财会字[1997]28号 财政部关于印发《国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定》的通知
发文时间:1997-07-31
文号:财会字[1997]28号
时效性:全文有效
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国务院各部、委、各直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):

为了配合“优化资本结构”试点城市试行国有企业破产规范国有企业实施破产中的会计工作,我们制定了《国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有什么问题,请及时函告我部。

附件一:


国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定


为了适应建立现代企业制度的需要,规范企业破产的会计处理,根据有关法律、法规和相关的财务制度,制定本规定。

一、破产企业的会计处理

(一)破产企业在宣告破产并成立破产清算组后,应接受清算组的指导,协助清算组对企业的各种资产(包括流动资产、固定资产、长期投资、无形资产及其他资产)进行全面的清理登记,编造清册;同时,对各项资产损失,债权债务进行全面核定查实。

(二)破立企业应于法院宣告破产日,按照办理年度决算的要求,进行财产清查,计算完工产品和在产品成本、结转各损益类科目、结转利润分配等,进行相关的帐务处理。在此基础上编制宣告破产日的资产负债表、自年初起至破产日的损益表,以及科目余额表,报表格式和编制方法按现行会计制度有关规定执行;并将编制的会计报表报送主管财政机关、同级国有资产管理部门和企业主管部门。

(三)破产企业按上述规定编制会计报表后,应向清算组办理会计档案移交手续。会计档案移交以前,企业应当按照《会计档案管理办法》妥善保管,任何单位和个人不得非法处理。

二、清算组的会计处理

清算组应当接管属于破产企业的财产,并对破产清算过程中的有关事项(如清算、变卖和分配财产等)加以如实的记录。

(一)科目设置

清算组应于清算开始日另立新帐。清算组应设置以下会计科目:

1.资产类

(1)现金,核算被清算企业的库存现金。

(2)银行存款,核算被清算企业存入银行的各种存款以及持有的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款等。

(3)应收票据,核算被清算企业持有的商业汇票,包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。

(4)应收款,核算被清算企业除应收票据以外的各种应收款项。

(5)材料,核算被清算企业库存以及在途的各种材料的实际成本。

(6)半成品,核算被清算企业尚未完工产品的实际成本。被清算企业的自制半成品成在本科目核算。

(7)产成品,核算被清算企业库存的各种产成品、代制代修品等的实际成本。被清算企业的外购商品也在本科目核算。

(8)投资,核算被清算企业持有的各种投资,包括股票投资、债券投资和其他投资。

(9)固定资产,核算被清算企业所有的固定资产的净值。

(10)在建工程,核算被清算企业尚未完工的各项工程的实际成本。被清算企业的库存工程物资的实际成本以及预付工程款,也在本科目核算。

(11)无形资产,核算被清算企业持有的各种专利权、非专利技术、商标权等各种无形资产的价值。

2.负债类

(1)借款,核算被清算企业需偿还的各种借款,包括短期借款、长期借款。

(2)应付票据,核算被清算企业需偿付的商业汇票包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。

(3)其他应付款,核算被清算企业需偿付的除应付票据以外的各种款项。

(4)应付工资,核算被清算企业需支付给职工的工资。

(5)应付福利费,核算被清算企业需支付给职工的福利费用。

(6)应交税金,核算被清算企业需交纳的各种税金,如增值税、营业税、消费税、资源税、所得税等。企业尚未抵扣的期初进项税额,也在本科目核算,并应单独设置“期初进项税额”明细科目进行明细核算。

(7)应付利润,核算被清算企业需支付给投资者的利润。

(8)其他应交款,核算被清算企业需交纳的除应交税金、应付利润以外的其他各种需上交的款项,包括教育费附加等。

(9)应付债券,核算被清算企业需偿付的债券本息。

3.清算损益类

(1)清算费用,核算被清算企业在清算期间发生的各项费用。本科目应按发生的费用项目设置明细帐。

(2)土地转让收益,核算被清算企业转让土地使用权取得的收入以及土地使用权出让所得支付的职工安置费等。企业发生的与转让土地使用权有关的成本、税费,如应缴纳的有关税金、支付的土地评估费用等,也在本科目核算。

(3)清算损益,核算被清算企业在破产清算期间处置资产、确认债务等发生的损益。被清算企业的所有者权益,也在本科目核算。

清算组可根据被清算企业的具体情况,增设、减少或合并某些会计科目。

(二)有关帐务处理

1.结转期初余额

清算组应于清算开始日,根据破产企业移交的科目余额表,将有关会计科目的余额转入新的帐户,并编制新的科目余额表。具体转帐的帐务处理如下:

(1)将“现金”科目的余额转入新设置的“现金”科目。

(2)将“银行存款”科目的余额和“其他货币资金”科目中的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款等明细科目的余额转入新设置的“银行存款”科目。

(3)将“应收票据”科目的余额转入新设置的“应收票据”科目。

(4)将“应收帐款”、“预付帐款”和“预收帐款”各所属明细科目的借方余额和“其他应收款”科目的余额、“其他货币资金”科目中的“在途货币资金”明细科目的余额转入新设置的“应收款”科目。

(5)将“材料采购”、“原材料”、“包装物”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”等材料类科目的余额全部转入新设置的“材料”科目。

(6)将“自制半成品”、“生产成本”、“制造费用”科目的余额转入新设置的“半成品”科目。

(7)将“产成品”、“分期收款发出商品”等产品类科目的余额转入新设置的“产成品”科目。

(8)将“短期投资”和“长期投资”科目的余额转入新设置的“投资”科目。

(9)将“固定资产”科目的余额,减去“累计折旧”科目余额后的差额转入新设置的“固定资产”科目。

(10)将“在建工程”科目的余额转入新设置的“在建工程”科目。

(11)将“无形资产”科目的余额转入新设置的“无形资产”科目。

(12)将“短期借款”、“长期借款”科目的余额转入新设置的“借款”科目。

(13)将“应付票据”科目的余额转入新设置的“应付票据”科目。

(14)将“应付帐款”、“预付帐款”、“预收帐款”科目所属明细科目的贷方余额、“其他应付款”、“长期应付款”、“专项应付款”科目的余额转入新设置的“其他应付款”科目。

(15)将“应付工资”和“应付福利费”科目的余额分别转入新设置的“应付工资”和“应付福利费”科目。

(16)将“应交税金”、“应付利润”、“其他应交款”科目的余额分别转入新设置的“应交税金”、“应付利润”、“其他应交款”科目。将“待摊费用”科目中的“期初进项税额”明细科目的余额转入新设置的“应交税金”科目。

(17)将“应付债券”科目的余额转入新设置的“应付债券”科目。

(18)将“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”、“利润分配”各科目的余额转入新设置的“清算损益”科目。

(19)将“坏帐准备”科目的余额转入新设置的“清算损益”科目。

(20)将尚未摊销的“待摊费用”(不包括“期初进项税额”明细科目余额)、“递延资产”科目的余额转入新设置的“清算损益”科目。

(21)将尚未转销的“递延税款”科目的余额转入新设置的“清算损益”科目。

(22)将预提但尚未支出的各项费用的余额,从“预提费用。科目转入新设置的”清算损益“科目。

(23)将“待处理财产损益”、“待转销汇兑损益”科目的余额转入新设置的“清算损益”科目。

2.处理破产财产的帐务处理

清算期间,处置破产财产、发生零星的产品销售收入和其他业务收入等,分别以下情况进行处理:

(1)收回应收款等债权,按实际收回的金额或预计可变现金额,借记“银行存款”、“产成品”等科目,按应收金额和实收金额或预计可变现金额的差额,借记(或贷记)“清算损益”科目,按应收金额,贷记“应收款”、“应收票据”等科目。对于不能收回的应收款项,按核销的金额,借记“清算损益”科目,贷记“应收款”等科目。

(2)变卖材料、产成品等存货,按实际变卖收入和收取的增值税额,借记“银行存款”等科目,按其帐面价值和变卖收入的差额,借记(或贷记)“清算损益”科目,按帐面价值,贷记“材料”、“产成品”等科目,按收取的增值税额,贷记“应交税金——应交增值税(销项税额)”科目(小规模纳税企业贷记“应交税金——应交增值税”科目)。

破产清算期间发生零星、正常的产品销售行为,应比照上述规定进行会计处理。

(3)清算期间取得的其他业务收入,应按实际收入金额,借记“银行存款”等科目,贷记“清算损益”科目;发生的税金等支出,借记“清算损益”科目,贷记“应交税金”等科目。

(4)处置、销售产品等应交纳的消费税等,借记“清算损益”科目,贷记“应交税金”科目。按交纳的增值税、消费税等流转税计算应交的城市维护建设税、教育费附加等,借记“清算损益”科目,贷记“应交税金——应交城市维护建设税”、“其他应交款——应交教育费附加”科目。

(5)变卖机器设备、房屋等固定资产以及在建工程,按实际变卖收入,借记“银行存款”等科目,按其帐面价值和变卖收入的差额,借记(或贷记)“清算损益”科目,按帐面价值,贷记“固定资产”、“在建工程”等科目。转让相关资产应缴纳的有关税费等,借记“清算损益”科目,贷记“应交税金;等科目。

(6)转让商标权、专利权等资产,按其实际变卖收入,借记“银行存款”等科目,按实际变卖收入与帐面价值的差额,借记(或贷记)“清算损益”科目,按资产的帐面价值,贷记“无形资产”等科目;转让相关资产应交纳的有关税费,借记“清算损益”科目,贷记“应交税金”等科目。

(7)分回的投资收益,采用成本法核算的,按实际取得的款项金额,借记“银行存款”等科目,贷记“清算损益”科目;采用权益法核算的,按实际取得的款项金额,借记“银行存款”等科目,贷记“投资”科目。

(8)转让对外投资,按实际取得的转让收入,借记“银行存款”等科目,按投资的帐面价值与转让收入的差额,借记(或贷记)“清算损益”科目,按投资的帐面价值,贷记“投资”等科目。

3.破产费用的帐务处理

支付的破产清算费用,如清算期间职工生活费,破产财产管理、变卖和分配所需费用,破产案件诉讼费用,清算期间企业设施和设备维护费用、审计评估费用,为债权人共同利益而支付的其他费用(包括债权人会议会务费、破产企业催收债务差旅费及其他费用),应于支付有关费用时,按照实际发生额,借记“清算费用”科目,贷记“现金”、“银行存款”等科目。

4.转让土地使用权、支付职工有关费用的帐务处理

转让土地使用权、支付离退休职工有关费用和职工安置费,应分别以下情况进行处理:

(1)转让土地使用权,按其实际转让收入,借记“银行存款”科目,按其帐面价值,贷记“无形资产”科目(如土地原评估后记入“固定资产”科目的,应贷记“固定资产”科目),按实际转让收入与帐面价值的差额,贷记“土地转让收益”科目转让原无偿划拨的土地,应按实际转让收入,借记“银行存款”科目,贷记“土地转让收益”科目;转让土地使用权应交纳的有关税费,借记“土地转让收益”科目,贷记“应交税金”等科目。

(2)从土地使用权转让所得中支付未参加养老、医疗社会保险的离退休职工的离退体费和医疗保险费,以及对自谋职业的职工支付一次性安置费,按实际支付金额,借记“土地转让收益”科目,贷记“现金”、“银行存款”科目。

(3)土地使用权转让所得不足支付职工安置费,以其他破产财产支付职工安置费,按实际支付金额,借记“清算损益”科目,贷记“现金”、“银行存款”科目。

5.清偿债务的帐务处理

破产财产收入优先支付破产费用后,按法定的顺序清偿债务,应分别以下情况进行处理:

(1)支付所欠职工工资和社会保险费等,按照实际支付金额,借记“应付工资”、“应付福利费”等科目,贷记“现金”、“银行存款”科目。在清算过程中发生的支付给职工的各种费用,应直接计入清算费用,不通过“应付工资”、“应付福利费”科目核算。

(2)交纳所欠的税费,按实际交纳的金额,借记“应交锐金”、“其他应交款”科目,贷记“银行存款”等科目。

(3)清偿其他破产债务,按实际清偿各种债务的金额,借记“应付票据”、“其他应付款”、“借款”等有关科目,贷记“现金”、“银行存款”等科目。

6.结转清算损益

清算终结时,应将有关科目的余额转入清算损益:

(1)将“清算费用”科目的余额转入清算损益,借记“清算损益”科目,贷记“清算费用”科目。

(2)将土地使用权转让净收益转入清算损益,借记“土地转让收益”科目,贷记“清算损益”科目。

(3)将需要核销的各项资产、不能抵扣的期初进项税额转入清算损益,借记“清算损益”科目,贷记“材料”、“产成品”、“无形资产”、“投资”、“应交税金”等科目。

(4)将应予注销的不再清偿的债务转入清算损益,借记“应付票据”、“其他应付款”、“借款”等科目,贷记“清算损益”科目。

(5)破产财产按照法定顺序清偿后的剩余部分,按规定应上缴主管财政机关(或同级国有资产管理部门),上缴时,应按实际上缴的金额,借记“清算损益”科目,贷记“银行存款”等科目。如实际清算收入小于清算费用,应立即终止清算程序,未清偿的破产债务不再清偿,有关清算费用、清算损益的结转按上述规定处理。

(三)会计报表

清算组接管破产企业财产后,应按以下规定编制会计报表(报表格式及编制说明附后),并报受理破产的人民法院、主管财政机关和同级国有资产管理部门:

1.清算开始时,将有关科目余额转入有关新帐后,应当编制清算资产负债表。

2.清算期间,应当按照人民法院、主管财政机关和同级国有资产管理部门规定的期限编制清算资产负债表、清算财产表、清算损益表。

3.清算终结时,应当编制清算损益表、债务清偿表。

(四)会计档案移交

清算终结后,清算组应当将接收的会计帐册等会计档案连同在清算期间形成的会计档案一并移交破产企业的业务主管部门或者人民法院,由业务主管部门或者人民法院指定有关单位保存。

会计档案保管要求和保管期限应当符合《会计档案管理办法》的规定。

三、上海、天津等国务院确定的“优化资本结构”试点城市的国有企业破产,执行本规定。

四、本规定自发布之日起执行。

附件二:会计报表格式及编制说明(略)

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。