东建[2020]7号 东莞市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知
发文时间:2020-07-25
文号:东建[2020]7号
时效性:全文有效
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各有关单位:


  为切实贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步强化房地产市场调控城市主体责任,经市人民政府同意,现就相关事项通知如下:


  一、加大住宅用地和住房供应力度


  加大住宅用地供应力度,适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例,优先满足住宅用地需要,缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制,着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈,增加住宅用地有效供应。加强住房区域协调和城乡统筹,促进区域轨道交通等基础设施互联互通和教育医疗等公共服务设施对接,引导人口和住房需求合理分布。协同推进稳地价稳房价稳预期,优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积10%的安居房,用于人才住房等用途。试点建设“三限房”,在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块,建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。


  二、调整商品住房限购政策


  自本通知施行之日起,非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房,下同),须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明;购买第二套商品住房的,须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。


  自本通知施行之日起,个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。为做好与原有政策的衔接,在本通知施行之日前已连续缴纳个税满一年或两年的非本市户籍居民家庭,仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。


  三、调整商品住房限转让年限


  自本通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房(以网签时间为准,含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可交易转让。


  四、调整住房公积金贷款政策


  对于异地缴存住房公积金的职工,在我市购房申请住房公积金贷款的,职工本人或其配偶须为本市户籍。


  五、加强商品住房价格监管


  密切监测商品住房销售价格,对于新建商品住房申报销售价格明显超出周边市场价格水平的,从土地成本、建安成本、销售管理费用、税费、企业利润等方面进行全面核查,对定价超出行业公允水平又不能作出合理说明的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。


  六、规范房地产金融秩序


  继续严格执行差别化住房信贷政策,持续做好房地产金融风险防控各项工作,切实防范信贷资金违规流入房地产市场。强化房地产融资业务管理,将房地产贷款集中度过高和增速过快的银行列为重点监管对象。加强对银行等金融机构的监管,督促银行严格审核购房资金来源,严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严厉打击“高评高贷”行为,对参与“高评高贷”的评估机构、金融机构,依法依规追究相关机构和人员责任。


  七、规范房地产市场交易秩序


  加大联合查处力度,持续开展房地产市场秩序整顿工作,重点打击房地产领域捂盘惜售、价外加价、虚假宣传、恶意炒作、收“茶水费”等违法违规行为。对二手房市场操盘控价、抱团涨价、通过“阴阳合同”骗取贷款、将不具备交易转让条件的房源挂牌出售等恶意哄抬房价、扰乱市场秩序的行为从严查处。对相关参与机构、个人,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、限制交易、列入个人征信不良记录等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。


  八、加大房地产信息公开力度


  进一步加强商品住房用地、房源、住房交易价格等信息公开,促进供需信息对接对称。定期发布全市已成交住宅用地的可售楼面单价平均数。适时公布存量房源和未来计划上市房源情况。定期公布全市各镇街(园区)新建商品住房和二手住房网签交易数据,适时公布各镇街(园区)有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息,提高房价透明度,引导市场理性交易。


  九、加强宣传舆论引导


  加强房地产政策宣传解读工作,及时发布权威信息,回应社会关切。加强房地产信息发布规范管理,对虚假夸大、捏造散布不实言论、误导公众、违规发布房地产信息的行为,依法依规严肃处理。


  本通知自印发之日起施行,此前相关政策措施与本通知不一致的,以本通知为准。


东莞市住房和城乡建设局

东莞市公安局

东莞市自然资源局

东莞市不动产登记中心

东莞市市场监督管理局

东莞市金融工作局

东莞市互联网信息办公室

东莞市住房公积金管理中心

国家税务总局东莞市税务局

中国人民银行东莞市中心支行

中国银行保险监督管理委员会

东莞监管分局

2020年7月25日



《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解答


  2020年7月25日,市住房城乡建设局等11个部门联合发出了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(东建[2020]7号)。文件出台后,引起社会广泛关注,连日来一些市民群众和媒体向住建、不动产登记等部门来电、来函咨询求证,建议相关部门对部分政策执行标准的认定问题作出进一步明确。为回应社会关切,确保相关政策顺利实施,市住房城乡建设局迅速会同市不动产登记中心,对共性、典型、热点问题进行了梳理,在此一一作出解答。


  一、“7.25”新政里没有提到户籍居民购房政策问题,是否还按原政策执行?


  是的。本市户籍居民家庭购房政策仍按《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(东府办[2017]46号)执行,即本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售新建商品住房。


  二、非本市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称、7月25日前已连续缴纳社会保险满半年的,仍可按原政策规定购买首套商品住房吗?


  可以。非本市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称,能提供本市工作单位劳动合同以及2020年7月25日前已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的,仍可按原政策规定购买首套新建商品住房。符合上述情形的非本市户籍居民,允许其在2020年8月31日前完成相关新建商品住房买卖合同的网上签约,逾期则其购房资格不予认可。除上述情形外,2020年7月25日起,具有全日制本科以上学历或初级以上职称的非本市户籍居民在本市购房,按东建[2020]7号规定执行。


  三、新政规定,个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料,为做好与原有政策的衔接,在本通知施行之日前已连续缴纳个税满一年或两年的非本市户籍居民家庭,仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。具体如何认定?


  2020年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满一年或两年的非本市户籍居民家庭,仍可按原政策规定购买首套或第二套新建商品住房。符合上述情形的非本市户籍居民,允许其在2020年8月31日前完成相关新建商品住房买卖合同的网上签约,逾期则其购房资格不予认可。


  四、今年5月份我在东莞某镇买了一套二手房,已经向业主支付了定金和首期款,和中介机构也签订了居间代理合同,支付了中介费,但由于种种原因,到新政出台前尚未办理网签手续。按照这次新政要求,我没有购房资格了,但考虑到已经过定转账,能否让我们按原政策规定继续完成交易?


  考虑到东建[2020]7号施行前(即2020年7月25日零时前),有部分非本市户籍人士在我市购买二手商品住房,已签订了房地产买卖居间合同且已向卖方(指房屋权属人,下同)交付了定金或首付款、向中介机构交付了中介服务费用,由于种种原因(包括受疫情影响)未正式网签合同和办理过户,2020年7月25日零时后因政策调整将无法完成网签的实际情况,为妥善解决这一问题,最大程度减少交易纠纷,如该部分购房人能提供与卖方、房地产经纪机构于2020年7月25日零时前签订的房地产买卖居间合同(自签合同的提供交易双方的书面协议或合同)、给卖方本人的定金或首付款付款凭证(仅限于买卖双方的银行柜台转账、网银转账等非现金支付方式,并应当提供加盖银行印章的转账凭证或流水),由转账银行或金融监管部门查验核实后通报到限购执行部门,允许其在2020年10月31日前继续签订《房地产买卖合同》及办理过户手续。对以下情形不予认可:1.对以现金形式支付定金或首付款的;2.由非购房人本人账户转到卖方本人账户的;3.由购房人本人账户转到非卖方本人账户的;4.卖方出售的二手商品住房不符合交易转让条件的。


  五、在2020年7月25日前已经完成网签但未取得不动产权证的新建商品住房或二手商品住房,限转让年限是按2年还是3年执行?


  关于限转让(限售)问题,分为三种情形:1.2017年4月11日零时以前完成网签的新建商品住房或二手商品住房,无限转让年限要求;2.2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的新建商品住房或二手商品住房,须取得不动产权证满2年后方可交易转让;3.2020年7月25日零时以后完成网签的新建商品住房或二手商品住房,须取得不动产权证满3年后方可交易转让。


  六、关于二手商品住房限转让的界定时点,《房地产买卖合同》可能有三个日期,一是合同打印日期,二是买卖双方签订的日期,三是合同首页生成的编码上的日期,以哪个为准?


  以二手商品住房网签的日期为准,即合同首页生成编码的日期(二手房网签合同编号前面部分显示了网签日期)。


  七、我与业主在2020年7月25日前签订了二手房网签合同,但是在不动产登记窗口备案时,发现合同内容需要更正修改,该怎么办?


  2020年7月25日零时前签订的二手商品住房买卖合同,如交易双方的姓名、证件号码错误的,则不能用于办理交易过户。若在网签合同系统上重签导致网签日期发生变化,限购、限转让政策时间认定则以变化后的网签日期为准。其他内容在网签后需要修改的,为不影响买入方购房资格,可以由买卖双方自行补充协议进行修订。


  八、办理了继承、离婚析产,或者曾办理了变更、更正、换补证等权属没有发生转移的业务,导致不动产权证书的登记日期发生变化的,该按哪个日期为准?


  按上一手的不动产权证书出证日期为准。即上一手交易转让时,所进行不动产权登记的日期。


  九、“7.25”新政对二手房也限购了,非户籍居民在东莞购买二手房有什么注意事项?


  根据东建[2020]7号规定,2020年7月25日起,非本市户籍居民在本市购买二手商品住房也须提供社保证明。非本市户籍居民在本市购买二手商品住房前,应先到本市不动产登记部门办理住房限购查询证明(查册),否则将无法在存量房网上签约系统上进行网签。因此,在未确认自己是否具有购房资格之前,请不要轻率交付定金、首付款和签订居间代理合同等书面协议,以免发生交易风险,造成不必要的损失。


  十、赠予方式转让住房有什么限制?


  根据《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(东府办[2017]46号)规定,通过赠予方式转让商品住房后,赠予方须满2年后方可再次购买商品住房;接受赠予的,须符合本市的现行限购政策。东建[2020]7号施行后,以上规定继续执行,如赠予双方系直系亲属,接受赠予方可不受社保缴纳要求限制,但须符合本市现行住房限购政策的套数要求,且受让商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让。


  十一、法院拍卖的房子(法拍房),受“7.25”新政限购政策的影响吗?


  不受影响。2020年7月25日以后非本市户籍居民通过司法拍卖购买商品住房,可不受东建[2020]7号关于商品住房限购政策的限制,但同样须执行我市现行商品住房限转让的规定,即须取得不动产权证满3年后方可交易转让。


  十二、在外省城市或省内其他城市缴存住房公积金的职工,夫妻俩都是非莞户,在东莞购房可以申请住房公积金贷款吗?


  不可以。自2020年7月25日起,对于异地缴存住房公积金的职工,在我市购房申请住房公积金贷款的,职工本人或其配偶须为本市户籍。


  十三、我是2017年6月网签买的新建商品住房,2019年3月办了不动产权证,现在有中介问我房子要不要卖。请问我现在可以让中介帮我放盘吗?


  不可以。从您的情况来看,您买的这套房子受“证满2年方可转让”的限制,到2021年3月才能交易转让,目前尚不符合交易转让条件,房地产中介机构不应为这类房屋提供经纪服务。建议您等房子符合交易转让条件后再放盘出售,以避免可能存在的交易风险。对于中介机构违规为不符合交易转让条件的房屋提供经纪服务的行为,建议市民向属地镇街(园区)房管所投诉举报。


  十四、我在委托中介放盘卖房,希望成交价280万左右,现在中介帮我联系了一个买家,他一口答应了给我280万,但希望我跟他签420万的合同,好让他多申请一些银行贷款。请问这样做我会有什么风险吗?


  东建〔2020〕7号明确,严厉打击“高评高贷”行为,对参与“高评高贷”的评估机构、金融机构,依法依规追究相关机构和人员责任。在二手房交易中,卖方(房屋权属人)以超过实际交易价的虚假价格与买方签订合同,根据实际行为,如构成犯罪的,将被追究刑事责任。


  十五、最近东莞一些小区二手房价不断飙升,有的业主在业主群里公开喊话,鼓动、组织全体业主把挂牌价大幅抬高。这次新政明确要对二手房市场操盘控价、抱团涨价等行为从严查处,具体会采取什么措施?


  近期,我市部分楼盘业主发布集体涨价言论,出现抱团涨价、大幅调升二手房挂牌价等异常现象。相关部门正密切关注二手房价异动,对发布虚假房源、挂牌价明显高于近期真实成交价或周边同类楼盘均价的房源,全部下架处理。对于楼盘业主有组织哄抬房价等涉嫌扰乱市场秩序的行为,将进行重点核查,情节严重的,不排除采取限制交易等处理措施。同时,市住建局将进一步加强房价信息公开,从7月起将每月发布各镇街(园区)二手住房网签交易情况,下来还将适时公布各镇街(园区)有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息,提高房价透明度,引导市场理性交易。


东莞市住房和城乡建设局

东莞市不动产登记中心

2020年7月27日


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首次涉税信息报送即将开始,平台、从业者影响有几何?

编者按:6月20日,《互联网平台企业涉税信息报送规定》(国令第810号)正式发布,规定10月1日至31日首次集中报送平台内经营者和从业人员身份信息、收入信息,该规定对互联网平台及其经营者、从业人员均将产生深远影响。紧随其后,6月26日,国家税务总局又相继出台《关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第15号,以下简称“15号公告”)与《关于互联网平台企业为平台内从业人员办理扣缴申报、代办申报若干事项的公告》(国家税务总局公告2025年第16号,以下简称“16号公告”)。本文将结合上述新规的具体内容,系统分析其对平台企业及相关从业人员所带来的影响。

  一、新规将对哪些主体产生影响?

  本次新规主要对以下两类主体产生影响:互联网平台以及经营者和从业人员。

  (一)互联网平台

  新规所涵盖的互联网平台,是指《中华人民共和国电子商务法》规定的电子商务平台经营者以及其他为网络交易活动提供网络经营场所、交易撮合、信息发布等营利性服务的法人或者非法人组织,包含为平台内经营者及从业人员开展网络交易活动提供营利性服务的各类平台,主要分为以下七类:

  1.网络商品销售平台;

  2.网络直播平台;

  3.网络货运平台;

  4.灵活用工平台;

  5.提供教育、医疗、旅行、咨询、培训、经纪、设计、演出、广告、翻译、代理、技术服务、视听资讯、游戏休闲、网络文学、视频图文生成、网络贷款等服务的平台;

  6.为互联网平台提供聚合服务的平台;

  7.为平台内经营者及从业人员从事网络交易活动提供营利性服务的小程序、快应用等,以及为小程序、快应用等提供基础架构服务的平台。

  除此之外,新规也将成立在境外但在境内设立运营主体的平台企业纳入到信息报送主体的范畴中,其规定应由依法取得增值电信业务经营许可证的境内企业报送涉税信息;如在境内设立的运营主体均未取得增值电信业务经营许可证,则由为境外互联网平台内经营者及从业人员提供商家入驻、店铺运营、营销推广等服务的境内运营主体负责报送;未在境内设立运营主体的境外互联网平台企业,须指定境内代理人完成涉税信息报送。

  (二)经营者和从业人员

  经营者和从业人员,则是指通过互联网平台提供营利性服务的法人、非法人组织或者自然人。例外情形,在互联网平台内从事配送、运输、家政等便民劳务活动的从业人员,依法享受税收优惠或者不需要纳税的,互联网平台企业不需要报送其收入信息。互联网平台企业按照规定为平台内经营者和从业人员办理扣缴申报、代办申报等涉税事项时已填报的涉税信息,不需要重复报送。

  二、新规将涵盖哪些涉税信息?

  新规要求平台报送的涉税信息可分为以下两类:第一类是平台自身的基本信息,第二类是平台内经营者及从业人员的身份与收入信息。

  (一)平台企业的基本信息

  互联网平台企业应当自新规施行之日起30日内或者自从事互联网经营业务之日起30日内向其主管税务机关报送平台域名、业务类型、相关运营主体的统一社会信用代码以及名称等信息。

  (二)平台内的经营者和从业人员信息

  1.身份信息

  平台需报送所有境内经营者及从业人员的身份信息,无论其是否已办理登记证照,具体包括名称(姓名)、统一社会信用代码(或纳税人识别号、身份证号码等)、地址、店铺(用户)名称、店铺(用户)唯一标识码、联系方式等。

  境外互联网平台企业无需报送其境外经营者及从业人员的身份信息。

  特别地,网络直播平台企业还须同时报送平台内直播人员服务机构与网络主播之间的关联关系信息。

  2.收入信息

  收入信息包含经营者或从业人员销售货物、服务、无形资产取得的收入,包括当期取得的含税销售总额(包含实际补贴金额、佣金、服务费等)、当期发生的退款金额(退货退款、不退货仅退款、服务退款的金额)、收入净额(当期收入总额减去退款金额后的净额)等;从事其他网络交易活动取得的收入;交易(订单)数量。收入确认时点为收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当日。

  若收入含非货币形式经济利益(如平台虚拟货币),应按实际取得当日平台的折算规则换算为人民币计算收入。

  对于平台内单个境内购买方季度累计交易净额不超过5000元的情形,境外互联网平台企业可暂不报送相关境外经营者及从业人员向该购买方销售服务或无形资产的收入信息。

  此外,通过互联网平台取得直播相关收入且非自然人的平台内经营者,在向网络主播或其合作方(包括单位、个体工商户及自然人)支付直播相关收入时,须向主管税务机关报送这些网络主播及合作方的身份与收入信息。

  三、新规对平台、从业者的税务合规提出了哪些新要求?

  (一)平台:应规范保存、核验信息,并履行代扣代缴义务

  新规对平台提出了更严格的形式与实质合规要求。平台不仅需规范保存经营者及从业人员的涉税信息,还须对其报送信息的真实性、准确性和完整性负责,且在办理扣缴申报、代办申报时确保业务真实性。

  1.平台须对其报送信息的真实性、准确性和完整性负责

  税务机关有权对平台报送的涉税信息进行核查。如平台在信息报送过程中存在以下过错行为,将承担相应法律责任:未按规定期限报送或提供涉税信息;瞒报、谎报、漏报涉税信息,或因平台原因导致信息不真实、不准确、不完整;拒绝报送或提供涉税信息。相应处罚包括:责令限期改正;逾期不改正的,处以2万元以上10万元以下罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处10万元以上50万元以下罚款,相关情况纳入纳税缴费信用评价管理;一年内两次及以上未按规定报送或提供涉税信息的,税务机关可向社会公示。若平台已尽到信息核验义务,但因经营者或从业人员过错导致信息问题,平台可免于责任。

  此外,税务机关在开展税务检查或发现涉税风险时,可要求平台提供包括合同订单、交易明细、资金账户及物流信息等涉税资料。

  2.平台为从业人员办理扣缴申报、代办申报的,在确保业务真实性可据实税前扣除

  平台为从业人员办理个人所得税扣缴申报以及增值税及附加税费代办申报,并完成相应税费缴纳的,可凭以下材料作为企业所得税税前扣除凭证,对向从业人员支付的劳务报酬据实扣除:个人所得税扣缴申报表;个人所得税完税凭证;互联网平台企业代办申报表;增值税及附加税费完税凭证。

  平台企业应依据税收相关法律法规,妥善保存能够证明业务真实性的有关资料和凭证,包括但不限于实名核验记录、业务交易明细、结算支付记录等,以备税务机关查验。根据16号公告相关解读,平台需定期对从业人员身份真实性进行核验,并留存核验时间与结果,以确保从业人员信息真实有效。如平台企业未按规定保存上述证明业务真实性的材料,则其办理扣缴申报和代办申报所获取的相关凭证,不得作为企业所得税税前扣除的依据。

  (二)经营者和从业人员:准确判断收入性质并申报纳税

  16号公告的相关解读首次明确区分了劳务报酬所得与经营所得的认定标准:

  劳务报酬所得:指通过互联网平台提供直播、教育、医疗、配送、家政、家教、旅行、咨询、培训、经纪、设计、演出、广告、翻译、代理、推广、技术服务等营利性服务所取得的收入;

  经营所得:指通过互联网平台销售货物、提供运输服务所取得的收入。

  若从业人员取得的收入为劳务报酬所得,特别是网络主播等,平台须按上述所得性质为从业人员正确代扣代缴个人所得税。若从业人员区的收入为经营所得,应依法自行申报纳税,切勿存在侥幸心理,逃避纳税义务。

  四、首次报送在即,平台、从业者及购买方或合作方应关注新规产生的影响

  (一)平台:回归信息服务本质,传统的开票盈利模式难以为继

  新规不仅通过平台为从业人员代办扣缴申报以提高纳税遵从度和征管效率,更在实质上赋予平台对业务真实性的审核义务。平台不仅需进行形式审查,还必须确保业务实质真实发生。

  这一要求的背景包括两方面现实问题:一是在过去实践中,部分平台在缺乏真实业务的情况下,通过材料包装完成开票、资金流转等操作,并利用地方政府补贴谋取非法收入,严重扰乱市场秩序。据国家税务总局相关司局负责人介绍,自新规于去年底公开征求意见以来,此类“空壳平台”数量已减少超过100户;二是平台通常仅提供技术支持而不深入参与实际业务,从业者与合作方有可能串通虚构业务,使平台在不知情下面临虚开发票等重大税务风险。新规的实施将有助于平台防范此类风险,同时也对其信息处理能力和税务合规管理体系提出了更高要求。

  (二)经营者和从业人员:转换收入性质、利用核定拆分收入等操作不再可行

  对新规下的经营者和从业人员而言,一方面,如上所述,虽然平台需要对所报送信息的真实性、准确性、完整性负责,但若因经营者和从业人员本身的问题导致的信息错误,平台并不需要承担责任,因此经营者和从业人员首先应当确保其身份信息、收入信息等涉税信息真实、准确、完整;另一方面,新规使得经营者和从业人员从平台取得的收入信息全面透明化,以往常见的偷逃税手段将难以继续实施——

  以往,由于经营所得在某些地区可适用核定征收,实际税负较低,部分从业人员违规将劳务报酬等所得转化为经营所得进行申报,此类行为属于典型的偷逃税违法行为。随着新规的实施,税务及相关部门可依法获取平台内经营者和从业人员的涉税信息,从而显著增强了对违规转换收入性质等行为的识别和监管能力。同时,新规明确了劳务报酬所得与经营所得的划分标准,在这一举措下,违规转换收入性质的避税行为或不再可行。

  此外,拆分收入也是个别经营者逃避纳税的常见手法,即把同一纳税人应确认的收入分散至多个主体,以骗取小规模纳税人增值税优惠、规避一般纳税人登记等目的。新规全面强化了平台涉税信息报送要求,使此类收入拆分行为难以隐匿,进一步压缩违规操作的空间。

  (三)购买方或合作方:应及时调整业务模式,防范虚开、偷税风险

  新规除了直接影响平台、经营者及从业人员外,还会对通过平台购买服务或开展合作的购买方、合作方产生一定的间接影响。

  其一,以往某些依赖平台补开发票等操作的模式,在新规下更容易引发税务机关的关注。随着平台内收入信息的全面透明,结合大数据监管手段,税务机关能够更便捷地获取与服务对应的购买方或合作方部分信息,从而提升了识别虚开发票和偷逃税行为的能力。这意味着,此类操作所带来的税务风险显著增加。

  另一方面,新规也为税务机关排查涉税风险提供了更多便利。例如,税务机关可通过调取平台数据(如货运平台的运输轨迹)来验证业务真实性,从而判断货物运输是否实际发生。这种“实质重于形式”的监管思路,提醒购买方和合作方不仅应注重合同、资金、发票和物流的“四流一致”,更应确保业务本身真实可靠,以避免虚开和偷税的风险。

  结语

  新规的出台,标志着平台经济税收监管领域迈出关键一步,其影响广泛而深刻。对平台企业而言,合规责任显著提升,不仅需全面、准确地报送涉税信息,还须实质审核业务真实性并依法履行代扣代缴义务,否则将面临严厉处罚。对广大经营者及从业人员来说,收入信息趋于透明,传统避税手段失效,所得性质的明确也为依法纳税提供了清晰指引。购买方及合作方同样受到间接影响,业务真实性成为核心要求,“四流一致”之外更需注重实质交易,以防虚开和偷税风险。

向银行贷款5.2亿元后再借给4家企业且不收利息 这家企业如此“大方”为哪般?

中国人民银行发布数据显示,2025年上半年社会融资规模增量累计为22.83万亿元,比上年同期多4.74万亿元。企业间借款是企业融资方式之一,也是税收监管的重点事项。笔者近期接触的某案例中,A公司向银行贷款5.2亿元后再借给4家企业且不收利息,而是独自承担了支付给银行的贷款利息。A公司如此“大方”的同时,与利息支出相关的税务处理明显失当,存在较高的税务风险。

  每年财务费用高达1700多万元

  A公司为大型民营企业L集团公司的全资子公司,主营业务为房地产开发和物业商业管理,A公司为增值税一般纳税人。A公司在市中心核心路段自建自持一栋商业中心,该商业中心除A公司自用外还向外出租,该部分租金收入每年高达4000多万元。按照上述业务模式,A公司每年的利润应相当可观,但税务机关发现,A公司近年来的企业所得税税负一直为0。

  税务机关对A公司进行风险筛查,发现企业财务报表中同时存在大额的长期借款、短期借款和其他应收款,每年财务费用高达1700多万元。企业的增值税申报表收入与企业所得税申报表收入虽然保持一致,但根据收入明细表与发票数据交叉比对发现,A公司除了申报租金收入外,并未申报其他收入。

  税务机关调查发现,A公司以自持物业为抵押,向Z银行贷款5.2亿元后,分别向L集团公司、B公司、C公司、D公司无偿借出资金,截至检查所属期末,其余额分别为2.1亿元、2亿元、1.4亿元、0.2亿元,但向Z银行支付的巨额利息却全部由A公司承担,因此导致会计利润出现亏损。据此推测,A公司存在向外借出款项,未申报利息收入的涉税风险。

  企业集团间的无偿借款可免缴增值税

  税务机关进一步实地调查发现,L集团公司成立于2016年,B公司与A公司同为L集团公司的全资子公司,L集团公司已将企业集团名称以及集团成员信息,通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。换句话说,A公司与L集团公司、B公司属于企业集团内关联方关系。

  C公司为L集团公司实际控制人陈某2021年设立的一人有限公司,并未登记在企业集团中,因此C公司与A公司属于同一控制下的关联关系。D公司为陈某妹夫黄某2022年设立的一人有限公司,黄某与陈某虽存在姻亲关系,但A公司与D公司的董监高名单并未有现实中的重合,也并不存在投资与被投资的关系或同一控制下的关联关系,从D公司为B公司供应商以及业务链条来看,无法直接判定D公司与B公司为关联企业。因此,A公司与C公司属于其他关联关系,与D公司不构成关联关系。

  根据《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》(财税[2019]20号)、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)、《财政部 税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第68号)等规定,自2019年2月1日至2027年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税。案例中,由于A公司、B公司、L集团公司属于同一集团,故A公司无偿向L集团公司、B公司借出款项,按照政策规定可免缴增值税。

  根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)第十四条第一项规定,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外,应视同销售服务。A公司与C公司、D公司不属于同一集团,因此,其无偿向C公司、D公司借出款项,A公司需按照借款天数与当期利率标准确定应税收入,并计算缴纳增值税。

  企业关联交易需判断是否符合独立交易原则

  根据企业所得税法实施条例第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  企业间无偿资金借贷行为,实质形成的是债权债务关系,而非提供有偿服务。因此,该行为不属于企业所得税法实施条例第二十五条所规定的视同销售情形,无须视同销售缴纳企业所得税。但A公司与L集团公司、B公司、C公司存在明显的关联关系,结合A公司其他应收款期末余额、加权平均数额,向银行贷款金额及借出时点等要素研判,A公司与L集团公司、B公司、C公司存在关联关系,其向关联方无偿借出款项的规模,已超过其向银行贷款的5.2亿元贷款总额,且资金流转呈现快进快出特征。这表明A公司除了将从银行的贷款金额全额借给关联方外,还将部分自有的结余资金借给关联方。

  案例中,A公司承担了该笔银行贷款的利息,但其资金实际由关联方使用,与A公司自身取得收入无关。根据企业所得税法第十条规定,在计算应纳税所得额时,与取得收入无关的其他支出,不得扣除。故A公司承担5.2亿元银行贷款的利息费用,应当作纳税调增处理。

  对于A公司将自有结余资金借给关联方,企业所得税应如何处理呢?根据企业所得税法第四十一条规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号,以下简称6号公告)第三十八条明确,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不作特别纳税调整。

  A公司将自有结余资金借给L集团公司、B公司、C公司等关联方,应判断交易是否符合独立交易原则。若A公司与其关联方之间在检查期内实际税负相同,即A公司与其关联方均未享受企业所得税免税、减半征收及小微企业税收优惠,且该交易未直接或间接导致国家总体税收收入减少,则该笔借出款项原则上可不进行特别纳税调整;但若存在实际税负差异(如一方为小微企业或高新技术企业),或交易为无息借款、利率低于市场水平,即使法定税率一致,税务机关仍有权按独立交易原则核定利息收入,进行特别纳税调整。企业应留存借款合同、利率定价依据、同期同类贷款利率对比资料等,证明交易的合理性和定价的公允性。

  案例中,A公司与其关联方之间的实际税负存在差异,税务机关可依照6号公告对A公司向关联方借出款项进行特别纳税调整,A公司需补缴相应税款并缴纳利息。根据企业所得税法实施条例第一百二十一条规定,A公司经特别纳税调整所补缴的税款及缴纳的利息,不得在计算应纳税所得额时扣除。在特别纳税调整后,A公司可向关联方补开发票,取得发票的关联方可作为税前扣除凭证,在企业所得税税前扣除该利息支出。