银保监发[2021]37号 中国银保监会关于印发保险公司分支机构市场准入管理办法的通知
发文时间:2021-09-02
文号:银保监发[2021]37号
时效性:全文有效
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各银保监局,各保险集团(控股)公司、保险公司:


  现将《保险公司分支机构市场准入管理办法》印发给你们,请遵照执行。


中国银保监会


2021年9月2日


保险公司分支机构市场准入管理办法


  第一章 总则


  第一条 为加强保险市场体系建设,规范保险公司分支机构市场准入,根据《中华人民共和国保险法》《中华人民共和国行政许可法》《保险公司管理规定》等法律法规和行政规章,制定本办法。


  第二条 本办法所称保险公司,是指经中国银行保险监督管理委员会(以下简称银保监会)批准设立,并依法登记注册的商业保险公司。


  本办法所称保险机构,是指保险公司及其分支机构。


  本办法所称保险公司分支机构,是指保险公司依法设立的分公司、中心支公司、支公司、营业部、营销服务部。


  本办法所称上级管理机构,是指保险公司对拟设立、改建、变更营业场所、撤销的分支机构实际履行管理职能的上一级机构。


  第三条 银保监会及其派出机构依照本办法,对保险公司分支机构设立、改建、变更营业场所、撤销等事项实施管理。


  第四条 保险公司设立分支机构应进行市场调研和可行性论证,制定科学规划。


  第五条 银保监会及其派出机构在审批保险公司分支机构设立申请时,应审慎评估相关保险公司分支机构设立申请是否与其自身经营战略、资本实力、管控能力、人员储备情况及当地经济社会发展状况、市场环境、市场容量、商业需求、竞争程度相适应。


  第二章 分支机构设立


  第六条 保险公司设立分支机构,应当遵循以下原则:


  (一)统筹规划,合理布局;


  (二)审慎决策,严格管理;


  (三)程序规范,质量过硬;


  (四)保障运营,强化服务。


  第七条 保险公司在住所地以外的各省、自治区、直辖市设立分支机构,应当首先设立省级分公司。


  第八条 保险公司分支机构名称应当合法规范。同一保险公司各分支机构应保持统一的命名规则。


  第九条 保险公司注册资本为两亿元人民币的,在其住所地以外每申请设立一家省级分公司,应当增加不少于两千万元人民币的注册资本。注册资本在五亿元人民币以上的,可不再增加。


  第十条 保险公司在住所地所在省域以外设立分支机构的,应当开业满两年。


  第十一条 保险公司分支机构设立,分为筹建、开业两个阶段。


  第十二条 保险公司申请筹建省级分公司,应当符合以下条件:


  (一)符合申请人自身发展规划;


  (二)上一年度及提交申请前连续两个季度综合偿付能力充足率均不低于150%,核心偿付能力充足率均不低于75%;


  (三)提交申请前连续两个季度保险公司风险综合评级B类以上;


  (四)具备良好的公司治理,内控健全,上一年度公司治理评估结果为C级以上;


  (五)具备完善的分支机构管理制度;


  (六)有符合省级分公司总经理任职条件的筹建负责人;


  (七)符合准备金监管要求;


  (八)符合反洗钱和反恐怖融资工作相关要求;


  (九)已设立的省级分公司运转正常;


  (十)银保监会规定的其他条件。


  第十三条 申请筹建省级分公司以外分支机构的,应当符合以下条件:


  (一)符合申请人自身发展规划;


  (二)上一年度及提交申请前连续两个季度综合偿付能力充足率均不低于120%,核心偿付能力充足率均不低于75%;


  (三)提交申请前连续两个季度保险公司风险综合评级B类以上;


  (四)保险公司具备良好的公司治理,上一年度公司治理评估结果为C级以上,上级管理机构内控健全有效;


  (五)符合准备金监管要求;


  (六)有符合拟设机构主要负责人任职条件的筹建负责人;


  (七)符合反洗钱和反恐怖融资工作相关要求;


  (八)拟设机构的上级管理机构开业满三个月,省级分公司在其所在地市设立分支机构不受此限制;


  (九)银保监会规定的其他条件。


  第十四条 申请筹建保险公司分支机构的,不得有以下情形:


  (一)申请人最近两年内受到金融监管机构重大行政处罚;


  (二)申请人或其下辖与拟设机构同一层级的分支机构或其工作人员发生因工作行为涉嫌重大违法犯罪,造成不良社会影响,正在受到金融监管机构、监察部门或者司法机关立案调查的;


  (三)申请人最近一年内受到保险行政处罚,或其下辖与拟设机构同一层级的分支机构最近一年内受到罚没30万元以上款项、限制业务范围、责令停止接受新业务、吊销业务许可证或其工作人员受到撤销任职资格、行业禁入等保险行政处罚的;


  (四)申请人或其分支机构下辖与拟设机构同一层级的分支机构最近一年内发生影响业务稳定性的重大信息安全事件的;


  (五)银保监会及其派出机构认定申请人不具备对分支机构管控能力的。


  第十五条 申请筹建省级分公司以外分支机构的,申请人下辖与拟设机构同一层级分支机构不得有以下情形:


  (一)最近一年内出现无主要负责人、临时负责人超期或同时有3家以上分支机构主要负责人存在兼任情形的;


  (二)最近两年内同一分支机构存在本办法第三十四条第一款规定以外的营业场所变更两次以上,或者变更主要负责人三次以上的;


  (三)最近一年内发生过公司责任导致的五十人以上群访群诉事件,或者一百人以上非正常集中退保事件,或者出现重大负面舆情事件,影响较为恶劣的。


  第十六条 专业性保险公司申请设立分支机构的,应具备专业化特色,主业突出。


  第十七条 筹建保险公司分支机构,应当提交以下材料:


  (一)筹建申请书;


  (二)申请设立省级分公司以外分支机构的,提交保险公司批准文件;


  (三)申请前连续两个季度的偿付能力报告和上一年度经审计的偿付能力报告,因未完成审计无法及时提供经审计后偿付能力报告的,可先提供未经审计的报告,经审计报告在提交开业验收报告时一并提供;


  (四)保险公司上一年度公司治理报告以及申请人内控制度清单;


  (五)保险公司分支机构发展规划,分支机构设立的可行性论证报告,包括拟设机构经营范围、三年业务发展规划和市场分析、设立分支机构与公司风险管理状况和内控状况相适应的说明;


  (六)保险公司分支机构管理制度,至少包括各级分支机构职能,各级分支机构人员、场所、设备等方面的配备要求,上级机构对下级分支机构的管控职责和措施;


  (七)受到行政处罚或者立案调查情况和申请人下辖与拟设机构同一层级的其他分支机构运营情况说明,并就是否存在本办法第十四条、十五条所列情形做出声明;


  (八)符合准备金监管要求的说明;


  (九)拟设机构筹建负责人的简历以及相关证明材料;


  (十)未受到反洗钱重大行政处罚(或者因涉嫌洗钱正在受到刑事起诉情况)的说明,保险公司的反洗钱、反恐怖融资内控制度;


  (十一)银保监会规定提交的其他材料。


  同一机构在一年内再次申请设立分支机构,以上第(三)、(四)、(六)、(七)项材料内容未发生变化的,只需首次报送时提供,再次报送需提交已报送说明。说明内容包括该材料首次报送时间、文号及具体事项等。


  第十八条 省级分公司的筹建申请,由保险公司根据银保监会监管职责相关规定,向银保监会或其派出机构提交。其他分支机构的筹建申请,由拟设分支机构的上级管理机构向拟设地银保监会派出机构提交。


  银保监会或其派出机构自受理之日起三十日内对筹建申请进行审查。对符合规定的,向申请人发出筹建通知书;对不符合规定的,作出不予批准决定,并书面说明理由。


  第十九条 保险公司分支机构筹建期间不计算在行政许可期限内。申请人应当自收到筹建通知书起六个月内完成分支机构筹建工作。筹建期满未提交开业验收报告的,筹建批准文件自动失效。


  筹建机构不得从事任何保险经营活动。


  第二十条 筹建工作完成后,筹建机构符合以下标准的,申请人可以向拟设地银保监会派出机构提交开业验收报告:


  (一)营业场所权属清晰,安全、消防等设施符合要求,使用面积、使用期限、功能布局等满足经营需要,办公设备配置齐全,运行正常,承诺营业场所连续使用时间不短于两年;


  (二)统计和信息化建设符合监管要求;


  (三)有健全的组织机构;


  (四)有完善的业务、财务、资产、反洗钱等内控管理制度;


  (五)拟任主要负责人符合任职条件;


  (六)特定岗位工作人员符合法律法规规定的执业资格要求或相关行业的工作经验,从业人员经过培训、符合上岗条件;


  (七)产品、单证、服务能力等满足运营要求;


  (八)筹建期间未开办保险业务;


  (九)提交开业申请时符合机构筹建条件,未出现本规定第十四条、十五条所列禁止性情形;


  (十)银保监会规定的其他条件。


  第二十一条 申请人提交的开业验收报告,应当附拟设机构的以下材料:


  (一)筹建工作完成情况报告,其中应说明筹建机构是否符合本办法第二十条所规定的分支机构开业标准;


  (二)营业场所所有权或者使用权证明;


  (三)消防证明或者已采取必要措施确保消防安全的书面承诺;


  (四)计算机设备配置、应用系统及统计和信息化建设情况报告;


  (五)内控制度建设情况报告,说明分支机构内控制度建设总体情况,不包括内控制度文本;


  (六)机构设置和从业人员情况报告,包括员工上岗培训情况等;


  (七)拟任主要负责人简历及有关证明;


  (八)拟设分支机构的反洗钱、反恐怖融资机构设置报告,岗位人员配备及接受培训情况的报告;


  (九)银保监会规定提交的其他材料。


  第二十二条 保险公司分支机构开业时拟任主要负责人需要进行任职资格核准的,申请人应当在提交开业验收报告的同时,提交该机构拟任主要负责人任职资格核准申请。


  保险公司分支机构开业时拟任主要负责人原则上应为筹建负责人;筹建期间确有特殊情况需要更换筹建负责人的,应于更换后十日内向批准筹建的银保监会或其派出机构报告,并说明原因。


  第二十三条 银保监会派出机构根据开业标准对保险公司分支机构实施开业验收,可以采取现场验收、远程审核或委托验收等形式。验收方法包括谈话、抽查、专业测试、系统演示等。


  第二十四条 银保监会派出机构自收到完整开业验收报告之日起三十日内,作出批准或者不予批准的决定。批准开业的,颁发保险许可证;不予批准的,书面通知申请人并说明理由。


  第二十五条 经批准设立的保险公司分支机构,应当向市场监督管理部门办理登记注册手续,领取营业执照后方可营业。


  第三章 分支机构改建


  第二十六条 保险公司分支机构改建为其他级别分支机构的,除符合本办法规定的筹建条件、开业标准外,还应当符合以下条件:


  (一)改建具有必要性和合理性;


  (二)对改建可能造成的影响已进行充分评估,并有可行的应对措施。


  第二十七条 保险公司分支机构改建为其他级别分支机构,应当提交本办法第二十一条除第(一)项以外的其他材料,同时还应当提交以下材料:


  (一)改建申请书;


  (二)保险公司同意改建的书面文件;


  (三)申请人分支机构管理制度,至少包括各级分支机构职能,各级分支机构人员、场所、设备等方面的配备要求,上级机构对下级分支机构的管控职责和措施;


  (四)改建报告,包括改建的必要性、合理性说明,改建情况,改建对保险业务和投保人、被保险人或者受益人的影响及处理方案,改建机构三年业务发展规划和市场分析,改建机构与公司风险管理状况和内控状况相适应的说明;


  (五)改建为上级分支机构的,提交申请前连续两个季度的偿付能力报告和上一年度经审计的偿付能力报告;上一年度公司治理报告;受到行政处罚或者立案调查情况的说明;改建机构所在地银保监会省级派出机构辖区内的其他分支机构运营情况说明,并就是否存在本办法第十四条、十五条所列情形做出声明。


  第二十八条 保险公司分支机构改建为省级分公司的,由保险公司根据银保监会监管职责相关规定,向银保监会或其派出机构提交。改建为其他分支机构的,由拟设机构的上级管理机构向拟设地银保监会派出机构提交申请。


  银保监会或其派出机构自受理之日起三十日内,作出批准或者不予批准的书面决定。作出批准决定的,颁发新的保险许可证;不予批准的,书面通知申请人并说明理由。


  银保监会或其派出机构在作出决定之前,可以根据需要对改建机构进行验收。


  第二十九条 保险公司分支机构改建机构拟任负责人需要进行任职资格核准的,申请人应当在提交改建申请的同时,提交拟任负责人任职资格核准申请。


  第三十条 经批准改建的保险公司分支机构,应向发证机关缴回原许可证,领取新许可证,并依据有关规定到市场监督管理部门办理变更手续。


  第四章 分支机构变更营业场所


  第三十一条 保险公司分支机构可在申请设立时确定的经营区域范围内变更营业场所,不可跨经营区域变更。


  第三十二条 保险公司分支机构变更营业场所,应在符合开业标准后持上级管理机构批准文件或由上级管理机构向机构所在地银保监会派出机构提交以下材料:


  (一)变更营业场所申请;


  (二)变更后营业场所所有权或者使用权证明;


  (三)消防证明或者已采取必要措施确保消防安全的书面承诺;


  (四)符合开业标准承诺书;


  (五)银保监会规定提交的其他材料。


  第三十三条 银保监会派出机构自受理之日起二十日内,作出批准或不予批准的书面决定。批准变更营业场所的,颁发保险许可证;不予批准的,书面通知申请人并说明理由。


  第三十四条 保险公司分支机构在现有营业场所同一地址范围内增加或减少使用面积,应当自变更之日起十日内,向机构所在地银保监会派出机构报告。


  前款应提交的报告材料包括本办法第三十二条中除第(一)项以外的其他材料。


  第三十五条 保险公司分支机构变更营业场所的,应向发证机关缴回原许可证,领取新许可证,并依据有关规定到市场监督管理部门办理变更手续。


  第五章 分支机构撤销


  第三十六条 经批准设立的保险公司分支机构,应具备持续经营能力和服务能力。保险公司分支机构在经营过程中出现不具备基本经营条件、服务能力严重欠缺、存在重大风险隐患等情形,或因战略调整撤销分支机构,应提出分支机构撤销申请。


  第三十七条 保险公司撤销分支机构,应审慎决策、程序规范、控制风险,不得损害保险消费者合法权益。


  第三十八条 保险公司撤销分支机构,应由拟撤销机构的上级管理机构向银保监会或其派出机构提交以下材料:


  (一)撤销申请书;


  (二)保险公司同意撤销该分支机构的批准文件;


  (三)分支机构撤销后业务后续处理方案及其他保障消费者权益具体安排情况说明;


  (四)银保监会规定的其他材料。


  第三十九条 银保监会或其派出机构自受理之日起二十日内,作出批准或者不予批准的决定。


  分支机构保险许可证自被批准撤销之日起自动失效,并应当于被批准撤销之日起十五日内缴回发证机关。


  分支机构撤销的,应当进行公告,并通知有关投保人、被保险人或者受益人,对交付保险费、领取保险金等事宜作出妥善安排。


  第六章 附则


  第四十条 申请人提供的申请材料中有复制资料的,应当签注“经核对与原件无误”字样,并加盖申请人公章。


  第四十一条 保险公司在计划单列市设立分支机构,参照其在各省设立分支机构执行。


  第四十二条 政策性保险公司分支机构市场准入管理,参照本办法执行。法律、行政法规和银保监会另有规定的,适用其规定。


  第四十三条 相互保险组织分支机构市场准入管理,参照本办法执行。


  第四十四条 保险公司设立专属机构相关要求,由银保监会另行规定。


  第四十五条 本办法中的“日”指工作日;本办法中的“以上”均包含本数或本级。


  第四十六条 本办法自发布之日起施行。《保险公司分支机构市场准入管理办法》(保监发〔2013〕20号)、《中国保监会关于进一步加强人身保险监管有关事项的通知》(保监发〔2016〕113号)同时废止。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。