以上人民政府审计部门依法对行政事业性国有资产管理情况进行审计监督。

  (六十一)各部门应当建立健全行政事业性国有资产监督管理制度,根据职责对本行业行政事业性国有资产管理依法进行监督。

  (六十二)各部门及其所属单位应当制定行政事业性国有资产内部控制制度,防控行政事业性国有资产管理风险。

  (六十三)公民、法人或者其他组织发现违反本办法的行为,有权向有关部门进行检举、控告。接受检举、控告的有关部门应当依法进行处理,并为检举人、控告人保密。任何单位或者个人不得压制和打击报复检举人、控告人。

  十一、严肃追究违法违规责任

  (六十四)各部门及其所属单位有下列行为之一的,责令改正,情节较重的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

  1.配置、使用、处置国有资产未按照规定经集体决策或者履行审批程序;

  2.未经审批超标准配置国有资产;

  3.未按照规定办理国有资产调剂、调拨、划转、交接等手续;

  4.未按照规定履行国有资产拍卖、报告、披露等程序;

  5.未按照规定期限办理建设项目竣工财务决算;

  6.未按照规定进行国有资产清查;

  7.未按照规定设置国有资产台账;

  8.未按照规定编制、报送国有资产管理情况报告。

  (六十五)各部门及其所属单位有下列行为之一的,责令改正,有违法所得的没收违法所得,情节较重的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  1.非法占有、使用国有资产或者采用弄虚作假等方式低价处置国有资产;

  2.违反规定将国有资产用于对外投资或者设立营利性组织;

  3.未按照规定评估国有资产导致国家利益损失;

  4.其他违反本办法规定造成国有资产损失的行为。

  (六十六)各部门及其所属单位在国有资产管理工作中有违反预算管理规定行为的,依照《中华人民共和国预算法》及其实施条例、《财政违法行为处罚处分条例》等法律、行政法规追究责任。

  (六十七)各部门及其所属单位的工作人员在国有资产管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者有浪费国有资产等违法违规行为的,由有关部门依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  十二、其他相关规定

  (六十八)除国家另有规定外,社会组织直接支配的行政事业性国有资产管理,依照本办法执行。

  (六十九)行政事业单位按照预算管理有关规定执行的货币形式的资产管理,执行企业财务、会计制度的事业单位以及事业单位对外投资的全资企业或者控股企业的资产管理,不适用本办法。

  (七十)对公共基础设施、政府储备物资、国有文物文化资产、保障性住房、人防工程等重点资产和行业特点突出的行政事业性国有资产,省财政厅会同有关部门分类制定具体办法。

  (七十一)各地可根据本办法制定本级行政事业性国有资产管理实施细则,明确具体操作流程和权限,并在执行中不断调整和优化。

  (七十二)本实施办法自2023年1月1日起施行,现行行政事业单位国有资产管理相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。