公共配套设施清算后对外转让,适用60%土增税率?
发文时间:2021-05-27
作者:汪道平
来源:财税评论
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最近财税评论Lawping学习和发布了一些地方土增税或房产管理的政策,是自己学习的一个过程,也为读者提供一点各地政策口径的启发。


  今天主要谈谈对2016年厦门市土地增值税清算管理办法中第三十九条一项条款的想法。


  “公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时,不予扣除相应的成本、费用。


  纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本,而之后将公共配套设施对外转让的,应当单独进行土地增值税清算,且其扣除项目金额确认为零。”


  举个简化例子,某房企共开发两期住宅,配套车库,以及配套幼儿园,主要成本、售价、土增税测算情况如下表。

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可以看到,如果幼儿园不做公配作为单独业态销售,比做公配要增加0.64的土增税,当然收入也同时增加了3,对企业整体利润还是划算的。


  但还有一种情形,就是厦门办法里边提到的,如果做公配分摊清算了,然后将幼儿园对外转让的情形,由于幼儿园成本已经作为公配分摊到一期和二期成本中了,保留成本为0,因此厦门要求“应当单独进行土地增值税清算,且其扣除项目金额确认为零。”


  测算如下:

image.png

也就是说幼儿园后续要适用最高的60%土增税率,比不做公配销售整体要增加1.16的土增税。虽然收入3可以覆盖这部分土增税,但总体来看是很不划算的。相当于前边做公配省的税,现在变本加厉交回来了。


  然而,由于企业经营环境瞬息万变,如果已经走到了这一步有哪些筹划方式呢?


  以下做法抛砖引玉,供读者参考,如有更好方式也请留言。


  根据规定,土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。


  而减并申报推行后多数按季度申报,假设2021年三季度幼儿园销售,由于车位时负增值,一般有很多未售,可以考虑在销售幼儿园时一定搭配销售车位,搭售成本越大,那么在后续尾盘销售申报时扣除额越大。


  简要测算如下:

image.png

 可以看到,搭配车位销售越多,适用税率和税负下降越大。至于搭售给谁,可以根据市场情况来定,可以和幼儿园销售捆绑,也可以促销卖给业主,抑或是做内部资产划转(适用契税免税、增值税不征等优惠)。


  还有,企业在尾盘销售其他增值率较高的物业时,也可考虑搭配低增值甚至负增值的物业一起,这样可以起到降低税负的效果。


  不过,对于厦门要求的“应当单独进行土地增值税清算”如何理解,是否可以和尾盘车位搭配销售?我理解不让搭配清算是没有道理的,可以收入、成本合计后一并填报尾盘销售申报表。

image.png

 厦门提到的这种情况很多地方其实也存在,比如某些地方企业开发的产权车位企业可以自己选择承诺作为公配设施,但后续如果要销售,则直接按无成本计算土增税,适用60%税率。


  当然,从企业角度还需考虑资金成本,毕竟当期少缴税换取时间性价值,还是以后可能多缴税再来想办法,也是可以测算考量的。


我要补充
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破产法草案的“不征税收入”—政策选择和法律逻辑

在2025年9月12日发布的《中华人民共和国企业破产法(修订草案)》里,一条关于不征税收入的条款引发不小的争议,即在第八章“重整”第四节“重整计划的执行和监督”中,第一百四十条规定“债权人减免债务人的债务,依法属于不征税收入”。该条款的意图非常明确,也代表着破产领域的一个重大进步,那就是希望借助“破产特区理论”,将破产重整中的债务人从债务减免(比如重整计划的平衡方案)可能带来的巨大税务负担中解放出来,从而促进重整的进行和完成。当然,从目前的文义来看,不征税收入条款是否仅仅适用于破产重整,而不适用于破产清算,看起来可能还有争议。

  本文重点讨论采用“不征税收入”这样的文字是否真的合适?作为政策选择,用这样的词语目的在于表达不予征税的结论,但从法律逻辑上看,这样的表述就未必合适,此前我们有过相关的讨论(《浅谈“免征”、“暂免征”、“暂不征收”与“不征收”的区别》),在此我们将再从几个不同的角度进行讨论:

  一、企业所得税法下的不征税收入究竟代表什么?

  我们认为,不征税收入和免税收入最大的区别就是,前者是不符合征税的构成要件,本质上不属于应税交易,不应当征税,而后者是符合征税的构成要件,但税法出于特殊政策的考虑,给予免税的税收处理。对于中国税收居民企业而言,企业所得税上的应税收入并不是分类或者列举式的,也没有具体税目的概念,因此,一般而言,企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的经济利益,都在企业所得税的征税范围内,而不能类似个人所得税和增值税那样,在列举税目之外的所得就可以被认为是不征税收入。另一方面,免税收入当然是从政策角度也需要明确的。

  那么企业所得税上的不征税收入应该如何看待呢,《企业所得税法》第七条规定的不征税收入包括:

  财政拨款;依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;国务院规定的其他不征税收入。前述不征税收入主要有以下几个特点:

  基于可税性原理:企业所得税的应税收入应当是经营成果的体现,不征税收入具有非营利性或公益性,根据可税性原理,不应对其征税。

  避免财政资金循环征税:财政拨款等不征税收入本质上是财政资金,对其征税又转为财政收入,如同左手送出去的钱右手又拿回一部分,不符合效率原则。

  资金性质决定:行政事业性收费和政府性基金属于财政性资金,是国家财政收入,基于征税者不对自己征税的原理,不应对其征税。

  权利义务决定:企业取得的财政拨款往往附有政策条件,在会计上具备按其他应付款核算的可能性,其使用需要受到相应的监管并只能用于特定的用途,且通常须在规定时间内使用完毕,剩余的部分需要退还或作为应税收入。此情况下,主要是收入对应的资产企业并无完整的权利,其事实上只有使用权,这也是为什么对应收入所使用产生的成本不能税前扣除的原因。

  由此可见,破产中的债务重整所得在理论上是不符合不征税的特点的。

  二、如果确认债务减免收入是不征税收入,那么对应债权人的损失应该如何处理?

  如果试图解析破产法如此规定的背景,不能不说到破产法上的一个著名的悖论,那就是破产带来的债务减免在税收上的对称性处理问题,虽然这个讨论本身是个伪命题,但不妨碍我们据此去观察在破产重整中的税务处理的几种主要状态:

  第一种状态就是现行的税法规则下,破产的债务减免在债务人端征税,但是在债权人端可以税前列支;

  第二种则是,目前实践中常常存在的,在债务人端通过各种税收安排实现了暂不征税的处理,而在债权人端相应的因为处理的复杂性而未能进行税前扣除;

  第三种,则是部分人期待的理想状态,希望为了促进破产重整降低整体交易成本,能够实现债务人端不征税,同时在债权人端可以税前扣除。

  除了上述三种情况,其实都还有一些政策可能性可以进一步的延申,比如对债务人的重整所得递延征税,或者对债权人的损失递延扣除以及在此基础上的排列组合,其本质的目的就在于,通过合理的制度设计既保障国家的税收收入又可以在最大程度上促进破产重整的进行和完成。这些政策的选择都有不同的平衡结果。

  回到破产法草案,如果确认债务减免收入是不征税收入,那么对应债权人的损失应该如何处理?

  说到这里不得不提到《企业所得税法实施条例》的规定,企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产,不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。事实上,企业取得不征税收入可能对应三种支出:

  一种是这些“收入”形成的支出,例如在现实中取得财政拨款后将其用于购买资产所对应的折旧,这是明确规定于实施条例的;

  一种是为了取得这部分收入而发生的支出,例如为了取得财政拨款企业自身支付的审计费或其他费用,这类费用在所得税上没有明确,而在增值税上,除了明确可以抵扣的行政事业性收费、政府性基金,显然企业取得财政拨款对应的进项是存在不能抵扣的风险的;

  第三个是最为有趣和有争议的,就是与这些收入对应的另一方的支出,在一般的情况下,企业所得税法目前的不征税收入对应的对象往往都是政府部门,因此本身是不存在支出列支的问题。其实前两者对应的是收到“收入”一方的成本,而后者则是对应的实际支付款项一方的成本。

  那么如果将破产重整的债务人所得作为不征税收入,是否仍然,对于前两者而言,破产企业就变成需要区分自身的支出中与此相关的部分来确定相应的处理(一个有趣的问题是所得税的不征税收入其实往往也是增值税的不征税收入),从而使问题复杂化。而如果将与不征税收入的对应支出不得列支扩展到另一方(即债权人),似乎就变成明确了债权人的损失在此情况下不得列支了,这也许暗示着征管机构未来对于破产重整中债权人损失税务处理的某种态度和意向的处理,尽管这样的推论本身就有所牵强。

  反过来,如果把这个规定修改为免税收入,就企业所得税上的优惠处理而言,产生的效果是对应的支出自然可以列支,对应相对方的支出也仍然可以依据税法进行扣除。这样比较下来,相比于“不征税收入”,“免税收入”解释和应用起来可能是更加顺畅的,当然对于破产重整的支持力度也更大。

  三、此外,还有一个有趣的问题是,对于非破产重整中产生的债务减免,依法是否属于不征税收入呢?

  破产重整中的债务减免,和破产清算中的债务减免、非破产程序中的债务减免,从交易实质上看并没有本质区别,如果仅依据交易发生的场景不同而对交易是否应税进行区别处理,从企业所得税的征税原理来看,似乎很难找到合理的支撑。

  最后,我们并不是不认同破产法草案尝试对破产重整程序中的债务减免不予征税的处理结果,在政策选择上,基于财政收入的保障和破产重整的成本破局考量,也许规定不征税收入是一个合理的政策选择。然而从法律逻辑、实际困难和对向处理的澄清来看,这一规定仍有商榷之处,似乎以暂免征税的方式切入做出规定会更加的合适。

工商显示 “已实缴”?可能是陷阱!三步戳穿虚假出资,追股东还债

公司欠 100 万,工商查股东已实缴,法官驳回追加申请?

  上周当事人找我,才发现股东用过桥资金搞虚假出资,转完股就跑路!今天教你三步戳穿猫腻,让逃责股东掏钱!

  很多债权人以为 “工商显示实缴,股东就没责任”,结果赢了官司拿不到钱。其实工商登记只看 “形式材料”,不少股东靠 “找中介凑钱 - 验资 - 转走钱” 的套路,把 “虚假出资” 包装成 “已实缴”,再把股权转给 “没钱的替罪羊”,让债权人无计可施。但法律早留了后手,关键是要找到 “实质证据”!

  一、先搞懂:为什么工商 “已实缴”,法官却不支持追加?

  核心原因是执行法官只做 “形式审查”,不查 “实质出资”:

  ♦工商登记的 “实缴”,只需要股东提供形式上的材料,但不会查 “这笔钱后续去哪了”;

  ♦如果股东用 “过桥资金”(找中介借 100 万,进公司账户出验资报告,一周内再转走还中介),工商仍会登记 “已实缴”,但本质是 “虚假出资”;

  ♦执行阶段,法官看到工商 “已实缴”,没看到抽逃或虚假的证据,就会驳回追加申请 —— 不是法律不帮你,是你没拿出 “戳穿假象” 的证据。

  二、三步破局!从 “形式实缴” 到 “实质追责”,揪出逃责股东

  面对虚假出资的股东,按这 3 步做,就能找到证据、追加责任:

  第一步:先冻资产,别让股东跑了

  发现工商 “已实缴” 但公司没钱,第一时间申请财产保全:

  ♦冻结股东名下的房产、银行卡、股权(哪怕股权已转给 “替罪羊”,如果能证明 “转让是恶意逃债”,也能冻结);

  ♦目的:一是防止股东继续转移资产,二是给股东施压 —— 他看到资产被冻,可能主动协商还款,减少后续麻烦;

  ♦关键:保全要 “快”,别等股东把资产全转走了才行动,最好在起诉时就同步申请。

  第二步:用 “律师调查令”,撕开虚假出资的伪装

  工商信息和验资报告没用,必须查 “银行流水和账册”,这一步需要向法院申请律师调查令,重点查 3 个方向:

  1. 查 “出资款的流水”:看是不是 “快进快出”

  核心逻辑:

       真实出资的钱会 “留在公司用”(比如买设备、发工资),虚假出资的钱会 “短期内转走”;

  取证重点:

  ♦查股东 “出资时” 的银行流水(比如 2023 年 1 月,股东转 100 万进公司账户,对应工商实缴登记时间);

  ♦再查 “出资后 1-3 个月” 的流水(如果 1 月进账,2 月就把 100 万转给 “某商贸公司”“某个人账户”,且没有业务合同、借条,基本就是 “过桥资金”);

  案例:

       我帮当事人查过一个股东,出资 100 万后 5 天,就把钱转给 “他老婆控制的另一家公司”,流水备注 “往来款”,但没任何业务凭证,直接坐实 “抽逃出资”。

  2. 查 “公司账册”:看是不是 “账实不符”

  核心逻辑:

      真实出资会记入 “实收资本”,虚假出资可能 “不入账” 或 “记假账”;

  取证重点:

  ♦查公司的 “会计凭证”(如果出资款转走时,账上只写 “还款”,但没借条、没还款协议,就是漏洞);

  ♦查 “资产负债表”(如果 “实收资本” 有 100 万,但 “货币资金” 只有 1 万,且没有其他资产增加,说明钱被转走了);

  3. 查 “关联关系”:看钱是不是 “转给自己人”

  核心逻辑:

       虚假出资的钱,大多会转到股东的 “关联方”(老婆、子女、关联公司)手里,不会转给陌生人;

  取证重点:

  ♦查 “收款方” 的工商信息(比如转走的 100 万到了 “某科技公司”,查这家公司的股东 / 法人,发现是出资股东的小舅子,就是关联方);

  ♦查 “股东的亲属关系”(通过结婚证、户口本,证明收款方是股东的家人);

  关键:

       关联转账 + 无业务凭证,能证明 “钱是股东故意转走的,不是正常经营支出”。

  第三步:写 “精准申请书”,用证据说服法官

  拿到流水、账册、关联关系的证据后,重新写《追加被执行人申请书》,重点突出 3 点:

  ♦股东的虚假 / 抽逃行为:比如 “2023 年 1 月 5 日,股东张某转入公司 100 万(用于验资),1 月 12 日即转给其配偶控制的 A 公司,无任何业务合同或借款协议,属于抽逃出资”;

  ♦转让股权是 “恶意逃债”:比如 “张某 2023 年 2 月抽逃出资后,3 月就将股权以 1 元价格转给无固定收入的李某(替罪羊),转让时明知公司欠申请人 50 万,属于恶意逃债”;

  ♦法律依据要准确:引用《公司法解释三》第 13 条(未履行 / 未全面履行出资义务,股东担补充责任)、第 14 条(抽逃出资,股东担责任)、第 18 条(转让未实缴股权,原股东担责),让法官明确 “股东必须担责”。

  三、律师提醒:3 个关键取证方向,别遗漏!

  1.盯紧 “时间差”:出资后随即大额转出,且无合理理由,大概率是虚假出资;

  2.抓 “关联方”:收款方是股东的家人、朋友、关联公司,哪怕备注往来款,也可能是抽逃;

  3.找 “自认证据”:如果和股东沟通过,保存聊天记录(比如股东说 “当时那笔钱是借的,验完资就还了”),这是直接证据!

  工商 “已实缴” 不是股东的 “免罪金牌”,只要找到 “快进快出、关联转账、账实不符” 的证据,就能追加他担责!