个人转让商业用房税费如何合理操作才能减少税费
发文时间:2020-09-23
作者:邹文芝
来源:焦点财税
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在日常生活中,无论是企业还是个人都会涉及到不动产的转让,因不动产的转让所涉及的税费又经常困扰着企业的决策者及个人投资者,如何厘清不动产的税负是许多财税工作者经常研究的课题。


  不动产的转让包括住宅转让、商业用房转让以及工业用房的转让。由于许多文章已经对住宅的转让涉税问题进行了细致的研究分析,而工业用房的转让又相对较少,本文仅从个人转让商业用房所涉及的税费进行分析,为企业的决策者及个人投资者提供决策参考。


  一、个人转让商业用房所涉及的范围


  个人转让商业用房是指个人转让各类商店、门市部、饮食店、粮油店、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋,以及办公用房,如写字楼,还包括车库等。


  二、个人名下的商业用房转让应交纳的税费


  (一)应缴纳的各项税费


  1、增值税:


  个人名下的商业用房转让的增值税应以全部价款减去购置原价后按5%征收率计算缴纳增值税。


  根据财税2016年36号文附件二销售不动产的规定:“个人销售期取得的不动产(不含住宅),应以取得的全部价款和价外费用减去该不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按5%的征收率缴纳”,因此,个人名下的商业用房转让,应以全部价款减去购置原价后按5%征收率计算缴纳增值税。在这里不能享受住宅满一定时期转让的优惠政策,也不区分新老项目,全部按差价简易计税。


  2、印花税:


  按个人名下的商业用房转让交易金额的万分之五缴纳印花税。


  3、土地增值税:


  A)先计算可以扣除项目金额B)计算收入C)收入-扣除项目金额=增值额D)增值额/扣除项目金额=增值率E)按税率计算税额


  土地增值税的计算关键是扣除项目金额,而以下相关规定对扣除项目进行了明确。

image.png

  根据以上规定,个人名下的商业用房转让的计算扣除三种方式:


  1、按评估价格,建筑物按重置成本*成新率+土地价格(有票),若土地成本没票,则评估价格=建筑物评估价格(建筑物按重置成本*成新率),即土地成本不能扣除;


  2、没评估价,有发票的,按发票金额+发票金额*5%*年数(不足半年按半年算,够半年不足一年按一年算)。


  3、既无评估价格又无发票的可以核定征收,具体比例由当地主管税务机关根据市场情况核定。


  但现实业务中核定征收的情况非常有限。


  4、个人所得税:按财产转让所得,即(收入-可扣除成本费用-税金)*20%


  (二)举例:


  李先生2018年在省会城市购商铺1000平米,此商铺为老项目,含税单价3.15万元/平米,缴纳契税90万元,发生装修成本50万元,于2020年7月份出售,含税价格为3.675万元/平米,支付过户费5000元,计算李先生在转让商品过程中应交的各项税金。


  李先生应缴纳的各项税费如下:


  1、增值税:(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25万元


  2、城建税:25*7%=1.75万元


  3、教育及地方教育附加:25*(3%+2%)=1.25万元


  4、印花税:3675*5/10000=1.84万元


  5、土地增值税:


  扣除金额=(1000*3.15/1.05+90+50+1.75+1.25+0.50+1.84)=3145.34万元


  增值额=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66万元


  增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%


  适用30%税率,土地增值税=354.66*30%=106.40万元


  6、个人所得税


  所得额=3.675/1.05*1000-(3145.34+106.40)=248.26万元


  应交个人所得税=248.26*20%=49.65万元


  李先生应缴纳各项税费合计:25+1.75+1.25+1.84+106.40+49.65=185.89万元


  总结:


  李先生投资3290万元,盈利3675-3290-0.5=384.50元,所交税金为185.89万元,占利润比:185.89/384.5*100%=48.35%,接近利润的一半,税负非常重。


  (三)税款缴纳与发票开具


  个人名下的商业用房转让在不动产坐落地主管税务机关缴纳各项税费。


  根据税总函[2016]145号文件,《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》第二条第(四)款,增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。个人属于小规模纳税人,购买方非自然人的可以代开专用发票。全国税务机关纳税服务规范3.0版明确规定,其他个人销售其取得的不动产和出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税等税费后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。


  三、个人转让商业用房应缴纳的税费总结如下表:

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土地增值税项目编号的「横空出世」,财务人员千万别忽视!


房地产企业在项目登记和预征环节发生的若干问题,直接影响到后期税务清算的结果。特别是土地增值税的清算程序,可以说是“起点”直接决定了“终点”,稍有不慎甚至加重土地增值税的税负。因此,税务部门逐步渗透各环节的监管工作,全流程参与把控风险,引入土地增值税项目编号进行“标记”。


一、土地增值税项目编号


近年来房地产企业从事新项目开发,从登记环节开始,税务机关统一要求赋予项目编号,该编号会跟随项目的预征清算全过程。


具体来说,土地增值税项目编号是指在进行土地增值税纳税申报时,对于纳税项目进行编号标记,以便于后续跟进纳税情况和管理的一种官方标识。这一举措,使得税务部门对纳税人进行土地增值税征收时,需要根据纳税人所申报的项目编号进行核对,以确保纳税人的纳税申报的准确性和合法性。


对于土地增值税项目编号的获取与查询,官方给出的方式主要有两种:

1.部分税务部门会在当地官方网站上提供土地增值税相关信息的查询服务,包括项目编号等信息;

2.纳税人可以直接咨询当地税务部门工作人员,将会提供相关的帮助和指导。


纳税人可根据各自情况通过官方途径获取土地税收统计单位的唯一标识。


二、土地增值税项目税源采集操作 

 

【步骤一】税种认定

具体操作:进入“我要办税”→“其他服务事项”→“涉税事项需求办理”模块办理),待审核通过后,方可进行税源采集和申报。


【步骤二】税源采集

具体操作:“我要办税”→“税费申报及缴纳”→“合并纳税申报”→“土地增值税税源采集”→“新增项目”,填写带“*”号必填项,填写完后点击“保存”即可。


特别提醒:

① “土地增值税项目所在地行政区划”要选择到“所属区”;

② 目前新增项目采集完成后不能进行修改,纳税人需要谨慎填写。


三、土地增值税项目编号开票时必须填写吗?


伴随着数电发票的逐步推广,纳税人在开具发票时需要注意信息填写的完整性和合规性。其中,房地产企业财务人员要特别注意,开具和取得数电票时,这两类业务需填写特定信息的要求:


(一)建筑服务

提供建筑服务的纳税人开具数电票时,应填写建筑服务发生地、建筑项目名称、跨地(市)标志、土地增值税项目编号四项特定内容。

其中,建筑服务发生地、建筑项目名称作为票面基本内容体现在票面上,跨地(市)标志、土地增值税项目编号则作为票面备注栏信息的明细项列示。

*必填项目:建筑服务发生地、建筑项目名称、土地增值税项目编号

*选填项目:跨地(市)标志(实际情况选择是或否)


(二)不动产销售

销售不动产的纳税人开具数电票时,应填写产权证书或不动产权证书号、面积单位、不动产单元代码或网签合同备案编号、不动产地址、跨地(市)标志、土地增值税项目编号、实际成交含税金额等信息。

其中,产权证书或不动产权证书号、面积单位作为票面基本内容体现在票面上,土地增值税项目编号等其他内容作为票面备注栏信息的明细项列示。

*必填项目:产权证书或不动产权证书号、面积单位,以及备注栏中不动产地址、土地增值税项目编号

*选填项目:跨地(市)标志(实际情况选择是或否)


【小编有话说】


税务监管的力度逐年加强,意味着纳税环境的规范化趋势,每一个纳税人需应当做到遵守税法、税收政策的规定,强化税务合规建设,把握减税降费的红利,确保各项税收优惠政策应享尽享。


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税法规定对于融资租赁业务,只能以折旧抵税,支付租金所产生的财务费用要纳税调增。这是不是说明租金比固定资产折旧多出的部分能不能抵税?还是说能通过未实现损益递延?


解答:


提问所述的理解是错误的。


一、税务处理


依照《企业所得税法实施条例》第五十八条规定,固定资产按照以下方法确定计税基础:(三)融资租入的固定资产,以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础,租赁合同未约定付款总额的,以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。


《企业所得税法》第十一条规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧,准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除:(三)以融资租赁方式租出的固定资产。


假如不考虑租赁过程中发生的相关费用,可以税前扣除的融资租入固定资产的折旧费=付款总额(租金总额)/税法规定的最低年限。


比如,企业融资租入某设备,租赁期限3年,合计需要支付的租金总额为100万元(不含税金额),该设备税法规定的最低折旧年限为5年,则每年可以税前扣除的折旧费=100万元/5=20万元。


二、会计处理


1.租赁开始日


借:使用权资产 80万元(假定现购价)


应交税费-应交增值税(进项税额)1.3万元(首付款对应的进项)

租赁负债-未确认融资费用 20万元

贷:租赁负债-租赁付款额 90万元


银行存款 11.3万元(首付款)

2.在租赁期间按照实际利率(折现率)分摊:


借:财务费用


贷:租赁负债-未确认融资费用


3.在租赁期间折旧:


借:管理费用/制造费用等


贷:使用权资产累计折旧


每年折旧额=80万元/5=16万元


4.租赁期间支付租金:


借:租赁负债-租赁付款额


应交税费-应交增值税(进项税额)

贷:银行存款


三、税会差异分析及纳税调整


会计核算执行《企业会计准则》(新租赁准则)的情况下,承租方确认“使用权资产”与“租赁负债”,在租赁期间对“使用权资产”折旧和“租赁负债-未确认融资费用”分摊。但是,使用权资产折旧费和分摊确认的“财务费用”,都不得税前扣除。


而税法规定,融资租入的固定资产视同自有固定资产,按照税法规定计提的折旧费,可以税前扣除。


因此,对于会计处理与税务处理之间的差异需要做纳税调整。


由于会计核算采用实际利率法分摊未确认融资费用,前期的财务费用会大于后期,导致会计核算的“折旧费”+“财务费用”前期金额较大、后期金额较小。而按照税法规定计算的折旧费,采用直线法,前后金额一致。


因此,租赁期间在企业所得税汇算清缴时,租赁期间的前期是需要做纳税调减,后期需要做纳税调增。由于该项税会差异是暂时性差异,调增与调减会相互抵消。


企业如果执行《小企业会计准则》,会计准则规定与税法规定是一致的,只要会计核算的折旧年限和折旧方法符合税法规定,就不需要纳税调整。


也就是说,企业实际支付的租金,都会得到税前扣除,只是扣除的方式跟执行新租赁准则有差异而已。


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