如何区分仓储和租赁服务,税率有何不同?
发文时间:2020-12-24
作者:汤茹亦
来源:焦点财税
收藏
1311

相信网购过的小伙伴都知道,自营平台的物流配送速度特别快。一般只要当天早上11点前发货,下午下班回家说不定自己网购的“宝贝”就已经躺在快递柜里了。


  为什么快递小哥的配送速效率如此高呢?这得益于自营平台在全国各地搭建了十分便捷的物流网,特别是各大区自建的仓储中心,可以将货物提前入库保管,一旦片区内的客户下单就可以第一时间从邻近的仓储中心安排配送。


  仓储中心不仅负担了保管货物的职能,同时,也为后续物流配送服务提供收退换货支持,更是整个物联网的分支管理点,提升了顾客在自营平台的购物综合体验。


  业务区分


  如今,仓储服务早已突破人们的传统地想象,它不仅是提供场地堆放货品,顶多配备几名保管人员那么简单。仓储服务方还需对《仓储保管合同》中约定的物资及其相关设施设备进行物品的入库、储存、出库、库存预警、的物流综合管理,同时可能还需要配合物流配送做好货物的后续调换,验收等服务。


  同样涉及场地占用,不动产租赁业务相信大家都不陌生,如果是承租方租入场地后用于堆放物品或设备等,很多人就容易将仓储服务与不动产场地租赁混为一谈。这里要注意区分,不动产(场地)租赁则是指出租人将不动产出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的一种,双方需签订《不动产租赁合同》。


  可见与不动产租赁相比,仓储服务具有以下特质:


  仓储的货物所有权不发生转移;


  仓储保管的对象必须是动产;


  仓储业务必须具备资格,必须取得专门从事或者兼营仓储业务的营业许可;


  但两种业务最核心的区别,笔者认为应是不动产租赁服务期内出租人无需对场地内的物品承担保管义务,而仓储服务不同,如果服务期内发生物品的损毁或灭失,保管人需要承担相应的赔偿责任。


  增值税


  1、税率差异


  仓储服务


  属于增值税现代服务-物流辅助服务,增值税税率为3%或6%(可选择简易计税);


  注:仓储服务一般纳税人如果选用简易计税,按3%缴纳增值税,则不能抵扣进项税额。


  不动产租赁


  增值税税率为5%或9%,增值税处理相对复杂:


  1)一般纳税人:


  出租房于营改增之前取得的不动产用于出租,可以选择按简易计税5%缴纳增值税;反之,则需要按照9%缴纳增值税。


  注:若不动产与出租方机构所在地不在同一县(市、区)的需要在不动产所在地缴纳增值税。


  依据国家税务总局公告2016年第16号,关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告。


  “第三条一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税


  (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。


  (二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。”


  作为转租方,营改增之前签订的转租协议可按5%缴纳增值税,但再续租时就应按照9%的税率缴纳增值税了,因为续租时取得房屋使用权的时点已更新到营改增时间点之后。


  2)小规模纳税人:


  a、出租住房


  自然人、个体工商户都可按1.5%缴纳增值税;


  b、出租非住房


  按5%的征收率缴纳增值税;


  “第四条小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:


  (一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。


  (二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。”


  依据国家税务总局公告2016年第23号关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告


  开具不动产租赁发票时还应注意:


  “(五)出租不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。”


  印花税


  《仓储保管合同》按仓储、保管合同缴纳印花税,依据仓储保管费用千分之一贴花;《不动产租赁合同》按财产租赁合同缴纳印花税,依据租赁金额的千分之一贴花,税额不足一元的按一元贴花。


  印花税所涉税率虽然相同,但是两种业务所涉税目并不相同。


  注:印花税的计税依据为不含增值税的合同价款,因此合同签订时一定要价税分离,列明不含税金额。


  城镇土地使用税


  物流企业提供仓储服务或可使用城镇土地使用税减半征收的政策,但适用前提是仓储占地需达到6000㎡以上,而且必须储存“农产品和农业生产资料“或”矿产品和工业原材料”,储藏保管其他物品是不适用政策的。


  依据财政部 税务总局公告2020年第16号,关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告


  “一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止,对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。”


  注:物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地,不属于规定的减税范围,应按规定征收城镇土地使用税。


  企业所得税


  无论是签订不动产租赁合同或是仓储保管合同,都会引起场地使用权在一定时间段内的转移,因此出租方(保管方)在经营租赁(仓储服务期)内收取的租金(服务费)都应当在租赁期(服务期)内的各个期间按直线法确认为收入。


  如果其他分摊方法更加合理,也可以采用其他方法。在提供免租期(免费服务期)的情况下,应将租金(服务费)的总额在整个租赁期(仓储期)内,而不是在租赁期(仓储期)扣除免租期(免费服务期)后的期间内分摊。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。


  简单地理解,租金(仓储)收入在收到时即已触发增值税纳税义务,而企业所得税及财务账务处理应将租金(仓储)收入的总额按月分摊计入各所属期间内。


  过去我们也许很难区分不动产(场地)租赁与仓储服务,但伴随着线上零售业的爆发式增长,仓储服务也迎来了春天。仓储的自动化甚至不再让我们感到新鲜,伴随着5G、人工智能以及传感技术对产业物联网的革新,仓储行业早已不再只是提供场地保管那么单一化的服务,在不远的将来我们都将一起见证传统行业的又一波自我突破。

 



  2008年8月的解读——


租赁变仓储税负可降低


  某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说,在计划经济时期,商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业,为了“发展经济,保障供给”,千方百计圈地建库,尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了,企业界逐步向零库存发展,他们的库房大量闲置。近年来,部分闲置的库房用于出租,但是,租赁过程的税负高达17.5%,企业负担过重,有什么办法能够节省点税款?


  李经理反映的问题具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期,社会资源不断地进行优化配置,部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期,利用好这部分闲置资源,使企业能够保持较低的运行成本,又能依法纳税,是值得研究的课题。


  要降低税负,必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内,出租方将房屋的使用权让度给承租方,并收取租金的一种契约形式;仓储是指在约定的时间内,库房所有人用仓库代客贮存、保管货物,并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规,这就为税收筹划提供了可能。


  《营业税暂行条例》第二条规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%;《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的,其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳,即:应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%(注:房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同);房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计算缴纳,即:应纳税额=租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不同,必然导致应纳税额的差异,这就预示了税收筹划的机会。


  以李经理的公司为例,用于出租的库房有三栋,其房产原值为1600万元,年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52.5万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=300×12%=36(万元)。应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。


  现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期,公司派代表与客户进行友好协商,继续利用库房为客户存放商品,但将租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元,收入不变,其应纳税额为29.94万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=1600×(1-30%)×1.2%=13.44(万元);应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。合计应纳税额为29.94万元。


  两项比较,可以看出,库房仓储比房屋租赁每年节税22.56万元,即使考虑到出租变为仓储后,须增加保管人员,需要支付一定费用,但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往,则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目的。除此之外,这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范,有利于仓库的安全。我们国家对仓库重地安全十分重视,不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资,有条件的还要配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂,不易管理,安全工作容易产生隐患。有专业人员在场,可以防患于未然。二是有利于职工就业,产生社会效益。


  另外,需要注意的是,收入性质的转化必须具有真实性、合法性,同时能够满足客户的利益要求。


  来源:安徽税务网


我要补充
0

推荐阅读

税务机关不认“实质开工日期”早于合同签订日?三类交叉证据链+复议攻略(附真实翻盘案例)

  在税务实务中,尤其是涉及税收政策过渡期(如税率调整、扣除项目变更等)时,实质开工日期是否早于合同签订日,直接决定企业能否适用更优惠的旧政策。然而,税务机关往往以“合同签订日为准”否定企业主张的实质开工日期。遇到这种情况怎么办?

  一、核心应对策略:构建三类交叉验证的证据链

  不要仅凭一张开工报告或内部会议纪要。税务机关要求可追溯、无篡改、相互印证的客观证据。请立即收集以下三类证据,形成闭环:

  1. 人员证据:锁定“人在场”

  施工人员考勤记录(纸质或电子打卡原始数据)

  安全技术交底记录(带所有人员签名及日期)

  现场管理人员工作日志(手写版最佳)

  关键点:记录日期必须早于合同签订日,且能对应具体施工活动。

  2. 物料证据:锁定“料已动”

  甲方供材交接单(需有甲方代表签字及签收日期)

  材料进场验收记录(带规格、数量、验收人及日期)

  设备租赁合同或进场单(如塔吊、挖掘机等大型设备)

  关键点:物料交接日期是证明“实质性施工”的硬核指标。

  3. 第三方证据:锁定“客观性”

  监理单位出具的开工预审记录(监理盖章及日期)

  现场带日期水印的照片/视频(务必保留EXIF时间戳原始文件)

  气象局当日的天气报告(佐证施工条件,间接印证现场记录)

  关键点:第三方证据的证明力最高。特别是监理日志,法院和税务机关普遍采信。

  二、若税务机关仍不认可:启动税务行政复议

  在提交上述三类证据后,若税务机关依然否定,企业有权在收到税务处理决定书之日起60日内,向上一级税务机关申请行政复议。复议申请书中应重点论证:

  “实质重于形式”原则:税收政策旨在调节经济行为,而非单纯形式上的合同签订。

  《税收征收管理法》 及其实施细则中关于“实际经营开始时间”的认定规则。附上完整的证据链清单及时间轴对比图。

  三、真实翻盘案例

  某建筑施工企业在政策生效日后2个月才与业主补签正式合同。税务机关认为合同签订日晚于政策生效日,要求适用新税率(较高)。企业随即提供了6份带EXIF时间戳的现场施工照片(拍摄日期均在政策生效日前)以及连续15天的监理日志(详细记录了政策生效日前的基槽开挖、钢筋绑扎等工序)。经过税务行政复议,复议机关认定:实质开工日期确在政策生效日之前,企业有权适用过渡期旧税率,最终为企业挽回税款损失约470万元。

  以下是学员问题及肖太寿博士解答:

  问题1:什么是“实质开工日期”?它与“合同签订日”在法律上哪个优先?

  肖太寿博士回答:

  “实质开工日期”是指施工单位正式开始进行永久性工程的施工活动(如场地平整、基坑开挖、打桩等)的日期。而合同签订日仅是双方签署书面协议的法律时点。

  在税务实践中,当税法政策以“开工日期”作为适用条件时,实质开工日期通常优先于合同签订日,前提是企业能提供充分证据。这是因为税收政策鼓励真实的经济活动发生时间,而非纸面签约时间。例如,某项目在合同签订前已完成场地清理和材料进场,只要证据确凿,税务机关应认定实质开工日。

  (案例参照上文某建筑企业通过现场照片和监理日志成功翻盘的事例)

  问题2:如果我只收集到人员考勤记录和物料单,但缺少监理日志,还能被认可吗?

  肖太寿博士回答:

  可以,但证明力会下降。交叉证据链的核心是“三类证据至少覆盖两类,且彼此无矛盾”。

  若缺少第三方证据(如监理日志),你需要确保人员证据和物料证据高度吻合且无法伪造。例如:考勤记录显示政策生效日前已有10名工人连续出勤;同时甲方供材交接单显示同一天水泥、钢筋已进场验收。

  建议补充替代性第三方证据:如当地住建局的质量监督记录、第三方检测机构的材料试块报告、甚至是工地附近的监控录像(可申请调取)。

  若只有单一人证或物证,税务机关大概率不认可。因此尽可能补齐“监理单位开工预审记录”或“现场带EXIF的照片”。

  问题3:申请税务行政复议的流程是怎样的?需要准备哪些核心材料?

  肖太寿博士回答:

  1、流程:

  (1)收到税务机关的《税务处理决定书》或《不予认可通知书》后,在60日内向该机关的上一级税务机关提交复议申请书。

  (2)复议机关在5日内决定是否受理。

  (3)受理后60日内作出复议决定(情况复杂可延长30日)。

  2、核心材料清单:

  复议申请书(写明事实、理由及诉求,重点论证实质开工日期早于合同签订日)

  原税务处理决定书(复印件)

  三类交叉证据链的完整复印件及原件备查:

  人员证据(考勤、交底记录)

  物料证据(交接单、进场验收记录)

  第三方证据(监理日志、带EXIF的现场照片)

  证据时间轴对照表(将每个证据的日期与政策生效日、合同签订日做对比图)

  企业营业执照、法人身份证明、授权委托书

  注意:若复议失败,还可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

  问题4:所谓的“过渡期政策”是什么意思?为什么实质开工日期早于合同签订日那么重要?

  肖太寿博士回答:

  过渡期政策常见于税法调整时,例如增值税税率从10%降到9%、企业所得税优惠到期、环保税征收标准变化等。政策通常会规定:“对于政策生效日前已实质开工的项目,允许继续按原税率或原优惠条件执行一段时间(如3-12个月)”。

  重要性举例:

  假设旧税率为10%,新税率为9%,但旧政策允许进项税加计抵扣——实质开工日若在政策生效日前,项目整体税负可能低5%以上。

  若合同签订日比实质开工日晚了2个月,税务机关仅看合同就会认定适用新政策,导致企业多缴数百万元税款。

  因此,证明实质开工日期早于合同签订日,就等于拿到了适用过渡期优惠的“钥匙”。

  (案例中的建筑企业正是因为证明了实质开工日在政策生效日前2个月,才被允许按旧税率结算,否则将多缴470万元。)

  问题5:除了监理日志和现场照片,还有哪些第三方证据具有高证明力?

  肖太寿博士回答:

  以下第三方证据在税务复议或诉讼中采信率很高,建议优先获取:

  1. 住建部门的安全监督或质量监督记录:政府监管部门在政策生效日前到工地检查的原始记录或系统上传时间。

  2. 银行对公账户的付款流水:政策生效日前支付给施工队、材料商的转账记录(备注栏写明“XX项目基础工程款”)。

  3. 保险公司出具的工程一切险保单:投保日期早于合同签订日,且保单载明“保险期间自XX(政策生效日前)起”。

  4. 供电局或供水公司的临时用电/用水记录:工地电表、水表的开户日期及首次使用记录(精确到日)。

  5. 气象局出具的气象证明:若政策生效日前有连续晴天,可佐证现场日志中“当天进行混凝土浇筑”的真实性。

  最佳组合: 监理日志(工序记录)+ 供电局用电记录(设备运行)+ 带EXIF的照片(视觉证据)。三者结合,税务机关几乎无法推翻。

  若您已遇到类似争议,建议立即收集上述证据并咨询专业税务律师,避免错过60天复议时效。

山东省人力资源和社会保障厅 山东省高级人民法院 山东省人民检察院 山东省公安厅关于发布拒不支付劳动报酬罪典型案例的公告

山东省人力资源和社会保障厅 山东省高级人民法院 山东省人民检察院 山东省公安厅关于发布拒不支付劳动报酬罪典型案例的公告

  为切实保障劳动者工资报酬权益,全省各级人力资源社会保障部门、人民法院、人民检察院、公安机关持续深化行政执法与刑事司法衔接,多渠道追讨、实质性解决欠薪纠纷,积极构建劳动权益全方位保障体系。为进一步加大欠薪整治力度,强化以案释法,震慑恶意欠薪行为,现向社会公告一批拒不支付劳动报酬罪典型案例。

  附件:拒不支付劳动报酬罪典型案例

  山东省人力资源和社会保障厅

  山东省高级人民法院

  山东省人民检察院

  山东省公安厅

  2026年4月20日

  附件

拒不支付劳动报酬罪典型案例

  一、徐某拒不支付劳动报酬案

  济南市莱芜区人力资源和社会保障局接到投诉,徐某拖欠多名工人工资。经查,徐某在承揽工程项目过程中,拖欠多名工人工资25.83万余元。

  莱芜区人力资源和社会保障局通知徐某在指定的时间内到指定的地点配合解决问题,其未予配合。经莱芜区人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察限期改正指令书》,徐某在规定期限内仍不支付,亦未书面报送整改情况。莱芜区人力资源和社会保障局以徐某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交济南市公安局莱芜区分局立案侦查,后莱芜区人民检察院提起公诉。经审理,莱芜区人民法院认定徐某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑一年,并处罚金三万元;责令徐某支付拖欠的工人工资。宣判后,徐某提出上诉。二审审理期间,徐某支付了拖欠的部分工人工资,取得部分工人谅解;徐某同意将具备可支付条件的项目质保金4.65万元专门用于支付拖欠的工人工资,且向莱芜区人民法院账户转账1万元,用于支付拖欠的工人工资。济南市中级人民法院认定徐某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑九个月,并处罚金三万元;责令徐某支付拖欠的工人工资。

  二、相某某拒不支付劳动报酬案

  东营市利津县人力资源和社会保障局接到投诉,利津某产业园项目拖欠工人工资。经查,东营某建筑安装工程有限公司承揽该项目部分劳务工程,相某某系该公司实际控制人,拖欠多名工人工资97.32万余元。

  经利津县人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,相某某在规定期限内仍不支付。利津县人力资源和社会保障局以相某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交利津县公安局立案侦查,其间相某某支付了拖欠的部分工资。后利津县人民检察院提起公诉。利津县人民法院审理期间,相某某亲友代其与工人代表协商还款事宜,取得工人谅解。经审理,利津县人民法院认定相某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑十个月,缓刑一年,并处罚金一万元。一审判决后,本案在法定期限内没有上诉、抗诉,判决已发生法律效力。

  三、刘某某拒不支付劳动报酬案

  临沂市费县人力资源和社会保障局接到投诉,临沂某木业有限公司拖欠多名工人工资。经查,刘某某系该公司实际控制人,拖欠多名工人工资104.9万余元。

  经费县人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,刘某某在规定期限内仍不支付。费县人力资源和社会保障局以刘某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交费县公安局立案侦查,其间刘某某之父与工人达成还款协议,刘某某支付部分工资并承诺支付剩余的工资。后刘某某仅支付部分工资,费县人民检察院提起公诉。经审理,费县人民法院认定刘某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑一年十个月,并处罚金五万元;责令刘某某支付拖欠的工人工资。宣判后,刘某某提出上诉。临沂市中级人民法院经审理,裁定驳回上诉,维持原判。

  四、周某某拒不支付劳动报酬案

  聊城市临清市人力资源和社会保障局接到投诉,临清市某纺织有限公司拖欠多名工人工资。经查,周某某系临清市某纺织有限公司实际经营人,拖欠多名工人工资38.97万余元。

  经临清市人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,临清市某纺织有限公司、周某某在规定期限内仍不支付且周某某逃匿。临清市人力资源和社会保障局以周某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交临清市公安局立案侦查,后临清市人民检察院提起公诉。临清市人民法院审理期间,临清市人民检察院追加起诉临清市某纺织有限公司涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪,后临清市某纺织有限公司、周某某与工人达成调解协议,支付了拖欠的部分工资,取得工人谅解。经审理,临清市人民法院认定临清市某纺织有限公司犯拒不支付劳动报酬罪,判处罚金二万元;周某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑六个月,并处罚金一万元。一审判决后,本案在法定期限内没有上诉、抗诉,判决已发生法律效力。