国家税务总局广东省税务局公告2018年第22号 国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》的公告
发文时间:2018-09-26
文号:国家税务总局广东省税务局公告2018年第22号
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为了规范和加强个体工商户定期定额征收管理,我局制定了《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》,现予以发布,自2018年10月1日起施行。原广东省国家税务局《关于转发[个体工商户税收定期定额征收管理办法]的通知》(粤国税发[2006]276号)和原《广东省地方税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》(广东省地方税务局公告2014年第5号)同时废止。


  特此公告。


国家税务总局广东省税务局

2018年9月26日



国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法


  第一章 总则


  第一条 为了规范和加强个体工商户定期定额征收管理,公平税负,保护个体工商户合法权益,促进个体经济的健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号发布,国家税务总局令第44号《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》修订)等有关规定,制定本办法。


  第二条 本办法所称的定期定额征收,是指税务机关依照有关税收法律、法规的规定,按照统一、规范的标准、程序和方法,对个体工商户在一定的经营地点、经营时期和经营范围内的应纳税经营额(下称经营额)或所得额进行核定,并以此为计税依据,确定其应纳税额的一种征收方式。


  第三条 本办法适用于生产、经营规模小,达不到《国家税务总局个体工商户建账管理暂行办法》规定设置账簿标准,或者依照规定应当设置账簿但未设置账簿,以及虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的个体工商户(以下简称双定户)的税收征收管理。


  第四条 主管税务机关负责辖区内双定户的定额核定工作。


  第五条 各级税务机关应按照公平、公开和公正的原则,建立核定定额民主评议机制,切实加强核定定额的民主评议工作。


  各级税务机关不得委托其他单位核定定额。


  第六条 各级税务机关应按照省税务局的统一部署,运用现代信息手段核定定额,增强核定工作的科学性、合理性和准确性。


  第七条 各级税务机关应按照有利于组织税收收入,提高核定定额工作的效率和质量,降低征纳成本的原则,对双定户实施分类管理。分类管理内容包括确定重点户与非重点户,根据不同行业、地段和规模对双定户进行分级分类,核定定额,确定调整定额的适用程序,以及结合各地实际情况为双定户提供多元化的申报纳税方式。


  第八条 税务机关应将核定定额程序、核定定额方法向社会公布,接受纳税人、社会各界的监督。


  第九条 各级税务机关应加强与工商、公安等有关部门的沟通联系,建立有效的协税护税网络,堵塞税收漏洞。


  第二章 核定定额方法


  第十条 为规范和统一全省各地核定定额的方法,经营额原则上按照经营因素法核定。


  第十一条 本办法所称的经营因素法,是指根据影响双定户经营的主要经营因素(指标)来核定其每月经营额的一种核定方法。


  第十二条 核定增值税、消费税应纳税额根据核定经营额和征收率(适用税率)计算。


  核定城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加应纳税(费)额根据核定的增值税、消费税应纳税额和适用税率(费率)计算。


  第十三条 核定应纳所得税额适用如下计算公式:


  月核定应纳所得税额﹦[(月核定经营额×所得率×12-业主费用年减除标准)×适用所得税率-速算扣除数]/12。


  所得额是指经营额减除成本、费用以及损失后但尚未减除业主费用的余额,所得率﹦(经营额减除成本、费用以及损失后但尚未减除业主费用的余额)/经营额﹦所得额/经营额。


  第十四条 各行业所得率由各市(区)税务机关参照《财政部国家税务总局关于个人独资企业、合伙经营企业投资者征收个人所得税的规定》(财税字〔2000〕91号),结合当地实际确定,并报省税务局备案。


  双定户经营多种行业的,无论其经营项目是否单独核算,均由主管税务机关根据其主营项目,核定其适用某一行业的所得率。


  业主费用年减除标准按照相关规定执行。


  第十五条 采用经营因素法不足以准确核定经营额的,主管税务机关可以采用下列一种或两种以上的方法核定:


  (一)按照成本加合理的费用和利润的方法核定;


  (二)参照同类行业或类似行业中同规模、同地域纳税人的生产经营情况核定;


  (三)按照上一定额执行期月均开出发票的经营额核定;


  (四)按照银行账户资金往来情况测算核定;


  (五)按照其他合理方法核定。


  第十六条 双定户发生注销或停业的,当期应纳税款按实际经营天数和每日应纳税额计算。应纳税额计算公式为:


  应纳税额﹦当月核定应纳税额/30×实际经营天数。


  第三章 核定定额程序


  第十七条 核定定额程序分为初次核定定额程序和调整定额程序。


  初次核定定额程序适用于双定户的首次定额核定。


  调整定额程序适用于主管税务机关根据法律法规规定和双定户的实际经营情况变化而作出的定额调整,以及双定户对核定定额有异议或生产经营情况发生重大变化导致原核定定额难以执行等特殊情形下向主管税务机关申请重新调整定额的定额调整。


  第十八条 初次核定定额程序:


  (一)双定户自行申报


  双定户应在首次办理涉税事项时,向主管税务机关申报经营信息,并填报《个体工商户定额信息采集表》(附件1)和《个体工商户定额核定审批表》(附件2),如实反映基本信息及主要生产经营指标等情况,提供主管税务机关要求的生产经营凭证和其他证明材料。


  (二)核定定额


  主管税务机关应对按照本办法第十一条、第十二条、第十三条核定的经营额和应纳税额进行集体审议。


  (三)定额公示


  主管税务机关应当将核定定额的初步结果进行公示,公示期限为5个工作日。


  公示地点、范围、形式应当按照便于双定户及社会各界了解、监督的原则,由主管税务机关确定。


  (四)下达定额


  公示的定额无异议的,主管税务机关将《税务事项通知书》(核定定额通知)送达双定户执行。


  (五)公布定额


  主管税务机关将下达双定户执行的定额在原公示范围内进行公布,接受纳税人、社会各界的监督。


  第十九条 调整定额程序


  主管税务机关可根据第十七条第三款列举的情形,区别采用一般程序和简易程序。


  (一)一般程序


  1.双定户生产经营情况发生重大变化导致原核定定额难以执行的,应在生产经营情况发生重大变化之日起30日内,重新填报《个体工商户定额信息采集表》和《个体工商户定额核定审批表》,并提供足以说明其生产经营真实情况的证据。主管税务机关应在受理申请之日起30日内调查核实并按照第十一条的核定方法(不足以准确核定定额的,可同时采用第十五条的方法)和第十八条第(二)(三)(四)(五)项的程序重新进行核定。双定户在未接到新的《税务事项通知书》(核定定额通知)前,原核定定额不停止执行。


  2.双定户对核定的定额有异议申请变更定额的,按照税务行政许可(对纳税人变更纳税定额的核准)程序调整定额。


  3.对纳入重点管理的双定户,主管税务机关应在定额执行期届满前30日内,要求双定户填报《个体工商户定额信息采集表》和《个体工商户定额核定审批表》,并按照第十八条规定的有关程序进行核定。


  (二)简易程序


  对纳入非重点管理的双定户,县级以上税务机关可结合当年本地区或相关行业预计GDP增长比例,确定定额调整幅度。主管税务机关应根据确定的调整幅度,按照第十八条第(二)(三)(四)(五)项的程序对双定户进行批量调整定额,下达《税务事项通知书》(核定定额通知)。


  第二十条 定额执行期一般为一个公历年度,具体期限由各市(区)税务机关确定。


  第四章 日常管理


  第二十一条 重点户的衡量标准,由各市(区)税务机关按税源规模、行业特点和纳税信用等级评定等情况确定。


  第二十二条 双定户应建立收支凭证粘贴簿、进销货登记簿和完整保存有关纳税资料,接受税务机关的检查。


  第二十三条 双定户必须按照法律、行政法规的规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容向主管税务机关如实办理纳税申报,并报送有关纳税资料。


  实行简易申报的双定户按照主管税务机关核定的定额和规定的期限缴清税款即视为已纳税申报。


  第二十四条 双定户可以选择储税划缴、银行转账和其他缴纳方式缴纳税款。


  第二十五条 双定户委托银行或其他金融机构办理储税划缴的程序和要求在双定户与银行或其他金融机构以及税务机关签订的划缴税款相关协议中进行明确。


  纳税期限届满而其银行账户存款不足以划缴当期应缴税款,导致当期税款不能按期入库的,按逾期缴纳税款进行处理;对实行简易申报的,按逾期办理纳税申报和缴纳税款处理。


  第二十六条 双定户开出发票的经营额不高于核定经营额时,按核定经营额申报纳税;开出发票的经营额高于核定经营额时,必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限,按开出发票的经营额全额计算申报缴纳应纳税款。


  按开出发票的经营额计算的应纳所得税额适用如下计算公式:


  按开出发票的经营额计算的当月应纳所得税额=[(当月开出发票的经营额×所得率×12-业主费用年减除标准)×适用所得税率-速算扣除数]/12。


  实行储税划缴的双定户开出发票的经营额高于核定经营额时,先按核定的税额划缴税款,按开出发票的经营额计算的应纳税额与核定税额的差额部分由双定户另行申报缴纳。


  第二十七条 双定户在主管税务机关核定定额的经营地点以外从事生产经营活动所取得的生产经营所得要合并计算,向主管税务机关申报纳税。其月应纳所得税额适用如下计算公式:


  月应纳所得税额={[(月核定经营额或开出发票的经营额+异地经营的月经营额)×所得率×12-业主费用年减除标准]×适用所得税率-速算扣除数}/12。


  多地点经营的双定户只能在一地(主管税务机关核定定额的经营地)减除业主费用,不得多地重复减除业主费用。


  第二十八条 一个纳税年度内实际经营期不足12个月的新开业双定户,其应纳所得税额适用如下计算公式:


  月核定应纳所得税额={[月核定经营额×所得率×实际经营月数-月均业主费用减除标准×实际经营月数]×适用所得税率-速算扣除数}/实际经营月数。


  双定户年中停业或注销导致其一个纳税年度内实际经营期不足12个月的,可以进行个人所得税汇算清缴。


  汇算清缴适用如下计算公式:


  年应纳税所得额=(按定额征收的月核定经营额×按定额征收的月数+按开出发票的经营额征收的各月开出发票的经营额之和)×所得率-月均业主费用减除标准×实际经营月数。


  年应纳所得税额=年应纳税所得额×适用所得税率-速算扣除数。


  汇算清缴应补(退)所得税=年应纳所得税额-实际已纳所得税额。


  第二十九条 双定户发生停业的,应在停业前向主管税务机关如实填报《停业复业报告书》(附件3),说明停业原因及停业期限、停业前的纳税情况和发票的领、用、存情况,并结清应纳税款、滞纳金、罚款。主管税务机关应收存其税务登记证件及副本(限非“一照一码”户)、发票领购簿、未使用完的发票和其他税务证件。双定户在停业期间发生纳税义务的,应当按照规定向主管税务机关申报缴纳税款。否则,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。


  第三十条 双定户应当于恢复生产经营或提前恢复生产经营前,填报《停业复业报告书》,向主管税务机关领回并启用税务登记证件(限非“一照一码”户)、发票领购簿及其停业前领购的发票。


  第三十一条 双定户停业期满不能及时恢复生产经营的,应当在停业期满前,重新填报《停业复业报告书》向主管税务机关报备延长停业期限。


  双定户的停业期限最长不得超过一年。


  第五章 监督检查


  第三十二条 各级税务机关应当建立健全核定定额的监督制度,加强对核定定额过程的监督检查,并定期或不定期开展抽查工作。


  第三十三条 双定户有违反本办法规定行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定处理。


  第三十四条 税务人员在双定户管理过程中有违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定处理。


  第六章 附则


  第三十五条 双定户的应纳所得税按照《广东省地方税务局关于合理简并纳税人申报次数的公告》(广东省地方税务局2016年第5号公告发布,国家税务总局广东省税务局2018年第1号公告《国家税务总局广东省税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告》明确继续执行)规定按季申报缴纳。


  第三十六条 本办法所称“以上”、“日内”、“不少于”、“届满前”均含本数。


  第三十七条 双定户的其他税收征收管理,按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定执行。


  第三十八条 本办法涉及的表证单书由各地自行印制和管理;其他涉税文书按现行有关要求印制和使用。


  第三十九条 增值税、消费税能够按实际经营额征收,但所得税难以查账征收的个体工商户,其所得税根据本办法规定的所得率核定征收,按季申报缴纳。其应纳所得税额适用如下计算公式:


  核定应纳所得税额=[本年累计实际经营额×所得率-季均业主费用减除标准×本年累计经营季数]×适用所得税率-速算扣除数=[本年累计实际经营额×所得率-月均业主费用减除标准×本年累计经营月数]×适用所得税率-速算扣除数。


  第四十条 已经办理临时税务登记的个体工商户适用本办法。


  个人独资企业和合伙企业自然人投资者的税款征收管理可比照本办法执行。


  第四十一条 本办法未明确的事项,按照相关规定执行。


  第四十二条 本办法由国家税务总局广东省税务局负责解释,各市(区)税务机关可根据本办法制定具体实施办法,并报国家税务总局广东省税务局备案。


  第四十三条 本办法自2018年10月1日起施行。2006年12月26日原广东省国家税务局印发的《关于转发[个体工商户税收定期定额征收管理办法]的通知》(粤国税发[2006]276号)和2014年7月25日原广东省地方税务局印发的《广东省地方税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》(广东省地方税务局公告2014年第5号)同时废止。


  附件:


  1.个体工商户定额信息采集表


  2.个体工商户定额核定审批表


  3.停业复业报告书




关于《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》的解读


  2018-09-29   信息来源:国家税务总局广东省税务局


  一、制定背景


  为了规范和加强个体工商户定期定额征收管理,根据机构改革要求和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号发布,国家税务总局令第44号《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》修订)有关规定,我局制定了《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》(以下简称《实施办法》)。


  二、主要内容


  《实施办法》分六章共四十三条。主要内容如下:


  (一)第一章总则。共9条,明确了制定办法的目的、定期定额征收含义、适用范围,以及个体工商户定期定额征收管理的基本原则和总体要求。


  (二)第二章核定定额方法。共7条,明确了经营额的核定方法、经营因素法的含义、核定增值税和消费税及相关附加税费的计算方法、核定应纳税所得额的计算公式、行业所得率的确定、特殊情况下可采用的核定方法、发生注销或停业时的应纳税额计算公式等内容。


  (三)第三章核定定额程序。共4条,明确了初次核定定额程序和调整定额程序的适用情形、具体程序和要求,定额执行期等内容。


  (四)第四章日常管理。共11条,明确了重点户的衡量标准、对双定户纳税申报和缴纳税款的要求、开出发票额高于核定经营额时的申报纳税要求、在外经营活动取得所得的应纳所得税额计算方法、实际经营期不足12个月的应纳所得税额计算方法、停复业的办理程序和要求等内容。


  (五)第五章监督检查。共3条,明确了对税务机关监督检查的要求、双定户和税务人员税收违法行为的处理规定等内容。


  (六)第六章附则。共9条,明确了双定户应纳所得税的申报期限,本数原则,表证单书和涉税文书的印制管理要求,不核定经营额但核定所得税的个体工商户的所得税计算方法,适用范围的补充规定,未明确事项的处理,《实施办法》解释归属权以及实施时间等内容。


  《实施办法》自2018年10月1日起施行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。