不动产司法拍卖买方承担税费模式下的税收分析
发文时间:2019-07-26
作者:孙玮
来源:税屋
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近些年来,随着互联网的日益普及,法院通过网络平台拍卖不动产逐渐成为常态。司法拍卖环节涉及的税收争议颇多,税收征管实操和税法理论界也莫衷一是。本文引用《司法拍卖有大坑,风险意识要先行》(2019年7月25日发表于税屋网,以下简称“原文”)一文中提及的案例,对司法拍卖中涉税问题进行分析和阐述,供各位参考,亦欢迎探讨与批驳。


  一、案例引入


  7月15日,盘古大观5号楼在阿里司法拍卖上挂牌,将在2019年8月19日至20日拍卖。《竞买公告》第七条“过户及费用负担”规定,标的物过户登记所涉及的税费均由买受人承担。拍卖起拍价为51.82亿元,为方便讨论,假定以底价51.82亿元成交。


  注:更多细节参见原文。


  二、原文核心税收观点


  原文作者认为上述51.82亿元为增值税意义的含税价,并据此计算受让方共需替被执行人承担税款11.39亿元。


  增值税及土增税计算过程摘要如下:


  1.增值税及附加


  盘古大观具体竣工于营业税时代,盘古氏属于转让老项目。


  增值税及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76亿元


  2.土地增值税


  假设实行核定征收,征收率5%。


  土地增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.47亿元。


  三、作者的观点


  1、51.82亿元成交价是增值税意义的含税价还是不含税价?


  实操案例中,主管税局既有将拍卖成交价作为含税价也有作为不含税价的案例,口径不一。作者认为上述成交价既非增值税意义的含税价也非不含税价,理由如下:


  (1)为什么不是含税价?


  以上述盘古大观为例,除了拍卖价51.82亿元,买受方还需替被执行人承担约10多亿元的拍卖环节的税款。上述税款法定的纳税义务人为被执行人,实际负税人为买受方(当然法律并不禁止其他主体代纳税义务人缴纳税款的行为)。上述10多亿元税款构成被执行人的增值税应税收入,如认为不属于价款的范畴,至少可以符合价外费用(本文采纳价外费用的观点)的概念。至于上述10多亿元税款未实际流入被执行人处,直接由买受方向税局缴纳,并不影响增值税应税收入的认定。


  (2)为什么不是不含税价?


  增值税含税价与不含税价的差额仅是增值税税额,如直接以拍卖价作为不含税价据此计算增值税与附加、土增税、企业所得税、印花税等,会导致一个悖论,以土增税为例,土增税计税基数为不含税收入,而土增税本身是增值税意义的“价外费用”,是含税收入的一部分,会影响不含税收入的基数,计算过程中有个相互引用。为便于理解,特举例如下:


  假设成交价51.82亿元,买受人仅需替被执行人承担增值税及附加、土增税,下方计算中将该成交价51.82亿元作为不含税价,则


  增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.46762亿元


  附加=2.46762*(7%+3%+2%)=0.29611亿元


  土地增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.46762亿元。


  买受方替被执行人承担税款合计=2.46762+0.29611+2.46762=5.23135亿元


  增值税含税总收入=5.23135+51.82=57.05135亿元


  增值税=57.05135/(1+5%)*5%=2.71673与以51.82亿元作为不含税价算出的增值税2.46762亿元不一致。


  综上成交价51.82亿元既非增值税意义的含税价也非不含税价。


  2、如何正确算出税款


  由于买受人替被执行人承担的税费是增值税意义的“价外费用”,是含税收入的一部分,本身计算过程中需用到不含税收入,但同时又构成不含税收入计算的基数,因此计算逻辑中有个相互引用,需通过方程来求解。


  以盘古大观为例,假定含税收为P,则税款计算如下:


  注:假定原文计算逻辑正确,仅基数有误;不考虑印花税(为了保持与原文逻辑一致,故暂不考虑)与其他税费及费用


  增值税及附加=P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)


  土地增值税=P/(1+5%)*5%


  企业所得税=[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%


  构建求解方程


  51.82+P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)+P/(1+5%)*5%+[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%=P


  解得P=66.52225


  检验:


  增值税=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773


  附加=3.16773*(7%+3%+2%)=0.38013


  土地增值税=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773


  企业所得税=[66.52225/(1+5%)-27.86-0.38013-3.16773]*25%=7.98667


  检验1:51.82+3.16773+0.38013+3.16773+7.98667=66.52226(0.00001为尾差)


  四、延伸


  上述司法拍卖成交价既不是增值税意义的含税价,也不是不含税价,而是“到手价”。“到手价”的约定,使出让方的净收益锁定,但导致税费的计算变得十分复杂(实务当中买受人可能除了税款外还需承担其他各种各样的支出)。要从源头解决这个问题,就要法院将拍卖公告中的税费承担由买方承担,改成各自承担,由于税款计算复杂性及其他费用的不确定性,法院为了自身利益的考量,很难接受这种承担方式的约定,这个时候就需要税务专业人士提供专业的税务咨询意见了。


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买赠业务财税处理:政策解析与实务指引

在企业日常经营中,买赠模式作为常见的促销手段,能有效提升销售额与客户粘性。然而,其背后涉及的增值税、企业所得税处理及开票规范,却因政策细节差异和地方执行口径不同,成为财税管理的重点与难点。本文结合政策规定与实务案例,从财税角度拆解买赠业务的核心处理要点,助力企业合规管控风险。

  一、从稽查案例看买赠业务的财税风险底线

  税务稽查是检验企业财税处理合规性的重要窗口,某“喵公司”买赠案例便清晰划定了风险边界。案例中,该公司在销售货物时搭配赠送的商品,因属于“买一赠一”的组合销售范畴,未被认定为“视同销售”;但对于无正常购进记录、直接用于赠送的商品,税务机关判定其不符合买赠业务的实质,需按“视同销售”补缴增值税与企业所得税。

  这一案例明确传递出核心原则:买赠业务的合规前提是“关联性”与“合理性”。只有基于真实销售行为、伴随主商品交易发生的赠送,才可能适用特殊税务处理;若赠送商品与主销售无直接关联(如无购进依据、单独无偿赠送),则需按视同销售履行纳税义务,企业需警惕此类风险。

  二、买赠业务核心税种的政策解析

  (一)企业所得税:全国统一的“公允价值分摊”规则

  关于买赠业务的企业所得税处理,国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)给出了明确且统一的规定:企业以“买一赠一”等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例分摊确认各项的销售收入。

  例如,企业以1000元销售一台公允价值800元的冰箱,同时赠送一台公允价值200元的微波炉,需将1000元销售额按8:2的比例分摊,分别确认冰箱销售收入800元、微波炉销售收入200元,而非将微波炉视为捐赠不计收入或单独计税,这一规则为企业所得税处理提供了清晰依据。

  (二)增值税:总局无明确规定,地方执行口径有差异

  与企业所得税不同,目前国家税务总局尚未针对买赠业务的增值税处理出台统一政策,实务中主流观点认为“买赠不属于无偿赠送”,无需按视同销售缴纳增值税,但具体处理方式需参照地方税务机关的执行口径,主要分为两类:

  - 按“公允价值分摊”处理:以四川(2011年6号、7号公告)、贵州(2012年第12号公告)为代表,明确买赠业务的增值税处理可比照企业所得税规则,按主商品与赠品的公允价值比例分摊总销售额,分别计算两者的增值税计税依据。

  - 按“商业折扣”处理:以江西(2013年第12号公告)为代表,要求企业将买赠业务视为商业折扣,若主商品与赠品税率一致,可直接按折扣后金额计税;若税率不同,则需分别核算不同税率商品的销售额,避免因税率差异引发计税冲突。

  三、买赠业务的开票方式:合规与实务的平衡

  开票是买赠业务财税处理的“最后一公里”,需同时满足税务合规要求与企业实务操作便捷性,常见方式有三种:

  1. 商业折扣开票:这是最普遍的方式,企业可在同一张发票上分别注明主商品、赠品的原价,再标注总折扣金额,最终按折扣后金额计税。但需注意,若主商品与赠品税率不同,此方式易因“折扣金额无法拆分”导致税率适用争议,需谨慎使用。

  2. 公允价值分摊开票:完全遵循企业所得税处理逻辑,在发票上分别列示主商品与赠品的名称、公允价值,再按分摊后的金额填写销售额与税额,实现“税会处理一致”,尤其适用于执行“公允价值分摊”口径的地区(如四川、贵州)。

  3. 折扣分摊结合开票:融合前两种方式的优势,先按公允价值拆分总销售额,再在发票上注明对应折扣,既符合江西等地“商业折扣”的政策要求,又能清晰区分不同税率商品的计税依据,是兼顾多地政策的实务优选。

  四、买赠业务的拓展场景与特殊处理

  除常见的“买物赠物”外,企业还会遇到一些拓展场景,其财税处理需结合业务实质判断:

  - 业务分类:买赠业务可分为“组合销售”(如买手机赠耳机,主赠品均为销售商品)和“附赠”(如买家电赠安装服务,赠品为服务),两者均需基于“主销售行为”确认,不得脱离主交易单独认定。

  - 附赠服务的增值税处理:目前总局无明确规定,实务中参照“混合销售”规则,按主商品的适用税率计算增值税(如买家电赠安装服务,按家电的13%税率计税,而非服务的6%税率)。

  - 消费体验类赠送:酒店住宿送矿泉水、飞机出行送餐饮等,属于企业为提升消费体验提供的“配套服务”,并非独立的买赠业务,无需在发票上单独体现赠品,按主服务(住宿、航空运输)的全额计税即可。

  五、总结:买赠业务财税处理的核心原则

  企业处理买赠业务时,需牢牢把握三大核心原则:政策依据优先,以国税函[2008]875号文为企业所得税处理基础,结合地方口径确定增值税方式;业务实质为王,判断赠送行为是否与主销售直接关联,避免“无偿赠送”的视同销售风险;开票清晰合规,根据地区政策选择匹配的开票方式,确保发票信息与计税依据一致。

  只有将政策细节与实务场景深度结合,企业才能在享受买赠促销红利的同时,实现财税处理的合规化、精细化,有效规避税务风险。