答疑纳税人将店面抵押向他人借款,因未按期偿还借款,把店面转让给债权人抵债,如何确认销售不动产的销售额?

 答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:"第三十七条 销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。


  价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:


  (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。


  (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。


  ……


  第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:


  (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。


  (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。


  (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:


  组成计税价格=成本×(1+成本利润率)


  成本利润率由国家税务总局确定。


  不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。"


  因此,销售额为取得的全部价款和价外费用,把店面转让给债权人抵债,以债务的金额为销售额。如果价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,主管税务机关有权按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第四十四条核定销售额。


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发文时间:2017-07-01
来源:国家税务总局

答疑房地产公司因为地块用途从农业用地变为商业用地而向政府支付的款项,能否作为土地价款在计算销售额时扣除?

答:一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:"第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。


  ……


  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。"


  二、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)的规定:"七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中"向政府部门支付的土地价款",包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。


  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。"


  因此,因土地改变用途而支付给政府部门的款项也属于土地价款,可以凭省级以上财政部门监制的财政票据在计算销售额时扣除。


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发文时间:2017-07-01
来源:国家税务总局

答疑房地产开发企业在计算当期允许扣除的土地价款是否包括支付给个人的拆迁款?

答:根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定:"七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中"向政府部门支付的土地价款",包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。


  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。


  ……


  十八、本通知除第十七条规定的政策外,其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税,可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。"


  二、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定:"一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定,允许在计算销售额时扣除但未扣除的,从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。"


  因此,从2016年12月份(税款所属期)起房地产开发企业在计算当期允许扣除的土地价款时,若可以提供供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料,可以在计算时扣除支付给个人的拆迁补偿费用。


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发文时间:2017-07-01
来源:国家税务总局
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