民政部令第68号 社会组织登记管理机关行政处罚程序规定
发文时间:2021-09-14
文号:中华人民共和国民政部令第68号
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社会组织登记管理机关行政处罚程序规定》已经2021年9月9日民政部部务会议通过,现予公布,自2021年10月15日起施行。


部长:李纪恒


2021年9月14日


  第一章 总则


  第一条 为规范社会组织登记管理机关(以下简称登记管理机关)行政处罚程序,保护公民、法人或者其他组织的合法权益,促进社会组织健康发展,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政强制法》以及社会组织登记管理等法律、行政法规,制定本规定。


  第二条 登记管理机关实施行政处罚应当遵循公正、公开的原则,坚持处罚与教育相结合,做到事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、处罚适当。


  第三条 各级登记管理机关负责管辖在本机关登记的社会组织的行政处罚案件。


  第四条 登记管理机关发现不属于本机关管辖的社会组织在本行政区域内有违法行为的,应当及时通报有管辖权的登记管理机关。


  有管辖权的登记管理机关可以书面委托违法行为发生地的登记管理机关对社会组织违法案件进行调查。


  有管辖权的登记管理机关跨行政区域调查社会组织违法案件的,有关登记管理机关应当积极配合并协助调查。


  第五条 登记管理机关发现所调查的案件不属于本机关管辖的,应当将案件移送有管辖权的机关处理。


  第六条 登记管理机关应当依法以文字、音像等形式,对行政处罚的启动、调查取证、审核、决定、送达、执行等进行全过程记录,归档保存。


  第二章 立案、调查取证


  第七条 登记管理机关对同时符合以下条件的违法行为,应当及时立案:


  (一)有违反社会组织登记管理规定的违法事实;


  (二)属于登记管理机关行政处罚的范围;


  (三)属于本机关管辖。


  立案应当填写立案审批表,由登记管理机关负责人审批。


  第八条 行政处罚应当由具有行政执法资格的执法人员实施,执法人员不得少于两人。


  执法人员应当文明执法,尊重和保护当事人合法权益。


  第九条 执法人员在调查或者进行检查时,应当主动向当事人或者有关人员出示执法证件。当事人或者有关人员有权要求执法人员出示执法证件。执法人员不出示执法证件的,当事人或者有关人员有权拒绝接受调查或者检查。


  当事人或者有关人员应当如实回答询问,并协助调查或者检查,不得拒绝或者阻挠。询问或者检查应当制作笔录。


  第十条 执法人员与案件有直接利害关系或者有其他关系可能影响公正执法的,应当回避。


  当事人认为执法人员与案件有直接利害关系或者有其他关系可能影响公正执法的,有权申请回避。


  当事人提出回避申请的,登记管理机关应当依法审查,由登记管理机关负责人决定。决定作出之前,不停止调查。


  第十一条 执法人员调查和收集证据应当遵循全面、客观、公正原则。


  证据包括:


  (一)书证;


  (二)物证;


  (三)视听资料;


  (四)电子数据;


  (五)证人证言;


  (六)当事人的陈述;


  (七)鉴定意见;


  (八)勘验笔录、现场笔录。


  证据必须经查证属实,方可作为认定案件事实的根据。以非法手段取得的证据,不得作为认定案件事实的根据。


  第十二条 执法人员应当收集与案件有关的原件、原物作为书证、物证。收集原件、原物确有困难的,可以提取复制品、照片、录像、副本、节录本,由证据提供人核对无误后注明与原件、原物一致,并注明出证日期、证据出处,同时签名或者盖章。


  第十三条 执法人员收集视听资料、电子数据,应当收集有关资料、数据的原始载体,收集原始载体有困难的,可以提取复制件,注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等。声音资料应当附有该声音内容的文字记录。


  第十四条 执法人员向当事人、证人或者其他有关人员调查了解情况时,应当单独询问,并制作询问笔录。


  询问笔录应当交被询问人核对;对阅读有困难的,应当向其宣读。询问笔录如有错误、遗漏,应当允许被询问人更正或者补充,涂改部分应当由被询问人签名、盖章或者以其他方式确认。经核对无误后,由被询问人在询问笔录上逐页签名、盖章或者以其他方式确认。


  执法人员应当在询问笔录上签名。


  第十五条 执法人员可以要求当事人、证人或者其他有关人员提供证明材料,并要求其在提供的材料上签名或者盖章。


  第十六条 对有违法嫌疑的物品或者场所进行检查时,应当通知当事人到场。当事人不到场的,邀请见证人到场。执法人员应当制作现场笔录,载明时间、地点、事件等内容,由执法人员、当事人或者见证人签名或者盖章。当事人拒绝签名、盖章或者不能签名、盖章的,应当注明原因。


  第十七条 登记管理机关在收集证据时,在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经登记管理机关负责人批准,可以采取先行登记保存措施。


  第十八条 先行登记保存有关证据,执法人员应当通知当事人到场,送达先行登记保存通知书,当场告知当事人采取先行登记保存措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径,听取当事人的陈述和申辩,并按照本规定第十六条制作现场笔录。


  执法人员应当当场清点证据,加封登记管理机关先行登记保存封条,并开具证据清单,由当事人和执法人员签名或者盖章,交当事人留存一份,归档一份。


  登记保存证据期间,当事人或者有关人员不得损坏、销毁或者转移证据。


  第十九条 先行登记保存证据后,登记管理机关应当在七个工作日内作出以下处理决定:


  (一)对依法应予没收的物品,依照法定程序处理;


  (二)对依法应当由有关部门处理的,移交有关部门;


  (三)不需要继续登记保存的,解除登记保存,并根据情况及时对解除登记保存的证据采取记录、复制、拍照、录像等措施。


  第二十条 执法人员应当围绕证据的真实性、关联性和合法性,针对有无证明效力对证据材料进行核实。


  第二十一条 对收集到的证据材料,执法人员应当制作证据目录,并对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明。


  第三章 行政处罚的决定


  第二十二条 案件调查终结,执法人员应当制作案件调查终结报告。


  案件调查终结报告的内容包括:社会组织的基本情况、案件来源、调查过程、案件事实、证据材料、法律依据、处理建议等。


  第二十三条 登记管理机关在作出行政处罚决定之前,应当制作行政处罚事先告知书,告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据,并告知当事人依法享有的陈述、申辩等权利。


  当事人可以自收到行政处罚事先告知书之日起五个工作日内提出陈述和申辩。陈述和申辩可以书面或者口头形式提出。当事人口头提出的,执法人员应当制作陈述笔录,交由当事人核对无误后签字或者盖章。


  第二十四条 登记管理机关应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核;当事人提出的事实、理由或者证据成立的,登记管理机关应当采纳。


  登记管理机关不得因当事人陈述、申辩而给予更重的处罚。


  第二十五条 登记管理机关作出较大数额罚款、没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物、限期停止活动、撤销登记、吊销登记证书的处罚决定前,应当在行政处罚事先告知书或者听证告知书中告知当事人有要求听证的权利。


  当事人要求听证的,应当在登记管理机关告知后五个工作日内提出。登记管理机关应当在举行听证的七个工作日前,通知当事人以及有关人员听证的时间、地点。


  听证应当制作笔录。笔录应当交当事人或者其代理人核对无误后签字或者盖章。当事人或者其代理人拒绝签字或者盖章的,由听证主持人在笔录中注明。听证结束后,登记管理机关应当根据听证笔录,依照本规定第二十七条作出决定。


  第二十六条 当事人逾期未提出陈述、申辩或者要求听证的,视为放弃上述权利。


  第二十七条 登记管理机关负责人应当对案件调查结果进行审查,根据不同情况分别作出如下决定:


  (一)确有应受行政处罚的违法行为的,根据情节轻重及具体情况,作出行政处罚决定;


  (二)违法行为轻微,依法可以不予行政处罚的,不予行政处罚;


  (三)违法事实不能成立的,不予行政处罚;


  (四)违法行为涉嫌犯罪的,移送司法机关。


  第二十八条 对下列案件,登记管理机关负责人应当集体讨论决定:


  (一)拟给予较大数额罚款、没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物的;


  (二)拟限期停止活动的;


  (三)拟撤销登记或吊销登记证书的;


  (四)其他情节复杂或者有重大违法行为的。


  第二十九条 有下列情形之一,在登记管理机关负责人作出行政处罚的决定之前,应当由从事行政处罚决定法制审核的人员进行法制审核;未经法制审核或者审核未通过的,不得作出决定:


  (一)涉及重大公共利益的;


  (二)直接关系当事人或者第三人重大权益,经过听证程序的;


  (三)案件情况疑难复杂、涉及多个法律关系的;


  (四)法律、法规规定应当进行法制审核的其他情形。


  登记管理机关中初次从事行政处罚决定法制审核的人员,应当通过国家统一法律职业资格考试取得法律职业资格。


  第三十条 登记管理机关决定对社会组织给予行政处罚的,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:


  (一)当事人的姓名或者名称、地址;


  (二)违反法律、法规、规章的事实和证据;


  (三)行政处罚的种类和依据;


  (四)行政处罚的履行方式和期限;


  (五)申请行政复议、提起行政诉讼的途径和期限;


  (六)作出行政处罚决定的登记管理机关名称和作出决定的日期。


  行政处罚决定书应当加盖作出行政处罚决定的登记管理机关的印章。


  第三十一条 登记管理机关应当自行政处罚案件立案之日起九十日内作出行政处罚决定。因案情复杂或者其他原因,不能在规定期限内作出处理决定的,经登记管理机关负责人批准,可以延长三十日。案情特别复杂或者有其他特殊情况,经延期仍不能作出处理决定的,应当由登记管理机关负责人集体讨论决定是否继续延期,决定继续延期的,应当同时确定延长的合理期限。


  案件处理过程中,听证、公告、审计和检测、鉴定等时间不计入前款所指的案件办理期限。


  第三十二条 具有一定社会影响的行政处罚决定应当依法公开。公开的行政处罚决定被依法变更、撤销、确认违法或者确认无效的,登记管理机关应当在三日内撤回行政处罚决定信息并公开说明理由。


  第三十三条 登记管理机关及其工作人员对实施行政处罚过程中知悉的国家秘密、商业秘密或者个人隐私,应当依法予以保密。


  第四章 行政处罚的执行


  第三十四条 当事人对登记管理机关的行政处罚决定不服,申请行政复议或者提起行政诉讼的,行政处罚不停止执行,法律另有规定的除外。


  第三十五条 登记管理机关对当事人作出罚没款处罚的,应当严格执行罚没款收缴分离制度。登记管理机关及其执法人员不得自行收缴罚没款。当事人应当自收到行政处罚决定书之日起十五日内到指定银行或者通过电子支付系统缴纳罚没款。


  当事人确有经济困难,需要延期或者分期缴纳罚没款的,应当提出书面申请。经登记管理机关负责人批准,同意当事人延期或者分期缴纳的,登记管理机关应当书面告知当事人延期或者分期的期限、数额。


  第三十六条 依法没收的非法财物,按照国家有关规定处理。


  第三十七条 社会组织被限期停止活动的,由登记管理机关封存登记证书(含正本、副本)、印章和财务凭证。停止活动的期间届满,社会组织应当根据登记管理机关要求提交整改报告。


  第三十八条 登记管理机关依法责令社会组织撤换直接负责的主管人员的,社会组织应当在登记管理机关规定的期限内执行。


  第三十九条 登记管理机关对社会组织作出撤销登记或者吊销登记证书的处罚决定的,应当收缴登记证书(含正本、副本)和印章。


  第四十条 当事人逾期不履行行政处罚决定的,登记管理机关可以采取下列措施:


  (一)到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的百分之三加处罚款,加处罚款的标准应当告知当事人,加处罚款的数额不得超出原罚款数额;


  (二)依照《中华人民共和国行政强制法》的规定申请人民法院强制执行;


  (三)法律规定的其他措施。


  登记管理机关批准延期、分期缴纳罚款的,申请人民法院强制执行的期限,自暂缓或者分期缴纳罚款期限结束之日起计算。


  第五章 送达


  第四十一条 行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人。当事人不在场的,应当在七个工作日内依照本规定将行政处罚决定书送达当事人。


  第四十二条 执法人员送达法律文书应当有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。


  受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。


  第四十三条 送达法律文书,应当直接送交受送达人。受送达人是自然人的,本人不在时交其同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、其他组织负责收件的人签收;受送达人有委托代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向登记管理机关指定代收人的,送交代收人签收。


  第四十四条 受送达人拒绝签收法律文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把法律文书留在受送达人的住所;也可以把法律文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。


  第四十五条 直接送达法律文书有困难的,有管辖权的登记管理机关可以委托其他登记管理机关代为送达,或者邮寄送达。邮寄送达的,以回执上注明的收件日期为送达日期。


  第四十六条 当事人同意并签订确认书的,可以采用手机短信、传真、电子邮件、即时通讯账号等能够确认其收悉的电子方式向其送达法律文书,登记管理机关应当通过拍照、截屏、录音、录像等方式予以记录,手机短信、传真、电子邮件、即时通讯信息等到达受送达人特定系统的日期为送达日期。


  第四十七条 本章规定的其他方式无法送达的,公告送达。可以在报纸或者登记管理机关门户网站等媒体刊登公告,自公告发布之日起,经过六十日,即视为送达,发出公告日期以刊登日期为准。公告送达,应当在案件材料中载明原因和经过。


  第六章 结案、归档


  第四十八条 有下列情形之一的,应予结案:


  (一)行政处罚案件执行完毕的;


  (二)作出不予行政处罚决定的;


  (三)作出移送司法机关决定的。


  第四十九条 结案后,登记管理机关应当按照下列要求及时将案件材料整理归档:


  (一)案卷应当一案一卷,案卷可以分正卷、副卷;


  (二)各类文书和证据材料齐全完整,不得损毁伪造;


  (三)案卷材料书写时应当使用钢笔、毛笔或者签字笔。


  第五十条 卷内材料应当按照处罚决定书和送达回证在前、其余材料按照办案时间顺序排列的原则排列。


  内部审批件可以放入副卷。


  卷内材料应当编制目录,并逐页标注页码。


  第五十一条 案卷归档后,任何人不得私自增加或者抽取案卷材料。有关单位或者个人申请查阅案卷的,按照社会组织登记档案管理有关规定执行。


  第七章 附则


  第五十二条 本规定有关期间的规定,除注明工作日外,按自然日计算。


  期间开始之日不计算在内。期间不包括在途时间,期间届满的最后一日为法定节假日的,以节假日后的第一日为期间届满的日期。


  第五十三条 本规定自2021年10月15日起施行。2012年8月3日民政部发布的《社会组织登记管理机关行政处罚程序规定》同时废止。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。