如何区分仓储和租赁服务,税率有何不同?
发文时间:2020-12-24
作者:汤茹亦
来源:焦点财税
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相信网购过的小伙伴都知道,自营平台的物流配送速度特别快。一般只要当天早上11点前发货,下午下班回家说不定自己网购的“宝贝”就已经躺在快递柜里了。


  为什么快递小哥的配送速效率如此高呢?这得益于自营平台在全国各地搭建了十分便捷的物流网,特别是各大区自建的仓储中心,可以将货物提前入库保管,一旦片区内的客户下单就可以第一时间从邻近的仓储中心安排配送。


  仓储中心不仅负担了保管货物的职能,同时,也为后续物流配送服务提供收退换货支持,更是整个物联网的分支管理点,提升了顾客在自营平台的购物综合体验。


  业务区分


  如今,仓储服务早已突破人们的传统地想象,它不仅是提供场地堆放货品,顶多配备几名保管人员那么简单。仓储服务方还需对《仓储保管合同》中约定的物资及其相关设施设备进行物品的入库、储存、出库、库存预警、的物流综合管理,同时可能还需要配合物流配送做好货物的后续调换,验收等服务。


  同样涉及场地占用,不动产租赁业务相信大家都不陌生,如果是承租方租入场地后用于堆放物品或设备等,很多人就容易将仓储服务与不动产场地租赁混为一谈。这里要注意区分,不动产(场地)租赁则是指出租人将不动产出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的一种,双方需签订《不动产租赁合同》。


  可见与不动产租赁相比,仓储服务具有以下特质:


  仓储的货物所有权不发生转移;


  仓储保管的对象必须是动产;


  仓储业务必须具备资格,必须取得专门从事或者兼营仓储业务的营业许可;


  但两种业务最核心的区别,笔者认为应是不动产租赁服务期内出租人无需对场地内的物品承担保管义务,而仓储服务不同,如果服务期内发生物品的损毁或灭失,保管人需要承担相应的赔偿责任。


  增值税


  1、税率差异


  仓储服务


  属于增值税现代服务-物流辅助服务,增值税税率为3%或6%(可选择简易计税);


  注:仓储服务一般纳税人如果选用简易计税,按3%缴纳增值税,则不能抵扣进项税额。


  不动产租赁


  增值税税率为5%或9%,增值税处理相对复杂:


  1)一般纳税人:


  出租房于营改增之前取得的不动产用于出租,可以选择按简易计税5%缴纳增值税;反之,则需要按照9%缴纳增值税。


  注:若不动产与出租方机构所在地不在同一县(市、区)的需要在不动产所在地缴纳增值税。


  依据国家税务总局公告2016年第16号,关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告。


  “第三条一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税


  (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。


  (二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。”


  作为转租方,营改增之前签订的转租协议可按5%缴纳增值税,但再续租时就应按照9%的税率缴纳增值税了,因为续租时取得房屋使用权的时点已更新到营改增时间点之后。


  2)小规模纳税人:


  a、出租住房


  自然人、个体工商户都可按1.5%缴纳增值税;


  b、出租非住房


  按5%的征收率缴纳增值税;


  “第四条小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:


  (一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。


  (二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。”


  依据国家税务总局公告2016年第23号关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告


  开具不动产租赁发票时还应注意:


  “(五)出租不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。”


  印花税


  《仓储保管合同》按仓储、保管合同缴纳印花税,依据仓储保管费用千分之一贴花;《不动产租赁合同》按财产租赁合同缴纳印花税,依据租赁金额的千分之一贴花,税额不足一元的按一元贴花。


  印花税所涉税率虽然相同,但是两种业务所涉税目并不相同。


  注:印花税的计税依据为不含增值税的合同价款,因此合同签订时一定要价税分离,列明不含税金额。


  城镇土地使用税


  物流企业提供仓储服务或可使用城镇土地使用税减半征收的政策,但适用前提是仓储占地需达到6000㎡以上,而且必须储存“农产品和农业生产资料“或”矿产品和工业原材料”,储藏保管其他物品是不适用政策的。


  依据财政部 税务总局公告2020年第16号,关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告


  “一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止,对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。”


  注:物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地,不属于规定的减税范围,应按规定征收城镇土地使用税。


  企业所得税


  无论是签订不动产租赁合同或是仓储保管合同,都会引起场地使用权在一定时间段内的转移,因此出租方(保管方)在经营租赁(仓储服务期)内收取的租金(服务费)都应当在租赁期(服务期)内的各个期间按直线法确认为收入。


  如果其他分摊方法更加合理,也可以采用其他方法。在提供免租期(免费服务期)的情况下,应将租金(服务费)的总额在整个租赁期(仓储期)内,而不是在租赁期(仓储期)扣除免租期(免费服务期)后的期间内分摊。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。


  简单地理解,租金(仓储)收入在收到时即已触发增值税纳税义务,而企业所得税及财务账务处理应将租金(仓储)收入的总额按月分摊计入各所属期间内。


  过去我们也许很难区分不动产(场地)租赁与仓储服务,但伴随着线上零售业的爆发式增长,仓储服务也迎来了春天。仓储的自动化甚至不再让我们感到新鲜,伴随着5G、人工智能以及传感技术对产业物联网的革新,仓储行业早已不再只是提供场地保管那么单一化的服务,在不远的将来我们都将一起见证传统行业的又一波自我突破。

 



  2008年8月的解读——


租赁变仓储税负可降低


  某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说,在计划经济时期,商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业,为了“发展经济,保障供给”,千方百计圈地建库,尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了,企业界逐步向零库存发展,他们的库房大量闲置。近年来,部分闲置的库房用于出租,但是,租赁过程的税负高达17.5%,企业负担过重,有什么办法能够节省点税款?


  李经理反映的问题具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期,社会资源不断地进行优化配置,部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期,利用好这部分闲置资源,使企业能够保持较低的运行成本,又能依法纳税,是值得研究的课题。


  要降低税负,必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内,出租方将房屋的使用权让度给承租方,并收取租金的一种契约形式;仓储是指在约定的时间内,库房所有人用仓库代客贮存、保管货物,并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规,这就为税收筹划提供了可能。


  《营业税暂行条例》第二条规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%;《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的,其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳,即:应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%(注:房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同);房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计算缴纳,即:应纳税额=租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不同,必然导致应纳税额的差异,这就预示了税收筹划的机会。


  以李经理的公司为例,用于出租的库房有三栋,其房产原值为1600万元,年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52.5万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=300×12%=36(万元)。应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。


  现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期,公司派代表与客户进行友好协商,继续利用库房为客户存放商品,但将租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元,收入不变,其应纳税额为29.94万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=1600×(1-30%)×1.2%=13.44(万元);应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。合计应纳税额为29.94万元。


  两项比较,可以看出,库房仓储比房屋租赁每年节税22.56万元,即使考虑到出租变为仓储后,须增加保管人员,需要支付一定费用,但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往,则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目的。除此之外,这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范,有利于仓库的安全。我们国家对仓库重地安全十分重视,不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资,有条件的还要配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂,不易管理,安全工作容易产生隐患。有专业人员在场,可以防患于未然。二是有利于职工就业,产生社会效益。


  另外,需要注意的是,收入性质的转化必须具有真实性、合法性,同时能够满足客户的利益要求。


  来源:安徽税务网


我要补充
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我国非税收入体系、结构与特点

税收和非税收入都是国家财政收入的重要组成部分。国际货币基金组织将非税收入定义为“政府通过非强制方式提供服务、管理国有资源或施加经济处罚时所获得的公共收入”。经济合作与发展组织和世界银行将非税收入视为税收收入的“次要但稳定的补充形式”,用于调节财政波动和支持非市场领域的公共服务。

  相比税收收入,非税收入不一定基于广泛的缴纳义务,而是与政府提供的特定服务或特定资产使用权利相关联,因此具有更强的经济对价特征,通常具有有偿性、专用性和灵活性的特点。

  在全球财政压力日趋上升的背景下,各国政府越来越重视非税收入的作用,尤其是在应对财政赤字、推动公共服务市场化、增强财政自主性方面,非税收入发挥了重要补充和调节作用。特别是资源型国家、转型经济体以及地方政府,更广泛地依赖非税收入来维持预算平衡和公共事务运作。

  我国非税收入的构成

  按照2016年颁布的《政府非税收入管理办法》,我国非税收入指除税收以外,由各级国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用国家权力、政府信誉、国有资源(资产)所有者权益等取得的各项收入。

  从收入类别看,我国非税收入主要包括行政事业性收费、政府性基金、罚没收入、国有资源(资产)有偿使用收入、国有资本收益、彩票公益金、特许经营收入、中央银行收入、以政府名义接受的捐赠收入、主管部门集中收入、政府收入的利息收入以及其他非税收入12大类,不包括社会保险费、住房公积金(指计入缴存人个人账户部分)。

  从收入性质看,我国非税收入项目分属不同预算类别,并分别纳入一般公共预算、政府性基金预算和国有资本经营预算进行管理。一般公共预算中的非税收入(如行政事业性收费、罚没收入、专项收入等)与税收收入一并统筹安排,用于基本公共服务供给和日常财政支出。政府性基金收入具有明确的专项性,主要来源于土地出让收入、专项建设基金等,专款专用,多用于基础设施建设、生态环保及社会事业发展。国有资本经营预算收入主要来自国有企业上缴利润、国有资本转让收益和股利分红,重点用于国有企业改革过程中的历史遗留问题化解、资本金注入以及产业结构调整。三类预算实行分类管理、分账核算,并通过转移支付或调入一般公共预算的方式,在更高层次实现与税收收入的统筹平衡。

  从收入规模看,根据财政部公布的2024年财政收支情况,2024年,全国一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入三本预算收入28.86万亿元,其中非税收入合计约11.36万亿元。这其中,体现所有者权益性质的国有资源(资产)有偿使用收入、国有资本收益、特许经营收入等在非税收入体系中占比较高。

  从收入归属看,我国非税收入归属分为中央与地方分成收入、地方省级与市、县级分成收入以及部门、单位之间分成收入,具体比例按事权与支出责任相适应的原则确定。非税收入在地方政府收支管理,特别是基层政府收支管理中具有重要地位。

  我国非税收入管理体系的演进

  我国非税收入管理体系经历了从无序到规范、从分散到统一的不断演进完善过程。

  在计划经济体制下,非税收入处于辅助地位,主要表现为少量行政事业性收费和预算外资金。这一时期的非税收入管理尚未形成体系,具有明显的计划性和指令性特征。

  1978年改革开放后,财政体制改革不断推进,地方政府为弥补财政缺口,大量设立收费项目,导致预算外资金快速膨胀。这一时期的特点是管理粗放,“三乱”(乱收费、乱罚款、乱摊派)问题突出,非税收入规模急剧扩大。

  随着社会主义市场经济体制确立,尤其是1994年分税制改革实施后,中央与地方财政关系重新调整,国家开始规范非税收入管理,推行“费改税”改革,土地出让收入逐渐成为地方政府重要财源,非税收入结构开始优化。

  进入新时代以来,我国现代财政制度建设不断推进,非税收入体系及管理进入规范期,预算外资金概念被取消,非税收入管理全面纳入法治化建设轨道。尤其是2016年、2020年财政部分别发布《政府非税收入管理办法》《关于加强非税收入退付管理的通知》,对非税收入管理作出系统性规范要求,并体现突出数字化管理、优化服务和绩效导向,是对非税收入管理制度的重要完善。党的二十届三中全会提出“规范非税收入管理,适当下沉部分非税收入管理权限,由地方结合实际差别化管理”,这一改革旨在增强地方特别是基层政府的财力保障,缓解财政压力,同时推动非税收入全面纳入预算体系,实现全口径收支管理与财政透明化。

  我国非税收入的特点

  我国非税收入在国家治理现代化进程中发挥了重要的制度补充与结构调节作用。其历史功能从计划经济体制下的“行政调节工具”逐步转型为市场经济框架内的“财政调控与政策导向手段”。非税收入在特定阶段缓解了税制不完善与地方财力紧张的矛盾,支撑了公共服务供给与资源性资产配置。尤其在“土地财政”“专项基金”与“事业单位收费”等机制中,体现出其作为准税收、专项预算与政策引导工具的三重功能。

  相较于税收收入,我国非税收入在收入来源、征收机制、用途控制等方面呈现出鲜明特点。

  强制性与自愿性并存。非税收入具有双重属性,一方面具备与税收类似的强制性,另一方面表现出市场交易下的自愿性。例如,罚没收入、部分行政事业性收费具有典型的强制征收属性。交通违法罚款、环保超标处罚等项目,基于法律强制实施,被动发生且不具交易对价性。而护照工本费、考试报名费、图书馆服务费等更倾向于自愿支付,是基于服务请求而发生,类似市场交易中的服务收费。这种混合性要求非税收入的政策设计在法治与灵活之间需要取得平衡,过强的强制性易引发“罚款创收”争议,而过弱的规范性会造成征收失序与收费泛滥。

  有偿性与目的性明确。非税收入的显著特点是有偿性,即政府通过提供特定服务或资源使用权来换取对价资金。这一点在行政事业性收费、国有资产使用收入中尤为突出。例如,使用无线电频段需缴纳频率占用费、使用港口设施需支付港务费等,体现出政府与使用者之间的经济对价关系。此外,非税收入往往具有特定的用途方向,即目的性。例如,政府性基金收入必须专款专用、残疾人就业保障金只能用于支持残障人群安置服务、土地出让金需用于城市基础设施和住房保障等。这种目的性使其在一定程度上区别于税收的一般性财政功能,更适用于财政支出的“定向供给”。

  收入来源多元,管理机制分散。与税收由税务部门集中征收不同,非税收入通常由多个政府职能部门、事业单位和法定机构依据法定授权独立征收。这种模式带来两方面问题:一方面是收入项目繁杂。据财政部相关文件披露,行政事业性收费和政府性基金一度数量较多,目录项目高达数百项。虽然经过多轮清理压减,现有项目已大幅减少,但仍保留若干项收费和基金项目,各部门按职能设置,仍可能存在重复设项与交叉征收的情况。另一方面是收缴机制不统一。按照党的十九届三中全会通过的《深化党和国家机构改革方案》,部分非税收入项目的征管职责已划转至国家税务部门,但仍有若干收入项目(如国有资源性收入、国有资本经营收益等)尚未完成划转。这些项目的征收和使用在透明度与规范性方面仍需提升,部分环节还存在“坐收坐支”隐患,不利于全面预算管理和财政资金的统筹使用。

  波动性高,不适合作为稳定性收入。非税收入受经济周期、政策调整、资源价格等因素影响较大,缺乏稳定性。尤其是国有资源出让收入(如土地出让金),易导致地方财政的土地财政依赖。在经济下行期,这部分收入骤降,会加剧财政赤字风险。此外,一些行政罚没类收入本应具有“消极递减性”(即违法减少则收入应减少),但现实中部分地方政府却将其作为预算安排来源,这种错位使用不仅违反财政中立原则,也容易诱发执法异化。从财政结构角度看,非税收入的不可持续性和不可预测性,决定其不宜作为长期支出的支撑工具,而应更多用于短期项目支出、应急财政安排或特别基金注入。

  制度弹性强,政策空间大。非税收入的制度设定比税收更具灵活性,中央和地方政府可以通过调整收费项目、收费标准、管理权限等方式实现宏观调控。例如,在疫情期间,多地政府主动减免行政事业性收费、缓征资源性费用,以减轻经营主体负担。非税收入还可以通过设立专项基金(如环保、水利、教育)引导资金流向国家重点领域,实现结构性调节。这种制度弹性使非税收入成为财政政策工具箱中的重要一环。然而,灵活性过强也可能导致政策滥用,一些部门可能会以“基金”“服务”名义增设收费项目,形成隐性税收,削弱财政的公开性与公信力。

  财政责任与问责机制尚不健全。非税收入往往由使用单位或征收单位自行管理,其使用和监督责任机制尚不健全。部分部门存在“收支挂钩”现象,即谁收谁用,缺乏统筹机制。这不仅降低了资金使用效率,也可能引发资源浪费或寻租风险。2016年《政府非税收入管理办法》明确要将所有政府非税收入纳入预算统一管理,实行“收支两条线”,但在基层落实中仍存在一定难度。一些地方和事业单位对项目收入的归属权存在误解,导致政策执行效果受限。

  梳理非税收入的特点可以看出,我国非税收入体系及管理在项目设定、征收机制、预算统筹、公众参与和风险管理等方面还存在一些结构性问题,例如收入来源过度依赖资源性资产、管理机制碎片化、财政统筹能力弱等。党的二十届三中全会从发展和完善中国特色社会主义基本经济制度、进一步全面深化改革的高度,将“规范非税收入管理”作为深化财税体制改革、健全宏观经济治理体系的重要举措作了部署安排,为下一步深化非税收入管理改革指明了方向,提供了基本遵循。


完善所得税政策,赋能医养结合服务行业

融合医疗资源与养老服务的“医养结合”模式是应对老龄化挑战、提升养老服务质量的重要举措。笔者认为,应进一步完善所得税政策,精准赋能医养结合服务行业,积极应对人口老龄化。

  截至2024年末,我国65岁及以上人口已达2.2亿,占总人口的15.6%,银发经济规模预计2035年将达30万亿元。老龄化持续加深对高质量、专业化的养老医疗服务需求激增,亟须财税政策引导资源向该领域聚集。所得税作为调节社会资源配置、引导经营主体行为的重要政策工具,能够有效降低企业运营成本,是激励社会资本积极参与的工具之一。然而,当前针对养老服务或医疗服务的税收政策多为“普适性”规定,难以契合医养结合服务的业务交叉、投入高、回报周期长的特殊属性,政策供给亟须向“精准化”转变。

  就当前实践来看,医养结合机构主要是同时具备医疗卫生资质和养老服务能力,为老年人提供生活照料、康复护理、医疗诊治、安宁疗护等一体化服务的医疗卫生机构或养老机构。目前,该类机构在适用所得税政策时主要面临以下几个问题。

  一是收入性质难以界定。医养结合服务同时具备医疗和养老双重属性,收入既可能包含护理费,也可能包含医药费、诊疗费。这种模糊性导致机构在适用企业所得税法关于“符合条件的非营利组织收入免税”以及其他相关税收优惠政策时,存在较大的不确定性。

  二是营利性医养结合机构须全额缴纳企业所得税。现行政策下,非营利性养老机构的养老服务收入免征企业所得税,机构为社区提供养老服务取得的收入,可减按90%计算应纳税所得额,而同样提供相似服务的营利性医养结合机构则需全额缴纳企业所得税。

  三是政策与经营周期不匹配。医养结合机构前期固定资产投入大、市场培育周期长,普遍存在初创期亏损的情况。现行税法规定的5年亏损结转年限难以充分覆盖其盈利周期,无法有效缓解运营初期的资金压力,影响了企业持续经营能力。

  为解决以上问题,笔者建议从以下几个方面为医养结合机构提供精准的所得税政策支持。

  一是明确政策适用标准,消除模糊地带。建议由国务院财税部门会同卫健、民政等部门对服务项目进行清晰分类和界定,适时编制《医养结合服务收入所得税适用指南》,明确各类收入所对应的税目、优惠税率及备案手续。

  二是实施差异化优惠,减轻机构负担。建议对符合条件的营利性医养结合机构,可参考高新技术企业或西部大开发政策,引入定期减免优惠。同时,针对其盈利周期长的特点,适度将亏损结转年限延长,并探索允许同一集团内不同医养项目间的盈亏互补,切实减轻企业前期运营的税收负担。

  三是扩大税基优惠范围,优化征管措施。建议由卫健部门牵头出台医养结合机构升级标准并推行白名单制度,财税部门根据白名单,将符合条件的医养结合机构所进行的设施适老化改造、专业设备购置、员工培训等支出,纳入企业所得税加计扣除范围。此外,可研究针对行业特点的所得税分期缴纳、缓缴等弹性征管服务措施,为其创造更加友好的发展环境。

  发展医养结合产业是一项长期的系统工程,还需在引进社会资本、加速折旧、公益捐赠等所得税政策方面持续发力,构建多税协同的政策支持体系,以有效应对人口老龄化挑战,使老年人享有更高质量、更有尊严的晚年生活。