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695 原告：某某股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：李某。
委托诉讼代理人：廖某文。
委托诉讼代理人：邓某灵。
被告：黄某影，女，1981年11月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被告：冉某军，男，1970年4月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告某某股份有限公司广州分公司（以下简称某某公司）与被告黄某影、冉某军物业服务合同纠纷一案，某某公司提起诉讼后，本院立为（2024）粤0114民诉前调10785号案，后各方未能达成调解，立为本案，依法适用小额诉讼程序于2024年9月18日公开开庭进行审理。原告某某公司的委托诉讼代理人廖某文、邓某灵及被告黄某影、冉某军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令黄某影、冉某军立即支付2021年2月1日-2024年3月31日期间的物业管理费共计10570.7元、违约金6625.71元，2021年２月１日至2024年2月份水费11.08元，2021年２月１日至2024年2月份公摊电费715.02元，合计18022.51元；2.依法判令由黄某影、冉某军承担本案全部诉讼费。
事实和理由：黄某影、冉某军系广州某某置业有限公司房地产公司开发的北优花园小区21栋2单元804房房屋的业主，面积为107.67ｍ2，某某公司系北优花园小区的物业服务企业。2020年12月14日，某某公司与黄某影、冉某军签订了《前期物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定由某某公司向北优花园小区提供物业管理服务，合同期限至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。根据《合同》约定，黄某影、冉某军物业服务费的缴费时间为：每月5日前，金额为302.02元，如黄某影、冉某军未按约定时间向某某公司足额缴纳物业服务费，自缴费时间届满之次日起，每逾期一日，应按每天千分之一向某某公司缴纳违约金。某某公司一直按照《合同》约定积极履行相关权利义务，依法依约对黄某影、冉某军居住的小区实施规范的物业管理，为黄某影、冉某军提供了完善的物业管理服务。但黄某影、冉某军自2021年2月6日起至今拖欠物业管理费，共计10570.7元，2021年2月1日一2024年2月水费11.08元，2021年2月1日-2024年2月公摊电费715.02元，黄某影、冉某军一直未缴纳，且经某某公司多次多种形式向黄某影、冉某军催交物业管理费但黄某影、冉某军均未予理睬，自逾期之日起产生的违约金为6725.71元。现根据双方签订的《前期物业服务合同》第四条之规定及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持某某公司的全部诉讼请求，维护某某公司的合法权益。
黄某影、冉某军辩称，请求法院驳回某某公司的诉求并向开发商广州某某置业有限公司索取2021年1月至2023年11月期间的物业管理费10694.90元及滞纳金￥7846.25元共合计18541.15元（物业管理公司追讨的金额应由开发商承担，某某公司是开发商广州某某置业有限公司100%控股，是上下一体公司），要求某某公司赔偿黄某影、冉某军精神损失费1000元。
一、案涉商品房由于开发商未能按《精装购房合同》约定的装修标准达到交付使用，多达二十多处要翻修：房子根本不能住人而且也存在安全问题，物业与开发商之间交接忽悠我们收楼时也没维修好，黄某影、冉某军多次主动往返过问维修，后无下文，也无人通知维修验收。黄某影、冉某军于2023年9月11日主动与物业管理公司领导协谈，物业管理处将我方诉求发给开发商，后经与开发商及物业管理公司三方协调于2023年11月10日才收房（收房时还尚有几处维修问题），并按物业管理公司要求已缴纳2023年11月至2024年1月3个月物业管理费用906.06元，已开电子发票并签署了补充协议，故黄某影、冉某军的收楼时间应是2023年11月10日。
1.根据我国《物业管理条例》第四十一条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业费，物业服务费用由建设单位交纳，物业公司未正式签约，物业公司未履行物业服务合同责任的，这个过程中产生的物业费应该由开发商承担，综合以上开发商与物业公司已违反了协议，故黄某影、冉某军认为2021年1月至2023年11月期间的物业管理费10694.90元及滞纳金7846.25元共合计18541.15元（物业管理公司追讨的金额）应由开发商承担，由某某公司向开发商广州某某置业有限公司追讨。
2.某某公司追讨2021年1月至2023年11月期间的物业管理费10694.90元，滞纳金7846.25元，共合计18541.15元，根据法律规定物业管理费诉讼中的违约金、滞纳金最高1万的物业费按3%年利率计算即300元，最多最高再加30%合计为390元，在年利率当中300元再追加30%总1万的违约金总共才390元，金融街物业管理费是如何超越了法律规定（当然这是由某某公司向开发商追讨，本身它们就属于上下级关系，同属于一个开发商）。
3.案涉商品房案例：2020年6月增城区人民法院有一判决类似本案，广州市增城区人民法院赖雯丽法官表示，本案中，黄某影、冉某军与开发商签有《商品房预售合同》，开发商与物业公司签有《前期物业服务合同》。但是，物业服务合同与商品房买卖合同分属不同的法律关系，对于案涉房屋交楼条件的认定，属于商品房买卖合同纠纷审查认定的内容，案涉房屋是否应视为已交付使用，不属于物业服务合同纠纷审查的范畴。本案是物业服务合同纠纷，根据双方庭上的陈述及相应证据，物业公司主张案涉房屋自开发商通知黄某影、冉某军收楼之日即视为已交付使用，理据不足。同时，案涉房屋在黄某影、冉某军2020年10月验房时确实存在大面积漏水的事实，结合案涉房屋至今未实际收楼，法院对物业公司主张的物业服务费、公摊电费和逾期付款违约金不予支持。
4.某某公司在诉讼中提到多次多种形式向黄某影、冉某军催交物业管理费但黄某影、冉某军均未予理睬，这简直是无稽之谈，前期物业公司并无联系业主，直到2023年8月31日业主主动上门找物业公司，之后业主都是主动积极配合的，微信聊天记录为证。
二、诉求某某公司要按黄某影、冉某军实际缴纳的月份（2024年2月）开具物业管理费用电子发票302.02元，要求某某公司把2024年2月22日开错的电子发票冲红字作废更正重开黄某影、冉某军实际缴纳的月份（2024年2月）的电子发票，因黄某影、冉某军缴纳的是2024年2月物业管理费用，某某公司开的是2021年1月（发票备注栏写的是2021年1月）。
1.2023年11月10日收楼日起黄某影、冉某军已按金融街物业管理公司要求已缴纳2023年11月至2024年1月3个月物业管理费用906.06元，已开电子发票所属月份也是正确的，2024年2月20日黄某影、冉某军通过某某公司提供的收款二维码支付了2024年2月物业管理费302.02元，并通过微信发送了付款凭证及开票信息给某某公司物管中心管家工作人员并告知要给黄某影、冉某军开具电子发票，2024年2月22日某某公司通过邮件给黄某影、冉某军发送了电子发票，发票上的所属月份却是2021年1月（发票备注栏写的是2021年1月），没按黄某影、冉某军实际缴纳的月份（2024年2月）开具，黄某影、冉某军多次与某某公司工作人员及领导沟通无效，某某公司拒绝作废重开，导致黄某影、冉某军无法报销，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。也多次向税务机关、消费者协会、住建局及相关部门维权投诉，但都没得到解决。
2.某某公司违反了税收管理法及消费者权益法，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条第一款规定，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，开具纸质发票应当加盖发票专用章。《发票管理办法实施细则》规定“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票”，《增值税专用发票使用规定》（国税发[2006]156号）第十一条规定：“增值税专用发票应按照增值税纳税义务的发生时间开具。”（黄某影、冉某军2024年2月20日缴纳的是当月（2024年2月）的物业管理费，某某公司开的电子发票的缴纳月份是2021年1月（备注栏）。
综合所述，某某公司的全部主张均不成立，恳请人民法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2019年6月22日，广州某某置业有限公司（甲方、卖方）与黄某影、冉某军（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，乙方购买位于广州市花都区**镇**村**花园**栋**座**层**房。
2020年12月14日，广州某某置业有限公司向黄某影、冉某军发出《交付通知书》，通知黄某影、冉某军于2020年12月28日前办理案涉房屋交接手续。
位于广州市花都区**道**号之二十一2座804房已经登记至黄某影、冉某军名下，不动产权证号为粤（2021）广州市不动产权第0**9号。
2023年11月10日，黄某影、冉某军（甲方、购房人）与某某公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务协议》，约定，甲方所购房屋位于广州市花都区**镇**道**号**栋**单元**房，物业管理服务内容包括共用部位的管理和维护、共用设施设备及其运行的管理和维护、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、法规政策规定由物业服务企业管理的其他事项。物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、也不包括应分摊的公共水电费）。1.甲方缴纳费用起计时间：自《收楼／交付／入伙通知书》上载明入伙之日起计。2.收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米2.8元。3.因甲方原因空置的房屋的物业服务费，甲方仍须按上述相应的缴费标准照常足额交费，包括：物业服务费、公共水电分摊及其它应支付费用。4.如甲方未按约定缴纳物业服务费及相关费用，乙方可以催缴并限期支付；经催收仍不支付的，乙方有权采取法律手段追缴费用及其滞纳金，由此所发生的其它费用（包括但不限于甲方应缴纳的费用及其本金、乙方因追缴费用而产生的律师费用等）一并由甲方承担。每次交纳费用时间：每月5日前。甲方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金直至甲方缴清欠费为止。
庭审中，某某公司与黄某影、冉某军确认案涉房屋每月应交物业服务费金额为302.02元，黄某影、冉某军向某某公司支付了4个月的物业服务费。黄某影、冉某军称其对物业费、水费、公摊水电费本金金额没有异议，对滞纳金及开具2024年2月份的发票有异议，其对诉讼请求的主要异议是开发商没有向其交付符合交付条件的房屋，该段期间内的物业费应当由开发商负担，不应当由其负担。金融街公司认为黄某影、冉某军已付的四个月物业费分别是2021年1月份、2023年11月份、2023年12月份、2024年1月份的费用。
某某公司分别于2021年9月10日、2022年12月29日、2023年11月10日在案涉房屋门口处张贴《催缴费通知书》。
黄某影、冉某军陈述，其于2020年12月27日第一次验收房屋，发现房屋存在多处问题故其未能收楼，房屋的问题描述包括：面板安装不正、客厅插座面板安装不水平；玄关地砖多处空鼓；玄关门槛石与地砖缝大；玄关柜抽屉剐蹭；次卧门套线松动；公卫地漏盖缺失；公卫墙砖1处空鼓；客餐厅踢脚砖多处空鼓；主卫淋浴区与墙砖缝大；主卫淋浴区墙砖多处空鼓；主卧开关面板安装松动；玄关柜门扇划痕；卧室过道地砖局部空鼓；石材修补明显、主卧小窗户窗台石破损。故其直至2023年11月10日才最终收楼，三年期间其多次前往案涉房屋处理收房的事宜。在2023年11月10日与某某公司另行达成了补充协议，达成补充协议的过程是：某某公司的管家、售楼部的人员带其收房的时候还是没有达到收楼的条件，为了让其收房，说可以签订一个协议，他们经理同意补充这一个条款，从2023年11月10日往后的物业费正常缴纳，签订协议之后，一次性支付了3个月的管理费，也开具对应的发票。2024年2月的管理费，其和管家说的很清楚是2024年2月的发票，但是最终开具的是2021年1月的发票。黄某影、冉某军提交《催缴费通知书》用于证明其与某某公司达成了补充协议，《催缴费通知书》由某某公司向黄某影、冉某军发出，内容为某某公司向黄某影、冉某军催交2021年1月1日至2023年11月30日的物业费等内容。《催缴费通知书》的尾部落款空白处用手写体写明如下内容：补充条款：由于开发商交楼未达到收楼装修的交付使用标准，出现多达二十多处装修问题，业主并存有照片和维修记录做证据。因此造成业主未能按时收房所产生的物业管理费用应由开发商支付。业主应缴的物业费由实际收房时间后进行支付。前期物业费用可以通过法律诉讼方式进行解决。经协商双方各执一份保管。时间：2023年11月10日。签字：黄某影、冉某军。
某某公司对前述《催缴费通知书》的意见是：并非其达成的条款，是黄某影、冉某军单方行为。2023年11月10日其向黄某影、冉某军发出催缴通知书，黄某影、冉某军对催缴通知书不认可，并补充条款，且认为是开发商的原因。对于黄某影、冉某军所述的开发商原因，其不认可且与本案无关。其按照约定正常催费，发送催缴通知书，黄某影、冉某军的补充条款是黄某影、冉某军单方行为，并不代表与其有相关协议。黄某影、冉某军回应称，如果说没有和某某公司达成协议，其不会签订该补充协议，也不会拿到有某某公司盖章的文件。是其主动找其物业处理收房问题，他们为了让其收房而提出补充条款，其当时还有录音。庭审后，黄某影、冉某军称因录音笔时间过长，提取录音时文件损坏，故无法提交录音，并补充提交其与微信备注名称为“2123栋雪梨189****9318”的人员的微信聊天记录拟证明已经与某某公司达成了补充协议，微信聊天记录为，2023年11月10日，黄某影、冉某军：你们黄小姐，公章拿回来了吗？“2123栋雪梨189****9318”：刚问了还有20分钟左右到。2023年11月15日，黄某影、冉某军：一定要按照收据上的内容开，不然报销不了。“2123栋雪梨189****9318”：我和财务说一下。黄某影、冉某军：之前缴费的时候你不是跟财务已经确认过了吗？“2123栋雪梨189****9318”：是的，再和她说一声。黄某影、冉某军：说是可以按照这个日期开的，那个那时候确认过了我们才缴费的，谢谢。而且我们不是已经补充了协议吗？里面写的很清楚呀，你就不用发给我了。“2123栋雪梨189****9318”：稍后我把通知单塞进去您家里。某某公司质证意见为：该补充内容属黄某影、冉某军自行填写的内容，某某公司并未予以确认及同意，且维修问题属于开发商和黄某影、冉某军的关系，应由其双方处理，与某某公司提供的物业服务无关，若补充内容系某某公司与黄某影、冉某军共同签署并同意的，某某公司亦不会提起本案诉讼。
另查，（2024）粤0114民诉前调7698号案是冉某军、黄某影与广州某某置业有限公司、金融街公司的物业服务合同纠纷，冉某军、黄某影在该案中的诉讼请求是：1.要求广州某某置业有限公司向冉某军、黄某影支付2021年1月至2023年11月期间的物业费10694.90元及滞纳金7846.25元共合计18541.15元；2.要求广州某某置业有限公司承担延期交房违约金134568元；3.要求广州某某置业有限公司支付2021年1月至2023年11月租借住朋友广州市天河南住宅向其支付的房租，按每月3000元，35个月共计105000元房租；4.广州某某置业有限公司赔偿冉某军、黄某影三年维修期间从广州市天河区至花都区北优花园的来回费用和精神损失费以及误工误餐费用共计50000元；5.要求金融街公司向冉某军、黄某影开具2024年2月物业管理费发票302.02元。至本案作出判决之日，该案尚未审结。
本院认为，某某公司与黄某影、冉某军签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。本案的争议焦点是，黄某影、冉某军是否应向某某公司支付物业费、水电费及公摊费、违约金，若应当支付，金额如何。
黄某影、冉某军对物业费、水电费、公摊费的金额无异议，黄某影、冉某军的主要异议在于认为应当按照“补充协议”的内容履行，基于以下理由，本院对黄某影、冉某军的意见不予采纳：黄某影、冉某军认为的“补充协议”并非双方签订的正式补充协议，其表现内容为，在某某公司提交的《催缴费通知书》空白处添加了文字，黄某影、冉某军认为添加的文字内容经过了双方的一致同意，某某公司对此不予确认，黄某影、冉某军提交的微信聊天记录亦不能证明其与某某公司已就此达成了补充条款，故黄某影、冉某军未能提交充分证据证明双方已经就物业费的支付另行达成了补充约定，双方应当依照签订的《前期物业服务协议》的约定履行义务。
关于黄某影、冉某军应当支付物业费、水电费、公摊费的起算时间，双方签订的《前期物业服务协议》约定，支付费用的起计时间自《收楼／交付／入伙通知书》上载明入伙之日起计，案涉房屋于2021年已办理权属登记至黄某影、冉某军名下，开发商于2020年12月14日向黄某影、冉某军发出《交付通知书》，通知黄某影、冉某军2020年12月28日前办理收楼手续，黄某影、冉某军称其于2020年12月27日前往收楼，因发现问题未能办理收楼手续。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，处理的是业主与物业公司之间的纠纷。业主应该按照合同约定自开发商通知交付之日起支付物业费，即使验房时提出整改意见，但该问题是业主与开发商之间关于房屋质量问题的纠纷，物业服务公司只是为整个小区提供物业服务，对于房屋是否真正存在质量问题导致无法实际收楼或开发商实际整改完成的时间等问题无法准确把握，导致该段时间内业主是否应当支付物业费及可以免除多长时间的物业费物业服务公司难以界定，且上述问题也不是物业服务公司应该负责的。故确实若出现上述情况，业主仍应支付该段时间的物业费，若业主认为是房屋质量问题导致房屋无实际交付的，应与开发商另行解决。本案仅处理业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷，黄某影、冉某军已另行提起诉讼，黄某影、冉某军抗辩的房屋质量问题是否成立，并不属于本案的审理范围。
综上，黄某影、冉某军应当向某某公司支付自开发商通知办理交付手续期限届满次日的物业费及水费、公摊费，双方确认黄某影、冉某军已经支付了四个月的物业费，2021年1月1日至2024年3月31日期间共计39个月，黄某影、冉某军已经支付了4个月的物业费，黄某影、冉某军还应当支付35个月的物业费，故某某公司请求黄某影、冉某军向其支付2021年2月1日至2024年3月31日期间的物业费10570.7元（302.02元／月×35个月），合理有据，本院予以支持。黄某影、冉某军对水费、公摊电费金额无异议，某某公司请求黄某影、冉某军向其支付2021年2月1日至2024年2月份的水费11.08元、2021年2月1日至2024年2月份的公摊电费715.02元，本院予以支持。
关于违约金问题，黄某影、冉某军认为案涉房屋有问题未能整改而未收楼，向本院提起了诉讼，目前该案尚未审结，故黄某影、冉某军并非因恶意不交纳物业费，某某公司请求黄某影、冉某军向其支付违约金，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告黄某影、冉某军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告某某股份有限公司广州分公司支付2021年2月1日-2024年3月31日期间的物业管理费共计10570.7元、2021年２月１日至2024年2月份水费11.08元，2021年２月１日至2024年2月份公摊电费715.02元；
二、驳回原告某某股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10元，由被告黄某影、冉某军负担。
本判决为终审判决。
审判员 白一帆
二〇二四年十一月十五日
书记员 黄云
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