地下车位产权或使用权转让实务分析与纳税详解
发文时间:2019-07-05
作者:张又元
来源:西政资本
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  一、增值税


  二、土地增值税


  三、企业所得税


  四、房产税


  五、城镇土地使用税


  笔者按:


  车位可以简单的分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的,即计容或不计容,不计容车位通常不能办理产权证,常见的不能办出产权证的车位也可以简单的分为两种:


  一种是已经列入公摊面积的车位,只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,属于全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权,但可以出租或转让车位使用权。


  另一种是人防车位,即是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,禁止开发商销售,人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权,而只能出租或转让车位使用权。

 一、增值税


  一般而言,车位无论销售产权或使用权,取得的收入视同价外费用,可以按增值税预征率缴纳增值税,在实际操作中,可以结合当地税务规定,制定相应销售政策,减少税负,如售房赠送车位使用权,在销售收入没有减少的前提下,可实现车位使用权转让,在购房合同中可约定买房赠车位使用权,符合有偿赠送的条件,可不视同销售计税。


  采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,房屋销售合同价格应与发票价格一致,赠送车位使用权可在发票的备注栏注明金额,需要注意的是,车位使用权的年限一定要约定与房屋所有权年限一致,车位使用权转让价格不能明显低于市场价格,否则会被税务局按照出租不动产征收房产税,或视同销售按同类不动产的平均价格确定,缴纳增值税、土地增值税及企业所得税等。


  二、土地增值税


  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)规定,只有产权权属转移才属于土地增值税应税收入,车位出租按租赁计征,无产权车位收入不属于土地增值税的应税行为,其成本区分不同情况处理,对于符合非营利性配套条件的支出可分摊入可售面积对应成本扣除,否则作为其他无产权支出,成本单独确认,不计入土地增值税扣除项目,也就是说,计容面积才可分摊土地及建安成本,非营利性的人防车位建造成本可以计入公共配套设施费,作为土地增值税扣除项目。


  对于车位销售,预征土地增值税时应归类于其他房产,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的车位,在预征土地增值税时,采用随房确认的原则:销售房屋为普通住宅的,地下室按普通住宅标准确定,销售房屋为非普通住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通住宅或其他房地产项目确定,待清算时并入住宅以外其他房地产项目。


  受房地产调控政策的影响,由于捆绑增加区域成交单价,部分地区不再允许捆绑式销售,同时,单独销售的车位等,按照“三分法”,作为其他处理,非人防车位同样分摊相关成本,并参与清算。


  三、企业所得税


  车位单独出售的,按发票或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税;


  采用买房赠车位使用权的销售方式,按照销售房屋和车位拆分销售价格,并分别签订房屋和车位使用权转让合同,车位使用权应分摊的销售收入在发票的备注栏注明,按发票复印件或车位使用权出让合同确认不动产销售收入,同时按建造成本确认营业成本,缴纳企业所得税。


  四、房产税


  目前开发商对车位的处理,除了出租外,一般采取转让车位使用权的方式,转让年限与车位所在的土地使用权年限一致,目前对于出让车位使用权属于土地增值税范畴,还是房产税范畴,争议颇大。执行土增清算地区较多。


  笔者认为,车位出租使用权按销售不动产处理,纳入土地增值税范畴,按《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


  同时,按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)明确“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的,按销售不动产缴纳增值税”,一则作为土地增值税清算项目可以分摊建造成本,适当降低增值率,二则预交土地增值税,税率较房产税低,一定程度上为企业节约资金成本。


  五、城镇土地使用税


  《关于房产税、城镇土地使用税的有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。


  笔者认为,如车位自用或用于出租的,则需按照上述规定缴纳城镇土地使用税。


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关于小规模纳税人2025年第三季度企业所得税预缴申报表中营业外收入金额与增值税减免金额比对不一致的问题,主要源于申报表比对规则与实际账务处理的差异,以下是具体分析及应对建议:

  一、问题产生的原因

  1.申报表比对规则

  2025年第三季度起,企业所得税预缴申报表新增比对项,要求主表第16行“营业外收入”金额需≥增值税申报表中的减征、免税、即征即退等收入额。这一规则旨在确保企业将增值税减免部分如实计入营业外收入,避免少申报收入。

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2.小规模纳税人增值税申报表的减征试例二、小规模纳税人增值税减征示例

  以季度销售额31万元的小规模纳税人为例:

  按3%计算应纳税额:31万×3% = 9300元;

  实际按1%征收:31万×1% = 3100元;

  减征2%部分:31万×2% = 6200元(体现于增值税申报表第16行)。

  3、企业所得税申报矛盾点

  会计处理现状:企业日常核算仅确认1%的应交增值税,未将减征的2%(6200元)计入营业外收入;

  •申报表要求:企业所得税主表第16行需≥6200元,否则系统提示“比对不通过”;

  •两难困境:

  (1)若补填6200元,导致主表与财务报表不一致;

  (2)若不填,则无法通过申报比对。

  4、小规模纳税人账务处理习惯

  小规模纳税人享受3%减按1%征收增值税政策时,通常按1%征收率开具发票并计算销售额,未将减征的2%部分计入营业外收入。也没有按照3%做价税分离和开发票。

  例如,季度销售额31万元,按1%征收实际缴纳增值税3100元,减征2%部分(6200元)未在账务中单独体现,导致企业所得税申报时营业外收入为0,与增值税申报表的减征额不一致。

  假使季度没有超过30万,会计做账根据开的发票1%,也会做成减免的默认是1%,而不是3%,因为开发票的税率就是1%。

  二、比对不一致的影响

  ·申报受阻:系统比对不通过,提示“营业外收入金额小于增值税减征额”,无法完成申报。

  ·潜在合规风险:若强行修改账务或申报数据,可能引发后续汇算清缴时业务招待费、广告费等扣除限额计算错误,或被税务机关认定为申报不实。

  三、应对建议

  1.暂缓申报

  2025年10月申报期截至10月27日,建议暂不急于申报,此问题很多财务都在向省局反馈中,建议观察税务部门是否调整比对规则或发布进一步解释。

  2.关注政策动态

  关注国家税务总局或当地税务机关的官方通知,等待针对小规模纳税人增值税减免与企业所得税申报衔接问题的明确指引。部分观点认为,税务机关可能优化比对规则,或允许企业按实际账务处理申报,同时附注说明增值税减免情况。

  3.与税务机关沟通

  若需尽快申报,可联系主管税务机关,说明实际情况,提供相关账务处理依据和政策文件,申请确认申报方式或申请临时调整比对规则。

  四、注意事项

  ·账务处理无需调整:目前账务处理符合实际业务和发票开具规则,无需为满足比对而强行将减征额计入营业外收入,以免影响财务数据真实性和后续汇算清缴。

  ·保留相关资料:保存增值税申报表、发票、账务凭证等资料,以备税务机关核查。

  五、针对此问题,账务处理更加详细的分析

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根据税局发布的2023年适用3%征收率销售收入减按1%征收率征收增值税政策的增值税小规模纳税人,应如何用含税销售额换算销售额?的答复。价税分离给的也是按照1%

  假设,公司实际从客户那里价税合计一共收到101元以往一直以来的处理方式是:

  借:应收账款 101

  贷:主营业务收入 100

  应交税费-应交增值税(小规模纳税人专用)1

  这样做账没有问题,而且不含税的主营业务收入也可以对上开具的发票。

  但是按照目前系统的规则需要将账务改成如下:即需要按照3%做价税分离才可以

  借:银行存款/应收账款 101

  贷:主营业业务收入 101/1.03=98.06

  应交税费-应交增值税101/1.03*0.03=2.94

  借:应交税费-应交增值税(减免税款)101/1.03*0.02=1,96

  贷;营业外收入1.96

  实际开发票是按照1%税率开具的这样做账将导致不含税收入等都不一致

  综上,该问题主要源于申报规则与实际操作的差异,建议企业耐心等待政策明确或与税务机关沟通解决,避免因申报调整引发其他风险。

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根据小规模纳税人的优惠政策,小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

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政策依据:

  国家税务总局公告2025年第17号 国家税务总局关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告

合伙型私募创投基金实物分配退出,基金层面是否需要缴纳增值税?

01、基金未减资的情况下,LP已分配本金后再转让份额,转让数量和金额应如何确定?例如,张三原持有份额1000万,已分配510万本金,是否仍可按1000万份额或900万份额对外转让?

  张三实际只剩490万份额权益,份额转让时应该实际持有的份额进行转让。

  建议先完成减资程序并办理工商变更。

  关于合格投资者问题,lp转让大部分份额后是否还是合格投资者,这里面有一个问题,是否利用了份额转让和收益分配去进行份额拆分,突破合格投资者界定,而非单纯看现在持有的基金的金额。

  政策依据

  《中华人民共和国合伙企业法》第十三条:合伙企业登记事项发生变更的,执行合伙事务的合伙人应当自作出变更决定或者发生变更事由之日起十五日内,向企业登记机关申请办理变更登记。

  《中华人民共和国合伙企业法》第二十二条:除合伙协议另有约定外,合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时,须经其他合伙人一致同意。

  《中华人民共和国合伙企业法》第二十四条:合伙人以外的人依法受让合伙人在合伙企业中的财产份额的,经修改合伙协议即成为合伙企业的合伙人,依照本法和修改后的合伙协议享有权利,履行义务。

  《私募投资基金监督管理暂行办法》第十二条:私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:

  (一)净资产不低于 1000 万元的单位;

  (二)金融资产不低于 300 万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  《私募投资基金监督管理办法(征求意见稿)》第三十九条第二款:任何单位和个人不得通过将私募基金份额进行拆分或者转让,或者通过为单一标的设立多只私募基金等方式,以降低合格投资者标准或者突破法律规定的人数限制。

  02、合伙型私募创投基金实物分配退出,基金层面是否需要缴纳增值税?

  现行税法对合伙型私募基金进行实物分配未有直接规定,私募股权创投基金进行实物分配,实质上属于股东身份及权益转让的行为,若该实物资产为股票,股票所有权发生改变,应当视同销售纳入“金融商品转让”的范畴,按照卖出价扣除买入价后的余额作为销售额,计征增值税;若该实物资产为股权,不属于“金融商品转让”的范畴,不缴纳增值税。

  目前私募基金实物分配机制仍处于试点启动阶段,尚未建立成熟的配套税收制度,证监会发布的试点政策并未具体说明相关税务处理方式,建议咨询主管税务机关。

  政策依据

  财税[2016]36号附件1第十四条:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条:单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

  (一)将货物交付其他单位或者个人代销;

  (二)销售代销货物;

  (三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

  (四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

  (五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

  (六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

  (七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

  (八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。