最高人民检察院关于印发《最高人民检察院关于充分发挥检察职能服务保障“六稳”“六保”的意见》的通知
发文时间:2020-07-22
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各级人民检察院:


  为深入学习贯彻习近平总书记重要讲话精神,认真贯彻落实中央政法委《关于依法保障和服务疫情防控常态化条件下经济社会发展的指导意见》,充分发挥检察职能,切实做好检察环节服务保障“六稳”“六保”工作,最高人民检察院制定了《关于充分发挥检察职能服务保障“六稳”“六保”的意见》,并经2020年7月21日第十三届最高人民检察院党组第一百一十九次会议通过。现印发你们,请结合实际贯彻落实。


最高人民检察院

2020年7月22日


最高人民检察院关于充分发挥检察职能服务保障“六稳”“六保”的意见


  为贯彻落实党中央关于做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重大决策部署,主动服务统筹推进疫情防控和经济社会发展工作,克服新冠肺炎疫情带来的不利影响,促进恢复正常经济社会秩序,现就充分发挥检察职能,服务保障“六稳”“六保”提出如下意见:


  1.依法惩治妨害社会生产生活秩序的相关犯罪。落实在疫情防控常态化条件下加快恢复生产生活秩序的要求,依法惩治破坏复工复产和经济社会发展等刑事犯罪,为“六稳”“六保”营造稳定的社会环境。一是对妨害复工复产、损害企业合法权益的犯罪,依法从严从快追诉,最大程度帮助企业挽回损失。突出惩治欺行霸市、强买强卖、恶意阻工、破坏交通等扰乱复工复产秩序的犯罪,以及利用提供虚假就业、兼职信息,虚假订立公司企业合同,虚假提供中小企业贷款等手段实施的诈骗犯罪。二是结合疫情防控常态化要求,把握好司法政策与法律标准,依法及时处理妨害传染病防治和国境卫生检疫,非法捕杀、交易野生动物,制售伪劣防治防护产品物资、假药劣药以及不符合标准医用器材等犯罪。依法严惩以暴力、威胁方法侵犯医务人员安全、扰乱医疗秩序的犯罪行为,对主观恶性大、社会影响恶劣的行为人,坚决从严追诉,从重提出量刑建议。三是针对近年来特别是疫情期间网络犯罪数量大幅上升,加大对电信网络诈骗、网络传销、侵犯个人信息、网络“黄赌毒”等各类违法犯罪行为惩治力度,积极配合公安、工信等部门坚决整治网络黑灰产业链,强化源头治理,营造清朗网络空间。四是充分考虑经济下行和疫情影响等因素,对“职业放贷人”采取非法手段催收高利放贷债务及其他法律不予保护的债务,不法分子通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式制造“套路贷”等违法犯罪行为,从严追诉,加大打击力度。


  2.依法妥善化解涉疫矛盾纠纷。以学习贯彻民法典为契机,坚持运用法治思维和法治方式,积极推进涉疫矛盾纠纷化解,维护社会和谐稳定。一是依法办理与疫情防控、经济社会发展密切相关的合同履行、劳动争议、医疗损害、消费者权益保护等领域民事诉讼监督案件,准确适用不可抗力、情势变更、诉讼时效等法律规定,支持和监督法院依法审判。二是以民法典为重要标尺,加强对履行职责中发现的行政违法行为的监督。在办案中发现行政执法行为损害公民、组织合法权益和社会公共利益的,及时提出检察建议,促进行政机关依法行政。三是坚持和发展新时代“枫桥经验”,在司法办案中加强释法说理、化解矛盾、消弭对抗。结合办案深入剖析相关领域违法犯罪的主要特点、发案规律和深层次原因,及时提出加强监管、完善治理的检察建议,推动完善长效制度机制。


  3.依法保护企业正常生产经营活动。深刻认识“六稳”“六保”最重要的是稳就业、保就业,关键在于保企业,努力落实让企业“活下来”“留得住”“经营得好”的目标。一是加大力度惩治各类侵犯企业财产、损害企业利益的犯罪。依法严格追诉职务侵占、非国家工作人员受贿和挪用资金犯罪,根据犯罪数额和情节,综合考虑犯罪行为对民营企业经营发展、商业信誉、内部治理、外部环境的影响程度,精准提出量刑建议。对提起公诉前退还挪用资金或者具有其他情节轻微情形的,可以依法不起诉;对数额特别巨大拒不退还或者具有其他情节特别严重情形的,依法从严追诉。二是依法慎重处理贷款类犯罪案件。在办理骗取贷款等犯罪案件时,充分考虑企业“融资难”“融资贵”的实际情况,注意从借款人采取的欺骗手段是否属于明显虚构事实或者隐瞒真相,是否与银行工作人员合谋、受其指使,是否非法影响银行放贷决策、危及信贷资金安全,是否造成重大损失等方面,合理判断其行为危害性,不苛求企业等借款人。对于借款人因生产经营需要,在贷款过程中虽有违规行为,但未造成实际损失的,一般不作为犯罪处理。对于借款人采取欺骗手段获取贷款,虽给银行造成损失,但证据不足以认定借款人有非法占有目的的,不能以贷款诈骗罪定性处理。三是依法慎重处理拒不支付劳动报酬犯罪案件。充分考虑企业生产经营实际,注意把握企业因资金周转困难拖欠劳动报酬与恶意欠薪的界限,灵活采取检察建议、督促履行、协调追欠追赃垫付等形式,既有效维护劳动者权益,又保障企业生产经营。对恶意欠薪涉嫌犯罪,但在提起公诉前支付劳动报酬,并依法承担相应赔偿责任的,可以依法不起诉。四是严格把握涉企业生产经营、创新创业的新类型案件的法律政策界限。对于企业创新产品与现有国家标准难以对应的,应当深入调查,进行实质性评估,加强请示报告,准确认定产品属性和质量,防止简单化“对号入座”,以生产、销售伪劣产品定罪处罚。


  4.加大知识产权司法保护力度。充分认识知识产权保护在疫情防控常态化条件下对企业生存发展、创新创业的重要意义,坚决惩治侵犯知识产权犯罪。一是依法着力保护与疫情防控相关的诊断检测技术、抗病毒药物、医用呼吸防护产品、环境消毒与废物处理、疫苗研制等领域的知识产权。二是对涉及高新技术、关键核心技术,以及网络侵权、链条式产业化有组织侵权等严重侵权假冒犯罪开展重点打击,对以侵犯知识产权为业或者侵犯知识产权犯罪链条中的生产制造者,以及具有多次、恶意侵权等情形的行为人,依法从严追诉并提出限制缓刑适用或者适用禁止令、职业禁止的量刑建议。推进侵犯知识产权刑事案件权利人诉讼权利告知试点,提升案件办理透明度。三是强化对商业秘密的保护。加大对采用盗窃、利诱、欺诈、胁迫、电子侵入或者其他不正当手段侵犯商业秘密犯罪的打击力度,综合权利人因被侵权遭受的销售利润损失、商业秘密的合理许可使用费等因素,正确认定权利人损失数额和侵权人违法所得。四是依法妥善办理科研人员涉嫌职务犯罪案件,为激发科技创新活力营造宽松有序的环境。对科研经费管理使用中的问题,坚持以科研经费政策为遵循,严格区分罪与非罪界限,不以形式违规简单依数额作犯罪评价。


  5.依法惩治破坏金融管理秩序犯罪。深刻认识“稳金融”在“六稳”“六保”中的重要支撑和促进作用,依法惩治金融犯罪,切实维护金融安全。一是加大对证券期货领域金融犯罪的惩治力度。依法“全链条”从严追诉欺诈发行股票、债券,违规披露、不披露重要信息和提供虚假证明文件等扰乱资本市场秩序、侵害投资者利益的犯罪行为,既追究惩治具体实施造假的公司、企业,又追究惩治组织、指使造假的控股股东、实际控制人,同时还要追究惩治帮助造假的中介组织,全面落实对资本市场违法犯罪“零容忍”的要求。二是依法从严惩治严重扰乱金融秩序犯罪。严惩不法分子借互联网金融名义实施的非法吸收公众存款、集资诈骗等犯罪,从严追诉组织者、领导者。按照依法追缴、应追尽追、鼓励退赔、统一返还等原则,持续推进非法集资涉案财物追缴处置工作,配合有关部门最大限度追赃挽损,最大限度减少集资参与人的实际损失。三是加大惩治洗钱犯罪的力度。切实转变“重上游犯罪,轻洗钱犯罪”的做法,办理上游犯罪案件时要同步审查是否涉嫌洗钱犯罪,上游犯罪共犯以及掩饰、隐瞒犯罪所得、非法经营地下钱庄等行为同时构成洗钱罪的,择一重罪依法从严追诉。


  6.依法维护有利于对外开放的法治化营商环境。充分认识“稳外贸”“稳外资”“稳投资”对稳定宏观经济、扩大对外开放的重大意义,有效维护相关领域的市场秩序。一是围绕自贸试验区、海南自由贸易港、粤港澳大湾区建设等重大战略,依法惩治侵害外国投资者和外商投资企业合法权益,以及扰乱投资秩序、妨害项目推进的各类犯罪,保障外商投资法顺利施行,营造安全、透明的投资环境。二是聚焦当前对外贸易、外商投资领域的新形势,依法惩治利用外贸合同诈骗,虚开出口退税、抵扣税款发票,骗取出口退税以及对外贸易经营活动中的走私、逃汇骗汇等犯罪,促进稳住外贸基本盘,保障外贸产业链、供应链、资金流畅通运转。三是依法慎重处理企业涉税案件。注意把握一般涉税违法行为与以骗取国家税款为目的的涉税犯罪的界限,对于有实际生产经营活动的企业为虚增业绩、融资、贷款等非骗税目的且没有造成税款损失的虚开增值税专用发票行为,不以虚开增值税专用发票罪定性处理,依法作出不起诉决定的,移送税务机关给予行政处罚。


  7.努力为决战决胜脱贫攻坚提供司法保障。深刻认识打赢精准脱贫攻坚战对保障民生底线、全面建成小康社会的重大意义,充分发挥检察职能,助力脱贫攻坚。一是突出对重点领域和弱势群体的司法保护。依法严惩贪污侵占、截留挪用扶贫惠农、救灾救济资金等侵害群众切身利益的腐败犯罪。加强扶贫领域涉案财物依法快速返还工作,审查起诉时及时审查认定权属关系,符合快速返还条件的,依法作出决定并于五日内将涉案财物返还给被侵害的个人或单位。二是突出对困难群体的司法救助。对故意杀人、故意伤害、绑架、抢劫、强奸等严重暴力犯罪造成被害人重伤、死亡的,或者被害人家庭因案致贫、因案返贫的,结合具体案情及时、主动给予司法救助,并积极协调有关部门落实多元救助措施,保障困难当事人的基本生活。三是突出对未成年人的司法保护。持续推进“一号检察建议”落实,加大对侵害农村留守儿童、困境儿童等犯罪打击力度。对拉拢、诱迫未成年人参与有组织犯罪的,一律依法从严追诉、从重提出量刑建议。联合各方力量开展有针对性的帮扶救助,监督推动贫困地区将“控辍保学”、关爱重点儿童群体等相关政策落到实处。


  8.积极促进基层依法治理。深刻认识基层有效运转对统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的重要意义,发挥检察监督职能,为基层运转提供法治保障。一是依法严惩“蝇贪”“蚁贪”。对发生在基层、影响恶劣的贪污贿赂犯罪尤其是吃拿卡要型索贿犯罪,坚决依法从严追诉。深入开展扫黑除恶专项斗争,严惩“村霸”和宗族恶势力,维护基层政权的稳固。加强对基层执法司法活动的法律监督,从严“破网打伞”,依法查办司法工作人员利用职权实施的侵害公民权利、损害司法公正的犯罪。二是深入推进行政争议实质性化解。聚焦保护企业权益、保障基本民生等重点领域,对诉求合法合理、有化解可能的行政申诉案件,通过促进和解、公开听证、司法救助、释法说理等方式实质性化解行政争议,促进基层依法行政,提高公共服务能力。


  9.落实“少捕”“少押”“慎诉”的司法理念。适应新时期犯罪形势变化,在保持对少数严重暴力犯罪和恶性犯罪从严打击绝不放过的同时,对认罪认罚、轻刑犯罪充分适用依法从宽的刑事政策,促进社会综合治理。一是坚持依法能不捕的不捕。审查批捕环节,注重将犯罪嫌疑人认罪认罚积极复工复产、开展生产自救、努力保就业岗位作为审查判断有无社会危险性的重要考量因素。二是积极探索总结非羁押性强制措施适用经验。推动完善取保候审制度,进一步探索使用电子手铐、赔偿保证金等措施,积极推广适用电子监控措施执行监视居住。认真履行羁押必要性审查职责,减少不必要的羁押。三是坚持依法能不诉的不诉。依法行使不起诉裁量权,逐步扩大酌定不起诉在认罪认罚案件中的适用,鼓励和促使更多的犯罪嫌疑人、被告人认罪服法,化解社会矛盾,减少社会对抗,提升司法效率,确保办案效果。四是综合运用刑事追诉和行政处罚、经济处罚措施。依法作出酌定不起诉决定的,要根据案件情况,对被不起诉人予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉、赔偿损失。需要给予行政处罚的,提出检察意见移送有关主管机关处理,防止不起诉后一放了之。


  10.依法合理采取更加灵活务实的司法措施。立足当前经济社会发展需求,充分考虑涉案企业经营发展,在办案中依法采取更加灵活务实、及时高效的司法措施。一是慎重适用涉财产强制性措施。对涉嫌犯罪但仍在正常生产经营的各类企业,原则上不采取查封、扣押、冻结措施。对确需查封、扣押、冻结涉案财物的,应当严格区分合法财产与非法财产、股东个人财产与企业法人财产、犯罪嫌疑人个人财产与家庭成员财产,不得超权限、超范围、超数额、超时限查封、扣押、冻结财产。对于相关部门违法采取查封、扣押、冻结等措施的,要依法提出纠正意见。二是优化刑罚执行环节司法措施。扩大涉企服刑人员假释的适用,对于同时符合减刑和假释条件的,依法建议适用假释。会同司法行政机关研究具体措施,为接受社区矫正的民营企业人员从事相关生产经营活动提供必要便利,简化批准流程。三是妥善采取公益诉讼案件司法措施。加强检察机关与有关部门沟通协调,在检察建议及诉讼请求中,慎重采取关停涉案企业等影响企业生存和正常生产经营的措施,帮助协调解决涉案企业异地安置、补偿等实际困难。完善公益诉讼与生态环境损害赔偿等制度的衔接机制,向相关企业主张生态修复费用及惩罚性赔偿时,探索通过分期支付、替代性修复等方法促使其接受惩罚、守法经营、健康发展。


  11.加大对涉民营企业各类案件的法律监督力度。紧盯重点环节和重点领域,强化检察监督,维护、促进司法公正。一是加强立案监督,着重纠正涉及民营企业案件不应当立而立和应立不立等突出问题。坚决防止和纠正以刑事案件名义插手民事纠纷、经济纠纷等各类违法行为,重点监督纠正以非法立案为利害关系人追款讨债,干预法院正在审理或者已经裁判的经济纠纷,将合同纠纷立为诈骗、民事侵权立为职务侵占、行业拆借立为挪用资金、买卖纠纷立为强迫交易、正常经营行为立为非法经营等问题。二是加大清理涉民营企业刑事诉讼“挂案”力度。对既不依法推进诉讼程序,又不及时依法撤销案件的“挂案”,摸清底数,消化存量,杜绝增量,精准监督,推动建立长效机制,维护企业和当事人合法权益。三是加强涉企行政非诉执行监督。强化对行政非诉执行活动受理、审查、裁定和执行环节的监督,防止企业因不当强制执行措施陷入生产经营困境。四是加强控告申诉案件办理答复工作。做实做细群众来信件件有回复和信访积案清理工作,对涉及民营企业的控告申诉案件进行集中清理和统一管理,做到逐案交办、逐案督办,件件有回音,事事有着落。健全检察环节涉产权冤错案件有效防范和常态化纠正机制,做到应纠尽纠。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。