近年来房地产市场经销形势并不乐观，因此，有些房地产开发企业对开发的房产是能卖就卖，能租就租，采取边出租边销售的营销策略。在出租时已按照租金收入缴纳了房产税。那么，在停止出租后等待销售或者再等待出租这段时间里是否还需要按照房产原值缴纳房产税？现实中，有很多房地产开发企业弄不明白。

　　实际上，对于这一问题要根据具体情形而定。

　　一、倘若开发产品出租后，会计上把该开发产品按固定资产管理，对于这种情形，应当缴纳房产税。

　　因为房产税是对企业拥有的房产征收的一种税收，而房产在会计上应当按照固定资产管理。倘若开发产品出租后，会计上把该开发产品按固定资产管理，这就说明该开发产品的属性已发生了变化，不再属于“开发产品”范畴了，而属于固定资产范畴了，因此，停止出租后则应当按照房产原值缴纳房产税。

　　二、如果开发产品出租后，会计上不作处理，仍然按开发产品管理，对于这种情形，则不需要缴纳房产税。

　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。从该条政策规定可知，开发产品在售出前，“已使用或出租、出借的”，此时的开发产品已行使了“房产”的作用，因此，征收房产税；但开发产品在使用或出租、出借后，会计上没按固定资产管理，仍然按开发产品管理，那么，在停止使用或出租、出借后，开发产品仍然还属于房地产开发企业一种待售出的产品，因此，不需要缴纳房产税。

　　引言

　　建筑业作为国民经济支柱产业，具有项目周期长、跨区域经营、业务链条复杂等特点。自2016年“营改增”全面推开后，建筑业增值税政策历经多次调整，2026年实施的新一轮变革，是对“营改增”以来政策的系统性优化与收紧，核心目标是打通增值税抵扣链条、规范行业计税行为、强化税收征管、实现税制公平。此次变革并非简单的税率调整，而是对建筑企业计税方式、发票管理、预缴规则、纳税义务发生时间等全流程的重塑，直接影响企业税负水平、合同定价、资金安排与经营利润。有研究者指出，增值税改革实施后，建筑企业发票管理面临多重新型风险，虚假发票、票实不符、票款时序错位等问题加剧。在此背景下，建筑企业亟须全面掌握2026年增值税变革要点，精准识别政策落地后的税务风险，构建适配新政的全流程防控体系，才能在合规经营的前提下优化税负、提升竞争力。本文紧紧围绕变革内容与防控策略，为建筑企业财税管理提供理论参考与实操指南。

　　一、2026 年建筑行业增值税变革核心要点

　　(一)计税与开票规则重大调整：系统性重构

　　2026年增值税新政对建筑行业计税方式与发票管理作出系统性重构，核心围绕取消选择性计税优惠、收紧差额开票管理、统一混合销售口径、强化凭证合规性展开，彻底改变行业传统计税选择空间与发票管理逻辑，推动建筑服务增值税从“弹性选择、差额全额开票” 向 “刚性计税、征扣一致、闭环管控” 转型，对企业税负测算、商务定价、票据管理、业财协同形成全维度重塑。

　　1. 甲供工程：简易计税全面取消，一般计税成为强制模式

　　长期以来，甲供工程允许纳税人选择适用3%简易计税，是建筑企业控制税负、简化核算的重要政策安排。2026年起，这一政策正式调整，新签订的甲供工程项目不再保留简易计税选项，统一适用9% 税率的一般计税方法，企业税负水平将完全取决于进项税额抵扣能力。从政策衔接来看，2026 年1月1日前已按规定备案的甲供老项目，可继续沿用原简易计税政策直至项目竣工交付，体现 “老项目老办法、新项目新办法” 的过渡原则。但对2026年及以后新立项、新签订施工合同的甲供工程，无论甲方供材比例高低、项目类型如何，均无简易计税适用空间。

　　这一变化对建筑企业形成多重挑战：一是税负刚性上升风险加剧，人工成本占比高、劳务发票不完整、材料专票不足将直接推高税负；二是商务议价压力显著加大，甲方可抵扣进项提高，易要求降价压缩利润；三是管理链条全面提级，必须实现投标、采购、分包、开票全流程精细化管控；四是项目盈利结构重构，依靠低征收率稳定盈利的逻辑失效，需通过管理增效对冲税负影响。

　　2. 简易计税项目差额纳税：开票规则收紧，下游抵扣受限

　　针对清包工、老项目等仍可适用简易计税的项目，2026年新政对差额征税对应的发票管理规则作出严格限定，进一步规范建筑服务分包链条的票据流转，落实“征多少、扣多少”的征扣一致原则。

　　核心变化体现为：第一，总包取得分包发票类型强制化，总包方向分包方支付款项时必须取得增值税普通发票，不得再以专用发票作为差额扣除凭证；第二，开票范围严格限定为差额部分，仅可就“总包价款减除分包款后的差额部分” 向业主开具专用发票或普通发票；第三，差额扣除凭证管理更加刚性，未取得合规普票、项目归属不清、核算混乱的，不得享受差额纳税。

　　上述规则调整带来三重影响：一是下游业主可抵扣进项减少，易引发价格谈判与结算争议；二是票据合规风险高度集中，差错易被认定为不合规扣除、虚开发票；三是内部管理协同难度大幅提升，合同、成本、结算、财务部门必须口径一致、台账清晰、流转可追溯，对项目精细化管理能力提出更高要求。

　　(二)纳税时点与业务界定更加严格

　　1. 纳税义务发生时间显著前移

　　纳税义务发生时间以合同约定服务开始日与实际开工日期孰早为准，企业收到预收款即产生全额纳税义务。相较于原政策以服务发生、应收款或实收款确认纳税义务的规则，新政明显趋严，企业如未合理安排合同付款与工程进度，极易出现提前垫税、资金占用增加、现金流紧张等问题。

　　2. 砂石料计税方式按来源区分

　　企业自采砂石料对外销售可按3%简易计税；外购砂石经简单加工后销售，需按13%适用一般计税。自用砂石不涉及增值税，对外销售需按规定缴纳增值税及资源税。政策要求企业对自采与外购砂石分别核算，并提供合法有效的自采证明材料，否则将从高适用税率，严防通过 “外购充自产”方式避税

　　3. 销售货物并安装统一按货物税率计税

　　销售活动板房、机器设备、钢结构件等货物同时提供安装服务，无论货物为自产还是外购，全部按照货物适用税率计算缴纳增值税，安装部分不再适用建筑服务税率或简易计税方法。原通过拆分合同分别核算、降低税负的筹划模式不再可行，企业需重新评估定价与采购模式。

　　(三)一般纳税人认定与管理刚性强化

　　1. 认定标准刚性化、计算口径从严

　　年应税销售额超过500 万元(特殊情形除外)的企业，必须依法登记为一般纳税人。销售额采用连续12个月滚动计算方式，稽查查补收入、自查补报收入均计入销售额。企业一旦超标，须从超标季度首日起按一般计税方法申报，历史年度因查补或自查导致超标需追溯认定。

　　2. 身份转换后合规压力显著提升

　　转为一般纳税人后，企业需按一般计税方法申报纳税，此前按小规模纳税人申报的部分需更正申报，补缴税款差额并按日加收滞纳金。同时，企业需全面重构合同管理、供应链管理、财务核算与发票管理体系，原有小规模相关税收优惠停止享受，未按规定登记还将面临行政处罚，整体合规与管理要求大幅提高。

　　二、建筑企业应对增值税新政的策略

　　一是建立分类税务管理台账，优化供应链与发票管控。企业应对所有在建、拟建项目按老项目、甲供工程、清包工、自采砂石、销售货物并安装等类型进行全面梳理，建立清晰的项目税务管理台账，明确各项目计税方式、适用税率、政策适用边界，确保税务处理精准、统一，避免因政策适用错误引发补税及处罚。顺应甲供工程全面一般计税的要求，优先选择一般纳税人资质的供应商与分包方，确保材料、机械、服务等成本足额取得增值税专用发票。严格控制无票支出，规范劳务、分包结算流程，分项目归集进项税额，做到应抵尽抵，最大限度降低实际税负水平。

　　二是优化定价与商务安排，规范差额开票管理。新签合同需明确约定税率、发票类型、付款节点等核心涉税条款，将增值税成本嵌入投标报价体系。针对甲供工程、销售加安装等税率上升业务，重新测算成本与利润空间。合理设置预收款支付节奏，减少因纳税时点提前导致的资金垫支，降低与甲方、分包方的税务争议。简易计税差额纳税项目严格执行分包款取普票、差额部分开票规则，杜绝票据取得与开具不合规行为。建立“合同 — 结算 — 发票 — 资金” 三流一致管理机制，统一财务、经营、成本部门票据管理标准与核算口径，提升内部协同效率，降低稽查风险。

　　三是分类核算砂石业务，调整销售加安装业务模式。对自采砂石与外购砂石实行分开核算、分别计税，妥善保管采掘许可、开采证明、外购合同、运输单据等资料，满足税务机关核查要求。自用砂石不做销售处理，避免额外产生增值税与资源税负担，防范从高适用税率风险。对销售货物并提供安装的业务，统一按货物税率核算计税，不再采用拆分合同规避税收的模式。重新优化采购、生产、安装一体化业务链条，通过供应链整合、成本管控对冲税率上升影响，规范合同与发票管理，控制综合税负与经营成本。

　　四是动态监控销售额，推进业财税一体化。建立连续12个月滚动销售额监控与预警机制，及时预判一般纳税人认定临界点，提前做好身份转换准备。充分利用 2025 年底前的自查调整窗口期，梳理历史申报数据，整改遗留问题，实现小规模向一般纳税人的平稳过渡，避免因迟登记、错申报产生税款、滞纳金及罚款。升级财务核算系统，实现分项目、分税率、分计税方式精准核算。推动业务、财务、税务部门深度协同，覆盖投标、采购、分包、施工、结算、开票全流程，实现税务风险前置管控。完善内部税务管理制度与岗位职责，加强政策学习与沟通，必要时与主管税务机关确认执行口径，确保全流程合规运行。

　　五、结语

　　2026年建筑行业增值税政策调整，是一次全方位、深层次、强制性的制度变革，本质是推动行业税务管理规范化、精细化，倒逼企业提升内控水平与经营质效。新政取消弹性计税空间、收紧发票管理、前移纳税义务、刚性认定标准，意味着建筑企业传统粗放式税务处理模式彻底终结。企业应主动转变思路，以政策为导向，提前规划、分类施策、系统整改，在严格合规的前提下优化税负结构、管控资金风险、强化业财税协同，真正实现新政下的平稳过渡与可持续发展。

　　*本篇文章为作者个人观点，不代表机构意见。

       作者简介

　　许勇　　合伙人

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　　任立夫

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