各县（市）、区地方税务局，市局直属分局：
为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算审核，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，市局制定了《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》，现印发给大家。本指引自2014年1月1日起施行，具体以清算通知书发放时间为准，请遵照执行。
宁波市地方税务局
2013年11月7日
宁波市房地产项目土地增值税清算审核工作指引（2013年第3号）
为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算审核，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等规定，制定本指引。本指引以推进土地增值税重点要素精细化管理为重点，包括清算要素审核和清算报告要求两部分，旨在为我市土地增值税清算工作提供指导。
第一部分 清算要素审核
一、清算条件审核
1、项目清算条件审核。了解项目基本情况，包括土地取得、立项、建设、销售等基本情况。审核开发项目是否符合国税发[2006]187号文件列举的清算条件，是否对已计入销售比例的自用或出租部分在计算销售面积时予以剔除，同时确认未销售房产的类型、面积和用途。
二、清算收入审核
2、应税面积及收入审核。核对项目面积及收入，查看项目销售统计表，是否与测绘报告及网上签约备案情况相符合，并核实项目销售套数、面积及收入情况。
3、收入确认真实性审核。一是关注是否存在隐匿收入情况，包括视同销售未计收入、预收款未转收入、挂靠往来帐款隐匿收入、未开具发票或未全额开具发票的售房款未计收入以及关联方交易行为。二是核查是否存在销售价格偏低情况。重点审核关联交易和批量购房情况，可采取价格排序方法，比较关联交易和批量购房单价与清算项目同类型房屋或单栋楼层均价。对低于平均价格一定幅度（如20%）以上的销售行为进行重点核查，要求纳税人提供合理证据和说明。三是抽查售房合同，尤其是售房合同的补充协议或与关联方签订的经营合同，审核是否存在售后返租业务直接以租金冲减售房收入的情况，是否存在代收费用已计成本未计收入的情况。
三、扣除项目审核
4、取得土地使用权支付金额审核。结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出（转）让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、同一宗土地有多个开发项目及分期开发的成本分摊计算是否合理，是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。
5、土地征用和拆迁补偿费审核。查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。
6、建筑安装工程费真实性审核。查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。
结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价（包含土建、水电、初装饰）与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。
7、设计费用审核。核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。
8、甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证，同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。
9、公共配套设施费支出审核。一是核实公共配套设施的范围。审核公共配套设施的界定及面积是否准确。二是核实公共配套设施的权属关系，确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料，判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证，判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，同时又计入开发成本的情况。
10、精装修审核。一是核实装修费用付款凭证、支付记录、合同金额及发票信息是否一致；二是查看甲供材料及家具、家电等软装修价款列支情况；三是查看装修工程施工方，对由关联企业提供的装修行为予以重点关注。
11、可加计扣除项目的重点审核。重点关注样板房、代收费用等在开发成本和开发费用之间的归集情况。
12、开发费用计算的审核。一是审核利息支出是否从房地产开发成本中调整至开发费用，以及分期开发或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出是否按项目合理分摊；二是利息支出合理性的把握。重点是资金需求量与借款的相关性和匹配性。如资金需求量小于借款，应核实其资金去向，对不合理部分予以剔除。同时，还应关注借款周期与房地产项目开发、销售、清算周期的关联性。
13、成本费用分摊计算方法审核。房地产开发企业同一清算项目中包含不同类型房地产的, 按甬地税二（2010）106号文件规定，允许商业用房成本分摊系数上浮10%，同时其他房屋类型分摊系数相应下浮。计算方法如下：
（1）计算已售房产各类扣除项目总额
已售房产各类扣除项目总额=各类扣除项目总额×（∑已售建筑面积/∑可售建筑面积）
（2）计算已售房产分摊系数
如果企业选择商业用房分摊系数上浮，则商业用房分摊系数为1.1，其他房产分摊系数=（∑已售建筑面积-110%×商业用房已售建筑面积）/（∑已售建筑面积-商业用房已售建筑面积）。
如果企业选择商业用房分摊系数不上浮，则所有房产分摊系数均为1.0。
（3）计算各类房产分摊建筑面积
各类房产分摊建筑面积=已售建筑面积×已售房产分摊系数
（4）计算各类已售房产分摊比例
各类已售房产分摊比例=各类已售房产分摊建筑面积/∑已售建筑面积
（5）计算各类已售房产分摊的扣除项目
各类已售房产分摊的扣除项目=已售房产扣除项目总额×各类已售房产分摊比例
14、清算审核资料的归档要求。税务机关有关清算审核过程及记录在项目清算结束后作为清算资料登记归档。
第二部分 清算报告要求
土地增值税清算报告主要包括三部分：清算报告格式、清算相关表格及清算附列资料。
一、清算报告格式
按照相关法律、法规及其他有关规定，中介机构在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。报告应能完整反映房地产公司基本情况、清算项目概况、项目建设情况、项目销售情况、缴纳税款情况及清算审核情况。清算报告格式可参照国税发[2007]132号文件，包含以下内容，并实施必要的信息披露：
（一）企业基本情况。包括成立日期、税务登记证号、地址、法人代表、注册资本、投资总额、企业类型、经营范围等。其中，对公司股权结构情况予以重点说明，并附列所有与清算项目相关的关联企业名单。
（二）项目基本情况
1、项目概况。包括项目名称及地址、开发类型、占地面积、批文情况等。
2、项目建设规模。列明总建筑面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明各清算类型的建设规模。
3、项目建设情况。简要描述项目取得土地、立项、建设、开发、测绘、验收各个环节进度和基本情况。
4、项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期以及按房屋类型分类的可售面积、已售面积、未售面积、销售收入等。
5、企业会计政策和税收政策。说明公司执行的会计准则、会计核算方法、土地增值税清算条件以及核算过程中的开发产品完工标准、销售收入确认标准、视同销售收入确认标准、成本费用分摊方法及其他相关的会计、税收政策。
（三）土地增值税审核及计算情况
1、应税收入的审核及计算
2、扣除项目的审核及计算
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）房地产开发成本
（3）房地产开发费用
（4）与转让房地产有关的税金
（5）税收规定的其他扣除项目
3、增值额及增值率的审核及计算
4、应缴土地增值税的审核及计算
（四）其他重要事项
1、是否有单价偏低的房屋销售行为。列出低价销售清单并说明原因。
2、是否有关联企业介入施工、设计、营销、销售等环节。列出交易清单并说明价格是否符合行业标准。如关联交易过多可用表格形式附列。
3、是否有将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、非货币性资产交换等视同销售行为。
4、是否有购房人违约支付行为并说明违约金、滞纳金核算情况。
5、是否有售后返租行为并说明租金支付及核算情况。
6、是否有代收费用并说明代收费用性质、是否计入房价及相关核算情况。
7、是否有政府返还性补贴并说明补贴性质及核算情况。
8、是否有逾期开发的土地闲置费并说明核算情况。
9、是否有拆迁补偿款发生及现金、白条支付情况。
10、是否有回迁房并对说明回迁安置情况。
11、是否有甲供材料情况并说明具体材料品名、数量、金额、用途等具体去向以及是否已按规定缴纳营业税等相关税金。
12、是否采用对项目开发成本具有重大影响的新技术、新材料情况并说明具体名称、价格及是否符合行业标准。
13、是否精装修并提供精装修相关情况，包括装修费用、装修面积、装修项目清单、标准、发票取得等。
14、是否涉及多个房地产项目共同的三项费用分摊并说明分摊计算的方法及过程。
15、是否有预售资金对外投资情况并说明投资收益核算方法。
16、其它主管税务机关要求说明事项。
二、清算附列表格（具体见附件）
（一）项目基本情况及申报计算表
1、清算项目基本情况表
2、成本费用计算基础表
3、（1）成本费用分摊比例表(一) （适用于土地及房屋均采用分摊计算项目)
（2）成本费用分摊比例表(二)（适用于部分按实核算、其他分摊计算的房地产项目)
4、（1）成本费用分摊计算表（一）（适用于土地及房屋均采用分摊计算项目)
（2）成本费用分摊计算表(二)（适用于部分按实核算、其他分摊计算的房地产项目)
5、保障性住房盈亏情况计算表（适用于有保障性住房的房地产项目）
6、（1）项目纳税计算表（一）（适用于无需进行保障房补亏的房地产项目)
（2）项目纳税计算表（二）（适用于需要进行保障房补亏的房地产项目)
（二）项目收入情况表
7、转让房地产收入明细表
8、关联交易和批量购房价格明细表
（三）扣除项目情况表
9、土地使用权及拆迁补偿费用明细表
10、前期工程费明细表
11、建筑安装工程费明细表
12、基础设施费明细表
13、公共配套设施费明细表
14、开发间接费用明细表
15、甲供材料明细表
16、加计扣除重点项目明细表,
17、精装修费用明细表
18、开发费用计算及利息支出明细表
19、与转让房地产有关的税金明细表
三、清算附列资料
1、立项批准文件
2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房完工测绘报告及登记备案证、商品房预售许可证
3、项目土地使用权证、支付地价款凭证、国有土地使用权出（转）让合同
4、项目规划设计、施工、监理、测绘、装修各阶段与税务相关的主要合同文页及支付凭证复印件，金额标准按照《宁波市招标投标管理暂行办法》，包括：（1）施工单项合同估算价在50万元以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购单项合同估算价在50万元以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的单项合同估算价在30万元以上的；（4）其他合同金额在30万以上的。如有需要，主管税务机关可要求提供所有合同凭证。
5、商品房销售统计表，内容包含：销售项目幢号、房号、房产类型、销售面积、销售收入、合同签订日期、是否保障房及保障房面积等。
6、银行贷款合同及利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证
7、项目预、决算报表及项目工程竣工验收报告
8、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的契税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税等
9、未售房产明细表
10、税务机关要求报送的其他资料
