国办发[2010]4号 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
发文时间:2010-01-17
文号:国办发[2010]4号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

    2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施,取得了积极成效,新建商品住房成交面积大幅度增加,保障性安居工程建设进度进一步加快,这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。但是,随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

    一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

    (一)加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

    (二)增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况,把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内,抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理,提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划,对需要办理农用地征转用手续的,要加快审批工作,确保供地计划落到实处。

    二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

    (三)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

    (四)继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。同时,要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

    三、加强风险防范和市场监管

    (五)加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度,坚持公平、有序竞争,严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

    (六)继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门,加大对捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度,加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管,依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

    (七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。

    (八)加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测,及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息,稳定市场预期。

    四、加快推进保障性安居工程建设

    (九)力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,继续推进林区、垦区棚户区改造。同时,加大农村危房改造力度,适当增加试点户数。

    (十)中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查,确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时,鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况,要及时向社会公示。

    五、落实地方各级人民政府责任

    (十一)进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则,加大工作力度,促进房地产市场健康发展。

    国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导,对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度,加强监督检查,确保各项工作措施落到实处。

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工商显示 “已实缴”?可能是陷阱!三步戳穿虚假出资,追股东还债

公司欠 100 万,工商查股东已实缴,法官驳回追加申请?

  上周当事人找我,才发现股东用过桥资金搞虚假出资,转完股就跑路!今天教你三步戳穿猫腻,让逃责股东掏钱!

  很多债权人以为 “工商显示实缴,股东就没责任”,结果赢了官司拿不到钱。其实工商登记只看 “形式材料”,不少股东靠 “找中介凑钱 - 验资 - 转走钱” 的套路,把 “虚假出资” 包装成 “已实缴”,再把股权转给 “没钱的替罪羊”,让债权人无计可施。但法律早留了后手,关键是要找到 “实质证据”!

  一、先搞懂:为什么工商 “已实缴”,法官却不支持追加?

  核心原因是执行法官只做 “形式审查”,不查 “实质出资”:

  ♦工商登记的 “实缴”,只需要股东提供形式上的材料,但不会查 “这笔钱后续去哪了”;

  ♦如果股东用 “过桥资金”(找中介借 100 万,进公司账户出验资报告,一周内再转走还中介),工商仍会登记 “已实缴”,但本质是 “虚假出资”;

  ♦执行阶段,法官看到工商 “已实缴”,没看到抽逃或虚假的证据,就会驳回追加申请 —— 不是法律不帮你,是你没拿出 “戳穿假象” 的证据。

  二、三步破局!从 “形式实缴” 到 “实质追责”,揪出逃责股东

  面对虚假出资的股东,按这 3 步做,就能找到证据、追加责任:

  第一步:先冻资产,别让股东跑了

  发现工商 “已实缴” 但公司没钱,第一时间申请财产保全:

  ♦冻结股东名下的房产、银行卡、股权(哪怕股权已转给 “替罪羊”,如果能证明 “转让是恶意逃债”,也能冻结);

  ♦目的:一是防止股东继续转移资产,二是给股东施压 —— 他看到资产被冻,可能主动协商还款,减少后续麻烦;

  ♦关键:保全要 “快”,别等股东把资产全转走了才行动,最好在起诉时就同步申请。

  第二步:用 “律师调查令”,撕开虚假出资的伪装

  工商信息和验资报告没用,必须查 “银行流水和账册”,这一步需要向法院申请律师调查令,重点查 3 个方向:

  1. 查 “出资款的流水”:看是不是 “快进快出”

  核心逻辑:

       真实出资的钱会 “留在公司用”(比如买设备、发工资),虚假出资的钱会 “短期内转走”;

  取证重点:

  ♦查股东 “出资时” 的银行流水(比如 2023 年 1 月,股东转 100 万进公司账户,对应工商实缴登记时间);

  ♦再查 “出资后 1-3 个月” 的流水(如果 1 月进账,2 月就把 100 万转给 “某商贸公司”“某个人账户”,且没有业务合同、借条,基本就是 “过桥资金”);

  案例:

       我帮当事人查过一个股东,出资 100 万后 5 天,就把钱转给 “他老婆控制的另一家公司”,流水备注 “往来款”,但没任何业务凭证,直接坐实 “抽逃出资”。

  2. 查 “公司账册”:看是不是 “账实不符”

  核心逻辑:

      真实出资会记入 “实收资本”,虚假出资可能 “不入账” 或 “记假账”;

  取证重点:

  ♦查公司的 “会计凭证”(如果出资款转走时,账上只写 “还款”,但没借条、没还款协议,就是漏洞);

  ♦查 “资产负债表”(如果 “实收资本” 有 100 万,但 “货币资金” 只有 1 万,且没有其他资产增加,说明钱被转走了);

  3. 查 “关联关系”:看钱是不是 “转给自己人”

  核心逻辑:

       虚假出资的钱,大多会转到股东的 “关联方”(老婆、子女、关联公司)手里,不会转给陌生人;

  取证重点:

  ♦查 “收款方” 的工商信息(比如转走的 100 万到了 “某科技公司”,查这家公司的股东 / 法人,发现是出资股东的小舅子,就是关联方);

  ♦查 “股东的亲属关系”(通过结婚证、户口本,证明收款方是股东的家人);

  关键:

       关联转账 + 无业务凭证,能证明 “钱是股东故意转走的,不是正常经营支出”。

  第三步:写 “精准申请书”,用证据说服法官

  拿到流水、账册、关联关系的证据后,重新写《追加被执行人申请书》,重点突出 3 点:

  ♦股东的虚假 / 抽逃行为:比如 “2023 年 1 月 5 日,股东张某转入公司 100 万(用于验资),1 月 12 日即转给其配偶控制的 A 公司,无任何业务合同或借款协议,属于抽逃出资”;

  ♦转让股权是 “恶意逃债”:比如 “张某 2023 年 2 月抽逃出资后,3 月就将股权以 1 元价格转给无固定收入的李某(替罪羊),转让时明知公司欠申请人 50 万,属于恶意逃债”;

  ♦法律依据要准确:引用《公司法解释三》第 13 条(未履行 / 未全面履行出资义务,股东担补充责任)、第 14 条(抽逃出资,股东担责任)、第 18 条(转让未实缴股权,原股东担责),让法官明确 “股东必须担责”。

  三、律师提醒:3 个关键取证方向,别遗漏!

  1.盯紧 “时间差”:出资后随即大额转出,且无合理理由,大概率是虚假出资;

  2.抓 “关联方”:收款方是股东的家人、朋友、关联公司,哪怕备注往来款,也可能是抽逃;

  3.找 “自认证据”:如果和股东沟通过,保存聊天记录(比如股东说 “当时那笔钱是借的,验完资就还了”),这是直接证据!

  工商 “已实缴” 不是股东的 “免罪金牌”,只要找到 “快进快出、关联转账、账实不符” 的证据,就能追加他担责!

买赠业务财税处理:政策解析与实务指引

在企业日常经营中,买赠模式作为常见的促销手段,能有效提升销售额与客户粘性。然而,其背后涉及的增值税、企业所得税处理及开票规范,却因政策细节差异和地方执行口径不同,成为财税管理的重点与难点。本文结合政策规定与实务案例,从财税角度拆解买赠业务的核心处理要点,助力企业合规管控风险。

  一、从稽查案例看买赠业务的财税风险底线

  税务稽查是检验企业财税处理合规性的重要窗口,某“喵公司”买赠案例便清晰划定了风险边界。案例中,该公司在销售货物时搭配赠送的商品,因属于“买一赠一”的组合销售范畴,未被认定为“视同销售”;但对于无正常购进记录、直接用于赠送的商品,税务机关判定其不符合买赠业务的实质,需按“视同销售”补缴增值税与企业所得税。

  这一案例明确传递出核心原则:买赠业务的合规前提是“关联性”与“合理性”。只有基于真实销售行为、伴随主商品交易发生的赠送,才可能适用特殊税务处理;若赠送商品与主销售无直接关联(如无购进依据、单独无偿赠送),则需按视同销售履行纳税义务,企业需警惕此类风险。

  二、买赠业务核心税种的政策解析

  (一)企业所得税:全国统一的“公允价值分摊”规则

  关于买赠业务的企业所得税处理,国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)给出了明确且统一的规定:企业以“买一赠一”等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例分摊确认各项的销售收入。

  例如,企业以1000元销售一台公允价值800元的冰箱,同时赠送一台公允价值200元的微波炉,需将1000元销售额按8:2的比例分摊,分别确认冰箱销售收入800元、微波炉销售收入200元,而非将微波炉视为捐赠不计收入或单独计税,这一规则为企业所得税处理提供了清晰依据。

  (二)增值税:总局无明确规定,地方执行口径有差异

  与企业所得税不同,目前国家税务总局尚未针对买赠业务的增值税处理出台统一政策,实务中主流观点认为“买赠不属于无偿赠送”,无需按视同销售缴纳增值税,但具体处理方式需参照地方税务机关的执行口径,主要分为两类:

  - 按“公允价值分摊”处理:以四川(2011年6号、7号公告)、贵州(2012年第12号公告)为代表,明确买赠业务的增值税处理可比照企业所得税规则,按主商品与赠品的公允价值比例分摊总销售额,分别计算两者的增值税计税依据。

  - 按“商业折扣”处理:以江西(2013年第12号公告)为代表,要求企业将买赠业务视为商业折扣,若主商品与赠品税率一致,可直接按折扣后金额计税;若税率不同,则需分别核算不同税率商品的销售额,避免因税率差异引发计税冲突。

  三、买赠业务的开票方式:合规与实务的平衡

  开票是买赠业务财税处理的“最后一公里”,需同时满足税务合规要求与企业实务操作便捷性,常见方式有三种:

  1. 商业折扣开票:这是最普遍的方式,企业可在同一张发票上分别注明主商品、赠品的原价,再标注总折扣金额,最终按折扣后金额计税。但需注意,若主商品与赠品税率不同,此方式易因“折扣金额无法拆分”导致税率适用争议,需谨慎使用。

  2. 公允价值分摊开票:完全遵循企业所得税处理逻辑,在发票上分别列示主商品与赠品的名称、公允价值,再按分摊后的金额填写销售额与税额,实现“税会处理一致”,尤其适用于执行“公允价值分摊”口径的地区(如四川、贵州)。

  3. 折扣分摊结合开票:融合前两种方式的优势,先按公允价值拆分总销售额,再在发票上注明对应折扣,既符合江西等地“商业折扣”的政策要求,又能清晰区分不同税率商品的计税依据,是兼顾多地政策的实务优选。

  四、买赠业务的拓展场景与特殊处理

  除常见的“买物赠物”外,企业还会遇到一些拓展场景,其财税处理需结合业务实质判断:

  - 业务分类:买赠业务可分为“组合销售”(如买手机赠耳机,主赠品均为销售商品)和“附赠”(如买家电赠安装服务,赠品为服务),两者均需基于“主销售行为”确认,不得脱离主交易单独认定。

  - 附赠服务的增值税处理:目前总局无明确规定,实务中参照“混合销售”规则,按主商品的适用税率计算增值税(如买家电赠安装服务,按家电的13%税率计税,而非服务的6%税率)。

  - 消费体验类赠送:酒店住宿送矿泉水、飞机出行送餐饮等,属于企业为提升消费体验提供的“配套服务”,并非独立的买赠业务,无需在发票上单独体现赠品,按主服务(住宿、航空运输)的全额计税即可。

  五、总结:买赠业务财税处理的核心原则

  企业处理买赠业务时,需牢牢把握三大核心原则:政策依据优先,以国税函[2008]875号文为企业所得税处理基础,结合地方口径确定增值税方式;业务实质为王,判断赠送行为是否与主销售直接关联,避免“无偿赠送”的视同销售风险;开票清晰合规,根据地区政策选择匹配的开票方式,确保发票信息与计税依据一致。

  只有将政策细节与实务场景深度结合,企业才能在享受买赠促销红利的同时,实现财税处理的合规化、精细化,有效规避税务风险。