(2023)最高法民终55号 中国**集团有限公司、霞浦**商用置业有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书
发文时间:2023-06-15
来源:中国裁判文书网
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(2023)最高法民终55号 

案  由 建设工程施工合同纠纷 

发布日期 2023-06-15 


中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2023)最高法民终55号

上诉人(一审原告):中国**集团有限公司。住所地:湖北省武汉市**区**路3号一***大楼。

法定代表人:宋**,该公司董事长。

委托诉讼代理人:黄**,福建**律师事务所律师。

委托诉讼代理人:余*,福建**律师事务所律师。

上诉人(一审被告):霞浦***商用置业有限公司。住所地:福建省霞浦县**街道**社区**路361号**城市广场3号楼3层。

法定代表人:张**,该公司总经理。

委托诉讼代理人:林**,福建**律师事务所律师。

委托诉讼代理人:林*,该公司职员。

上诉人中国**集团有限公司(以下简称**集团公司)与上诉人霞浦**商用置业有限公司(以下简称**公司)建设工程施工合同纠纷一案,不服福建省高级人民法院(2018)闽民初83号民事判决,向本院提起上诉。本院于2023年3月7日立案后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。一冶集团公司委托诉讼代理人黄**,**公司委托诉讼代理人林**、林*,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**集团公司上诉请求:(1)撤销(2018)闽民初83号民事判决,依法予以改判;(2)本案一、二审诉讼费用由***公司承担。主要理由是,(一)塔吊、施工电梯费用计算错误。双方已核定塔吊、施工电梯费用共计9076835元,依法应予采纳。***公司自认塔吊、施工电梯费用为9883783-1248000=8635783元。原审法院根据《鉴定意见书》,将全部塔吊、施工电梯费用一概列入不确定项,少算本项费用约234.40万元。(二)虽然签证(487、497、558-594、595-613)缺少***公司“分管领导”的签字,但不能仅以上述签证缺少形式要件而否定其实质内容。原审法院不予采纳上述签章不全的签证,系认定事实错误。(三)价格调节基金认定错误。价格调节基金应由***公司自行缴纳,原审法院认为**集团公司未提交已经缴纳价格调节基金的证据,不认定该项费用错误。(四)根据《福建省建筑工程消耗量定额》与《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》规定,土建工程及建筑装饰装修工程应当计取超高增加费,《鉴定意见书》未按上述规定计算超高增加费,少算该项费用约72万元。(五)《鉴定意见书》未按规定根据各楼栋(地下室、裙楼、1#2#3#4#主楼)施工时间调整人工费,少算约400万元。(六)《鉴定意见书》未按照合同约定方式计算混凝土价格,而是统一按照东方伟业公司统计的3#4#主楼混凝土价格平均值计算全部混凝土价格,少算该项费用约126万元。(七)外墙面抗碱底漆涂料和丙烯酸彩色喷涂系两种不同性质的材料,《鉴定意见书》将上述材料套用外墙水泥漆错误,少算该项费用约200万元。(八)《鉴定意见书》中钢筋价格计算错误,少算该项费用约300万元;各楼栋(地下室、裙楼、1#2#3#4#主楼)工程量计算错误,少算工程款约809万元,同样应予纠正。

***公司上诉请求:撤销原审判决第一项,改判应付工程款63833316.03元,且不计逾期付款利息。主要理由是,(一)应予抵扣款项(合计10389463.64元)。(1)代垫临时措施费3192962元。在讼争工程的造价中,已经计取了临时措施费率,亦有合同、支付票据等证据,该部分代垫的费用,应从工程款总额中予以扣除。(2)甲供钢筋78万元。造价鉴定意见未考虑甲供因素,从总价中予以扣减。按合同约定甲供材料只计税不计取其他任何费用,鉴定总价应扣减749483元×计价取费,即78万元。(3)工期延误违约金4630713.64元。双方约定的讼争工程开工日期为2011年11月8日,竣工验收日期为2015年12月25日。共产生违约金4630713.64元。该违约金是在排除基坑事故因素后,一冶集团公司又发生的逾期违约,但原审法院未审理该部分事实,导致应抵扣款项漏计。(4)零星维修整改1785788元。原审法院认为该部分费用不属于造价鉴定范围,应由法庭对该部分费用进行审理确认,不列入鉴定材料范围。但在判决书中遗漏了该部分内容。(二)错误计算逾期付款利息。直至2018年7月一冶集团公司起诉前,双方仍在进行核对结算工作。东方伟业公司不存在拖延的情况,在一冶集团公司刻意造成结算未完成的情况下,由于无法确定支付数额,东方伟业公司完全有正当理由不予支付工程款,也不应计算逾期付款利息

一冶集团公司起诉请求:(1)***公司向一冶集团公司支付拖欠的工程价款105327693.92元,并支付自2016年12月28日起至所欠工程价款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息利息暂至2018年7月28日,计7935417.72元;(2)本案全部诉讼费用由东方伟业公司负担。

原审法院认定:

2011年11月9日,**集团公司与***公司签订《建设工程施工合同》。合同约定:***公司开发的“霞浦***城市广场”项目由一冶集团公司承包施工。工程地点:(福建省)霞浦县福宁大道南侧;工程内容:四栋29-33层住宅、一栋4层大型商场、一栋4层商业建筑、二层地下室,总建筑(地上、地下)面积约153660㎡;工程总造价:暂估人民币35000万元(实际以结算造价为准)。工程承包范围:(1)本合同协议书工程内容范围内的土石方工程、基坑支护和降水工程、基础及桩基工程;(2)本合同协议书工程内容范围内的地下室和上部工程(含土建、内外装饰装修和属于消防工程范围外的给排水、强电、暖通工程,及以上工程范围内的预留预埋),除本协议其他条款另有规定外,弱电工程不在承包人承包范围;(3)本合同协议书工程内容范围内的室外工程的排水工程、排污工程、池体工程、道路工程(不含景观道路的装饰面层、不含沃尔玛的水处理工程)。发包人另行发包的工程范围:消防工程、中央空调系统工程、电梯工程、智能化和安防工程及其预留预埋、园林景观工程、人防工程中的设备订购(但工地现场内运输和安装由承包人承包)、室外路灯和景观照明工程、市政供配电工程等。承包方式:按本合同的规定包工包料。开工日期以发包人书面通知的日期为准,并以此起始计算工期;完工日期以承包人全部完成所承包的工程内容并且经监理单位、勘察设计单位、承包人、发包人均在《单位工程质量竣工验收记录表》(作为工程预验收使用)确认签章的日期为完工日期。竣工验收日期以承包人全部完成所承包的工程内容并以承包人提交《单位工程质量竣工验收记录表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》且经监理单位、勘察设计单位、承包人、发包人均确认签章的日期为竣工验收日期(发包人必须在承包人提交竣工验收资料后7日内组织验收)。质量标准:合格。付款方式对工程款的申报、审核、结算及支付的规定:(1)承包人在本合同规定的支付工程款的节点进度时一次性报送附有完整的工程量计算书的工程款支付申报表,发包人在收到完整的工程款支付申报表后14天内完成审核并向承包人支付本合同规定应付的工程款。(2)承包人在提交完整的竣工结算资料并达到本协议竣工日期(或完工日期)的规定要求后的90天内,发包人完成对承包人提交的竣工结算资料的审核(如逾期视同发包人认可承包人报送的结算值);双方共同完成该工程的竣工结算总造价的95%。承包人不能一次性提交完整的竣工结算资料的,发包人可视承包人补充提交的竣工结算资料的工作量所需增加的审核时间,在90天的基础上相应顺延审核日期;由此顺延不视为逾期及不视为发包人认可承包人报送的结算值。(3)工程结算总造价的5%留做本合同工程的质量保修金。竣工验收:工程具备竣工验收条件,承包人按国家工程竣工验收有关规定,向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收,并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收,或验收后14天内不提出修改意见,视为竣工验收报告已被认可。工程竣工验收通过,承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。竣工结算:工程竣工验收报告经发包人认可后28天内,承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料,双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容,进行工程竣工结算。发包人违约:发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款,从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息,并承担违约责任。此外,合同对发包人另行发包的工程范围、工程计价、调价方式及执行的政策性文件、工程材料设备采购等事项也作了约定。2012年3月27日,双方签订了《补充协议Ⅰ》,就工程施工用钢筋(材)、水泥、商品砼等材料市场(采购)价定价事宜达成一致。

2011年11月14日,***公司向**集团公司发出开工通知函,通知工程开工日期为2011年11月18日。接到通知后,一冶集团公司组织施工人员进行工程施工。2012年9月10日凌晨,基坑西北侧发生失稳垮塌事故。2013年3月22日,双方又签订了《霞浦***城市广场施工补充协议2》。此次补充协议对各个单体建筑的工期、“9.10”基坑失稳事故新增二次支护体系(桩)、冲孔灌注桩工程桩等项目工程(进度)款支付等事项作出约定,本工程其他事项仍按原合同执行,原合同与本协议不一致或相抵触的,以本协议为准。

**集团公司向***公司提供了《工程竣工报告》。2015年12月25日,案涉工程进行竣工验收。2016年11月29日,**集团公司向***公司提交竣工结算资料,报送结算数额为495318935元,***公司于2016年12月16日发函要求**集团公司补充结算材料,***公司于2018年1月9日回函,明确表示已经完成的结算对量工作,系因**集团公司的原因导致结算工作拖延。

在本案审理过程中,经**集团公司申请,原审法院依法委托福州中天建工程管理有限公司(以下简称中天建公司)对案涉工程双方争议部分的造价进行鉴定,2021年12月10日中天建公司出具榕中天建【2020】评鉴字第19号《鉴定意见书》认定,案涉工程争议部分造价为:确定项234419502元,不确定项为11375410元。双方当事人对于《鉴定意见书》提出了异议,中天建公司均予以明确的解释说明。工程造价鉴定费用为133.6万元。

原审法院认为:

关于讼争工程总造价的问题。根据双方的陈述及双方签字确认的《基坑支护、桩基及土方工程结算审核书》,确定该部分造价为124705224元。对于双方存在争议部分的工程造价该院委托中天建公司进行鉴定,中天建公司出具了榕中天建【2020】评鉴字第19号《鉴定意见书》认定案涉工程造价为:确定项234419502元,不确定项为11375410元。不确定项造价部分该院分析如下:(1)1-26项的价格调节基金455717元、27-30项的价格调节基金19793元。**集团公司未提交其已经缴纳价格调节基金的证据,对于该部分造价不予支持。(2)安装工程信息价引起的总价差额860291元。没有证据证明中天建公司在计取信息价之时,存在与双方合同约定不符,或者法律规定不符的情况,故对于该部分因信息价引起的价差,该院不予支持。(3)地下室外墙施工缝差额78127元。***公司主张虽然施工组织设计是四道施工缝,但是实际上只有两道施工缝。由于***公司对于该主张并未提交证据证明,该院不予支持。故该部分差额78127元,不予支持。(4)签证(543、556、558、559、561、566)143582元。中天建公司认为该部分造价是否与基坑坍塌事故有关无法鉴别。考虑到双方正就基坑坍塌事故进行诉讼,该部分造价可在另案中予以确认。(5)签证(487、497、558-594、595-613)259953元。该部分签证单内容不完整,不予采纳。(6)塔吊施工电梯费用9557947元。由于一冶集团公司提交的工程资料无原件,真实性无法确定,对于该部分造价结论该院不予采纳。在本案鉴定结论出具之后,**集团公司向该院提交了20份进度造价核对清单表,用以证明塔吊施工电梯费用为9076835元。但是这些清单表都是工程施工过程中结算工程进度款的材料,并非双方最终结算结果,不能作为认定塔吊施工电梯费用的依据。鉴于***公司向原审法院提交书面说明承认该部分造价为6732791.55元,系东方伟业公司对于自己不利的事实的自认,该院予以采纳。综上,案涉工程总造价为124705224元(双方共同确认部分造价)+234419502元(鉴定报告确定项)+6732791.55元(塔吊施工电梯费用)+78127元(地下室外墙施工缝差额)=365935644.55元。

关于***公司已付工程款的数额的问题。双方对于***公司汇给**集团公司的款项数额为321927236.08元。**集团公司主张应当扣减其按照***公司要求支付的3300万元款项,***公司予以认可,原审法院予以确认。***公司主张为**集团公司代垫水电费2785628.8元,**集团公司予以认可,原审法院予以确认。***公司主张为**集团公司代垫临时措施费3192962元,**集团公司不予认可,且东方伟业公司提交的证据不足以证明上述3192962元系代**集团公司支付的工程费用,原审法院不予支持。综上,***公司已付工程款为291712864.88元。

关于***公司是否应当支付逾期支付工程款的利息及数额的问题。原审法院认为,根据讼争的《建设工程施工合同》通用条款第三十三条第三款约定:“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款,从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息,并承担违约责任。”**集团公司于2016年11月29日向***公司提交了竣工结算资料,***公司于2016年12月16日发函要求**集团公司补充结算材料,之后***公司再无明确要求**集团公司补充结算材料,应当视为**集团公司已经提交完毕结算资料。故东方伟业公司应于2017年1月13日前支付工程价款,由于***公司未予支付,构成违约。依据双方约定,从2017年1月14日起,按照中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款利息

综上,双方订立的《建设工程施工合同》合法有效,双方应当依约履行各自的合同义务。经双方结算以及委托中天建公司进行工程造价鉴定,案涉工程总造价为365935644.55元。***公司已付工程款为291712864.88元,现东方伟业公司尚欠工程款74222779.67元,**集团公司要求东方伟业公司支付应予支持,并从2017年1月14日起以74222779.67元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百六十九条,原审法院判决:

“一、***公司应于本判决生效之日起三十日内向**集团公司支付工程款74222779.67元及逾期付款利息(自2017年1月14日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日;自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清之日止);

“二、驳回**集团公司的其他诉讼请求。

“本案案件受理费801544.96元,**集团公司负担240463.49元,***公司负担561081.47元。工程造价鉴定费133.6万元,由**集团公司负担40.08万元;***公司负担93.52万元。”

本院于2023年4月6日召开了庭前会议,**集团公司和***公司各自的委托诉讼代理人参加了会议。

当事人经充分协商,一致认为本案争点为:(1)塔吊、施工电梯费用应否按审计中的不确定项计算;(2)审计中不确定项以签章不全的签证259953元应否计入工程造价;(3)甲供钢筋78万元应否从总价中扣减;(4)零星维修整改费用1785788元应否从总价中扣减;(5)工程款逾期付款利息应否计付。

除上述争点外,各方当事人对原审判决认定的事实不持异议,本院予以确认。

本院另认定,系争487号、497号、558-594号、595-613号共计56份签证单中,558-587号和599号共计30份签证单的签章是完整的;剩余26份签证单的签章不完整。487号、497号、588-594号、595-613号签证的鉴定价格为259953元,其中599号签证单鉴定金额为7200元。26份签章不完整的签证单均由监理公司签字,其中487号、588号-609号、611号-613号共计25份签证单中,***公司的现场代表和总工办已签字确认,仅缺少分管领导签字;497号签证,***公司总工办和分管领导已签字,并加盖***公司工程部印章,仅缺少现场代表签字。

本院认为:

一、塔吊、施工电梯费用应当认定为9076835元。

案涉《鉴定意见书》载明:“塔吊和施工电梯为施工工地常用的垂直运输机械,因**集团公司提供的塔吊和施工电梯安拆相关资料无原件,本次鉴定按**集团公司提供的相关资料计入并列为不确定项,由委托方审理确定。”该《鉴定意见书》的《工程造价汇总表》不确定项第六项载明:“塔吊施工电梯,9557947元,材料无原件。”**集团公司在鉴定过程中未提供塔吊、施工电梯费用的原件,《鉴定意见书》将该项目费用列为不确定项。**集团公司在原审中提交20份进度造价核对清单表原件,用以证明该项费用为9076835元。该组证据均由***公司工作人员签字确认,足以证明***公司对该项目在实际施工中发生的费用是认可的。在中天建公司《司法鉴定意见书》(征求意见稿)中,塔吊和施工电梯费用初步鉴定为9883783元,东方伟业公司《关于霞浦东方伟业城市广场工程造价鉴定征求意见稿的反馈意见》第九十条关于塔吊、施工电梯费用的意见为:“本栋楼鉴定机构造价与我方造价多计124.8万元,无法分辨鉴定机构工程量的准备性,双方工程量是核对全部完成的,不可能存在这么大的差异,申请三方核对。”即东方伟业公司认为该项费用为8635783元(9883783元-124.8万),尽管其附“申请三方核对”的条件,不构成明确的自认,但更接近双方共同确认的9076835元。东方伟业公司认为该部分证据为进度款资料,并非最终结算资料,不能作为该项费用结算的依据,但其自认的6732791.55元是以案涉《建设工程施工合同》约定的工期为基数自行测算的费用,此单方计算金额与前两项数据差距较大,难以客观反映该项费用的实际发生金额,施工方一冶集团公司亦不认可,故原审判决根据东方伟业公司单方计算的6732791.55元作为认定案涉塔吊和施工电梯费用,有失妥当,应予更正。

二、系争签章不全的签证259953元应计入工程造价。

根据前述查明的事实,系争签证单已经全部由监理公司签字确认,虽缺少***公司相关人员的完整签字,但至少有两名***公司的工作人员对签证单载明工程量予以签字确认。因双方没有特别约定,东方伟业公司内部报签手续不应由**集团公司履行,***公司工作人员在该26份签证单上的签字确认,应当认定为双方按约定对案涉工程量的确认。故系争签证单所涉259953元应当计入工程造价,原审判决对此节事实未作认定,确有不当,应予更正。

三、甲供钢筋78万元不应当扣减。

案涉《鉴定意见书》第五条第三款第七项载明:“关于泉港项目调入钢筋的价款,根据相关文件内容‘此项材料款项在以后进度款拨付中扣回’分析,本次鉴定的工程总造价未考虑该部分钢筋的价款。”中天建公司于2022年1月25日针对双方关于案涉《鉴定意见书》的异议,向原审法院出具《补充说明函》,该函第一条第二款载明:“泉港项目调入钢筋的问题,意见书的工程总造价未考虑该部分钢筋价款扣回因素”。东方伟业公司主张**集团公司已确认该部分价款,原审判决对该部分价款未予扣减是错误的。**集团公司在2020年10月27日《被告方鉴定资料的鉴定意见》第二条第七款中认为,双方核定金额是749483元,而非78万元,且已经由东方伟业公司在进度款中予以扣回。经查,案涉《鉴定意见书》在工程总造价中,并不包含该甲供钢款项,而是将其作为双方钢材往来款予以认定。***公司以该甲供钢款为由,主张应从工程总造价中扣减,缺乏事实和法律依据。

四、零星维修整改费用123540元应予扣减。

零星维修整改费用并未包含在《鉴定意见书》中,但东方伟业公司并无证据证明其所主张的所有整改费用均系由**集团公司施工质量所致,其亦未申请工程质量鉴定,东方伟业公司没有可靠证据证明该项费用应由一冶集团公司承担,除**集团公司自认的123540元费用应予扣减外,***公司对其他零星整改维修费用未尽到举证证明责任,不予支持。

五、工程款逾期付款利息应予计付。

案涉《建设工程施工合同》专用条款第六部分第二十六条第二款第二项约定:“承包人在提交完整的竣工结算资料并达到本合同竣工日期的规定要求后90天内,发包人完成对承包人提交的竣工结算资料的审核;双方共同完成竣工结算并确认后的28天内,发包人向承包人支付至工程结算总造价的95%止。”**集团公司在工程竣工验收后,于2016年11月29日向东方伟业公司提交了竣工结算资料。东方伟业公司虽在其后发函要求一冶集团公司补充结算材料,但该等结算资料并不直接影响案涉工程款的结算。案涉工程已于2015年12月25日竣工验收,***公司以未依约提交不直接影响工程款结算的资料为由,拒绝对整个工程进行结算并支付工程欠款,有违合同约定和诚信原则。原审判决结合双方结算实际,衡平双方利益,调整逾期付款利息计算标准,并无失当。

综上所述,**集团公司和***公司的部分上诉请求成立,应予支持。本案工程总造价为:124705224元(双方共同确认部分造价)+234419502元(鉴定报告确定项)+9076835元(塔吊施工电梯费用)+259953元(部分签证)+78127元(地下室外墙施工缝差额)=368539641元。***公司已付工程款为321927236.08元-33000000元+2785628.8元+123540元=291836404.88元。***公司尚欠付**集团公司工程款76703236.12元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销福建省高级人民法院(2018)闽民初83号民事判决第二项;

二、变更福建省高级人民法院(2018)闽民初83号民事判决第一项为:“霞浦***商用置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向中国**集团有限公司支付工程款76703236.12元及逾期付款利息(自2017年1月14日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日;自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清之日止)”;

三、驳回中国**集团有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费801544.96元,由中国**集团有限公司负担240463.49元,霞浦***商用置业有限公司负担561081.47元。工程造价鉴定费133.6万元,由中国**集团有限公司负担40.08万元;霞浦***商用置业有限公司负担93.52万元。

二审案件受理费281461.35元,由中国**集团有限公司负担28146.13元;由霞浦***商用置业有限公司负担253315.22元。

本判决为终审判决。

审 判 长 冯*生

审 判 员 李*云

审 判 员 谢*梅

二〇二三年五月二十三日

法官助理 郝*琪

书 记 员 朱 *


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  对于印花税,根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)、《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2022年第23号)相关规定,对个人购买住房暂免征收印花税。

  对于契税,根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号),对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。即2024年12月1日前,购房者原则上应遵照上述规定执行。需要注意的是,深圳市作为特殊城市(北京市、上海市、广州市、深圳市)之一,对于改善性住宅并无特殊税收优惠政策。也就是说,2024年12月1日前,在深圳市购买第二套改善性住房,契税应按一般税率而非优惠税率计征。

  为支持房地产市场企稳回暖,近期出台的《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号,以下简称16号公告)明确,自2024年12月1日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。同时,16号公告明确,北京市、上海市、广州市、深圳市四个城市,可以与全国其他地区适用统一的家庭第二套住房契税优惠政策,即无论首套还是二套,140平方米以下契税税率均为1%。

  举例来说,2024年11月,深圳的张先生计划购买家庭第一套住房,前往深圳市龙岗区某新开发的楼盘看房。据销售人员介绍,该小区提供88平方米、115平方米、145平方米三种户型,张先生看中了115平方米的户型,总价为400万元(不含增值税)。在看房过程中,销售人员向张先生介绍了国家新出台的促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策,并帮助其计算需要缴纳的契税。假设张先生选择购买115平方米的户型,如果根据财税[2016]23号文件,需要缴纳的契税为400×1.5%=6(万元);如果张先生符合适用16号公告的情况,则可以按1%的税率缴纳契税,需要缴纳的税款为400×1%=4(万元)。

  购买非住房

  非住房一般是指商铺、写字楼、厂房、车位等非居住用途建筑,对于个人购买非住房的,涉及的税种为契税和印花税。其中,契税税率为3%—5%,印花税税率为0.05%。购房者如果是小微企业且符合《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2022年第3号)条件的,可以享受印花税减半的优惠政策。

  举例来说,《广州市住房和城乡建设局关于配建车位车库与商品房同步销售的通知》发布后,广州市商品房项目配建车位车库销售可以按规定与商品房销售同步实施。王女士购买广州市白云区某小区120平方米的新房及15平方米的车位共计300万元。其中,新房价格为290万元(不含增值税),车位价格为10万元(不含增值税)。当王女士询问税款问题时,房产中介人员回复,王女士购买的新房和车位需缴纳契税额为:300×1%=3(万元)。

  然而,这种将住房和非住房混淆计算的做法是错误的。在房产交易中,常常会遇到住房和车位一起销售的情况,对于既涉及普通住房,又涉及非住宅的交易情形,《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条明确规定,房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的,计税依据为承受方应交付的总价款,并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的,计税依据为转移合同确定的成交价格,并按当地确定的适用税率计税。

  也就是说,王女士如果购买的车位和住房登记在同一不动产权证上,且对应唯一的不动产单元号,则车位的契税税率与房屋相同,均按照1%的税率缴纳契税,税款为3万元;如果车位和住房分别对应不同的不动产单元号,则应分别确定计税依据和税率,此时王女士需要缴纳的契税为290×1%+10×3%=3.2(万元)。


一份标准的资产重组适用不征税政策+特殊性税务处理案例

2024年6月13日,山东宏创铝业控股股份有限公司(股票代码:002379,股票简称:宏创控股)发布了《关于向全资子公司划转部分资产并增资的公告》,主要内容如下:

  一、资产划转情况概述

  随着企业的业务发展,为提高经营管理效率,进一步优化公司内部资源和资产结构,公司拟对现有资产及资源进行整合,将公司冷轧业务相关的资产及负债划转至公司全资子公司滨州鸿博铝业科技有限公司(以下简称“鸿博铝业”),并以划转的净资产对鸿博铝业进行增资。

  二、划转双方的基本情况

  1. 划出方:山东宏创铝业控股股份有限公司

  2.划入方:滨州鸿博铝业科技有限公司

  3. 双方关系:鸿博铝业为宏创控股的全资子公司,宏创控股直接持有其100%股权。

  三、本次资产划转方案

  (一)资产划转范围及基准日

  本次划转拟以2023年12月31日为基准日,将现有冷轧业务涉及的相关资产、负债按照账面净值划转至鸿博铝业,同时公司拟根据实际情况将与冷轧业务相关的资质、合同及其他相关权利与义务一并转移至鸿博铝业。青岛德铭资产评估有限公司以2023年12月31日为基准日,采用资产基础法进行评估,于2024年6月7日出具了[2024]德铭评字第057号《山东宏创铝业控股股份有限公司拟增资涉及的冷轧业务相关资产和负债价值资产评估报告》,截止2023年12月31日,公司冷轧业务相关净资产在评估基准日的评估值为63,644.61万元,较其账面值57,863.00万元,增值5,781.61万元,增值率9.99%。具体情况如下:

1.png


  截至2023年12月31日,本次划转的资产总计62,376.61万元,其中负债4,513.61万元,净资产57,863.00万元。划转基准日至实际划转日期间发生的资产、负债变动,公司将根据实际情况进行调整,最终划转的资产、负债以划转实施结果为准。预计划转净资产不超过57,863.00万元,其中20,000.00万元增加鸿博铝业的注册资本,其余转入鸿博铝业的资本公积。

  本次划转资产权属清晰,本次划转资产不存在抵押、质押或者其他第三人权利,不存在重大争议、诉讼或仲裁事项,不存在查封、冻结等妨碍权属转移的情况。

  (二)划转涉及的业务及员工安置

  本次划转前的公司涉及的冷轧业务相关资质、合同、人员及其他相关权利与义务一并根据实际情况转移至鸿博铝业。按照“人随业务、资产走”的原则,公司和鸿博铝业将按照国家有关法律、法规的规定,在履行必要的程序后,为相关员工办理相关劳动合同的重新签订、社会保险转移等手续。

  (三)划转涉及的税务安排

  本次划转拟适用特殊性税务处理,具体以税务部门的认定为准。

  (四)划转涉及的债权债务转移及协议主体变更安排

  对于公司已签订的涉及业务的协议、合同等,将办理协议、合同主体变更手续,将合同、协议的权利义务转移至鸿博铝业;依法或依约不能转移的协议、合同、承诺仍由公司继续履行。

  (五)价款支付

  本次资产划转不涉及价款支付。

  四、本次划转对公司的影响

  1、本次划转有利于完善公司组织结构和管理体系,提高公司经营管理效率,进一步优化公司内部资源,优化资产结构,促进公司健康发展。

  2、本次划转在公司合并报表范围内进行,不会导致公司合并报表范围变更,不会对公司财务状况和经营成果产生重大影响,也不存在损害上市公司或股东利益的情形。

  五、本次划转可能存在的风险

  本次资产划转能否适用特殊性税务处理尚需税务部门认定;划转的债务(如有)需要取得债权人同意,合同主体的变更尚需取得合同对方的同意和配合。

  注:

  1.对100%直接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择按以下规定进行特殊性税务处理:

  1)、划出方企业和划入方企业均不确认所得。

  2)、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础,以被划转股权或资产的原账面净值确定。

  3)、划入方企业取得的被划转资产,应按其原账面净值计算折旧扣除。

  政策依据:

  2.[税收政策]财税[2009]59号:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知

  五、企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理规定:

  (一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

  (二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

  (三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

  (四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

  (五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

  3.[税收政策]总局公告2011年第13号:关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告:纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。

  4.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,2016年3月23日)(附件2第一条第二项)

  (二)不征收增值税项目。

  ……

  5.在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。


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