近期，越来越多的中国籍个人(包括高净值人士及拥有海外资产或账户的中产阶级)收到税务机关的联系，要求就其海外收益缴纳个人所得税。针对当前这一波及面广、力度大的税务检查，我们结合近期办理的多起案件经验，在本文中，对于相关人士普遍关注的常见问题进行了梳理和解答。概括而言，我们建议相关人士展开三步行动：

　　自查和风险评估：针对性地梳理自己现有海外资产和账户情况，做到心中有数。

　　积极应对检查并与税务机关沟通：应对税务检查的大忌是消极应对或提供虚假材料、进行虚假陈述，以上均可能产生罚款甚至更为严重的刑事法律责任。

　　未来海外资产的优化和合规化：未来海外资产的持有一定是税收居民身份规划和结构性安排的结合。

　　第一篇：风险自查和评估

　　一、税务机关是如何获得我的海外收入信息的?

　　主要是通过CRS(“Common Reporting Standard”，即“共同报告标准”)进行信息交换。

　　经合组织(OECD)在2014年发布的《金融账户涉税信息自动交换标准》(Standard for Automatic Exchange of Financial Account Information in Tax Matters)，包括两部分内容：一为《主管当局间协议范本(MCAA)》，主要规定各国税务机关之间如何开展金融账户涉税信息的自动交换;二为“共同报告标准”(即众所周知的CRS)，规定金融机构识别、收集和报送外国税收居民信息的相关要求和程序。

　　2015年12月，国家税务总局签署了《金融账户涉税信息自动交换多边主管当局间协议》。2017年5月9日 《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》正式发布(即中国的CRS规则)。2018年9月，我国国家税务总局首次与其他国家(地区)税务主管当局交换信息。

　　根据MCAA和CRS规则，中国税收居民个人或其作为控制人的消极非金融机构，在境外金融机构的账户信息将会被交换回中国税务机关。举例而言，中国个人在海外银行开户时，银行会要求其填写税收居民的身份信息的表格。如果该个人在表格中填写属于中国的税收居民，其银行账户信息会被交换回中国税务机关。

　　二、哪些国家的金融账户信息会被交换回中国税务机关?

　　截至目前，我国已与106个国家/地区进行CRS交换：阿尔巴尼亚、安道尔、安圭拉、安提瓜和巴布达、阿根廷、阿鲁巴、澳大利亚、奥地利、阿塞拜疆、巴哈马、巴林、巴巴多斯、比利时、伯利兹、百慕大、巴西、英属维尔京群岛、文莱、保加利亚、加拿大、开曼群岛、智利、哥伦比亚、库克群岛、哥斯达黎加、克罗地亚、库拉索、塞浦路斯、捷克、丹麦、多米尼加、厄瓜多尔、爱沙尼亚、法罗群岛、芬兰、法国、德国、加纳、直布罗陀、希腊、格陵兰、格林纳达、根西岛、中国香港、匈牙利、冰岛、印度、印度尼西亚、爱尔兰、马恩岛、以色列、意大利、日本、泽西岛、哈萨克斯坦、韩国、科威特、拉脱维亚、黎巴嫩、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马来西亚、马尔代夫、马耳他、马绍尔群岛、毛里求斯、墨西哥、摩纳哥、蒙特塞拉特、瑙鲁、荷兰、新喀里多尼亚、新西兰、尼日利亚、挪威、阿曼、巴基斯坦、巴拿马、秘鲁、波兰、葡萄牙、卡塔尔、罗马尼亚、俄罗斯、圣基茨和尼维斯、圣卢西亚、圣文森特和格林纳丁斯、萨摩亚、圣马力诺、沙特阿拉伯、塞舌尔、新加坡、圣马丁、斯洛伐克、斯洛文尼亚、南非、西班牙、瑞典、瑞士、土耳其、特克斯和凯科斯群岛、阿拉伯联合酋长国、英国、乌拉圭、瓦努阿图。

　　三、哪些金融账户信息会被交换回中国税务机关?

　　常见地，中国税收居民个人或其作为控制人的控股公司(典型的消极非金融机构)开立的以下金融账户或金融资产，其相关信息会被交换回国内：

　　金融账户/资产：存款账户、托管账户、投资机构的股权或债权权益(包括私募基金份额)，有现金价值的保险合同和年金合同等。

　　相关信息：姓名、住址、税收居民辖区、纳税人识别号(中国人的身份证号)、出生日期和地点、账户号码、年末余额或账户价值、利息、股息及其他收入金额、金融资产(例如股票等)处置或回购相关的收益款项、存款利息等。

　　目前，中国税务机关重点关注的是高净值人士的海外投资收益，并以此为主要调查对象。

　　四、我在开户时填写境外税收居民身份，是否可以高枕无忧了?

　　短期来看，可能是;长远来看，未必是。原因在于：

　　在签署MCAA的诸多国家和地区中，不少国家已经被列入高风险地区。OECD对于高风险地区的定义是，“提供某些投资移民计划的国家(地区)，这些计划可改变税收居民身份，往往用于规避CRS报送”。例如，马耳他、毛里求斯、马来西亚、巴拿马、圣基茨、圣卢西亚等国家，均被列为高风险国家(地区)。

　　相应地，金融机构如遇到声明为高风险国家(地区)税收居民的账户持有人，需要要求账户持有人提供其他证明材料，以确认其税收居民身份。实践中，不同金融机构的执行标准和严格程度会有所差异。

　　实践中，我们注意到，越来越多的银行已经不再接受岛国或境外临时身份证作为税收居民身份的验证信息，或者要求客户提供境外税收居民身份证明，因此，即使拿到了境外身份，也不意味着能够以境外税收居民的身份申报。

　　未来，金融机构迫于压力将会逐步采用更为严格的CRS审查方式，这也是近几年的一个整体趋势。如果未结合实际生活与居住安排进行税收居民身份的实质性规划，即使形式上申报为境外居民，未来仍可能被识别为中国税收居民，其账户信息也将被交换回中国税务机关。

　　五、常见情形下，我的税收居民身份如何判断?

　　税收居民身份的判定是一个复杂的事实问题，需要基于国籍身份、居住意愿、主要经济和利益中心等各项事实因素的综合判断，远非仅是“一年内是否累计居住满183天”的数字计算。(详见我们的文章：《高净值人士的税务新挑战：海外投资收益征税及其影响和应对》)基于我们的实务经验及观察，以下是一些典型情形下，税收居民身份的初步判断，实际适用仍应结合个人具体情况进行更为准确的核实：

　　案例一：如果你拥有中国国籍，平时也居住在国内，则属于中国税收居民。

　　案例二：如果你拥有中国国籍和境外绿卡，平时居住在国内，则应该也是中国税收居民。

　　案例三：如果你拥有中国国籍，平时居住在国内，但是亦拥有境外护照，则应该也是中国税收居民。

　　案例四：如果你拥有中国国籍和境外绿卡，平时在境外工作和生活，则有机会争取不被认定为中国税收居民。

　　案例五：如果你拥有中国国籍和境外绿卡，平时在境外工作和生活，但在国内也有公司，需要不时回国，则要视情况分析。

　　六、我的哪些境外收入要在中国进行纳税申报?

　　根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，如果纳税人为中国税收居民，则属于明确列举的所得类型的收入，无论是来源于哪里，均需要在境内征税。个人取得的常见境外收入及其税务处理方式如下：

　　境外炒股的投资收益(包括分红和处置收益)：应当交税。并且，根据我们的观察和经验，实践中有税务机关允许按照一定期间内扣除亏损后的处置收益缴纳个税。

　　境外信托收益、理财产品等收益：存在争议，有争取空间。

　　境外基金投资收益：视情况分析。例如，如果通过境外合伙型基金减持境外上市公司股票，且基金未缴纳过所得税，则个人投资人仍需就基金的分配所得缴税。

　　境外银行储蓄利息：存在争议，有争取空间。

　　七、我的境外公司的收入或资产会被交换吗?

　　如果高净值人士以自己控制的境外控股主体(例如，常见的BVI公司、开曼公司等)的名义取得上述收益，因相关主体为消极非金融机构，其实际控制人也需向银行进行披露，相应地，控股公司的相关银行账户信息也会按照实控人的名义被交换回国内。

　　此外，若境外控股主体设立在实际税负明显偏低的国家或地区(“境外受控公司”)，无合理经营需要，但长时间不向高净值人士做利润分配的，税务机关实际上有权根据相应的反避税规则对个人进行纳税调整(“CFC规则”)。目前，税务机关实际适用该规则进行征税的公开案例很少。但随着中国税务机关在处理海外投资收益上的经验越来越成熟，此类收益最终也会落入其检查的范围内。

第二篇：税务稽查、检查应对

　　八、税务机关能追征多久的税款?

　　根据现行的税收征管规则，税务机关对历史税款的追征期为3至5年;但如果经认定构成偷税行为，则不受此限。

　　九、我的法律责任有哪些?要缴纳罚款吗?

　　可能面临的法律责任主要包括两类：税务责任和刑事责任。

　　(一)税务责任

　　如果相关海外收益依法应在境内缴税，则需要在境内补缴税款。对于历史年度的收益，可能还会被加收每日万分之五的滞纳金。

　　在自查补税的情况下，一般而言，有机会免除税务罚款。如果税务机关认定存在偷税或其他抗税行为等的，除补缴税款、滞纳金外，还可能会产生应缴税款的0.5倍至5倍的罚款。

　　(二)刑事责任

　　对于偷税，如果纳税人按照税务机关下发的正式税务处理或处罚决定书，补缴了税款、滞纳金和罚款，则不会产生逃税罪的刑事责任，但五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。

　　如果税务机关在检查过程中发现纳税人涉嫌虚开发票、洗钱等其他违法行为，且情节构成犯罪的，税务机关有义务将案件移送相关司法机关处理。

　　十、税务机关可能会采取哪些检查手段?

　　税务机关主要采取两类方式对纳税人的境外收入进行核查：

　　(一)自查或自我评估

　　目前，税务机关主要通过要求纳税人对海外收益的情况进行说明，也即采用所谓的纳税人“自查”或“自我评估”的方式，由纳税人进行补税。在这个过程中，建议纳税人保持与税务机关的积极沟通和讨论。一般而言，纳税人有机会在自查阶段以相对合理且风险可控的方式清理历史税务问题，但应避免在没有任何法律或事实依据的情况下，以简单粗暴地补税或其他方式解决眼前问题。

　　同时，需要注意以下几点：

　　在通知纳税人自查时，有的税务机关会直接告知纳税人就哪个年度海外收入进行补缴，而有的税务机关仅会提醒就海外收入进行自查补税。因此，相关人士需要充分了解并重点考虑所提交的资料与税务机关已掌握信息的匹配度。

　　在提交自查资料的过程中，应避免在不同年度均采用对己方有利但明显矛盾的解释逻辑。

　　进行虚假陈述和提供虚假资料是大忌。

　　由于在自查或自我评估下的补税属于纳税人的自行补税行为，不属于税务机关对历史合规风险的正式确认，理论上不意味着历史税务风险的完全解除。因此，在自查过程中，建议通过合理的固定证据、备份资料等方式，降低日后被税务机关二次查处的风险。

　　(二)正式的税务检查或稽查

　　如果税务机关在纳税人自查或自我评估的过程中或通过其他方式，发现相关人士可能存在偷税等税收违法行为，可能会正式立案稽查。原则上，自正式立案之日起90日，税务机关应做出最终处理决定。

　　十一、税务检查会牵扯出其他合规问题吗?

　　在我们处理的案例中，不少高净值人士均担心会由税务检查牵扯出其他合规问题，例如，历史时期的外汇合规问题。

　　这种担心并不是子虚乌有的。早在2016年，国家税务总局和国家外汇管理局已在京签署《关于推进信息共享实施联合监管合作备忘录》，建立了税务总局和外汇局之间的信息共享机制，包括共享税收征管和外汇监管在内的相关数据。两部门利用共享的数据，对出口退税管理、跨境税源管理、外汇收付管理等情况进行监测、评估和预警，提高发现、查处违法违规行为的及时性和准确性。实践中，已有税务机关根据外管部门提供的税收违法信息，追缴税款的案例。对于税务机关向外管部门提供外汇合规信息的实践案例，仍有待进一步观察。

　　十二、应当怎样应对?

　　我们提出以下应对建议，并建议纳税人尽早咨询税务专业人士的意见，制定合适的税务合规方案：

　　充分评估现有海外资产和收益的税务风险，制定应对策略。包括梳理海外资产的现状，判断哪些构成国内的应税收入;结合现行政策，评估从免税收入、追征期、滞纳金、罚款等角度评估与税务机关进行沟通的可能性，以及整体的税务风险敞口，并制定应对策略。

　　理性应对，并及时调整应对策略。一般而言，与税务机关的沟通主要包括两个方面，一是案件当前的情况和进展;二是最终的处理方式与解决方案。其中，对于税务机关提出的不合理要求，纳税人应当及时提出异议申辩，同时根据税务机关的反馈，提前预判不同情形下，税务机关可能会采取的下一步措施或行动，相应调整当前的应对方式，确保整体应对的一致性与可控性。

　　视情况，做好应对税务争议的准备。在税务稽查过程中，如果与税务机关存在较大分歧，应注意在应对过程中及时准备和固定相应的证据(包括程序上和实体上的异议证据)，为可能发生的税务争议及后续行政复议或诉讼等救济程序，做好充分准备。

　　第三篇：未来海外资产的优化和合规

　　十三、如果放在境外公司或信托，买保险，是否可以不被CRS交换?

　　如前文第三个问题所述，有现金价值的保险合同以及年金合同的相关信息也会被交换回境内。同样的，不少信托机构会将委托人的信息作为信托资产实控人进行CRS申报，进而相关信息也可能会被交换回境内。但是，信息交换至境内并不等同于必须在境内纳税，两者是不同层面的问题。

　　十四、以后年度的海外收益是否也要持续在境内申报缴纳了?

　　是的。特别需要注意的是，若纳税人在此次自查后已经就相关收益缴纳个税，但后续年度继续取得的同类收益却未在境内申报纳税，可能会被税务机关据此认为具有主观偷税故意，进而触发更为严重的偷税的法律后果。

　　十五、未来的海外资产应如何持有，有什么建议?

　　未来海外资产的持有一定是税收居民身份规划和结构性安排的结合：

　　合理规划税收居民身份：如前所述，税收居民身份实际上是基于个人生活、工作、居住等各项事实情况的综合判定，因此，应结合未来对家庭、事业发展的整体规划和安排，及高净值人士自身和主要家庭成员的国籍和永久居民身份情况，合理规划税收居民身份，方能有效避免税收居民身份不合理导致的双重征税等问题。

　　理性且长远地进行海外资产配置，关注海外资产的安全和合规：在经济下行期，海外资产配置应当更加关注安全和合规。一方面，选择稳定的配置工具无疑可有效规避风险并保护资产;另一方面，充分评估国内外的税收环境和规则，结合税务居民身份的规划，优化资产持有结构，合理安排投资地和投资类型，同样可综合平衡税负成本、提高隐性资产的占比。这些前瞻性、结构化的布局有助于实现资产的长期保值增值，确保财富传承的稳定性和连续性。

　　持续关注国内和国际税法的变化和动态：由于我国税法及相关政策在不断更新与调整，尚有诸多规则存在空白，实践的监管口径同样可能因地而异，因此，高净值人士应持续关注这些变化和动态，以便及时调整税务策略，确保税务合规。

房地产开发项目由于投入资金比较大，因此一般来说房地产开发企业都会发生借款费用的情形，但在借款费用的税务处理上既比较复杂且企业所得税和土地增值税又有区别，借款费用的处理也是税收风险点。现对两种税种对借款费用的相关政策规定进行梳理及在实务中应注意的事项进行提示。

　　一、企业所得税

　　(一)借款费用的税务规定

　　(1)《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条规定，企业的利息支出按以下规定进行处理：(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　(2)《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

　　第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：(一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

　　(3)《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2009]777号)第一条规定，企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定的条件，计算企业所得税扣除额。

　　第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。(一)企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为; (二)企业与个人之间签订了借款合同。

　　(4)《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第一条关于金融企业同期同类贷款利率确定问题规定，根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

　　(5)《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号，以下简称财税[2008]121号文件)第一条规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：(一)金融企业，为5：1;(二)其他企业，为2：1。

　　第二条规定，企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的;或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

　　(二)借款费用的会计规定

　　《企业会计准则第17号——借款费用》第四条规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等。

　　第五条规定，借款费用只有同时满足以下三个条件时，才应当开始资本化：(一)资产支出已经发生;(二)借款费用已经发生;(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。资产支出只包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出。

　　第十条规定，专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产成本;在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

　　第十一条规定，符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。

　　第十二条规定，购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，是指资产已经达到购买方或者建造方预定的可使用或者可销售状态。可从以下几个方面进行判断：(一)符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。(二)所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售。(三)继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。

　　(三)在实务中应注意的事项

　　(1)借款费用企业所得税的处理和企业会计准则的处理一致，不存在差异，即符合资本化条件的借款费用应计入开发产品成本中，符合费用化条件的借款费用应计入财务费用中，可直接在税前扣除。

　　(2)凡是从金融机构的借款，即发生的借款费用可全额扣除，无需纳税调整;凡是从非金融机构或个人借款发生的借款费用，只要借款凭据符合规定，且借款费用不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的金额均可扣除;但无论从何种渠道取得的借款，凡是符合资本化条件的，均可以计入开发产品成本中，不符合资本化条件的，应在发生当期计入损益，可直接在税前扣除。

　　(3)借款费用是资本化还是费用化，在时间上存在一个“节点”问题。房地产开发企业借款费用资本化开始的时间，应当是在取得开发项目开始之日，截止时间应当在开发项目竣工验收之日。在此之前和之后的借款费用应当费用化直接计入当期损益。倘若在开发过程中发生了非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化，而按费用化进行处理。

　　(4)超期还款支付的罚息允许在税前扣除。《中华人民共和国企业所得税法》第十条规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：(一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;(二)企业所得税税款;(三)税收滞纳金;(四)罚金、罚款和被没收财物的损失;(五)本法第九条规定以外的捐赠支出;(六)赞助支出;(七)未经核定的准备金支出;(八)与取得收入无关的其他支出。

　　罚息支出属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于罚金、罚款性质，因此，按照上面的规定可知允许在税前扣除。在这里同时还应该注意一点，即在借款费用符合资本化条件时，发生的罚息应当计入开发产品成本中，在借款费用符合费用化条件时，发生的罚息应当计入当期的财务费用中直接在税前扣除。

　　(5)按照财税[2008]121号文件规定，房地产开发企业从关联企业借入的资金，除符合本文件第二条规定的情形外，不超过其净资产两倍的借款发生的借款费用，允许在税前扣除，超过其净资产两倍的借款部分发生的借款费用支出不得在税前扣除。

　　(6)注意借款费用资本化金额的确定问题。为建造开发项目而取得的借款，应当以借款当期实际发生的借款费用，减除尚未使用的借款资金而存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的余额确定。

　　(7)企业所得税关于借款费用扣除问题，涉及了一个金融企业(金融机构)的概念，那么，什么是金融企业呢?《金融机构管理规定》第三条规定，本规定所称金融机构是指下列在境内依法定程序设立、经营金融业务的机构：(一)政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市或农村信用合作社、城市或农村信用合作社联合社及邮政储蓄网点;(二)保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司;(三)证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司;(四)信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构，融资公司、融资中心、金融期货公司、信用担保公司、典当行、信用卡公司;(五)中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。

　　房地产开发企业在经营活动中有时因为资金周转困难会从小额贷款公司或拍卖行借款，按照上面的规定可知，小额贷款公司或拍卖行不属于金融机构，因此从其借款发生的借款费用应按从非金融机构借款处理。

　　二、土地增值税

　　(一)借款费用的税务规定

　　(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　(2)《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号，以下简称国税函[2010]220号文件)第三条房地产开发费用的扣除问题规定，(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　(3) 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定，(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　(二)在实务中应注意的事项

　　(1)由于借款费用在土地增值税清算时不能作为开发成本项目在税前直接扣除，应作为开发费用项目按规定扣除，因此，借款费用就不能作为加计扣除的基数。

　　(2)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除有纳税筹划空间。

　　国税函[2010]220号文件第三条第(三)项规定，房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。这就说明，如果房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，不允许将支付给金融机构的借款费用据实扣除，同时又将其他借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能从国税函[2010]220号文件第三条第(一)项、第(二)项两种计算方法中选择一种计算方法确定扣除金额。

　　比如，甲房地产开发企业在开发A项目时，既向金融机构借款，又向非金融机构借款，其中，向金融机构借款支付借款费用90万元，向非金融机构借款支付借款费用70万元，不超过按商业银行同类同期贷款利率。开发A项目取得土地使用权所支付的金额为6000万元，房地产开发成本为8000万元，其中，开发成本——开发间接费用——利息支出为100万元。A项目期间费用中财务费用——利息支出为60万元。A项目所在省规定的开发费用计算扣除比例两种情形分别为5%和10%。

　　因为借款费用不允许作为开发成本直接扣除，也不允许作为加计扣除的基数，所以作为土地增值税扣除项目的开发成本为8000-100=7900(万元)。

　　按照第一种方法计算可扣除开发费用=90+(6000+7900)×5%=785(万元)。

　　按照第二种方法计算可扣除开发费用=(6000+7900)×10%=1390(万元)。

　　从上面两种扣除开发费用计算结果看，第二种方法扣除的金额多，第一种方法扣除的金额少，企业可以从自身利益考虑选择哪种方法更适合自己。

　　(3)“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里面的“提供金融机构证明”，应是指房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等凭据，都可以作为是提供金融机构证明的资料。

　　但这里面还应当注意两个问题：

       一是只有向“金融机构”的借款，且能够按转让房地产项目计算分摊借款费用，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，才能据实扣除;而向非金融机构借款的，即使能够按转让房地产项目计算分摊借款费用，利率又不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，借款费用也不能据实扣除。原因是，没有从金融机构借款，金融机构就不能出具，借据(借款合同)、利息结算单据等凭据，也就是无法“提供金融机构证明”。

       二是“据实扣除”，是指为建造开发项目而取得的借款，以借款当期实际发生的借款费用，减除尚未使用的借款资金而存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的余额确定。

　　(4)土地增值税关于借款费用扣除问题，涉及了一个商业银行的概念，那么，什么是商业银行呢?《中华人民共和国商业银行法》第二条规定，本法所称的商业银行是指依照本法和《中华人民共和国公司法》设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的企业法人。因此在实务中，对于金融企业是否属于商业银行应当按此概念进行判别。